První a druhý díl tohoto seriálu byly věnované pojmu nemovitá věc a dalším souvisejícím pojmům z nového občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb. , dále také „NOZ“). Poté jsme seriál museli přerušit. Nedalo se ani odhadnout, zda Senát schválí změny daňových předpisů pro rok 2014, a pokud snad ano, jaký bude jejich obsah. Čas problém vyřešil, a tak už víme, že Senát schválil dva vládní návrhy zákonného opatření Senátu, které mění daňovou soustavu. První je věnovaný zcela novému zákonu o dani z nabytí nemovitých věcí (senátní tisk č. 185, zákon č. 340/2013 Sb. ), druhý mění stávající daňové zákony v souvislosti s rekodifikací soukromého práva (senátní tisk č. 184, zákon č. 344/2013 Sb. ). Obě zákonná opatření zahrnují - oproti původnímu znění schváleného Poslaneckou sněmovnou - významné změny provedené vládou a posléze i Senátem při jejich projednávání. Podmínkou jejich další platnosti je ratihabice novou Poslaneckou sněmovnou. Tento třetí díl seriálu je věnovaný dani z nabytí nemovitých věcí a dani z nemovitých věcí ve znění pro rok 2014.
Dopady nového občanského zákoníku do zdaňování nemovitých věcí v roce 2014 - III. díl
PhDr.
Milan
Skála
daňové poradce 014, Cicero s.r.o.
1) Stávající zákon č. 357/1992 Sb.
Zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, v daňové hantýrce zákon o trojdani (dále „Z3D“). Podle předpokladů ho s účinností od 1.1.2014 nahradí nový zákon o dani z nabytí nemovitých věcí. Je to dobře. Dáme-li stranou subjektivní hlediska, pak objektivní fakta o Z3D jsou tato:
a)
V posledních 20 letech byl novelizovaný celkem 50x, tj. 2,5x každý rok. První novela je z období, kdy zákon ještě ani nenabyl účinnosti1). Novely často záplatují nekvalitní a děravá místa v zákoně, která vznikala nedůslednou prací legislativců a laickými zásahy poslanců.
b)
K dani z převodu nemovitostí jako součásti Z3D lze za uplynulých 20 let najít asi 491 soudních rozhodnutí, tj. přes 24 soudních rozhodnutí za rok, tedy 2 soudní rozhodnutí každý měsíc. Svědčí to o problémech, které měli (a mají) s aplikací zákona jak poplatníci, tak i správci daně.
c)
Nejvyšší správní soud dospěl k názoru, že části Z3D, věnované zákonu o dani z převodu nemovitostí, jsou neústavní a podal Ústavnímu soudu návrh na zrušení těchto ustanovení. Ústavní soud návrh v části daně z převodu nemovitostí zamítl2). Což svědčí o ústavní konformitě zákona. Nikoli však nutně o jeho dobré kvalitě.
Pro Z3D platí, že:
a)
Předmětem daně je úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitosti. Lze spolehlivě dovodit, že k nemovitosti ve smyslu občanskoprávním, tedy k pozemku či ke stavbě jako věci v právním smyslu spojené se zemí pevným základem3), anebo k bytu či nebytovému prostoru jako jednotce podle zákona o vlastnictví bytů4). Vazba na soukromé právo je tedy nepochybná.
b)
Poplatníkem je obvykle převodce (prodávající); nabyvatel je v tomto případě ručitelem. Ručení nabyvatele je nepříjemným problémem, se kterým se však praxe naučila žít; daň z převodu nemovitostí často hradí jménem převodce notář či advokát z úschovy kupní ceny. Ve zvláštních případech je poplatníkem nabyvatel, při směně převodce i nabyvatel společně a nerozdílně, v případě společného jmění manželů každý z manželů půl na půl.
c)
Základem daně je cena sjednaná či cena zjištěná podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a to vždy ta vyšší. V široké škále případů se však základ daně zjišťuje jinak.
d)
Daň činí 4% za základu daně.
e)
Osvobození od daně jsou rozsáhlá. K nejdiskutovanějším v podnikatelské sféře patří osvobození vkladů do základního kapitálu obchodní společností a družstev [§ 20 odst. 6 písm. d)] a osvobození novostaveb (§ 20 odst. 7).
2) Zákonné opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí v rychlosti
Vláda ČR ve svém programovém prohlášení ze dne 4.8.2010 vytyčila úkol transformovat dědickou a darovací daň pod daň z příjmů. Zůstavší daň ze Z3D se mění na daň z nabytí nemovitých věcí v samostatném zákonném opatření č. 340/2013 Sb., které vyšlo ve Sbírce zákonů dne 30.10.2013 s účinností od 1.1.2014. Má celkem 59 paragrafů, ruší či mění 51 zákonů, je k němu rozsáhlá a dobře připravená důvodová zpráva. Z balíku daňových změn pro rok 2014 patří odborně k nejkvalitnějším textům. Čímž nechci tvrdit, že nemá sporná místa.
Co je v návrhu zákona o dani z nabytí nemovitých věcí nového a neměli bychom to přehlédnout:
a)
Zákonné opatření reaguje na rekodifikaci soukromého práva; jde vlastně o veřejnoprávní reakci na soukromoprávní změny. Zejména na nastolení zásady
superficies solo cedit
a na vznik, obnovení či změnu některých soukromoprávních institutů, jako například právo stavby, svěřenský fond, sdružení majetku do společnosti, změny ve spoluvlastnictví apod. Mnohé používané pojmy a vztahy je proto nutné vykládat soukromoprávně, podle NOZ.b)
Předmětem daně bude úplatné nabytí nemovité věci, nikoli jen převod nemovité věci. Nepůjde o daň převodní, ale nabývací. Předmětem daně bude úplatné nabytí významné části nemovitých věcí vymezených NOZ včetně (a výslovně) spoluvlastnického podílu na těchto nemovitých věcech.
c)
Poplatník. Původní (a neschválený) návrh z dílny Ministerstva financí předpokládal, že poplatníkem bude vždy nabyvatel nemovité věci a současně se zruší institut ručitele daně. Návrh se tím přibližoval převažující a odzkoušené úpravě kontinentálního práva. „Úplatné převody nemovitostí jsou zdaněny nebo zpoplatněny ve 20 z 27 členských států Evropské unie, přičemž nabyvatel je poplatníkem v 16 státech, pouze ve 2 členských státech Evropské unie platí daň společně převodce i nabyvatel, převodce je poplatníkem pouze ve 2 členských státech Evropské unie.“5) V Senátu převládl opačný názor a výsledkem je kompromis z § 1:
-
Při koupi či směně je poplatníkem převodce, pokud se však převodce a nabyvatel ve smlouvě nedohodnou, že poplatníkem je nabyvatel. Je-li poplatníkem převodce, je nabyvatel ručitelem6). Tak jako dosud. Podle mého názoru je to jeden z důvodů, proč preferovat dohodu stran o tom, že poplatníkem bude nabyvatel. Odpadne ručitelství. Z logiky věci lze očekávat při ujednání nabyvatel = poplatník i nižší sjednanou kupní cenu a mnohdy i nižší základ daně, když daň bude hradit nabyvatel místo převodce. Podle názorů Ministerstva financí lze očekávat v takových případech snížení kupní ceny asi o 3,8%.
