Tento článek upozorňuje na některé novinky, které od 1.1.2014 přináší zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník (dále jen „NOZ“), v oblasti nemovitých věcí, a seznamuje s navazujícími daňovými dopady. Seznámení s těmito novinkami je nezbytné pro běžnou účetní praxi. V době redakční uzávěrky tohoto příspěvku ještě nebyla známa konečná podoba prováděcích vyhlášek k zákonu č. 563/1991 Sb. , o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZU “), a proto se článek detailně nevěnuje konkrétnímu účtování. Návrh prováděcích vyhlášek k ZU však již byl v době redakční uzávěrky projednáván, a tak článek upozorňuje na hlavní účetní koncepce v oblasti nemovitých věcí (zejména pokud jde o tzv. superficiální zásadu, podle které je stavba až na výjimky součástí pozemku), které se jistě v průběhu dokončení legislativního procesu již nezmění.
Rekodifikace soukromého práva od 1.1.2014 - nemovité věci
Ing.
Pavel
Běhounek
POJEM NEMOVITÉ VĚCI
NOZ již nepoužívá pojem „nemovitost“, ale pojem „nemovitá věc“. Podle § 498 NOZ jsou nemovitými věcmi:
-
pozemky,
-
podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. metro nebo vinný sklep, pokud splňuje podmínku, že je podzemní stavbou a má samostatné účelové určení) a věcná práva k nim,
-
práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (typicky jednotka prohlášená za nemovitou věc v § 1159 NOZ a právo stavby prohlášené za nemovitou věc v § 1242 NOZ),
-
věci, které nelze přenést z místa na místo bez porušení jejich podstaty a o kterých zvláštní právní předpis stanoví, že nejsou součástí pozemku (např. komunikace).
Podle přechodných ustanovení NOZ (§ 3055) je samostatnou nemovitou věcí také stavba, která se na základě těchto přechodných ustanovení nestane od 1.1.2014 součástí pozemku - typicky proto, že bude mít k 31.12.2013 vlastníka odlišného od vlastníka pozemku.
Nemovitá věc je standardně podle kritéria členění věcí na hmotné a nehmotné (§ 496 NOZ) věcí hmotnou, výjimkou je právo stavby, které je věcí nemovitou nehmotnou.
STAVBA SOUČÁSTÍ POZEMKU
Superficiální zásada (stavba součástí pozemku) je vyjádřena ve vymezení součásti pozemku v § 506 NOZ, podle kterého jsou součástí pozemku stavby zřízené na pozemku s výjimkou staveb dočasných. Stavbou dočasnou se zde vyjadřuje dočasnost právního titulu - např. bude-li pronajat pozemek na 20 let za účelem, aby si nájemce na pozemku postavil svou stavbu, bude se jednat o dočasnou stavbu a tato nebude součástí pozemku.
Nejvíce případů, kdy stavba nebude součástí pozemku, bude důsledkem přechodu na novou úpravu. Pokud je k 31.12.2013 vlastník stavby odlišný od vlastníka pozemku, stavba se nestane součástí pozemku a bude nadále samostatnou věcí.
Pokud je k 31.12.2013 vlastník stavby totožný s vlastníkem pozemku, stává se k 1.1.2014 stavba součástí pozemku. Stavby, které vlastník pozemku dokončí po 1.1.2014 budou v evidenci katastru nemovitostí zaevidovány již podle nové úpravy, tzn., že nebudou evidovány jako samostatná nemovitá věc, ale jako součást pozemku. Stavby, které se stanou součástí pozemku v důsledku přechodných ustanovení NOZ, zůstanou v katastru z praktických důvodů evidovány jako samostatné nemovité věci, byť nabytím účinnosti NOZ z pohledu soukromého práva již samostatnou nemovitou věcí nebudou.
Skutečnost, že se stavba stane součástí pozemku, nebude mít od 1.1.2014 žádný vliv na změnu evidence pozemku a stavby v účetnictví ani pro daňové účely.
