Pronájem nemovitosti (§ 7 nebo § 9)
Ing.
Pavel
Běhounek
Osoba samostatně výdělečně činná (dále jen „OSVČ“) vlastní budovu, kterou
má vloženu v obchodním majetku a odpisuje ji. Část budovy pronajímá. V druhé části provozuje svůj
maloobchod. V současnosti daní příjem z tohoto nájmu v §
7, z důvodu toho, že je budova zařazena v majetku a uplatňují se odpisy a ostatní přímé
náklady na její údržbu.
Nyní z důvodu velkého poklesu tržeb
se podnikatel rozhodl zrušit maloobchod a celý prostor pronajmout (od 1. 5. 2011). Budova se bude od
1/2 března opravovat. Co bude pro tuto OSVČ nejvýhodnější z pohledu co nejnižšího zdanění z pohledu
nejen daně z příjmů, ale hlavně sociálního pojištění (dále jen „SP“) a zdravotního pojištění (dále
jen „ZP“)?
1)
Nechá budovu zařazenou v obchodním majetku a bude příjem zahrnovat
do § 7, tj. bude platit z příjmů z pronájmu také SP,
ZP.
2)
Vyřadí budovu z obchodního majetku a příjem z pronájmů bude danit v
§ 9, tj. nebude platit ani SP ani ZP. V tomto
případě by jsi platil pouze minimální SP a ZP (i přestože maloobchod zruší, tak má ještě nějaké
drobné příjmy v § 7). V tomto případě by se rozhodl,
zda by uplatnil skutečné výdaje nebo 30% paušál.
Odpověď:
Zákon č. 586/1992 Sb., o
daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP“), do konce roku 2010 neuváděl příjmy z
pronájmu obchodního majetku jako konkrétní druh příjmů. Obecně tedy příjem z pronájmu nemovitosti
(zahrnutý i nezahrnutý do obchodního majetku) patří do kategorie příjmů z pronájmu podle
§ 9 ZDP. V konkrétním případě by příjem z pronájmu
mohl být i v roce 2010 považován za příjem z podnikání podle
§ 7 ZDP - typicky by se jednalo pronájem, který je
živností. Do 30. 6. 2008 podle
§ 4 zákona č. 455/1991 Sb., o živnostenském
podnikání (živnostenský zákon), ve znění pozdějších předpisů, (před novelizací zákonem č.
130/2008 Sb.) byl pronájem nemovitostí, bytů a
nebytových prostor živností tehdy, byly-li pronajímatelem zajišťovány i jiné než základní služby
zajišťující řádný provoz nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Od 1. 7. 2008 živnostenský zákon v
§ 3 odst. 3 písm. ah)
pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor vylučuje ze své působnosti.
Živností bytostí by mohl být pronájem věcí movitých - podle
přílohy č. 4 nařízení vlády č. 278/2008 Sb., o
obsahových náplních jednotlivých živností - činnosti č. 59 živnosti volné „Pronájem a půjčování věcí
movitých. To je v daném případě ovšem bez předmětné. ZDP ve znění
účinném do 31. 12. 2010 neumožňuje zdaňovat příjem z pronájmu nemovitosti zařazené do obchodního
majetku jako příjem podle § 7 (z podnikání a jiné
samostatné výdělečné činnosti). Navzdory právní úpravě MF v metodickém pokynu
D-300, který v komentáři k
§ 7, bodě 1. příjmy z pronájmu obchodního majetku
řadí mezi příjmy podle § 7 ZDP. V praxi by tedy
nemělo být zdanění příjmů z pronájmu části nemovitosti zařazené do obchodního majetku jako příjmu
podle § 7 ZDP zpochybněno.
Po novelizaci ZDP zákonem č.
346/2010 Sb. byly s účinností od 1. 1. 2011 příjmy z
pronájmu obchodního majetku zařazeny mezi příjmy z jiné samostatné výdělečné činnosti, tedy mezi
příjmy podle § 7 ZDP. V daném
případě však již nemovitost nebude v roce 2011 uvedena v daňové evidenci pro účely
§ 7 ZDP, ale výdaje budou uplatňovány ve skutečné
výši podle § 9 odst. 6 anebo ve výši 30 % příjmů -
bude se tedy jednat o příjmy podle § 9, které
nepodléhají odvodům pojistného na SP a ZP.