-
V ostatních případech, kdy nejde o koupi či směnu, je poplatníkem nabyvatel. Tedy například při vyčlenění nebo nabytí nemovité věci do svěřenského fondu, při nabytí stavby, která se stane součástí pozemku a která byla samostatnou nemovitou věcí, nebo součástí práva stavby, anebo byla neoprávněně zřízena na pozemku, při zajišťovacím převodu práva, při úplatném postoupení pohledávky zajištěné zajišťovacím převodem práva a v dalších případech.
d)
Aktualizuje se systém osvobození od daně. Nově se osvobození dělí do čtyř skupin: (i) věcná osvobození ve veřejnoprávní oblasti podle § 6, (ii) věcná osvobození u nových staveb podle § 7, (iii) věcná osvobození u jednotek podle § 8 a (vi) ostatní věcná osvobození podle § 9. Návrh zákona přebírá již schválené zrušení osvobození vkladů do základního kapitálu obchodní společností a výrazně modifikuje osvobození při převodu novostaveb. Nově je zařazeno osvobození nabytí nemovitých věcí, které jsou předmětem finančního leasingu.
e)
Podstatně se mění koncepce zjišťování základu daně, zejména u nejčastěji převáděných nemovitých věcí. Základem daně je nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj (§ 10 a násl.), kterou může být:
(i)
sjednaná cena,
(ii)
srovnávací daňová hodnota = 75% směrné hodnoty, nebo = 75% zjištěné ceny,
(iii)
zjištěná cena,
(iv)
zvláštní cena.
Návrh zákona celkem podrobně (nikoli však zcela přehledně) upravuje použití té které ceny jako nabývací hodnoty pro stanovení základu daně.
Končí právní úprava, podle které se při směně (výměně) nemovitostí platila daň jen z jednoho převodu, z toho hodnotnějšího. Nově se bude platit daň z nabytí obou nemovitých věcí.
f)
Následkem změněné koncepce zjišťování základu daně se sníží počet případů, ve kterých musí poplatník předložit znalecký posudek. Podle údajů státní správy předložili poplatníci daně z převodu nemovitostí jen v období od 1.1.2011 do 30.6.2012 celkem 269 222 znaleckých posudků na cenu zjištěnou. Pokud by průměrná cena jednoho znaleckého posudku byla 4 000 Kč, jde v celku o částku překvapivě převyšující 1 miliardu Kč. Významnou část těchto prostředků by mohl navrhovaný zákon poplatníkům ušetřit. Tam, kde znalecký posudek bude vyžadovanou přílohou daňového přiznání, lze výdaje na znalecký posudek uplatnit jako uznatelný výdaj snižující základ daně.
g)
Vzájemné darování mezi dvěma či více subjekty se bude posuzovat pro účely daně z nabytí nemovitého majetku jako koupě či směna. Důvod je zřejmý: zamezit obcházení zákona simulací dvou darování tam, kde jde ve skutečnosti o úplatné převody.
h)
Jednotky podle zákona o vlastnictví bytů jsou postavené na roveň jednotkám podle NOZ.
i)
Pokud si poplatník při stanovení základu daně zvolí k určení srovnávací daňové hodnoty směrnou hodnotu, bude platit daň z nabytí nemovitých věcí zálohově ve výši 4% sjednané ceny. Případný doměrek je splatný do 30 dnů od doručení platebního výměru.
Dále k jednotlivým ustanovením, která mají vazbu na právní úpravu z NOZ.
3) Předmět daně z nabytí nemovitých věcí
7)Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je (vedle jiných případů) úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci. Ale jen té nemovité věci, která je:
a)
pozemkem,
b)
stavbou,
c)
částí inženýrské sítě,
d)
jednotkou (bytem či nebytovým prostorem, včetně „starých jednotek“ podle zákona o vlastnictví bytů; viz § 56 navrhovaného zákona),
e)
právem stavby.
Předmětem daně je výslovně i nabytí spoluvlastnického podílu k uvedeným nemovitým věcem. Při teritoriální účinnosti práva musí jít samozřejmě o věci nemovité na území České republiky, v případě práva stavby se na stejném území musí nacházet zatížený pozemek.
Ve vazbě na NOZ lze předmět daně z nabytí nemovitých věcí vyjádřit asi takto:
Předmětem daně tedy není nabytí ostatních nemovitých věcí, konkrétně (i) věcných práv s výjimkou práva vlastnického a práva stavby, (ii) věcí, jež nejsou stavbou a současně podle jiného právního předpisu nejsou součástí pozemku (například vyhrazené nerosty podle horního zákona), anebo (iii) práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (zatím není k dispozici jejich výčet, neznáme úplný stav objektivního práva k 1.1.2014).
Předmětem daně nejsou ani převody obchodních podílů či akcií společností, které vlastní nemovitosti; takzvaný „share deal“. I když počáteční tlaky Ministerstva financí na jejich zdanění byly silné. Převládl však názor, že by to bylo neúměrně složité jak pro daňové subjekty, tak pro správce daně. Myslím, že na absenci převodů podílů či akcií v předmětu daně má výrazný podíl i Komora daňových poradců ČR.
K jednotlivým alternativám předmětu daně:
Pozemek
Právo daňové přebírá prostřednictvím principu absence Čínské zdi8) soukromoprávní pojmy tam, kde je samo nevymezuje. V tomto případě daň z nabytí nemovitých věcí přebírá pojem pozemek z NOZ a ten pojem přebírá z nového katastrálního zákona9). Nový katastrální zákon vymezuje pozemek takto: pozemkem se rozumí „...část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva podle § 19, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků.10) “ Pojem pozemek je ovšem nutné chápat ve smyslu občanskoprávní zásady
superficies solo cedit
i jako pozemek se stavbou či stavbami, jež jsou jeho součástí. Tedy - například - pozemek se stavbou obchodního centra, pozemek se stavbou rodinného domu apod. Nikoli však jako pozemek například s podzemní či dočasnou stavbou; takové stavby jsou právně odlišné od pozemku a mají svůj vlastní právní osud; viz § 498, § 505 NOZ a I. díl tohoto seriálu.Stavba
Vždy samostatná stavba právně odlišná od pozemku. Tedy podzemní stavba, dočasná stavba, inženýrská síť (byť je dále jako předmět daně uvedena samostatně), anebo jakákoli jiná stavba, která se vlivem přechodných ustanovení NOZ nestala součástí pozemku a je samostatná i v časové působnosti NOZ. Viz § 498, § 505, § 3054 a násl. NOZ a I. díl tohoto seriálu. Nikoli tedy stavba, jež je součástí pozemku.