PŘÍKLAD
K 31.12.2013 je vlastník stavby zároveň vlastníkem pozemku. Jaké jsou dopady nové úpravy?
V roce 2013 vlastník vlastní z pohledu soukromého práva dvě věci - pozemek a stavbu. V roce 2013 by tedy teoreticky mohl vlastník převést na jinou osobu pouze jednu z věcí (např. stavbu a pozemek si ponechat). V roce 2014 již bude vlastník vlastnit pouze jednu věc - pozemek, jehož součástí bude stavba. To, že v katastru nemovitostí bude vlastník zapsán jako vlastník dvou věcí, je pouze technická záležitost, která nemá dopad do soukromého práva. Pokud vlastník počínaje 1.1.2014 pozemek a stavbu převede na jinou osobu, nebude převádět dvě samostatné věci, ale pouze věc jednu - pozemek, jehož součástí bude stavba. U nového vlastníka již proto nebude v katastru nemovitostí samostatně zapsáno vlastnictví stavby, ale pouze vlastnictví pozemku a v údajích o tomto pozemku bude zapsáno, že jeho součástí je příslušná budova.
Z pohledu účetního a stejně tak z pohledu zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP“), nová soukromoprávní úprava žádné věcné změny nepřináší - vlastník má v roce 2013 budovu evidovánu jako odpisovaný dlouhodobý hmotný majetek (z pohledu ZDP jako odpisovaný hmotný majetek) a pozemek jako neodpisovaný dlouhodobý hmotný majetek (z pohledu ZDP není hmotným majetkem). V roce 2014 na tomto nebude nic měnit a stavbu (byť se soukromoprávně stane součástí pozemku) bude nadále odpisovat a evidovat jako stavbu (účetně tedy půjde o samostatný majetek, byť již bude od 1.1.2014 z hlediska soukromého práva nedílnou součástí pozemku) a pozemek bude mít evidován v původním ocenění k 31.12.2013, tedy nadále bez stavby (účetně tedy bude pozemek něco menšího, než bude pozemek z hlediska soukromého práva - část evidovanou jako pozemek nebude zahrnovat; je to podobné jako dnes pěstitelské celky trvalých porostů, které jsou také evidovány samostatně, i když jsou soukromoprávně součástí pozemku). Pokud dojde po 1.1.2014 např. na základě kupní smlouvy k převodu pozemku, jehož součástí je stavba, kupující pořízení tohoto pozemku se stavbou rozúčtuje jako pořízení stavby (tuto začne účetně i daňově odepisovat) a pořízení části pozemku nezahrnující stavbu (tuto zaeviduje jako neodpisovaný dlouhodobý majetek).
PŘÍKLAD
K 31.12.2013 je vlastníkem stavby osoba A, stavba je postavena na pozemku ve vlastnictví osoby B. Jaké jsou dopady nové úpravy?
V tomto případě se soukromoprávně stavba nestane součástí pozemku, nadále podle přechodných ustanovení zůstane ve vlastnictví osoby A a bude považována za samostatnou nemovitou věc. NOZ však pro tyto případy v přechodných ustanoveních zavádí vzájemné předkupní právo - pokud by chtěla osoba A stavbu prodat, musí ji nejprve nabídnout osobě B jako vlastníkovi pozemku. Pokud by osoba B chtěla prodat pozemek, má předkupní právo osoba A jako vlastník stavby. Předkupní právo však nemusí druhá strana využít a povaha stavby jako samostatné věci tak zůstane zachována až do té doby, než se stane součástí pozemku. Např. osoba A bude chtít stavbu prodat, vlastník pozemku B nevyužije svého předkupního práva a stavba bude prodána osobě C. U osoby C je však stavba stále samostatnou věcí. Pokud se však osoba C stane vlastníkem pozemku zastavěného stavbou, stane se k tomuto okamžiku stavba součástí pozemku.
