Prodej pozemku

Společnost vlastní pozemek, u kterého je jí známo, že v územním plánu je uvedeno, že na tomto pozemku je možno stavět a nyní řeší, zda při prodeji bude uplatněna DPH 21 % či ne. V katastru nemovitostí, stejně tak v RÚIAN je uveden druh pozemku „lesní pozemek“, Druh ochrany: pozemek určený k plnění funkcí lesa. Ve výkladu jsme se dočetli, že: Registr RÚIAN je klíčový pro určení DPH z pozemků od července 2025, protože podle něj se nově posuzuje, zda je pozemek stavební nebo zda se jedná o sociální bydlení. U stavebních pozemků záleží na jejich zařazení v RÚIAN, kde se nyní vychází z územně plánovací dokumentace a dalších rozhodnutí, nikoliv z předchozích obecných pravidel. Při prodeji stavebního pozemku se většinou uplatní základní sazba DPH 21 %. Nově se posuzuje, zda je pozemek stavební, na základě územně plánovací dokumentace a dalších rozhodnutí uvedených v RÚIAN. Pokud je pozemek označen jako stavební, jeho prodej (plátcem DPH) podléhá základní sazbě 21 %. Jak tedy postupovat, když v RÚIAN je uveden lesní pozemek, tedy pozemek osvobozený od DPH? 

Jsme s. r. o., plátce DPH, a plánujeme prodat přes realitku stavební pozemek, který máme zařazený v obchodním majetku od roku 1995. Mohu se zeptat, zda bude prodej zatížen DPH? Dále mě zajímá následné zdanění příjmu z prodeje. Je možné osvobození? Jak se případný prodej promítne v přiznání k DPPO?

Jak to bude s DPH a daní z příjmů fyzických osob, když fyzická osoba, neplátce DPH, nakoupila soukromě pozemky (stavební i nestavební) a chce je nyní prodat? Jak by to bylo v případě plátce DPH, který pozemky nemá v obchodním majetku? 

Zdědila jsem pozemek č. 1, jehož součástí je dům. Pozemek i dům splňuje 10letý časový test. Vyloučením ze SJM jsem získala pozemek č. 2, který 10letý časový test nesplňuje. Pozemek č. 1 byl sloučen s pozemkem č. 2 a tento sloučený pozemek byl prodán. Je prodej sloučeného pozemku osvobozen od daně z příjmů? 

Zemědělský podnikatel (plátce DPH) směnil pozemek, který je v katastru nemovitostí celý evidovaný jako orná půda. Pozemek, u kterého je tento zemědělec na straně prodávajícího, sice podle informace ze stavebního úřadu není stavební pozemek, ale na části tohoto pozemku je možné postavit stavbu venkovského charakteru, dovoluje to územní plán. Jedná se o pozemek o celkové ploše zhruba 18 tis. m2, ale jen jeho část, zhruba 2 tis. m2 , zasahuje do možnosti stavby podle územního plánu. Pozemek nebyl před prodejem rozdělen a ani ve smlouvě není plochou ani cenou rozdělen. Směnná smlouva obsahuje ceny vzájemně směňovaných pozemků. Pozemek byl převeden fyzické osobě – nepodnikateli. Je ve smyslu zákona o DPH považován celý pozemek a celý podléhá DPH 21 %, nebo jen jeho část zasahující do „plochy bydlení venkovského charakteru“? Případně je možné celý tento pozemek osvobodit od DPH, zvlášť v případě, kdy nadále bude využíván pro pěstování zemědělských plodin? 

Fyzická osoba (nepodnikající) bude prodávat pozemek, jehož součástí je stavba (rodinný dům) a pozemek-zahrada. Polovinu majetku vlastní od 4/2015 a druhá polovina je v SJM manželů od 9/2020. prodej proběhne v říjnu nebo v listopadu 2025, tedy příjem z výše uvedeného majetku bude osvobozen od daně z příjmů. Součástí prodeje bude dokumentace na demolici stávajícího domu a stavební povolení s rozhodnutím o povolení nové stavby. Budou výše uvedené dokumentace budou také osvobozeny od daně z příjmů? 

Fyzická osoba koupila v roce 2013 pozemek a postavila RD, který byl zkolaudován 2014. Zůstala výlučným vlastníkem nemovitosti i po svatbě. V roce 2023 pořídili do SJM pozemek, který rozšířil stávající zahradu. (parcela navazuje na původní pozemek, ale je ve společném jmění manželů a v katastru je zapsána jako samostatná parcela). Pozemky nejsou nijak odděleny a užívají se jako zahrada bez viditelného rozdělení. Nyní v roce 2025 dojde k prodeji nemovitosti a pozemků. Může být prodej osvobozen jako prodej RD a souvisejících pozemků nebo je třeba příjem z posledního pozemku zdanit?

Mezi dvěma právnickými osobami, plátci DPH byla 20. 6. 2025 uzavřena smlouva o budoucí kupní smlouvě (SOBS) na koupi pozemku, který je veden jako orná půda a v územním plánu obce jako „plocha zemědělská všeobecná“. Na tomto pozemku má kupující v úmyslu postavit bateriové uložiště, jak je uvedeno v SOBS (v době uzavření SOBS není zahájeno žádné stavební řízení v této věci). Dne 25. 6. 2025 byla budoucím kupujícím zaplacena záloha na kupní cenu pozemku ve výši 500 000 Kč. Dle názoru prodávajícího se jedná o zálohu na osvobozené plnění a nemá povinnost k přijetí zálohy vystavit daňový doklad ani odvést DPH. Je tento názor správný?

