Zdanění příjmů z pronájmu a daňové přiznání za rok 2013 - praktické rady

Vydáno: 43 minut čtení

V souvislosti s daňovým přiznáním k dani z příjmů fyzických osob za rok 2013 si uvedeme v následujícím textu praktické rady pro pronajímatele movitých věcí a nemovitostí vztahující se ke zdanění příjmů z pronájmu. Ukážeme si, kdy je příjem z pronájmu zdaněn dle § 7 , 9 a 10 zákona č. 586/1992 Sb. , o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP “), jaké jsou postupy v případě pronájmu majetku zahrnutého ve společném jmění manželů a v případě pronájmu majetku v podílovém spoluvlastnictví a jaké jsou možnosti uplatnění daňově uznatelných výdajů souvisejících s pronájmem. Uvedeme si daňové řešení oprav a technického zhodnocení na pronajatém majetku hrazených nájemcem nebo pronajímatelem. Dotkneme se i dalších otázek souvisejících s nájmem bytů, jako např. zálohy na služby, složení kauce při zahájení pronájmu ad.

Zdanění příjmů z pronájmu a daňové přiznání za rok 2013 - praktické rady
Ing.
Ivan
Macháček
 
PRONÁJEM MOVITÝCH VĚCÍ
Příjem z pronájmu movitých věcí může být u fyzické osoby zdaněn buď jako součást dílčího základu z podnikání dle § 7 ZDP, jako příjem z pronájmu dle § 9 ZDP, popř. jako ostatní příjem dle § 10 ZDP.
a)
Příjem z pronájmu je zdaněn podle § 7 ZDP:
-
dle § 7 odst. 1 písm. b) ZDP - příjem z provozování volné živnosti na základě živnostenského oprávnění „Pronájem a půjčování věcí movitých“ obor činnosti 59 dle přílohy č. 4 k zákonu č. 455/1991 Sb., živnostenský zákon, ve znění pozdějších předpisů - dále jen „živnostenský zákon“ (živnost je vymezena v nařízení vlády č. 278/2008 Sb.),
-
dle § 7 odst. 2 písm. e) ZDP - příjem z pronájmu movitého majetku zařazeného v obchodním majetku.
b)
Příjem z pronájmu je zdaněn podle § 9 ZDP v případě, že se nejedná o provozování živnosti, nepůjde o pronájem movitého majetku zahrnutého do obchodního majetku a dále nepůjde o příležitostný pronájem movitých věcí.
c)
Příjem z pronájmu je zdaněn jako ostatní příjem podle § 10 odst. 1 písm. a) ZDP, pokud půjde o příležitostný pronájem movitých věcí.
 
PRONÁJEM NEMOVITOSTÍ (JEJICH ČÁSTÍ), BYTŮ (JEJICH ČÁSTÍ) A NEBYTOVÝCH PROSTOR
Příjem z pronájmu nemovitého majetku může být u fyzické osoby zdaněn buď jako součást dílčího základu daně z podnikání dle § 7 ZDP, nebo jako příjem z pronájmu dle § 9 ZDP.
a)
Příjem z pronájmu je zdaněn podle § 7 odst. 2 písm. e) ZDP, pokud jde o příjem z pronájmu nemovitých věcí, bytů a nebytových prostor zařazených v obchodním majetku poplatníka.
Podle znění § 3 odst. 2 písm. ah) živnostenského zákona není živností pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Pokud však pronajímatel poskytuje spolu s pronájmem nemovitostí, bytů a nebytových prostor i další služby jako např. úklid, poskytování stravy, praní prádla, hlídání objektu apod., je živností poskytování těchto konkrétních služeb.
b)
Příjem z pronájmu nemovitostí (jejich částí), bytů (jejich částí) a nebytových prostor je zdaněn podle § 9 ZDP tehdy, když jde o pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor nezahrnutých v obchodním majetku poplatníka.
Pokud fyzická osoba provozuje podnikatelskou nebo jinou samostatnou výdělečnou činnost a současně pronajímá hmotný majetek zařazený v obchodním majetku, a tato osoba se rozhodne ukončit podnikatelskou nebo jinou samostatnou výdělečnou činnost s tím, že bude pronajímaný hmotný majetek dosud zahrnutý v obchodním majetku nadále pronajímat a příjmy zdaňovat v rámci § 9 ZDP, upraví podle znění bodu 2 pokynu GFŘ č. D-6 k § 23 odst. 8 ZDP základ daně jen o ty částky, které se nevztahují k pronájmu tohoto majetku (základ daně se neupraví např. o pohledávky a závazky z titulu pronájmu příslušného majetku, rezervu na opravu pronajímaného majetku).
PŘÍKLAD
Podnikatel část jednoho objektu vloženého do obchodního majetku nevyužívá ke svému podnikání, a proto ho od roku 2011 pronajímá jinému podnikateli k provozování jeho podnikatelské činnosti. Podnikatel vede daňovou evidenci a od roku 2013 přešel na uplatnění paušálních výdajů.
Do konce roku 2012 zdaňoval podnikatel příjem z pronájmu nemovitosti jako součást příjmů z podnikání dle § 7 ZDP. Protože poplatník uplatňuje od roku 2013 výdaje procentem z příjmů a nevede účetnictví, neexistuje u něho od roku 2013 obchodní majetek a příjem z pronájmu je proto u něho nutno zdanit dle § 9 ZDP, přičemž k těmto příjmům může uplatnit poplatník skutečné výdaje nebo paušální výdaje ve výši 30% z příjmů.
PŘÍKLAD
Podnikatel má vloženy dvě nemovitosti v obchodním majetku, z nichž jednu využívá ke svému podnikání a druhou od roku 2011 pronajímá jiné fyzické osobě k provozování její podnikatelské činnosti. Z důvodu odchodu d