Rekodifikace soukromého práva od 1.1.2014 - nemovité věci

Vydáno: 21 minut čtení

Tento článek upozorňuje na některé novinky, které od 1.1.2014 přináší zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník (dále jen „NOZ“), v oblasti nemovitých věcí, a seznamuje s navazujícími daňovými dopady. Seznámení s těmito novinkami je nezbytné pro běžnou účetní praxi. V době redakční uzávěrky tohoto příspěvku ještě nebyla známa konečná podoba prováděcích vyhlášek k zákonu č. 563/1991 Sb. , o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZU “), a proto se článek detailně nevěnuje konkrétnímu účtování. Návrh prováděcích vyhlášek k ZU však již byl v době redakční uzávěrky projednáván, a tak článek upozorňuje na hlavní účetní koncepce v oblasti nemovitých věcí (zejména pokud jde o tzv. superficiální zásadu, podle které je stavba až na výjimky součástí pozemku), které se jistě v průběhu dokončení legislativního procesu již nezmění.

Rekodifikace soukromého práva od 1.1.2014 - nemovité věci
Ing.
Pavel
Běhounek
 
POJEM NEMOVITÉ VĚCI
NOZ již nepoužívá pojem „nemovitost“, ale pojem „nemovitá věc“. Podle § 498 NOZ jsou nemovitými věcmi:
-
pozemky,
-
podzemní stavby se samostatným účelovým určením (např. metro nebo vinný sklep, pokud splňuje podmínku, že je podzemní stavbou a má samostatné účelové určení) a věcná práva k nim,
-
práva, která za nemovité věci prohlásí zákon (typicky jednotka prohlášená za nemovitou věc v § 1159 NOZ a právo stavby prohlášené za nemovitou věc v § 1242 NOZ),
-
věci, které nelze přenést z místa na místo bez porušení jejich podstaty a o kterých zvláštní právní předpis stanoví, že nejsou součástí pozemku (např. komunikace).
Podle přechodných ustanovení NOZ (§ 3055) je samostatnou nemovitou věcí také stavba, která se na základě těchto přechodných ustanovení nestane od 1.1.2014 součástí pozemku - typicky proto, že bude mít k 31.12.2013 vlastníka odlišného od vlastníka pozemku.
Nemovitá věc je standardně podle kritéria členění věcí na hmotné a nehmotné (§ 496 NOZ) věcí hmotnou, výjimkou je právo stavby, které je věcí nemovitou nehmotnou.
 
STAVBA SOUČÁSTÍ POZEMKU
Superficiální zásada (stavba součástí pozemku) je vyjádřena ve vymezení součásti pozemku v § 506 NOZ, podle kterého jsou součástí pozemku stavby zřízené na pozemku s výjimkou staveb dočasných. Stavbou dočasnou se zde vyjadřuje dočasnost právního titulu - např. bude-li pronajat pozemek na 20 let za účelem, aby si nájemce na pozemku postavil svou stavbu, bude se jednat o dočasnou stavbu a tato nebude součástí pozemku.
Nejvíce případů, kdy stavba nebude součástí pozemku, bude důsledkem přechodu na novou úpravu. Pokud je k 31.12.2013 vlastník stavby odlišný od vlastníka pozemku, stavba se nestane součástí pozemku a bude nadále samostatnou věcí.
Pokud je k 31.12.2013 vlastník stavby totožný s vlastníkem pozemku, stává se k 1.1.2014 stavba součástí pozemku. Stavby, které vlastník pozemku dokončí