Z účetního hlediska (s daňovými dopady) bude důležitá otázka rozdělení kupní ceny pozemku zahrnujícího stavbu na ocenění pozemku a na ocenění stavby. Za tímto účelem pravděpodobně nejlépe poslouží rozdělení za využití znaleckého posudku - např. je-li ocenění stavby podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, 65% celkového ocenění pozemku zahrnujícího stavbu, ocení se stavba 65% kupní ceny a pozemek 35% kupní ceny. Prováděcí vyhlášky k ZU by vedle rozdělení celkové pořizovací ceny na cenu pozemku a cenu stavby na základě znaleckého posudku měly umožnit rozdělení dle kvalifikovaného odhadu (např. na základě cenové mapy pozemků).
ZDP ve znění daňového zákonného opatření Senátu již nebude pro rok 2014 obsahovat v § 24 odst. 2 písm. t) ZDP limitaci uplatnění pořizovací ceny pozemku při prodeji (do výše příjmů z prodeje), jedná-li se o právnickou osobu.
PŘÍKLAD
Právnická osoba prodává pozemek evidovaný v pořizovací ceně 100 za 80. Jak je prodej zaúčtován a jaké jsou daňové dopady?
Při prodeji musí být zaúčtována do účetních nákladů pořizovací cena 100. Uskuteční-li se prodej v roce 2013, je nutno náklad 100 rozdělit na částku do výše zdanitelných výnosů, která je daňově uznatelným výdajem (80), a na zbývající část (20), která je zatím daňově neuznatelným nákladem. Pokud by k prodeji došlo až v roce 2014, bude celý náklad 80 daňově uznatelným nákladem.
Zásada, že stavba je nově součástí pozemku, se uplatní z hlediska převodu pozemku, jehož součástí je stavba, u uplatnění DPH podle § 56 zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, novelizovaného zákonným opatřením Senátu č. 344/2013 Sb. (dále jen „ZDPH“). Nově, což je plně v souladu se Směrnicí 2006/112/ES o společném systému DPH, bude celý převod buď osvobozen od DPH, anebo bude celý zatížen DPH.
PŘÍKLAD
V roce 2013 je převáděna budova s pozemkem zastavěným budovou. Jak se uplatní osvobození a jaká bude situace v roce 2014?
Pro osvobození převodu budovy podle § 56 ZDPH je rozhodující pětiletý, popř. tříletý časový test od uplynutí prvé
kolaudace
budovy. Převod pozemku je osvobozen. V roce 2014 bude situace taková, že převod pozemku se stavbou bude či nebude osvobozen v závislosti na uplynutí časového testu od data kolaudace
budovy, a to i v případě, kdy bychom z ekonomického hlediska na převod hleděli jako na dvě samostatné transakce (z hlediska soukromého práva se bude jednat o jednu nedělitelnou transakci).Nové pravidlo se však uplatní i v případě, kdy nebude stavba součástí pozemku, ale bude soukromoprávně samostatnou věcí.
PŘÍKLAD
Na pozemku osoby A je postavena budova ve vlastnictví osoby B. Vlastník pozemku zastavěného stavbou pozemek prodává osobě B. Jak bude uplatněna DPH?
V roce 2013 je převod pozemku jednoznačně osvobozen od daně podle § 56 ZDPH. V roce 2014 bude převod pozemku osvobozen pouze za podmínky, že je zastavěn budovou, od jejíž prvé
kolaudace
uplyne doba delší než pět let. ZDPH toto pravidlo stanoví poněkud nevhodným způsobem (převod pozemku je osvobozen jen po uplynutí pěti let od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo ode dne, kdy bylo započato první užívání stavby, a to k tomu dni, který nastane dříve), ale jiný výklad, který by odpovídal právu EU, dle mého názoru možný není.Podle dosavadní úpravy daně z nemovitostí bylo důležité, zda z hlediska soukromého práva byla nebo nebyla stavba součástí pozemku - pokud stavba byla součástí pozemku (nebyla z hlediska soukromého práva samostatná), nemohla být zdaněna ani daní ze staveb. Nová úprava daně z nemovitých věcí reaguje na superficiální zásadu a zdanitelná stavba bude předmětem daně ze staveb bez ohledu na to, zda je anebo není součástí pozemku (§ 7 zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění daňového zákonného opatření Senátu č. 344/2013 Sb. - dále jen „ZDN“).
