Pokud bytová družstva vzniklá do konce roku 2013 neuzpůsobila již své stanovy nové legislativě s účinností od 1.1.2014, pak se právní poměry družstva řídí především stávajícími stanovami družstva, dále donucujícími ustanoveními zákona č. 90/2012 Sb. , o obchodních společnostech a družstvech - zákon o obchodních korporacích (dále jen „ZOK “), a zákona č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník (dále jen „NOZ “).
Bytová družstva a právní úprava od 1.1.2014
Ing.
Kateřina
Kurková
Do šesti měsíců ode dne nabytí účinnosti ZOK, tedy do 30.6.2014, jsou obchodní
korporace
(mezi nimi i bytová družstva) povinny:-
přizpůsobit své stanovy
úpravě ZOK a doručit je do Sbírky listin (§ 777 odst. 1 a 2 ve spojení s § 3 odst. 3 ZOK). Nebude-li tato povinnost splněna, může k úpravě stanov vyzvat družstvo rejstříkový soud, který je k tomu vyzve a stanoví ve výzvě dodatečnou přiměřenou lhůtu ke splnění této povinnosti. Uplyne-li dodatečná lhůta marně, soud na návrh rejstříkového soudu nebo osoby, která na tom osvědčí právní zájem, zruší družstvo a nařídí jeho likvidaci.
Tady pozor, v zákoně není připuštěna další možnost, jak zvážit nezrušení obchodní korporace
(stanovení náhradních lhůt či možností další nápravy...).-
uzpůsobit ujednání smluv o výkonu funkce a o odměně
úpravě ZOK (§ 777 odst. 3 ZOK). Smlouva o výkonu funkce mezi družstvem a členem jeho orgánu se řídí NOZ jako smlouva příkazní. Ujednání o odměňování ve smlouvě o výkonu funkce musí být sjednáno, jinak platí, že je výkon funkce bezplatný.Dále se má za to, že obsahem společenských smluv obchodních korporací (stanov družstva), které vznikly před účinností tohoto zákona, jsou platná i dosavadní ustanovení obchodního zákoníku (zákon č. 513/1991 Sb. - dále jen „ObchZ“), která upravovala práva a povinnosti společníků (členů družstva), pokud nejsou v rozporu s donucujícími ustanoveními ZOK nebo se od nich družstvo neodchýlilo ve svých stanovách (§ 777 odst. 4 ZOK).
Družstva vzniklá do 31.12.2013 si ale mohou právní úpravu svých poměrů zjednodušit a mohou si zvolit nejpozději do dvou let od účinnosti ZOK, tj. do 31.12.2015, že chtějí změnu svých společenských smluv podřídit výlučně novému ZOK jako celku (§ 777 odst. 5 ZOK). Jejich právní poměry se pak budou řídit jen stanovami a ZOK. Dosavadní ObchZ by se na ně již nevztahoval ani ve věcech jinde neupravených. Toto rozhodnutí se přijímá formou změny stanov a zapisuje se do obchodního rejstříku. Změna společenské smlouvy nabývá v tomto případě účinnosti až zveřejněním zápisu o podřízení se ZOK jako celku v obchodním rejstříku. Jestliže si družstva tuto možnost ve dvouleté lhůtě nezvolí, budou se už navždy řídit (ve věcech neodporujících ZOK nebo stanovám) původním ObchZ.
Pro družstva vznikající již po 1.1.2014 bude samozřejmě platit v celém rozsahu pouze úprava v ZOK.
a)
firmu družstva,
b)
předmět podnikání nebo činnosti,
c)
výši základního členského vkladu, popřípadě vstupního vkladu,
d)
způsob a lhůtu jejich splacení přistupujícím členem,
e)
způsob svolání členské schůze a pravidla jejího rozhodování,
f)
počet členů představenstva a kontrolní komise a délku jejich funkčního období,
g)
podmínky vzniku členství v družstvu a
h)
práva a povinnosti člena družstva a družstva,
i)
podmínky, za kterých vznikne členovi bytového družstva právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, a
j)
podrobnější úpravu práv a povinností člena bytového družstva spojených s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu a práv a povinností člena bytového družstva spojených s užíváním družstevního bytu. Tato práva a povinnosti se stávají dnem jejich vzniku právy a povinnostmi člena plynoucími z členství v bytovém družstvu.
Firma musí obsahovat označení „bytové družstvo“ (§ 728 ZOK). Družstva, která nemají v názvu uvedeno slovní spojení „bytové družstvo“, musí do 30.6.2014 změnit svůj název (firmu).
Uvedení předmětu podnikání nebo činnosti bytového družstva je povinnou náležitostí stanov. Bytové družstvo může být založeno jen za účelem zajišťování bytových potřeb svých členů (§ 727 ZOK). Bytové družstvo může spravovat domy s byty a nebytovými prostory ve vlastnictví jiných osob. Bytové družstvo může za podmínek stanovených ZOK provozovat i jinou činnost, pokud tím neohrozí uspokojování bytových potřeb svých členů a tato činnost má ve vztahu k činnosti hlavní pouze doplňkový nebo vedlejší charakter. Každé družstvo si doplní své další obory činností, které provozuje, jedná se především o činnosti zahrnuté do živnosti volné, jako např. realitní činnosti, správa a údržba nemovitostí, vedení účetnictví aj.
