Prodej nemovitostí, bytů a nebytových prostor osvobozený od daně z příjmů, 2. část

Vydáno: 38 minut čtení

V sedmém čísle časopisu Daně a právo v praxi jsme se věnovali osvobození příjmů z převodu rodinných domů a bytů od daně z příjmů fyzických osob. Tedy osvobození po dvou letech. Toto pokračování se týká osvobozených převodů po pěti letech, osvobozených převodů restituovaných nemovitostí a převodů účastí v bytových družstvech.

Prodej nemovitostí, bytů a nebytových prostor osvobozený od daně z příjmů - pokračování
PhDr.
Milan
Skála
, daňový poradce
 
II. Osvobození po pěti letech
Upravuje ho ustanovení § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů, které zní:
„(1) Od daně (z příjmů fyzických osob) jsou osvobozeny
b) příjmy z prodeje nemovitostí, bytů nebo nebytových prostor neuvedených pod písmenem a), přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem dobu pěti let. V případě, že jde o prodej nemovitostí, bytů nebo nebytových prostor nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem (manželkou), zkracuje se doba pěti let o dobu, po kterou byla nemovitost prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele nebo zůstavitelů, pokud nemovitost byla nabývána postupným děděním v řadě přímé nebo manželem (manželkou). Osvobození se nevztahuje na příjmy z prodeje nemovitostí, bytů nebo nebytových prostor včetně nemovitostí, bytů nebo nebytových prostor uvedených v odstavci 1 písm. g), pokud jsou nebo byly zahrnuty do obchodního majetku pro výkon podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti, a to do pěti let od jejich vyřazení z obchodního majetku. Osvobození se dále nevztahuje na příjmy, které plynou poplatníkovi z budoucího prodeje nemovitosti, bytu nebo nebytového prostoru, uskutečněného v době do pěti let od nabytí, a z budoucího prodeje nemovitosti, bytu nebo nebytového prostoru, uskutečněného v době do pěti let od jejich vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po pěti letech od nabytí nebo po pěti letech od vyřazení z obchodního majetku. V případě prodeje pozemku nabytého prodávajícím od pozemkového úřadu výměnou v rámci pozemkových úprav podle zvláštního právního předpisu,87) se doba 5 let zkracuje o dobu, po kterou prodávající vlastnil původní pozemek, který byl směněn, a tato doba se započítává i do doby, která běží od vyřazení směněného pozemku z obchodního majetku,
___________
87) Zákon č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech a o změně zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku, ve znění pozdějších předpisů, ve znění zákona č. 309/2002 Sb.
Ani v tomto případě záměr zákonodárce v důvodové zprávě původního znění zákona o daních z příjmů nenajdeme. Nejvyšší správní soud vidí důvody osvobození takto:
„Ekonomickým důvodem osvobození příjmů z prodeje nemovitostí, přesáhne-li doba mezi jejich nabytím a prodejem dobu pěti let, podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, je skutečnost, že se
nejedná o příjem ve smyslu přírůstku majetku daňového subjektu, nýbrž toliko o transformaci vlastnictví věci (nemovitosti) v její peněžitý ekvivalent.1
 
K § 4 odst. 1 písm. b)
a)
„příjmy z prodeje
nemovitostí, bytů nebo nebytových prostor
neuvedených pod písmenem a),...“
Vztah nemovitostí podle § 4 odst. 1 písm. a) a podle § 4 odst. 1 písm. b) Zatímco § 4 odst. 1 písm. a) se vztahuje jen a jen na rodinné domy a byty, § 4 odst. 1 písm. b) se vztahuje na všechny nemovitosti a všechny jednotky, včetně rodinných domů a bytů nesplňující podmínky dvouletého osvobození, včetně samostatných a nezastavěných pozemků. Naopak, toto osvobození se nevztahuje na stavby, které nejsou nemovitostmi a jsou věcmi movitými. Tedy na stavby
nespojené
se zemí pevným základem. Například na většinu fotovoltaických elektráren, většinu páteřních rozvodů plynu, vody a někdy i kanalizace, obvykle všechny plynové, vodovodní a kanalizační přípojky apod. Stejně tak se nevztahuje na výrobky, jež plní funkci stavby2, ale samy nejsou stavbou a nemohou tedy ani být nemovitostí. Typicky různé svařované garáže, umělohmotné stavby pro ochranu elektroniky u translokačních stožárů, dřevěné boudy pro domácí zvířata apod. To vše jsou věci movité a vztahuje se na ně osvobození po roce za podmínek § 4 odst. 1 písm. c) zákona o daních z příjmů.
b)
„...přesáhne-li doba mezi
nabytím a prodejem dobu pěti let.“
Pětiletá lhůta je zde postavena na lhůtách začínajících
nabytím
a končících
prodejem
, tedy uzavřením smlouvy kupní. U nabytí nemovitostí či jednotek od jiného vla