Prodej nemovitostí, bytů a nebytových prostor osvobozený od daně z příjmů, 1. část

Vydáno: 36 minut čtení

Obecně platí, že příjmy z prodeje nemovitostí, bytů a nebytových prostor jsou předmětem daně z příjmů a nejsou od daně osvobozeny. Pro fyzické osoby (a jen pro ně) však platí výjimky uvedené v § 4 zákona o daních z příjmů. Za splnění některých podmínek mohou být tyto příjmy osvobozeny (I) po dvou letech, (II) po pěti letech, anebo (III) jde-li o restituce. Po pětileté lhůtě lze osvobodit i příjmy z „převodu družstevního bytu“, správně převodu členských práv v (typicky) bytovém družstvu. Proto z něho vytvářím zvláštní skupinu (IV), i když - de jure - o prodej bytu nejde.

Prodej nemovitostí, bytů a nebytových prostor osvobozený od daně z příjmů
PhDr.
Milan
Skála
daňový poradce
Bohužel, ani v devatenáctém roce účinnosti zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (dále jen „zákon o daních z příjmů“), nejsou zcela sjednocené názory na podmínky osvobození. Pokusím se proto podmínky osvobození podle jednotlivých skupin přiblížit, rozebrat, připomenout související judikaturu a zaujmout názory k některým sporným ustanovením. Jako podnět k diskuzi.
 
I. Osvobození po dvou letech
Mám na mysli osvobození podle § 4 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů, které zní:
„(1) Od daně (z příjmů fyzických osob) jsou osvobozeny
a)
příjmy z prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. Obdobně se postupuje také u příjmů z prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu, včetně souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší dvou let a použije-li získané prostředky na uspokojení bytové potřeby. Pro osvobození příjmů plynoucích manželům z jejich společného jmění postačí, aby podmínky pro jeho osvobození splnil jen jeden z manželů, pokud majetek, kterého se osvobození týká, není nebo nebyl zařazen do obchodního majetku jednoho z manželů. Osvobození se nevztahuje na příjmy z prodeje tohoto bytu nebo domu, pokud je nebo byl zahrnut do obchodního majetku pro výkon podnikatelské nebo jiné samostatné výdělečné činnosti, a to do 2 let od jeho vyřazení z obchodního majetku. Osvobození se dále nevztahuje na příjmy, které plynou poplatníkovi z budoucího prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu na tomto majetku, včetně souvisejícího pozemku, uskutečněného v době do 2 let od nabytí, a z budoucího prodeje rodinného domu, bytu, včetně podílu na společných částech domu nebo spoluvlastnického podílu na tomto majetku, včetně souvisejících pozemků, uskutečněného v době do 2 let od jeho vyřazení z obchodního majetku, i když kupní smlouva bude uzavřena až po 2 letech od nabytí nebo po 2 letech od vyřazení z obchodního majetku.“
Záměr zákonodárce v důvodové zprávě původního znění zákona o daních z příjmů nenajdeme. Lze však dovodit, že důvodem je podpora možnosti stěhování za prací (a tím i zaměstnanosti) při současné eliminaci spekulativního prodeje1. Jde o příjmy nepodnikatelské, vesměs nahodilé, kde předmět prodeje sloužil k osobnímu užívání fyzické osoby. Nikoli k dosažení zisku. Kdyby se příjmy z prodeje zdaňovaly, předmětem daně by byla -
de facto
- i dlouhodobá inflace a přirozené tržní zvyšování hodnot nemovitostí. Před dvaceti lety pořízený rodinný dům má dnes řekněme desetinásobnou hodnotu i při zanedbané údržbě - právě vlivem inflace a samovolného zvyšování tržní hodnoty. Tento nárůst by se zdanil. To vše jsou myslím důvody pro osvobození. Současně důvody toho, proč má vláda záměr ponechat toto osvobození v zákoně o daních z příjmů i po roce 2012.
Pojďme text zkoumat metodou „short step by short step“, tedy krůček po krůčku.
a)
„... příjmy
z prodeje
...“
Prodejem se rozumí obvykle dvoustranný právní úkon, jehož následkem dojde k převodu vlastnického práva k věci (zde k rodinnému domu, bytu) za úplatu. Smluvním typem je kupní smlouva podle § 588 občanského zákoníku2. Osvobozeny jsou tedy příjmy z prodeje na základě smlouvy kupní. Podle ustanovení § 23 odst. 6 zákona o daních z příjmů se však příjmy získané směnou (§ 611 občanského zákoníku) posuzují pro účely zákona obdobně jako příjmy získané prodejem. Pak platí, že osvobození se vztahuje jak na příjmy ze smlouvy kupní, tak i na nepeněžní příjmy ze smlouvy směnné. Osvobozeny však nejsou příjmy z jiného právního titulu převodu vlastnického práva. Zejména pak z titulu zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví podle § 141 občanského zákoníku.
b)
„... příjmy z prodeje
rodinného domu
.“
Ústavní soud ruku v ruce s Nejvyšším správním soudem opakovaně judikovaly tzv. princip absence čínské zdi3. Jde o to, že mezi soukromým a veřejným právem není postavena čínská zeď, jež by obě práva oddělovala. Naopak, jde o
„...dvě sféry jednoho ve své podstatě jednotného a uceleného právního řádu.“
4 Proto právo veřejné (zde finanční, daňové) přebírá z práva soukromého ty právní instituty, které samo nevymezuje. Ani k tomu není nezbytný