Výše základního členského vkladu je pro všechny členy družstva stejná (§ 564 odst. 2 ZOK). Toto platí pro nově přijaté členy. Pokud ale původně stanovy družstva určovaly pro své členy různou výši základního členského vkladu, zůstanou tyto vklady v dané výši zachovány a nebude docházet k žádnému dorovnávání.
Každý člen se podílí na základním kapitálu družstva základním členským vkladem. Stanovy mohou stanovit, že podmínkou vzniku členství v bytovém družstvu je i převzetí nebo splnění vkladové povinnosti k dalšímu členskému vkladu (§ 733 ZOK). Určí-li tak stanovy, může se člen podílet na základním kapitálu jedním nebo více dalšími členskými vklady. Výše dalších členských vkladů může být pro jednotlivé členy různá. Členský vklad je tvořen součtem základního členského vkladu a všech dalších členských vkladů (§ 563 ZOK).
O převzetí povinnosti k dalšímu členskému vkladu uzavře družstvo se členem písemnou smlouvu. Smlouva obsahuje údaje o výši peněžitého vkladu nebo o tom, jaká věc tvoří předmět nepeněžitého vkladu a jeho ocenění, způsob jeho ocenění a lhůtu pro splnění vkladové povinnosti. Není-li vypořádání dalšího členského vkladu za trvání členství dohodnuto ve smlouvě o dalším členském vkladu, nelze za trvání členství další členský vklad nebo jeho část vracet ani jinak vypořádávat. Bez písemné smlouvy povinnost člena družstva uhradit další členský vklad nevznikne, přestože stanovy další členský vklad a jeho výši upravují (§ 572 ZOK).
Družstevní podíl nyní nově nahrazuje dřívější pojem členský podíl. Družstevní podíl představuje práva a povinnosti člena plynoucí z členství v družstvu, neboli souhrn majetkových i nemajetkových práv a povinností člena k družstvu a družstva k členovi. Každý člen může mít pouze jeden družstevní podíl. Dle nového zákona mohou dát členové družstva družstevní podíl do zástavy, jestliže tuto možnost stanovy nevyloučí (§ 32 odst. 3 ZOK). Družstevní podíl může být ve spoluvlastnictví neomezeného počtu osob, pokud to stanovy nevyloučí (§ 597 ZOK). Je-li podíl v družstvu ve spoluvlastnictví, jsou spoluvlastníci společnými členy a podíl vůči družstvu spravuje správce společné věci, kterým může být jen jeden ze spoluvlastníků. Jsou-li spoluvlastníky podílu v družstvu manželé, může podíl vůči družstvu spravovat kterýkoliv z nich (§ 32 odst. 5 ZOK). Společné členství manželů v bytovém družstvu vzniká, jestliže je družstevní podíl součástí společného jmění manželů (§ 739 ZOK). Manželé se mohou ohledně družstevního podílu dohodnout, že družstevní podíl vyjmou ze společného jmění a ten bude náležet jen jednomu z manželů.
Stanovy mohou upravovat další podmínky, které musí člen družstva splňovat. Stanovami je možné omezit nebo vyloučit členství právnických osob (§ 735 odst. 1 ZOK). Toto by se vztahovalo již na nově přijímané členy družstva. Na právnické osoby, které se staly členy před úpravou stanov, nemá toto vliv. Stanovy mohou obsahovat další podmínky, jako např. podmínit členství trvalým pobytem na území ČR (s výjimkou členství vzniklého děděním). Nové podmínky členství neplatí pro členy, kteří již byli členy družstva před úpravou stanov, platí však pro jejich právní nástupce.
Zákonná úprava nájmu družstevního bytu je poněkud nepřehledná. S odkazem na § 741 odst. 1 ZOK se použijí pro nájem družstevního bytu ustanovení NOZ (§ 2235 až 2296 NOZ) upravující nájem bytu a nebytového prostoru, nestanoví-li ZOK jinak. Ale § 2240 NOZ naopak uvádí, že podmínky pro uzavření nájemní smlouvy o nájmu družstevního bytu a práva a povinnosti nájemce a pronajímatele jsou obsaženy v ZOK, popřípadě ve stanovách bytového družstva.
Pro úpravu práv a povinností vyplývajících z nájmu družstevního nebytového prostoru lze použít ustanovení NOZ upravující nájem prostoru sloužícího k podnikání (§ 2302 a následující NOZ), je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru. Není-li stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru nebo místnosti, jehož účelem není ani bydlení ani provozování podnikatelské činnosti, obecná ustanovení o nájmu.
Podmínky, za kterých vznikne členovi bytového družstva právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, a podrobnější úpravu práv a povinností člena bytového družstva spojených s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu a práv a povinností člena bytového družstva spojených s užíváním družstevního bytu musí upravit stanovy. Tyto informace jsou povinnou náležitostí stanov (§ 731 ZOK). Tady opět pozor. Jakákoli pozdější změna stanov vyžaduje souhlas všech členů družstva, kteří mají s družstvem uzavřenu nájemní smlouvu na družstevní byt a kteří mají dle stávajícího znění stanov právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. Z tohoto pravidla nejsou vyjmuta ani velká družstva, u nichž rozhoduje shromáždění delegátů.
Problematika a oblast bytových družstev je velice obšírná. Právní úprava bytových družstev není zcela prověřena praxí, s některými ustanoveními nových právních předpisů jsou spojeny výkladové problémy. Proto působí při Ministerstvu spravedlnosti Expertní skupina Komise pro aplikaci nové civilní legislativy, která je stálým poradním orgánem ministra spravedlnosti v oblasti nového soukromého práva.