PŘÍKLAD
Osoba A vlastní k 31.12.2013 stavbu i pozemek, na kterém se stavba nachází. Tato stavba je od 1.1.2014 součástí pozemku. Jak je od 1.1.2014 uvedená stavba posuzována z hlediska daně z nemovitých věcí?
Uvedená stavba je sice od 1.1.2014 z hlediska soukromého práva součástí pozemku, ale pro účely daně z nemovitých věcí je považována za samostatný předmět zdanění, jehož vlastníkem je osoba A.
PŘÍKLAD
Osoba A vlastní k 31.12.2013 stavbu, která se nachází na pozemku ve vlastnictví osoby B. Tato stavba od 1.1.2014 není součástí pozemku a nadále je z hlediska soukromého práva samostatnou věcí. Jak je od 1.1.2014 uvedená stavba posuzována z hlediska daně z nemovitých věcí?
V daném případě je situace podobná jako v roce 2013, tzn., že stavba je nejen samostatným předmětem zdanění u vlastníka A, ale zůstává i samostatnou věcí z hlediska soukromého práva.
Na superficiální zásadu reaguje i zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, které v § 7 od této daně osvobozuje např. první úplatné nabytí vlastnického práva k pozemku nebo právu stavby, jejichž součástí je nová stavba rodinného domu. Tzn., že osvobození je pro celek zahrnující jak pozemek, tak rodinný dům - zpravidla se bude jednat o pozemek evidovaný jako parcela zastavěná plocha a nádvoří.
PŘÍKLAD
V roce 2013 byla dokončena novostavba rodinného domu, rodinný dům je v roce 2013 samostatnou věcí ve vlastnictví osoby A. Pozemek, na kterém se stavba nachází, je rovněž ve vlastnictví osoby A. Jak bude v roce 2014 zdaněn daní z nabytí nemovitých věcí převod rodinného domu a pozemku?
Pokud jde o pozemek, na kterém se stavba nachází (obvykle evidovaný jako parcela zastavěná plocha a nádvoří), stane se stavba jeho součástí - nebude tedy převáděn rodinný dům a pozemek, ale pozemek, jehož součástí bude rodinný dům. Převod tohoto pozemku bude celý osvobozen od daně z nabytí nemovitých věcí. Převod pozemku, jehož součástí rodinný dům nebude (např. související zahrada), již od daně osvobozen nebude.
Pokud by rodinný dům nebyl součástí pozemku (typicky v případě, kdy by se rodinný dům nacházel na cizím pozemku), bylo by osvobozeno jen nabytí novostavby rodinného domu. Případné samostatné nabytí pozemku by osvobozeno nebylo.
PŘÍKLAD
V roce 2013 byla dokončena novostavba rodinného domu, rodinný dům je v roce 2013 samostatnou věcí ve vlastnictví osoby A. Pozemek, na kterém se stavba nachází, je však ve vlastnictví osoby B. Jak bude v roce 2014 zdaněn daní z nabytí nemovitých věcí převod rodinného domu a pozemku?
Nabytí rodinného domu od osoby A bude v tomto případě osvobozeno od daně z nabytí nemovitých věcí. Nabytí pozemku od osoby B osvobozeno nebude, a to nezávisle na tom, zda k němu dojde před anebo až po nabytí stavby, která je u nabyvatele již součástí nabývaného pozemku.
JEDNOTKY
Nově jsou jednotky od 1.1.2014 vymezovány prohlášením vlastníka podle § 1159 NOZ, tj. tak, že jejich součástí je i podíl na pozemku. Daňové předpisy jsou od 1.1.2014 formulačně nastaveny tak, aby vyhovovaly vymezení jednotek dle NOZ, ale zároveň (viz níže) stanovují pravidla, aby se u jednotek vymezených dle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o vlastnictví bytů“), postupovalo stejně.
