Dopady nového občanského zákoníku do zdaňování nemovitých věcí v roce 2014, 3. část

Vydáno: 43 minut čtení

První a druhý díl tohoto seriálu byly věnované pojmu nemovitá věc a dalším souvisejícím pojmům z nového občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb. , dále také „NOZ“). Poté jsme seriál museli přerušit. Nedalo se ani odhadnout, zda Senát schválí změny daňových předpisů pro rok 2014, a pokud snad ano, jaký bude jejich obsah. Čas problém vyřešil, a tak už víme, že Senát schválil dva vládní návrhy zákonného opatření Senátu, které mění daňovou soustavu. První je věnovaný zcela novému zákonu o dani z nabytí nemovitých věcí (senátní tisk č. 185, zákon č. 340/2013 Sb. ), druhý mění stávající daňové zákony v souvislosti s rekodifikací soukromého práva (senátní tisk č. 184, zákon č. 344/2013 Sb. ). Obě zákonná opatření zahrnují - oproti původnímu znění schváleného Poslaneckou sněmovnou - významné změny provedené vládou a posléze i Senátem při jejich projednávání. Podmínkou jejich další platnosti je ratihabice novou Poslaneckou sněmovnou. Tento třetí díl seriálu je věnovaný dani z nabytí nemovitých věcí a dani z nemovitých věcí ve znění pro rok 2014.

Dopady nového občanského zákoníku do zdaňování nemovitých věcí v roce 2014 - III. díl
PhDr.
Milan
Skála
daňové poradce 014, Cicero s.r.o.
1) Stávající zákon č. 357/1992 Sb.
Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, v daňové hantýrce zákon o trojdani (dále „Z3D“). Podle předpokladů ho s účinností od 1.1.2014 nahradí nový zákon o dani z nabytí nemovitých věcí. Je to dobře. Dáme-li stranou subjektivní hlediska, pak objektivní fakta o Z3D jsou tato:
a)
V posledních 20 letech byl novelizovaný celkem 50x, tj. 2,5x každý rok. První novela je z období, kdy zákon ještě ani nenabyl účinnosti1). Novely často záplatují nekvalitní a děravá místa v zákoně, která vznikala nedůslednou prací legislativců a laickými zásahy poslanců.
b)
K dani z převodu nemovitostí jako součásti Z3D lze za uplynulých 20 let najít asi 491 soudních rozhodnutí, tj. přes 24 soudních rozhodnutí za rok, tedy 2 soudní rozhodnutí každý měsíc. Svědčí to o problémech, které měli (a mají) s aplikací zákona jak poplatníci, tak i správci daně.
c)
Nejvyšší správní soud dospěl k názoru, že části Z3D, věnované zákonu o dani z převodu nemovitostí, jsou neústavní a podal Ústavnímu soudu návrh na zrušení těchto ustanovení. Ústavní soud návrh v části daně z převodu nemovitostí zamítl2). Což svědčí o ústavní konformitě zákona. Nikoli však nutně o jeho dobré kvalitě.
Pro Z3D platí, že:
a)
Předmětem daně je úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitosti. Lze spolehlivě dovodit, že k nemovitosti ve smyslu občanskoprávním, tedy k pozemku či ke stavbě jako věci v právním smyslu spojené se zemí pevným základem3), anebo k bytu či nebytovému prostoru jako jednotce podle zákona o vlastnictví bytů4). Vazba na soukromé právo je tedy nepochybná.
b)
Poplatníkem je obvykle převodce (prodávající); nabyvatel je v tomto případě ručitelem. Ručení nabyvatele je nepříjemným problémem, se kterým se však praxe naučila žít; daň z převodu nemovitostí často hradí jménem převodce notář či advokát z úschovy kupní ceny. Ve zvláštních případech je poplatníkem nabyvatel, při směně převodce i nabyvatel společně a nerozdílně, v případě společného jmění manželů každý z manželů půl na půl.
c)
Základem daně je cena sjednaná či cena zjištěná podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a to vždy ta vyšší. V široké škále případů se však základ daně zjišťuje jinak.
d)
Daň činí 4% za základu daně.
e)
Osvobození od daně jsou rozsáhlá. K nejdiskutovanějším v podnikatelské sféře patří osvobození vkladů do základního kapitálu obchodní společností a družstev [§ 20 odst. 6 písm. d)] a osvobození novostaveb (§ 20 odst. 7).
 
2) Zákonné opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí v rychlosti
Vláda ČR ve svém programovém prohlášení ze dne 4.8.2010 vytyčila úkol transformovat dědickou a darovací daň pod daň z příjmů. Zůstavší daň ze Z3D se mění na daň z nabytí nemovitých věcí v samostatném zákonném opatření č. 340/2013 Sb., které vyšlo ve Sbírce zákonů dne 30.10.2013 s účinností od 1.1.2014. Má celkem 59 paragrafů, ruší či mění 51 zákonů, je k němu rozsáhlá a dobře připravená důvodová zpráva. Z balíku daňových změn pro rok 2014 patří odborně k nejkvalitnějším textům. Čímž nechci tvrdit, že nemá sporná místa.
Co je v návrhu zákona o dani z nabytí nemovitých věcí nového a neměli bychom to přehlédnout:
a)
Zákonné opatření reaguje na rekodifikaci soukromého práva; jde vlastně o veřejnoprávní reakci na soukromoprávní změny. Zejména na nastolení zásady
superficies solo cedit
a na vznik, obnovení či změnu některých soukromoprávních institutů, jako například právo stavby, svěřenský fond, sdružení majetku do společnosti, změny ve spoluvlastnictví apod. Mnohé používané pojmy a vztahy je proto nutné vykládat soukromoprávně, podle NOZ.
b)
Předmětem daně bude úplatné nabytí nemovité věci, nikoli jen převod nemovité věci. Nepůjde o daň převodní, ale nabývací. Předmětem daně bude úplatné nabytí významné části nemovitých věcí vymezených NOZ včetně (a výslovně) spoluvlastnického podílu na těchto nemovitých věcech.
c)
Poplatník. Původní (a neschválený) návrh z dílny Ministerstva financí předpokládal, že poplatníkem bude vždy nabyvatel nemovité věci a současně se zruší institut ručitele daně. Návrh se tím přibližoval převažující a odzkoušené úpravě kontinentálního práva. „Úplatné převody nemovitostí jsou zdaněny nebo zpoplatněny ve 20 z 27 členských států Evropské unie, přičemž nabyvatel je poplatníkem v 16 státech, pouze ve 2 členských státech Evropské unie platí daň společně převodce i nabyvatel, převodce je poplatníkem pouze ve 2 členských státech Evropské unie.“5) V Senátu převládl opačný názor a výsledkem je kompromis z § 1:
-
Při koupi či směně je poplatníkem převodce, pokud se však převodce a nabyvatel ve smlouvě nedohodnou, že poplatníkem