Nájem a pacht v novém občanském zákoníku

Staré občanské právo znalo úpravu nájmu v § 663 až 723 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen „ObčZ“), dále nalezneme specifické úpravy nájmu v zákoně č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník (dále jen „ObchZ“), jde o nájem podniku (§ 488b až 488i ObchZ) a nájem dopravního prostředku (§ 630 až 637 ObchZ). Je nutné upozornit také na zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor.

Základní poznatek nejen v oblasti nájmu je ten, že všechny výše zmiňované právní předpisy - tedy ObčZ, ObchZ a zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor jsou od 1. ledna 2014 zrušeny (viz § 3080 NOZ). Vzhledem k tomu, že NOZ si klade za cíl sjednotit co možná nejvíce smluvních typů do jednoho právního předpisu, bude nadále i úprava nájmu a nájemních smluv obsažena v NOZ, a to včetně těch smluv, které jsme znali z jiných právních předpisů.

NOZ obsahuje nájem ve své části čtvrté (relativní majetková práva), konkrétně v ustanoveních § 2201 až 2331. Na úpravu nájmu bezprostředně navazuje pacht (§ 2332 až 2357). Oba smluvní typy řadí NOZ do skupiny smluv s názvem do této skupiny patří ještě výprosa,

Obecná charakteristika nájmu zůstává shodná se současnou úpravou. Její podstatou je přenechání věci k dočasnému užívání, za které náleží úplata (§ 2201 NOZ). Úplatnost je nezbytnou náležitostí nájmu, pokud by se jednalo o bezúplatné užívání, nebyla by naplněna podstata nájmu a podle povahy věci by se mohlo jednat o výprosu, výpůjčku či zápůjčku. Druhou z charakteristik, která nájem odlišuje od pachtu, o kterém bude řeč níže, je užívání věci. Užíváním je myšlen fakt, že pouhé běžné používání věci (bydlení v bytě, ježdění v autě, čtení knihy) naplní účel nájemního vztahu. Nájemce k tomu, aby byl nájem nájmem, nemusí ze své vůle nijak věci obhospodařovat, zvelebovat či do ní nijak jinak nad obvyklou míru „investovat“. Strany nájmu nazýváme pronajímatel a nájemce tak, jako tomu bylo do 1.1.2014. Věc, která je předmětem nájmu, může být za podmínek stanovených NOZ ještě pronajata, v takovém případě hovoříme (§ 2215 až 2216 NOZ).

Úprava nájmu začíná obecnými ustanoveními, na která navazují specifické pododdíly, které upravují svébytné typy nájmu. Jde o Tyto čtyři zvláštní úpravy obsahují některé odlišnosti od obecných pravidel nájmu (například jiná pravidla pro podnájem, výpovědi, práva a povinnosti stran apod.). V této souvislosti je dále třeba upozornit na nájem družstevního bytu a družstevního nebytového prostoru - úprava nájmu těchto prostor, je obsažena mimo NOZ, a to v zákoně č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích a družstvech (zákon o obchodních korporacích) - dále jen „ZOK“, a to v ustanoveních § 701 až 747. Hned v § 701 ZOK je ovšem na předmětné nájmy stanoveno podpůrné užití NOZ. Není-li tedy v ZOK stanoveno něco jiného, na nájem bytů a nebytových prostor bude aplikovatelná úprava NOZ. Odlišnost těchto nájmů je tedy především dána možností některých pravidel přímo ve stanovách družstva.

Důsledkem zrušení zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, je výše zmíněný pododdíl nájmu s názvem Jedná se o úpravu, na základě které budou do budoucna pronajímány zpravidla nebytové prostory, jejichž účelem je provozování podnikatelské činnosti daného prostoru nebo místnosti (§ 2302). Zjednodušeně řečeno - pokud bude cílem pronajmout si prostor se záměrem provozovat tam převážně podnikatelskou činnost, pak se taková smlouva bude řídit tímto pododdílem. Otázka, která v této souvislosti pravděpodobně ihned naskočí, je podle čeho se bude pronajímat prostor pro nepodnikatelské aktivity (neziskové organizace apod.). V takovém případě si pomůžeme ustanovením § 2302 odst. 2 NOZ, které říká, že Je tedy možná situace, kdy jeden a tentýž prostor, například kancelář, bude jednou pronajat podnikatelskému subjektu, pak se nájem bude řídit předmětným pododdílem o nájmu prostoru sloužícího k podnikání. Pokud by nájemcem byl nepodnikatel, nájemní smlouva se bude řídit obecnými ustanoveními o nájmu.