Definice jednotek jako hmotného majetku dle § 26 odst. 2 písm. b) ZDP byla doplněna tak, že hmotným majetkem je jen ta část jednotky nezahrnující pozemek (obdobné platí i pro jednotku jako dlouhodobý hmotný majetek dle účetních předpisů). To samé bude platit i z hlediska účetních předpisů - byť bude spoluvlastnický podíl na pozemku soukromoprávně součástí jednotky, účetně bude tento spoluvlastnický podíl samostatným pozemkem a jednotka bude v účetnictví zaevidována bez spoluvlastnického podílu na pozemku (jedna věc z hlediska soukromého práva bude v účetnictví zachycena jako dva dlouhodobé hmotné majetky).
PŘÍKLAD
V roce 2014 je pořízena za 1 mil. Kč jednotka vymezená dle NOZ, tj. jednotka zahrnující i podíl na pozemku. Jak bude pořízení jednotky zachyceno v účetnictví a v evidenci hmotného majetku pro účely ZDP?
Z pořizovací ceny jednotky je nutné na základě znaleckého posudku či kvalifikovaného odhadu (např. na základě cenové mapy) vyčlenit část připadající na pozemek a teprve zbývající část je možné zaevidovat jako dlouhodobý hmotný majetek, resp. jako hmotný majetek.
NOZ sice nově vymezuje jednotky, avšak podle přechodných ustanovení NOZ stávající jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví bytů zůstanou ve vymezení tohoto zákona (tj. jako jednotka + spoluvlastnický podíl na budově + event. spoluvlastnický podíl na pozemku) až do té doby, než vlastníci změnou prohlášení nově vymezí jednotky podle NOZ - tato změna prohlášení však není povinná a dlouhou dobu se budeme setkávat:
-
s jednotkami vymezenými podle základního vymezení jednotek v § 1159 NOZ,
-
s jednotkami dle zákona o vlastnictví bytů.
Podle § 21b odst. 4 ZDP se ustanovení ZDP o jednotce a o nemovité věci použijí obdobně i na jednotku, která je vymezena podle zákona o vlastnictví bytů, spolu se s ní spojeným podílem na společných částech domu, a pokud je s ní spojeno vlastnictví k pozemku, tak i spolu s podílem na tomto pozemku.
PŘÍKLAD
V roce 2014 je pořízena za 1 mil. Kč jednotka vymezená dle zákona o vlastnictví bytů a spoluvlastnický podíl na pozemku zastavěného budovou, ve které se jednotka nachází. Jak bude pořízení jednotky zachyceno v účetnictví a v evidenci hmotného majetku pro účely ZDP?
Situace je obdobná jako v předchozím příkladu - sice je (na rozdíl od předchozího příkladu) pořizováno několik majetkových hodnot (jednotka, podíl na společných částech budovy, podíl na pozemku), avšak pořizovací cena je jedna pro všechny tyto hodnoty. Z pořizovací ceny jednotky je tedy nutné stejně jako v předchozím příkladu na základě znaleckého posudku či kvalifikovaného odhadu (např. na základě cenové mapy) vyčlenit část připadající na pozemek a teprve zbývající část je možné zaevidovat jako dlouhodobý hmotný majetek, resp. jako hmotný majetek. Na rozdíl od předchozího příkladu je z hlediska soukromého práva možné dohodnout v kupní smlouvě samostatně cenu za jednotku a podíl na společných částech budovy a samostatně za podíl na pozemku - potom by se takto dohodnutá cena použila i pro zaevidování majetku.
Obdobně podle § 4b odst. 3 ZDPH jednotka pro účely ZDPH vždy zahrnuje podíl na společných částech domu, a pokud je s ní spojeno vlastnictví k pozemku, tak i podíl na tomto pozemku. Obdobné řešení můžeme nalézt v § 12b ZDN nebo v § 56 zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí.
