Prodej nově zkolaudovaných nemovitostí a DPH

Plné znění otázky

Fyzická osoba, neplátce DPH, má příjmy dle § 7 ZDP a příjmy dle § 9 ZDP z pronájmu. V obou případech příjmů se jedná o pronájmy a tak i když přesahuje obrat k DPH, tak protože má z podnikání i pronájmu pouze příjmy osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně, tak přihlášku k registraci k DPH nepodala a plátcem DPH již léta není. V roce 2025 v listopadu ale prodala 2 rodinné domy, které neměla v obchodním majetku, vlastnila je jako RČ. Tyto domy byly vystavěny na pozemcích, které vlastnila víc jak 5 let a zkolaudované byly v druhé polovině roku 2025. Ve smyslu novely DPH od 1.7.2025 je prodej takto nově zkolaudovaných nemovitostí do 23 měsíců od kolaudace nutno zatížit DPH. On ale plátcem DPH v době prodeje těchto nově postavených a zkolaudovaných nemovitostí nebyl. Tedy Jejich prodejem přesáhne FO obrat a musí se registrovat jako plátce DPH ode dne následujícího po překročení obratu (tedy po prodeji obou nemovitostí-podotýkám že obě nemovitosti byly prodané jednou kupní smlouvou v jeden den jednomu kupci). Z prodeje těchto dvou nemovitostí tak DPH nebude odvedeno (souhlasíte?) . Poté v lednu 2026 prodal stavební pozemek na kterém zahájil developer výstavbu nového bytového domu, který vlastnil jako RČ. Protože díky předchozím prodejům z listopadu 2025 se plátcem DPH stal, tak tento lednový prodej stavebního pozemku musí prodat s DPH 21 %? Může v tomto případě použít režim reverse charge dle § 92d ZDPH? Nebo se toto ustanovení o možnosti (povinnosti?) DPH mezi plátci použije jen v případě prodeje zkolaudovaných nemovitostí do 23 měsíců a v případě pozemků nikoliv?