Samostatná stavba může být věcí nemovitou i věcí movitou. Předmětem daně je však nabytí pouze stavby nemovité, což je zřejmé z návětí § 2 odst. 1 návrhu zákona: „(1) Předmětem daně... je úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je...stavbou...“. Předmětem daně tedy obvykle nebude nabytí vlastnického práva k fotovoltaické elektrárně volně ložené na pozemku, ke včelínu, plechové garáži zhotovené v dílně mimo pozemek apod.
Část inženýrské sítě
V prapůvodním vládním návrhu bylo předmětem daně úplatné nabytí vlastnického práva k inženýrské síti. Nikoli k části, ale k celé síti. K té inženýrské síti, jejíž právní samostatnost upravuje § 509 NOZ. Při projednávání návrhu zákona předložil rozpočtový výbor Poslanecké sněmovny pozměňovací návrh: V části první, v § 2 odst. 1 písm. a) se slova „inženýrskou sítí“ nahrazují slovy „části inženýrské sítě“. Ve třetím čtení přednesl poslanec Radim Jirout návrh na gramatickou změnu tohoto pozměňovacího návrhu spočívající v tom, že slovo „části“ se má změnit na slovo „částí“. Oba návrhy Poslanecká sněmovna odsouhlasila a postupně se dostaly až do konečného textu zákonného opatření Senátu, který komentuji. Jak dále uvidíme, byla to snaha celkem zbytečná.
Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí tedy není podle původního vládního návrhu „úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je... inženýrskou sítí“, ale „úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je ... částí inženýrské sítě“. Na první pohled se zdá, že předmětem daně by nemělo být nabytí celé inženýrské sítě, když zákonodárce chce výslovně zdaňovat jen nabytí části sítě. Ale tak to není. Vztah celé sítě a části sítě je složitější.
Text zákonného opatření, ani jeho důvodová zpráva, inženýrskou síť či její část nevymezuje. Proto musíme hledat obsah pojmů v právu soukromém.
Pojem inženýrské sítě používá zejména § 509 NOZ:
„Inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, nejsou součástí pozemku. Má se za to, že součástí inženýrských sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí.“
Ale ani občanské právo inženýrské sítě nevymezuje. Z mnoha důvodů se domnívám, že inženýrské sítě mají v NOZ zhruba tento význam: jsou to liniové stavby11) vodohospodářské (vodovody, kanalizace), energetické (rozvody elektrické energie, plynu, tepla), telekomunikační (telefonní, kabelové, televizní datové), popřípadě obdobné (čpavkovody, ethylenovody, dusíkovody12), pivovody13) apod.).
Lze dovodit, že NOZ chápe inženýrské sítě jako ucelený systém potrubního, elektrického, případně optického vedení, sestávající z různých předmětů. Mnohé z těchto předmětů jsou samostatnými věcmi v právním smyslu. Pokud by systém měl jednoho vlastníka, mohlo by jít i o věc hromadnou (viz § 501 NOZ), zcizitelnou jako jedna věc. Nebude to ale typické.
Převoditelnou částí inženýrské sítě je pak taková část inženýrské sítě, která je samostatnou věcí v právním smyslu. Platí tedy, že lze převést celou inženýrskou síť jako sumu částí inženýrské sítě (například celou vedlejší síť 3. kategorie14) pro zásobování satelitního městečka, vybudovanou developerem), anebo část sítě, jež je minimálně jednou věcí v právním smyslu (například jen vedení uliční kanalizace). V obou případech může převod podléhat dani z nabytí nemovitých věcí. Z tohoto pohledu byla myslím poslanecká iniciativa nadbytečná. V původním znění i ve změněném znění by dani podléhal převod jak celé sítě, tak i části sítě. V novém znění je to ve výsledku stejné. Mimo jiné i proto, že inženýrská síť i její část je na 99,9% stavbou. A předmětem daně z nabytí nemovitých věcí jsou vedle sítí i stavby.
Nepřehlédněme ještě druhou větu § 509 NOZ: „Má se za to, že součástí inženýrských sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí.“ Pokud daňový subjekt spolu s inženýrskou sítí nabyde i stavby či technické zařízení, které s inženýrskou sítí provozně souvisí, pak takové zařízení je součástí inženýrské sítě a bude spolu se sítí (její částí) rovněž předmětem daně z nabytí nemovitých věcí. Otázkou je, co všechno se mezi provozně související stavby a zařízení může zahrnout. Určitě související stavební obsyp a zásyp potrubí, drenáže, trativody, vpustě, chráničky a kolektory všeho druhu apod. Diskuze se vedou nad většími celky. Přikláním se k názoru, že za provozní součást inženýrských sítí je možné považovat jen to, co umožňuje rozvod či odvod médií. Nikoli to, co mění jejich složení či parametry. Pak platí, že například úpravny vody, čistírny odpadních vod, nebo transformátory obvykle nejsou provozními součástmi inženýrských sítí, neboť mají samostatný provozní účel. V opačném případě bychom museli považovat za provozní součást inženýrských sítí třeba elektrárny, což by byla hloupost. Uvidíme, jaký názor zaujmou soudy.
Jednotka
Určitě bytová či nebytová jednotka ve smyslu § 1159 a § 1158 NOZ. Tedy „nová jednotka“ sestávající z bytu či nebytového prostoru + podílu na společných částech domu + podílu na pozemku, to vše jako jedna věc nemovitá. Prostřednictvím § 56 navrhovaného zákona o dani z nabytí nemovitého majetku se právní úprava pro „nové jednotky“ použije i pro „staré jednotky“ podle zákona o vlastnictví bytů. Tedy jednotky sestávající z bytu či nebytového prostoru + podílu na společných částech domu, přičemž podíl na pozemku je právně samostatný.
Shrnuji: předmětem daně je úplatné nabytí vlastnického práva k „nové“ i ke „staré“ jednotce.
Právo stavby
Soukromoprávně viz § 1240 a násl. NOZ a I. díl seriálu. Výslovně věc nemovitá.