KONCEPČNÍ ZMĚNY V DANI Z NEMOVITÝCH VĚCÍ
Vymezení daně ze staveb (a jednotek) se od 1.1.2014 koncepčně změnilo - předmětem daně jsou vedle jednotek zdanitelné stavby nacházející se v ČR, a to:
-
budovy, kterými se pro účely daně z nemovitých věcí rozumí budovy podle zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí,
-
inženýrské stavby uvedené v příloze k zákonu.
Do 31.12.2013 byly předmětem daně ze staveb např. stavby, na které byl vydán kolaudační souhlas. Nově jsou předmětem daně ze staveb a jednotek kromě budov tyto inženýrské stavby uvedené v příloze k zákonu (viz tabulka na s. 17 až 18).
I-----------I---------------------------------I------------------------------I I KÓD CZ-CC I Text CZ-CC I Slovní popis I I-----------I---------------------------------I------------------------------I I ex221341 I Věže pro vysílání, retranslační I Věže pro vysílání a I I I věže a telekomunikační stožáry I retranslační věže I I-----------I---------------------------------I------------------------------I I ex230141 I Věže, stožáry, věžové zásobníky I Věže a věžové zásobníky pro I I I pro hornictví a těžbu surovin I hornictví a těžbu surovin I I-----------I---------------------------------I------------------------------I I 230241 I Věže chladící pro energetiku I I I-----------I---------------------------------I------------------------------I I ex230251 I Komíny a kouřové kanály pro I Komíny pro energetiku I I I energetiku I I I-----------I---------------------------------I------------------------------I I ex230341 I Věže, stožáry, věžové zásobníky I Věže a věžové zásobníky I I I chemických podniků I chemických podniků I I-----------I---------------------------------I------------------------------I I 230351 I Průmyslové komíny chemických I I I I podniků I I I-----------I---------------------------------I------------------------------I I ex230411 I Stavby hutního a těžkého I Vysoké pece I I I průmyslu (kromě budov) I I I-----------I---------------------------------I------------------------------I I ex230441 I Věže, stožáry, věžové zásobníky I Věže a věžové zásobníky pro I I I - pro ostatní průmysl I ostatní průmysl I I-----------I---------------------------------I------------------------------I I 230451 I Průmyslové komíny pro ostatní I I I I průmysl I I I-----------I---------------------------------I------------------------------I
Je-li před číselným kódem Klasifikace stavebních děl CZ-CC uvedeno „ex“, vztahuje se příloha na inženýrské stavby označené současně číselným kódem CZ-CC a výslovně uvedeným slovním popisem k tomuto kódu v části přílohy. Nová koncepce vymezení předmětu daně není až na výjimky věcnou změnou, ale je nutno si na ní zvyknout.
PŘÍKLAD
Jak jsou zdaněny daní ze staveb drážní budovy užívané k veřejné dopravě?
Budova je podle nové úpravy roku 2014 zdanitelnou stavbou, tedy i uvedené budovy. Podle § 9 odst. 1 písm. j) ZDN jsou však od daně osvobozeny zdanitelné stavby na dráze, letecké zdanitelné stavby, zdanitelné stavby vodních cest a přístavů, pokud jsou v souladu s rozhodnutím speciálního stavebního úřadu užívány k veřejné dopravě. Toto osvobození se přitom neuplatňuje v daňovém přiznání.
Věcně se tedy oproti roku 2013 nic nemění, byť stavby sloužící veřejné dopravě byly podle úpravy platné před rokem 2013 vyjmuty z předmětu daně (§ 7 ZDN, ve znění účinném do 31.12.2013).
Nová koncepce předmětu daně např. umožňuje nezdanění staveb upravujících vodní toky (do 31.12.2013 vyjmuto z předmětu daně podle § 7), aniž by byly vyjmuty z předmětu daně anebo byly od daně osvobozeny [ jako např. zdanitelné stavby vodárenských objektů osvobozených od daně podle § 9 odst. 1 písm. i) ZDN] - nejedná se totiž vůbec o zdanitelnou stavbu (ani o budovu, ani o inženýrskou stavbu uvedenou v příloze k ZDN).
