Vybrané problémy v účetnictví ÚSC při operacích s nemovitým majetkem

Vydáno: 20 minut čtení

V rámci tohoto příspěvku bychom se chtěli zaměřit na vybrané operace s nemovitým majetkem, které podle našich poznatků představují v současnosti zdroj významných nesprávností v účetnictví (a také při zdaňování) územních samosprávných celků.

Vybrané problémy v účetnictví ÚSC při operacích s nemovitým majetkem
Ing.
Zdeněk
Nejezchleb,
Ing.
Ivana
Schneiderová
 
1. Okamžik uskutečnění účetního případu při převodu nemovitostí
 
1.1 Základní režim
Prvním zásadním zdrojem chyb bývá nesprávné určení okamžiku uskutečnění účetního případu při převodu nemovitostí zapisovaných do katastru nemovitostí (jak v případě prodeje, tak i v případě nákupu). Jedná se zejména o následující okamžiky:
stanovení okamžiku pro předpis pohledávky a zachycení výnosu z převodu nemovitostí;
stanovení okamžiku, ve kterém dojde k vyřazení nemovitosti při prodeji z účetnictví.
Zadání příkladu:
Obec (neplátce DPH) prodává pozemek. Systém převodu je nastaven následujícím způsobem:
10. 12. 2017 – uzavření smlouvy;
15. 12. 2017 – kupující zaplatil podle smlouvy 100 % ceny;
2. 1. 2018 – smlouva vložena na katastr nemovitostí;
20. 1. 2018 – došlo k vyrozumění z katastru, že byl zápis proveden.
Úkolem je určit okamžik, ke kterému bude zachycena pohledávka a výnos z prodeje pozemků, a kdy bude pozemek vyřazen z majetku.
Východiskem pro řešení je ustanovení bodu 6.4. Českého účetního standardu (dále jen „ČÚS“) č. 701 – vyjímáme příslušnou část:
6.4. Při převodu vlastnictví k nemovitým věcem, které podléhají zápisu do katastru nemovitostí, se za okamžik uskutečnění účetního případu považuje den doručení návrhu na zápis katastrálnímu úřadu. Dojde-li k povolení zápisu, účetní zápisy k tomuto dni se nemění. Není-li zápis povolen, provede účetní jednotka odpovídající opravu účetním zápisem. Podmíněnost okamžiku uskutečnění účetního případu nabytím právního účinku zápisu vyjádří účetní jednotka na účetním záznamu, který obsahuje i označení příslušného analytického účtu, uvede o tomto informaci v příloze účetní závěrky a v inventurních soupisech.
Dané ustanovení definuje, že okamžikem uskutečnění účetního případu je okamžik podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí. Tento okamžik je tedy v případě převodu nemovitostí zapisovaných do katastru nemovitostí okamžikem dodání (pro potřeby účetnictví). Ve vztahu k této skutečnosti účtujeme o pohledávce a výnosu z prodeje pozemků a proti tomu o nákladu z vyřazení pozemku (pro oba přípa