Komentovaný zákon není zákonem převodním, jak tomu je v případě Z3D. Předmětem daně není nutně převod (přechod), ale obecně nabytí vlastnického práva, samozřejmě za úplatu. Tedy i úplatné nabytí práva stavby, zřízeného vlastníkem pozemku ve prospěch stavebníka. Přitom je nepodstatné, zda právo stavby zahrnuje či nezahrnuje stavbu. Stejně tak bude předmětem daně úplatný převod práva stavby (soukromoprávně viz § 1252 odst. 1 NOZ), neboť nabyvatel práva stavby rovněž naplnil předmět daně. Opět je přitom nepodstatné, zda právo stavby zahrnuje či nezahrnuje stavbu.
Abych dokončil řetězec možností předmětu daně v souvislosti s právem stavby, tak ještě k zániku práva stavby. Zde už je důležité, zda součástí práva stavby je či není stavba. Při zániku práva stavby:
(i)
jehož součástí je stavba, která „přiroste“ k pozemku, vlastník pozemku nabývá na základě
právní fikce
(viz dále) vlastnické právo ke stavbě. Tím je naplněn předmět daně, jde-li samozřejmě o nabytí úplatné;(ii)
jehož součástí není stavba, vlastník pozemku nic nenabývá a předmět daně absentuje. Zánik práva stavby jako takový předmětem daně není. Právo se tím nenabývá.
Spoluvlastnický podíl
Předmětem daně je i úplatné nabytí vlastnického práva ke spoluvlastnickému podílu na pozemku, části inženýrské sítě, jednotce nebo právu stavby. To koresponduje s dosavadním chápáním spoluvlastnického podílu jako samostatné věci v právu soukromém15) i v právu veřejném16), stejně tak jako s novou právní úpravou z § 1121 NOZ: „Každý ze spoluvlastníků je úplným vlastníkem svého podílu.“
Nejčastější asi bude prosté nabytí nové spoluvlastnického podílu. Další možností je zvýšení velikosti stávajícího podílu. Neboť tím dochází k nabytí vlastnického práva k dalšímu spoluvlastnickému podílu.
Příklad
Každý z pěti bratrů je spoluvlastníkem pozemku s domem, každý má stejný podíl 20%. První bratr prodá svůj podíl druhému bratrovi. Z určitého pohledu jde jen o rozšíření stávajícího spoluvlastnického práva druhého z bratrů. Podstata jevu však spočívá v tom, že druhý z bratrů nabyl vlastnické právo k novému spoluvlastnickému podílu, čímž vznikl předmět daně.
4) Nabytí vlastnického práva
17)Cituji ze zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí:
„§ 3 Nabytí vlastnického práva
Za nabytí vlastnického práva k nemovité věci se pro účely daně z nabytí nemovitých věcí považuje také
a)
vyčlenění nebo nabytí nemovité věci do svěřenského fondu a
b)
nabytí stavby, která se stane součástí pozemku a která byla
1.
samostatnou nemovitou věcí,
2.
součástí práva stavby, nebo
3.
neoprávněně zřízena na tomto pozemku.“
Ustanovení je věnované právní fikci nabytí vlastnického práva v případech, kdy k němu právně nedochází. Pokud by šlo o nabytí úplatné, vznikl by předmět daně z nabytí nemovitých věcí.
Svěřenský fond nemá právní osobnost (po staru právní subjektivitu), nemůže nabýt vlastnické právo. Viz § 1448 a násl. NOZ a II. díl seriálu. Proto zde návrh zákona zavádí právní fikci, podle níž se za nabytí vlastnického práva k nemovité věci považuje pro účely daně z nabytí nemovitých věcí také vyčlenění nebo nabytí nemovité věci do svěřenského fondu. Jinak by se na tyto případy zákon nevztahoval. Objevují se názory, že není v možnostech veřejného práva vytvořit pro subjekt bez soukromoprávní osobnosti „daňovou subjektivitu“ či „kvazisubjektivitu“, což jsou pojmy z různých důvodových zpráv. Faktem však je, že v zemích, z jejichž soukromého práva NOZ úpravu svěřenských fondů čerpal (zejména kanadský Québec), se svěřenské fondy běžně zdaňují.
Ad § 3 písm. b)
Bod 1 se týká případů, předvídaných § 3058 NOZ.
Příklad
Představme si v roce 2013 pozemek a nadzemní budovu s odlišnými vlastníky. Účinností NOZ nedojde ke scelení obou nemovitostí, brání tomu absence stejného vlastníka; viz § 3055 NOZ. V roce 2014 využije vlastník pozemku svého předkupního práva podle § 3056 odst. 1 NOZ, nadzemní budovu koupí, leč nenabyde k ní vlastnické právo. Budova přiroste k jeho pozemku. Kupující se stane vlastníkem pozemku s přirostlou stavbou, která není samostatnou věcí v právním smyslu. Bez zvláštní úpravy v § 3 písm. b) bod 3 navrhovaného zákona by koupě budovy nepodléhala dani z nabytí nemovitých věcí.
Kohosi může napadnout, že zvláštní úprava
právní fikce
nabytí vlastnického práva nemyslí na případ opačný: předkupního práva využije vlastník budovy a koupí pozemek. Na takový případ se § 3 navrhovaného zákona nevztahuje. Je to pravda. Není to totiž potřeba. Pokud vlastník stavby koupí pozemek, pak se stane vlastníkem kupovaného pozemku a nabytí vlastnického práva k pozemku bude běžným předmětem daně podle § 2 odst. 1 písm. a) navrhovaného zákona. Současně k pořizovanému pozemku přiroste původní stavba, což už není předmětem daně. Nedojde tím k nabytí vlastnického práva ke stavbě. Máme-li být přesní, dojde k opaku: vlastnické právo ke stavbě zanikne v okamžiku, kdy stavba „vroste“ do pořizovaného pozemku a stane se jeho součástí.Rozdíl mezi oběma případy (vlastník pozemku kupuje stavbu, nebo vlastník stavby kupuje pozemek) je dán zásadou, že stavba se stává součástí pozemku. Nikoli, že pozemek se stává součástí stavby. Důvod tohoto tvrzení lze najít v § 506 NOZ; stavba je součástí pozemku, nikoli že pozemek je součástí stavby. Vypadá to možná divně, ale představme si názornější příklad: cihla je součástí domu; nikoli, že dům je součástí cihly. Podstatný je hlavní předmět. Zde pozemek.