Nadále není ani od roku 2014 placena daň za výměru pozemku zastavěného budovou. Nový postup bude u pozemku zastavěného budovou, jejíž součástí jsou jednotky. Předmětem daně z pozemků podle § 2 odst. 2 písm. e) ZDN nejsou pozemky, které jsou součástí jednotky, a pozemky ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě užívané společně s těmito jednotkami; zdanění je v tomto případě řešeno zdaněním jednotky - základem daně z jednotky je podle § 10 odst. 3 výměra jednotky vynásobená:
a)
koeficientem 1,22, je-li součástí jednotky pozemek přesahující zastavěnou plochu nebo je-li s jednotkou užíván pozemek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě,
b)
koeficientem 1,20 v ostatních případech.
PŘÍKLAD
V roce 2014 je prohlášením vlastníka rozdělena na jednotky budova, která se nachází na pozemku téhož vlastníka. Výměra pozemku je 1 000 m2, budovou je zastavěno 900 m2. Jak bude uplatněna daň z nemovitých věcí?
K 1.1.2014 je budova součástí pozemku, pozemek podléhá v nezastavěné části (100 m2) dani z pozemků, budova podléhá za rok 2014 (podle stavu k 1.1.2014) dani ze staveb. Prohlášením vlastníka se pozemek stane součástí jednotlivých jednotek a přestane být předmětem daně z pozemků, za rok 2015 (podle stavu k 1.1.2015) tedy již pozemek nebude předmětem daně z pozemků, u jednotek bude základem daně ze staveb a jednotek jejich výměra vynásobená koeficientem 1,22.
Podle § 12b se ustanovení ZDN o jednotce a o nemovité věci použijí obdobně i na jednotku, která je vymezena podle zákona o vlastnictví bytů, spolu se s ní spojeným podílem na společných částech domu, a pokud je s ní spojeno vlastnictví k pozemku, tak i spolu s podílem na tomto pozemku.
PŘÍKLAD
Budova je k 1.1.2013 rozdělena na jednotky. Budova se nachází na pozemku o výměře 1 000 m2, budovou je zastavěno 900 m2. Jak bude uplatněna daň z nemovitých věcí, jestliže je pozemek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek?
Za rok 2013 byla (podle stavu k 1.1.2013) placena za nezastavěnou část pozemku (100 m2) daň z pozemků, základem daně ze staveb byla výměra jednotek vynásobená koeficientem 1,20.
Protože je zastavěný pozemek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek, není již pro rok 2014 předmětem daně a u jednotek bude základem daně ze staveb a jednotek jejich výměra vynásobená koeficientem 1,22. Vlastníci bytů (spoluvlastníci pozemku), kteří mají jednotky a spoluvlastnické podíly na pozemku přiznány z roku 2013 nebo let předchozích, nemusí kvůli uvedené změně podávat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí za rok 2014 (daň přepočte dle nových pravidel správce daně - rozdíl z důvodu této změny bude běžně činit maximálně desetikoruny). Pokud by byl pozemek ve vlastnictví pouze některých vlastníků jednotek, zůstala by situace stejná jako v roce 2013.
V souvislosti s novým vymezením předmětu daně ze staveb a jednotek dochází k té věcné změně, že vlečka již není od 1.1.2014 zdaňována jako samostatný předmět daně ze staveb a jednotek, ale v rámci zpevněných ploch pozemků (došlo k rozšíření definice zpevněných ploch pozemků dle § 6 odst. 5 ZDN). Daňové zatížení se přesunulo na pozemek, jehož povrch je zpevněn stavbou vlečky podle zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů, bez svislé nosné konstrukce. Jde o zpevněnou plochu pozemku užívanou k podnikání nebo v souvislosti s ním s příslušnou sazbou daně z pozemků (1 Kč/m2 nebo 5 Kč/m2).