S nájmem úzce souvisí i nový pojem NOZ, a to je zmiňovaný pacht. Pacht je novinkou zejména terminologickou, jelikož věcně pachty mohly existovat a existovaly i před nabytím účinnosti NOZ, tedy před 1.1.2014. Pojem pacht byl na našem území právem užíván do roku 1950. Pacht je nájem, ke kterému jsou přidány ještě další atributy, zejména tzv. požívací právo (viz dále). Zatímco u nájmu bylo řečeno, že jeho charakteristickým znakem je užívat předmět nájmu, v případě pachtu nejde „jen“ o užívání, ale také požívání věci, která je jeho předmětem. Ustanovení § 2332 NOZ také uvádí pojmenování stran pachtovní smlouvy, jsou jimi propachtovatel (ten, kdo dává věc k pachtu - ekvivalent pronajímatele) a pachtýř (ten, kdo má věc v pachtu - ekvivalent nájemce). Platba z pachtu se nazývá pachtovné (ekvivalent nájemného), věc, která je předmětem pachtu je věcí propachtovanou atd. která jej odlišuje od nájmu, Požívací právo je možné definovat jako právo vlastní činností, svým vlastním přičiněním věc obhospodařovat tak, aby přinášela užitky, respektive výnos, včetně práva ponechat si tento výnos. Typickým pachtem bude proto například dnešní nájem zemědělské půdy, sadu, vinohradu a podobně. Pokud má někdo v pachtu vinohrad, k naplnění účelu pachtu (tj. zisk užitku, výnosu z předmětu pachtu), nestačí pouhé jeho užívání (například procházením se po jeho ploše), ale je třeba také jeho požívání, tedy obhospodařování, zvelebování, jednoduše řečeno činnosti, které zaručí, nebo jsou s to zaručit, že z vinohradu získá hrozny. Pro naplnění účelu pachtu se tedy pachtýř musí „pachtit“ za tím, aby mu věc přinesla užitek, to u nájmu postrádáme. Pachtýř má, ovšem stejně jako nájemce, povinnost starat se o propachtovanou věc s péčí řádného hospodáře. Pojem řádného hospodáře nalezneme v NOZ zejména v souvislosti s jednáním orgánů právnických osob. Jedná se zejména o řádnou péči o věc, nakládání s věcí s potřebnou péčí, znalostmi a loajalitou.

Praktickým problémem, který patrně vyřeší až , bude rozlišení, kdy se jedná o nájem a kdy jde již o pacht. V některých případech totiž existuje pouze velmi tenká hranice mezi oběma instituty. Jedna věc může být pronajata i propachtována, záleží na vůli stran. Je proto otázkou, jestli například nájem činžovního domu, kde nájemce bude chtít jednotlivé byty dále pronajímat (účelem nájmu tedy bude dosažení zisku vlastním přičiněním), nebude spíše pachtem než nájmem. V případě movitých věcí bude sporné například to, kdy někdo někomu pronajme automobil, který nájemce bude používat jako vozidlo taxi služby. I zde je možné a pravděpodobné, že se nebude jednat o nájem, ale právě o pacht.

NOZ v ustanovení § 2341 stanovuje pro pacht podpůrné užití pravidel o nájmu, čímž potvrzuje, že pacht je velmi podobný nájemní smlouvě. Ustanovení o pachtu znají také dva specifické typy pachtu - zemědělský pacht (§ 2345 a násl.) a pacht závodu (§ 2349 a násl.). Předmětem zemědělského pachtu je lesní nebo zemědělský pozemek, specifikem je, že zákon pro tento pacht dispozitivně stanovuje splatnost pachtovného k 1. 10. s tím, že pachtovné je placeno ročně. Je to dáno zejména tím, že jako pachtovné může sloužit i výnos z propachtované věci, proto jsou respektovány zemědělské zákonitosti.

Zajímavější pojem představuje pacht závodu. Pojem závod NOZ definuje v § 502 a bude mu věnován některý z dalších článků v tomto seriálu. Stručně řečeno je pojmem závod míněn dnešní podnik. Pacht závodu je tedy modifikovaná verze dnešní smlouvy o nájmu podniku upravené v ObchZ.

Závěrem věnujme pozornost přechodným ustanovením NOZ, které se vztahují k nájmu a pachtu. Ustanovení společná, přechodná a závěrečná tvoří část pátou NOZ a nalezneme v nich mimo jiné také pravidla stanovující právní režim smluv, které byly uzavřeny za účinnosti ObčZ a které pokračují i za účinnosti NOZ. Ustanovení § 3071 stanovuje tzv. nepravě retroaktivní pravidlo toho, že nájemní smlouvy se řídí NOZ ode dne jeho účinnosti, tedy že i na nájmy uzavřené před 1.1.2014 se od tohoto data musíme dívat optikou NOZ, ačkoliv byly uzavřeny podle ObčZ. Z toho plyne, že i bez jakékoliv věcné změny ve smlouvě se nájemní smlouvy „automaticky“ dnem 1. 1. „překlopily“ do režimu NOZ. Nutno ovšem dodat, že i pro toto pravidlo existují výjimky, které jsou dvě - v § 3071 se dočteme, že toto pravidlo neplatí pro nájmy movitých věcí a pro pacht. Nájemní smlouva na movitou věc (automobil, stánek se zmrzlinou atd.) uzavřená před 1.1.2014 se tedy bude řídit nadále ustanoveními té právní úpravy, podle které byla uzavřena (ObčZ nebo ObchZ). S druhou výjimkou - tedy pachtem - to bude složitější. Právní úprava do 31.12.2013 nic jako pacht neznala, znala pouze nájem. Proto na první pohled přechodné ustanovení nedává příliš smysl. Jeho výklad však musí být takový, že ty nájmy uzavřené před 1.1.2014, které svou povahou odpovídají pachtu podle NOZ, se budou stále řídit právní úpravou účinnou ke dni 31.12.2013 a budou tedy stále nájmy a NOZ se na ně vztahovat nebude. Tomu ostatně odpovídá i velmi lakonický text důvodové zprávy k předmětnému ustanovení. Do popředí se v této souvislosti dostane problém rozlišení pachtu a nájmu zmiňovaný výše.

Institut pachtu, byť se zdá novým, není naší právní realitě ničím neznámým. Autoři NOZ měli za to, že je potřeba pacht z úpravy běžné nájemní smlouvy vyčlenit, a to právě z důvodu, že pachtýř na rozdíl od nájemce má širší oprávnění a povinnosti. Je však na praxi, aby plně odhalila pozitiva i negativa nové právní úpravy.