Ad § 3 písm. b) bod 2 a 3
Jde o případy nabytí stavby, jež byla součástí práva stavby při jeho zániku, a dále o nabytí stavby neoprávněně zřízené na cizím pozemku. Tyto stavby se rovněž stanou automaticky součástí pozemků, na kterých byly postaveny, a to v prvním případě při zániku práva stavby, v druhém již svým samotným vznikem. Na tyto případy by tedy bez dané
fikce
nebylo možno vztáhnout pojem nabytí vlastnického práva k nemovité věci, jelikož v okamžiku nabytí nejde o samostatnou nemovitou věc.5) Osvobození od daně
18)Návrh zákona je dělí do čtyř částí:
a)
Osobní osvobození ve veřejnoprávní oblasti (§ 6),
b)
Věcná osvobození u nových staveb (§ 7),
c)
Věcná osvobození u jednotek (§ 8),
d)
Ostatní věcná osvobození (§ 9).
K věcnému osvobození u nových staveb (§ 7)
Jde o obdobu stávajícího § 20 odst. 7 Z3D, který osvobozuje od daně z převodu nemovitostí první úplatné převody a přechody dosud neužívaných novostaveb, včetně bytů vniklých změnou dokončené stavby, pokud je převodcem vymezený podnikatel, anebo obec. Opakovaně měněné ustanovení, které bylo předmětem několika významných soudních sporů, obvykle vítězných pro daňové subjekty.
Věcné osvobození u nových staveb pro rok 2014 má v mnohém odlišnou konstrukci. Co se mění:
a)
Osvobození se může vztahovat jak na převodce, tak i na nabyvatele. Podle toho, kdo je poplatníkem. To je dáno změnou konstrukce poplatníka.
b)
Převodcem může být kdokoli; už to nemusí být jen podnikatel či obec. Může to být třeba berní úředník, který se po dokončení výstavby rodinného domu pro svoji rodinu rozvádí a z tohoto důvodu rodinný dům prodává.
c)
Osvobození již není podmíněno absencí užívání převáděné stavby. To je významná změna. S užíváním - neužíváním převáděné stavby bylo příliš mnoho zejména procesních problémů. Osvobodit lze tedy i první úplatné nabytí již užívané stavby. Například zájemce si nový byt od developera nejprve pronajme, užívá ho, později ho koupí a nabytí vlastnického práva k bytu může požívat osvobození. Rozumná konstrukce, která může pomoci developerům a tím i stavebním firmám. Zájemce si byt pronajme do doby, než si například pomocí úvěru zajistí prostředky na koupi. Cítím v tom podporu podnikatelům.
d)
Pro osvobození musí být splněna podmínka z § 7 odst. 2: k osvobozenému nabytí vlastnického práva může dojít jen v pětileté lhůtě, která běží ode dne, od kterého lze podle stavebního zákona předmět nabytí užívat19). Po 5 letech možnost osvobození zaniká. Délku lhůty 5 let zdůrazňuji. A to proto, že někteří kolegové opakovaně zveřejnili články a rozhovory, ve kterých lhůtu chybně zkrátili na 2 roky a nabádají k rychlé koupi staveb ještě v roce 2013, protože pak prý dojde k ukončení úlev při prodeji staveb. Není to pravda. Zákonodárce volil pětiletou lhůtu záměrně ve vazbě na pětiletou lhůtu z § 56 odst. 1 zákona o DPH, po jejímž uplynutí lze stavbu převést bez DPH. Ve výsledku (zjednodušuji):
(i)
Do 5 let od
kolaudace
je první úplatný převod stavby bez daně z nabytí nemovitých věcí, ale s DPH.(ii)
Po 5 letech od
kolaudace
první úplatný převod stavby s daní z nabytí nemovitých věcí, ale bez DPH20).e)
Osvobození se vztahuje na nabytí vlastnického práva jen k následujícím věcem pro bydlení:
(i)
Nový rodinný dům samostatně, anebo nemovitá věc, jejíž součástí je rodinný dům. Tedy pozemek, jehož součástí je nový rodinný dům, právo stavby, jehož součástí je nový rodinný dům.
(ii)
Jednotka, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem, pokud:
-
je v nové stavbě bytového domu, nebo
-
nově vznikla v bytovém domě nástavbou, přístavbou nebo stavební úpravou, nejde-li pouze o rozdělení či sloučení stávajících jednotek,
-
vzniklé v bytovém domě stavební úpravou nebytového prostoru.
Za zdůraznění stojí, že osvobození se nevztahuje na nabytí vlastnického práva k bytovému domu, vztahuje se však na nabytí vlastnického práva k uvedeným jednotkám z bytového domu. Pokud by tedy developer prodával celý nový bytový dům, nárok na osvobození by nabyvateli nevznikl. Pokud by stejný rodinný dům prodával „po jednotkách“ uvedených parametrů, nároky na osvobození by vznikly. Samozřejmě za splnění všech ostatních podmínek osvobození, včetně dodržení pětileté lhůty pro osvobození.
6) Výkladový problém
Podmínkou osvobození při nabytí jednotky podle § 7 zákona o dani z nabytí nemovitých věcí je, že jednotka nezahrnuje „...jiný nebytový prostor, než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem“. Bude-li zahrnovat jiný nebytový prostor, nabytí jednotky osvobodit nelze.
Budou s tím výkladové problémy. Nebudeme vědět, co je to nebytový prostor. Do konce roku 2013 vymezuje nebytové prostory (i) zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, (ii) zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, případně (iii) zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Podle všech těchto předpisů nejsou nebytovými prostory příslušenství bytu ve smyslu § 121 odst. 2 stávajícího občanského zákoníku. Tedy ani sklepy a komory, které jsou běžně příslušenstvím bytu. Zákony ad (i) a (ii) budou s účinností od 1.1.2014 zrušeny a přesné vymezení nebytových prostor, použitelné pro daň z nabytí nemovitých věcí, nikde nenajdeme. NOZ pojem nebytový prostor zná, ale také ho nevymezuje. Převažuje názor, že jde o ty prostory, které neslouží k bydlení. K bydlení však - podle stávající judikatury - slouží nejenom sklep či komora, ale i garáž, ba dokonce i krytá terasa, sklad a prostor pro psa. Z pohledu bydlení je nebytovým prostorem využití prostorů například pro obchod, kancelář, dílnu, ordinaci, nebo ubytovací zařízení21).
Za těchto právních podmínek je těžké určit, jaké jiné nebytové prostory mají bránit osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí, budou-li součástí bytové jednotky. Mám na mysli například zimní zahradu, prostor pro psa, pracovnu, ateliér, studovnu, sklad, prádelnu, žehlírnu, odkládací prostor, hobby prostor apod.
Aby problém byl palčivější, obdobné omezení osvobození vlivem nebytových prostor je objevuje v § 4 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů pro rok 2014; platí pro fyzické osoby, osvobození po dvou letech bydliště: „(1) Od daně se osvobozuje...příjem z prodeje... jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor, a souvisejícího pozemku...“. Podmínkou osvobození je tedy - mimo jiné - i absence jakéhokoli nebytového prostoru v jednotce. I když přesně nevíme, co je to nebytový prostor, jde tak či onak o extrémní zúžení osvobození oproti roku 2013.
Co s tím? Počkat. Na odstranění výkladového problému se pracuje.
B) Návrh novely zákona o dani z nemovitých věcí
1) Stávající zákon č. 338/1992 Sb.
Objektivní fakta o stávajícím zákoně č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, jsou tato:
a)
V posledních 20 letech byl novelizovaný 29x, tedy asi 1,45x každý rok. Novely opět často záplatují vady zákona. K dani z nemovitostí se váže asi 165 běžně dostupných soudních rozhodnutí, tedy asi 8,25 rozhodnutí každý rok.
b)
Problémy byly zejména při určování předmětu daně u tzv. plošných staveb. Tedy komunikací, parkovišť, obratišť, skladovacích a překládacích ploch apod. Zda jsou či nejsou předmětem daně, bylo odvislé od soukromoprávního posouzení stavby jako věci v právním smyslu, ale ani za 20 let se nepodařilo judikaturu k tomuto problému sjednotit. Zlepšení mělo přinést zavedení institutu staveb zpevněných ploch pozemků do zákona o dani z nemovitostí, ale příliš to nepomohlo.
c)
O složitosti problematiky plošných staveb jako věcí v právním smyslu svědčí i to, že chybám v jejich posuzování se neubránil ani Nejvyšší správní soud. Několikrát jeho rozhodnutí k tomuto tématu zrušil Ústavní soud22).
Pro zákon o dani z nemovitostí v roce 2013 platí:
a)
Zákon se dělí na daň z pozemků a daň ze staveb. Stavbou se rozumí jen nemovitost, což musely judikovat soudy; ze zákona se to dovozuje složitě.
b)
Předmětem daně z pozemků jsou v principu nezastavěné pozemky na území České republiky. Předmětem daně ze staveb jsou stavby zkolaudované či jinak stavebně právě seznané k užívání, anebo stavby užívané, a dále pak dokončené jednotky - byty a nebytové prostory.
c)
Poplatníkem je obvykle vlastník pozemku či stavby, s celkem širokou škálou jiných alternativ poplatníků.
d)
Základ daně i sazba daně jsou strukturálně složité. U pozemků se liší podle druhu pozemku, často s úpravou podle různých koeficientů. U staveb závisí na půdorysu stavby, nebo výměru jednotky, sazba daně pak zahrnuje asi 16 alternativ, včetně úpravy sazby daně různými koeficienty.
e)
Osvobození od daně z pozemků a ze staveb je rozsáhlé, zahrnuje asi 40 možností, někdy výkladově ne zcela jednoduchých.
f)
Zvláštností daně z nemovitostí je, že odměna běžného daňového poradce za zpracování daňového přiznání může být výrazně vyšší, než daňová povinnost vypočtená v daňovém přiznání. A to nikoli proto, že by daňoví poradci byli tak drazí, ale protože jde o daň pracnou, nepřehlednou, ve výsledku pak někdy s relativně nízkou daňovou povinností.
2) Zákonné opatření Senátu ke změně zákona o dani z nemovitostí
Novela má celkem 140 bodů a pět odstavců přechodných ustanovení, je k ní rozsáhlá a dobře připravená důvodová zpráva. Co je v novele zákona o dani z nemovitostí nového a neměli bychom to přehlédnout:
a)
Novela plně reaguje na změny v soukromoprávní úpravě nemovitostí z NOZ, včetně změny názvu daňového zákona na „zákon o dani z nemovitých věcí“. Už samotný název umožní odlišovat právní úpravu účinnou do 31.12.2013 a od 1.1.2014. Dělení na daň z pozemků a daň ze staveb zůstává zachováno.
b)
U daně z pozemků dochází k podstatnějším změnám pouze při vymezení poplatníka daně. Nově jím může být - vedle obligatorního vlastníka - i svěřenský fond, podílový fond a fond obhospodařovaný penzijní společností, tedy útvary bez právní osobnosti (dříve právní subjektivity). Samozřejmě za podmínky, že jde o pozemek ve fondu. Je-li pozemek zatížený právem stavby, je poplatníkem daně z pozemků stavebník, nikoli tedy vlastník pozemku. Je to následek filozofie, že právě stavebník a nikoli vlastník pozemku je oprávněn brát prostřednictvím práva stavby užitnou hodnotu pozemku. Viz § 2 odst. 2.
- Nepovažuji za šťastné, že novela ponechala v zákoně i institut tzv. zpevněné plochy se zvláštní sazbou daně z pozemků (viz § 6 odst. 2 a odst. 5). Vymezení zpevněné plochy se opírá o povrch pozemku, který „...je zpevněn stavbou podle stavebního zákona bez svislé nosné konstrukce“. Ani při použití úsilí na hranici lidských sil nelze u zvětralých a rozpadlých povrchů se zbytky bitumenu či betonu objektivně určit, zda povrch pozemku ještě zpevňují, anebo jsou jen nefunkčními zbytky stavby v péči špatného hospodáře. Bude to chtít nějaké judikáty. Pokud však zpevněné plochy mají v zákoně zůstat, je dobře, že komentovaná novela rozšiřuje zpevnění povrchu (a tedy i vymezení zpevněných ploch) o vlečku. Bude to zjednodušení zdanění vleček.
c)
Daň ze staveb se nově označuje „daň ze staveb a jednotek“, protože jednotka není jen stavbou, ale zahrnuje obvykle i příslušný spoluvlastnický podíl na pozemku. Je věcí
sui generis
.d)
Předmět daně ze staveb se mění velmi podstatně; cituji nový § 7:
„(1) Předmětem daně ze staveb a jednotek je, nachází-li se na území České republiky,
a)
zdanitelná stavba, a to
1.
budova, kterou se pro účely daně z nemovitých věcí rozumí budova podle katastrálního zákona,
2.
inženýrská stavba uvedená v příloze k tomuto zákonu,
b)
jednotka.
(2) Předmětem daně ze staveb a jednotek není budova, v níž jsou jednotky.
(3) Na zdanitelnou stavbu, která není samostatnou nemovitou věcí, se pro účely daně z nemovitých věcí hledí jako na nemovitou věc, jejímž vlastníkem je ten, kdo vlastní věc, jejíž je tato stavba součástí.“
V prvé řadě: novela zavádí nový pojem „zdanitelná stavba“ a jen stavby podřaditelné tomuto pojmu podléhají dani z nemovitostí. Ostatní ne. Zdanitelná stavba zahrnuje pouze tři druhy staveb: (i) budovu podle nového katastrálního zákona, (ii) inženýrskou stavbu podle přílohy k zákonu a (iii) jednotku. Nic víc. Odpadají tedy jako předmět daně ze staveb ony mrňavé a daňově problémové stavby jako oplocení, studny, fontány, betonové žlaby a schody, přístřešky na popelnice, některé bazény, nebo mnou zvláště neoblíbené stožáry23).
K jednotlivým druhům předmětu daně:
Budova, která je předmětem daně, je vymezená v novém katastrálním zákoně č. 256/2013 Sb. v § 2 písm. l) jako nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí. Tím se spojení se zemí pevným základem znovu dostává do daňové soustavy, byť v NOZ už nebude. Pro určení předmětu daně z nemovitých věcí je nepodstatné, zda budova je v katastru skutečně evidována; podstatné je její katastrální vymezení. Pokud by tedy stavebník v rozporu s katastrálním zákonem novou budovu katastrálně neevidoval, nezbaví se tím daňové povinnosti.
Inženýrská stavba. Je třeba ji odlišovat od inženýrských sítí, jde o něco úplně, úplně jiného (viz II. Díl seriálu). Výčet inženýrských staveb je uveden v příloze zákona o dani z nemovitých věcí a jednotlivé stavby konkretizuje kód CZ-CC24). V principu jde o stavby, které nesplňují vymezení budovy, nejsou celkově oplášťované, ale jsou tak velké, že nezdaňovat je by bylo pro fiskál hříchem. Typicky přenosové věže, stožáry, zásobníky, komíny, stavby hutního a těžkého průmyslu apod. Dovozuji, že musí jít o inženýrské stavby jako samostatné nemovité věci. Nikoli o inženýrské stavby, které jsou součástí jiné stavby. V praxi může být sporné, například, zda elektrárenský komín je věcí samostatnou, anebo součástí spalovny. Cítím spory.
Jednotka. Bytová či nebytová jednotka podle § 1158 a násl. NOZ, viz předchozí díly seriálu. Podle právní úpravy z nového § 12b novely se ustanovení o jednotce a nemovitosti použijí obdobně i na jednotku, která je vymezena podle zákona o vlastnictví bytů, spolu se s ní spojeným podílem na společných částech domu, a pokud je s ní spojeno vlastnictví k pozemku, tak i spolu s podílem na tomto pozemku.
Předmětem daně ze staveb a jednotek není budova, v níž jsou jednotky. Je to přirozené. V opačném případě by jeden stavební prostor - budova rozdělená na jednotky - byl zdaněn dvakrát: jednou jako budova a jednou jako jednotky.
Původci textu novely zákona o dani z nemovitých věcí se elegantně vypořádali s tím, že od 1.1.2014 může být stavba (i) součástí pozemku, (ii) součástí stavby, anebo i nadále (iii) samostatnou věcí v právním smyslu. Celá novela je koncipovaná na samostatné stavby. Ustanovení § 7 odst. 3 však vytváří právní fikci, podle které se na nesamostatnou nemovitou věc, která je součástí pozemku či práva stavby, hledí jako na samostatnou stavbu. Součástí
právní fikce
je i to, že na vlastníka celé věci (pozemku, práva stavby) hledí jako na vlastníka samostatné nemovité věci. Pregnantní.e)
Poplatníkem daně ze staveb a jednotek může být - vedle obligatorního vlastníka - i svěřenský fond, podílový fond a fond obhospodařovaný penzijní společností, tedy útvary bez právní osobnosti (dříve právní subjektivity). Obdobně jako u daně z pozemků.
Ve vyjmenovaných případech může být poplatníkem i nájemce či pachtýř (§ 8 odst. 3). Jde o některé zdanitelné stavby, se kterými hospodaří Státní pozemkový úřad nebo Správa státních hmotných rezerv, anebo převedené na základě rozhodnutí o privatizaci na Ministerstvo financí. Uvádím to proto, že se k nim může vztahovat poněkud méně přehledné osvobození - viz dále.
f)
Z celkem rozsáhlé škály osvobození (§ 9) si zaslouží pozornost dva případy.
První případ: Osvobození staveb, které do konce roku 2013 nejsou předmětem daně. Najdeme je v § 9 odst. 1 písm. i) a j). Například vodárenské, kanalizační či závlahové systémy, distribuční soustavy, některé zdanitelné stavby na dráze, letecké, vodních cest a přístavů. Stejně tak jako v roce 2013 se za ně ani nemusí podávat daňové přiznání.
Druhý případ: Ustanovení § 9 odst. 1 písm. a) osvobozuje zdanitelné stavby nebo jednotky ve vlastnictví České republiky. Toto osvobození však modifikuje ustanovení § 9 odst. 4. Osvobození se nevztahuje na širokou škálu případů pronajatých či propachtovaných zdanitelných staveb a jednotek, kde poplatníkem je -viz výše - nájemce či pachtýř. Chci tím zdůraznit, že ustanovení § 9 odst. 1 písm. a) je nezbytně nutné číst a vykládat v těsné vazbě na textově vzdálené ustanovení § 9 odst. 4. Opomenutí této těsné vazby by mohlo vést k porušení zákona.
g)
Základ daně ze staveb (§ 10). Tak jako v roce 2013 je základem daně zastavěná plocha nadzemní části zdanitelné stavby v m2 podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období. Mění se však vymezení pojmu „zastavěná plocha“. V roce 2013 je vázaná na prostý půdorys nadzemní části stavby. V roce 2014 má být vázaná na stavebně právní vymezení. Cituji z novelizovaného § 10 odst. 2: „Zastavěnou plochou se pro účely daně z nemovitých věcí rozumí zastavěná plocha stavby podle stavebního zákona odpovídající nadzemní části zdanitelné stavby“.
Stavební zákon vymezuje zastavěnou plochu takto25): „Zastavěná plocha pozemku je součtem všech zastavěných ploch jednotlivých staveb. Zastavěnou plochou stavby se rozumí plocha ohraničená pravoúhlými průměty vnějšího líce obvodových konstrukcí všech nadzemních i podzemních podlaží do vodorovné roviny. Plochy lodžií a arkýřů se započítávají. U objektů poloodkrytých (bez některých obvodových stěn) je zastavěná plocha vymezena obalovými čarami vedenými vnějšími líci svislých konstrukcí do vodorovné roviny. U zastřešených staveb nebo jejich částí bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha vymezena pravoúhlým průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny“.
Lodžií se rozumí zastropený prostor v budově navenek otevřený, který - na rozdíl od balkónu - nevystupuje ven z obvodové zdi. Arkýř je výstupek z obvodového pláště, často zasazený do nároží budovy, který umožňuje výhled podél fasády do stran. Plochy nepodezděných balkónů se nezapočítávají. Zjednodušeně: kdyby kolmo nad stavbou svítilo sluníčko, pak hledanou zastavěnou plochou je ta část pozemku, na kterou jeho světlo nedopadne - s výjimkou nepodezděných balkónů; „stín z balkónů“ bychom z plochy odečetli.
Dáme-li stranou stavební anomálie, měl by být základ daně v principu stejný v roce 2013 i v roce 2014. Kdo je hnán neodolatelnou touhou seznámit se se všemi variantami a nuancemi zjišťování zastavěné plochy u nejrůznějších alternativ staveb, toho odkazuji na webové stránky Ministerstva pro místní rozvoj26).
K jednotkám. Už ze současného znění zákona o dani z nemovitostí známe koeficient 1,2, kterým násobíme podlahovou plochu jednotky, čímž získáme upravenou podlahovou plochu. Nově se tento koeficient použije pouze v případě jednotky bez pozemku, nebo s pozemkem zastavěným domem s jednotkami. Pokud je součástí jednotky pozemek přesahující zastavěnou plochu domu (tu podle stavebního zákona), pak se koeficient zvětší na 1,22. Tím se vypořádá daňová povinnost i k přesahujícím pozemkům, které nově nebudou předmětem daně z pozemků. Líbí se mi to.
Tím jsem snad vyčerpal komentář k těm částem zákonných opatření, které se týkají daně z nabytí nemovitých věcí a daně z nemovitých věcí, které mají vazbu na nový občanský zákoník a neměli bychom je přehlédnout. I přes některé kritické poznámky považuji v této části obě zákonná opatření za odborně nadstandardně kvalitní texty. Je mi líto, že totéž nebudu konstatovat v následujícím čtvrtém díle seriálu, věnovaného novele daní z příjmů a dani z přidané hodnoty.
Text zpracován podle očekávaného stavu práva a vědění k 2.11.2013.
1 Zákon č. 18/1993 Sb., ze dne 21.12.1992, kterým se mění a doplňuje zákon České národní rady č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí.
2 Pl. ÚS 29/08 ze dne 21.4.2009.
4 Zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů.
5 Původní důvodová zpráva k neschválenému návrhu zákona, I. Obecná část.
6 § 41 odst. 2 zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí.
7 § 2 zákonného opatření senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí.
8 Viz např. 2 Afs 100/2006-59 ze dne 13.9.2008, obdobně 2 Afs 50/2005 ze dne 27.9.2006, 2 Afs 125/2005-40 ze dne 1.3.2007, obdobně 2 Afs 88 2006-56 ze dne 22.8.2007, 2 Afs 107/2007 ze dne 23.1.2008.
9 Zákon č. 256/2013 Sb., katastrální zákon.
10 § 2 písm. a) zákona č. 256/2013 Sb., katastrální zákon.
11 Za liniové stavby se obvykle považují stavby horizontálně výrazně mohutnější, než vertikálně.
12 Například: čpavkovod vedl (a možná ještě vede) v ArcelorMittal Ostrava, ethylenovod spojuje Chemopetrol a BSL/Dow v Německu, dusíkovod najdeme v provozovnách GreenGas, kde slouží pro prevenci samovznícení uhlí a represi důlních požárů.
13 Nesmějte se, jde o oficiální název pro síť k vedení piva například v O2 Aréně v Praze. Celkem 3 km nerezového potrubí vede pivo k 168 rychlovýčepům a 24 normálním výčepům piva. Díky pivovodu zvládne O2 Aréna natočit až 30 000 piv za 15 minut. Na běžném hokejovém zápase se vypije až 8 000 piv, mezi sporty má rekord hokejové finále Slavie a Karlových Varů s 24 000 pivy. Absolutní rekord arény, 40 000 piv, padl při hokejovém mistrovství světa. Nevím, zda v tomto konkrétním případě vede pivovod i mimo stavbu. Možná ano, anebo někde jinde, třeba v pivovarech. Pak - obávám se - jeho prodej může být předmětem daně z nabytí nemovitých věcí.
14 Viz např. ČSN 73 6005.
15 26 Cdo 2864/2000 ze dne 14.3.2001.
16 Např. 1 Afs 1/2010-59 ze dne 10.2.2010.
17 § 3 zákonného opatření senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí.
18 § 7 zákonného opatření senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí.
19 Podle § 119 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon, lze stavbu vyžadující stavební povolení či ohlášení užívat na základě oznámení stavebnímu úřadu nebo kolaudačního souhlasu. Dnem, od něhož se počítá pětileté období pro osvobození, bude buď den, jímž uplyne 30 dnů od oznámení záměru stavebníka započít s užíváním stavby stavebnímu úřadu, nebo den vydání kolaudačního souhlasu. V úvahu však připadá i počátek běhu pětileté lhůty na základě předčasného užívání (§ 123 stavebního zákona), nebo zkušebního provozu (§ 124 stavebního zákona).
20 S tou výhradou, že podle § 56 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění účinném pro rok 2014, se plátce může rozhodnout, že i po uplynutí pětileté lhůty uplatní daň, byť s následky podle § 78 zákona o DPH.
21 viz 10 Ca 21/2002-21, zveřejněný v časopise Soudní
judikatura
č. 5/2002, s. 373.22 Viz např. rozhodnutí č. II. ÚS 529/05 ze dne 9.6.2007, kterým se ruší rozsudek NSS č. 4 Afs 23/2003-78 ze dne 18.2.2005, rozhodnutí č. I. ÚS 531/05 ze dne 6.2.2007, kterým se ruší rozsudek č. 4 Afs 29/2003-76 ze dne 1.3.2005.
23 Má neobliba vychází z toho, že například v zemi upevněný vlajkový stožár z trubky o průměru 10 cm, tedy s půdorysnou plochou 78,5 cm2, se pro určení základu daně ze staveb v roce 2013 může zaokrouhlovat na celé m2 nahoru, tedy na 1 m2, čím se jeho „daňová“ plocha zvětší na 10 000 cm2, tedy 114x. Viz § 14 stávajícího zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitostí. Nevidím v tom daňovou spravedlnost.
24 Viz Sdělení Českého statistického úřadu č. 321/2003 Sb., o zavedení Klasifikace stavebních děl CZ-CC.
26 http://www.mmr.cz/cs/Systemove-stranky/Vyhledavani?searchtext=zastav%C4%9Bn%C3%A1+plocha&searchmode=anyword.