Fyzická osoba (Manželé v režimu odděleného jmění) prodala v roce 2024 pozemek, který nelze osvobodit od daně z příjmu FO. Výdaje na jeho prodej (právní služby, poplatky, apod.) však vynaložil druhý z manželů a podklady znějí na jeho jméno. Omezuje "oddělené jmění" možnost využití těchto dokladů jako výdaje při zdanění prodeje pozemku?

1.Článek 9 odst. 1 směrnice Rady 2006/112/ES ze dne 28. listopadu 2006 o společném systému daně z přidané hodnoty musí být vykládán v tom smyslu, že za osobu povinnou k dani z přidané hodnoty (DPH) vykonávající samostatně ekonomickou činnost může být považována osoba, která převede pozemek, který byl původně součástí jejího osobního majetku, přičemž pověří přípravou prodeje profesionálního podnikatele, který jakožto příkazník této osoby provádí aktivní obchodní kroky k prodeji nemovitostí a za účelem tohoto prodeje využívá prostředky podobné prostředkům používaným výrobcem, obchodníkem nebo osobou poskytující služby ve smyslu tohoto ustanovení.2.Článek 9 odst. 1 směrnice 2006/112 musí být vykládán v tom smyslu, že v rámci prodeje kvalifikovaného jako ekonomická činnost ve smyslu této směrnice nebrání tomu, aby za osobu povinnou k dani vykonávající samostatně ekonomickou činnost bylo považováno zákonné společenství tvořené manžely spoluvlastníky, pokud se tito manželé třetím osobám jeví jako osoby, které společně uskutečnily prodej pozemku patřícího do jmění tohoto společenství, který představuje ekonomickou činnost, a pokud uvedené zákonné společenství jmění nese ekonomické riziko spojené s výkonem této činnosti.

Pozemky se měří a zapisují do úředních knih jako tzv. parcely geometricky půdorysně promítnuté do roviny. Prodej nebo jiná dodání nezastavěného (holého) pozemku plátcem je obvykle osvobozen od DPH a bez nároku na odpočet daně u souvisejících vstupů. Dle očekávání je to však daleko složitější kvůli řadě podmínek a výjimek, kde dochází od července 2025 k úpravám příslušné právní úpravy zákona o DPH ve vazbě na legislativu EU a soudní judikaturu.

Jsme s. r. o., plátce DPH, zabývající se stavební činností. V roce 2024 jsme koupili pozemek (trvalý travní porost). Na tomto pozemku jsme zřídili přípojku elektřiny a vody. Letos hodláme pozemek takto nabídnout k prodeji (beze změny druhu pozemku na katastrálního úřadu). Pokud se pozemek samostatně neprodá, postavíme na tomto pozemku rodinný dům a pak prodáme rodinný dům i s pozemkem. Jak je to s uplatněním DPH u přijatých plnění (přívod elektřiny a vody...)? Za přípojku elektřiny nám bylo fakturováno v režimu přenesení daňové povinnosti. Jaká sazba DPH se použije pro vyměření DPH u faktury v režimu PDP? Můžeme si DPH odpočítat? Jak nejlépe postupovat ohledně DPH v souvislosti s následným prodejem: a) samotného pozemku, b) pozemku včetně stavby RD. Pokud se samotný pozemek povede prodat, bude fakturovaná cena včetně DPH (případně v jaké sazbě) nebo bude prodej pozemku osvobozený od DPH? Jak je to s DPH v souvislosti s a) uplatněním, b) neuplatněním DPH u přijatých plnění (viz otázka č. 1)? Kdy a za jakých podmínek se stává z pozemku stavební pozemek? Spadá výše uvedený pozemek už pod stavební pozemek, když je k němu přivedená elektřina a voda? A pokud by byl pozemek ještě oplocen? Jaká sazba DPH bude v případě prodeje RD (do 350 m2) včetně pozemku?

Vlastník pozemku převedl na svoji družku, s kterou sdílí několik let domácnost, pozemek, který ona následně prodala. Je možné po ohlášení na FÚ použít získané peníze pro vlastní bytovou potřebu a neodvádět tak z prodeje daň? Zároveň se neplatí daň z bezúplatného nabytí pozemku, jelikož žijí ve společné domácnosti? 

Podnikám jako OSVČ, jsem plátce DPH. V minulosti jsem nakoupil pozemky, které jsem nikdy nevložil do obchodního majetku. Jedná se o ornou půdu. Teď pozemky prodávám. Daň z příjmu v případě nesplnění časového testu podle § 4b ZDP budu danit v § 10 ZDP. Nevím, jestli tento prodej podléhá DPH, jestli se jedná o ekonomickou činnost nebo to můžeme považovat za výkon vlastnického práva a DPH se nemusíme zabývat? Pokud zde DPH patří, nevím jestli je stavebním pozemkem. Jedná se o prodej více parcel. Na žádné z nich nestojí žádná stavba, neexistuje žádné stavební povolení. Pozemky jsou v průmyslové zóně a předpokládá se jejich zastavění. Na jeden z pozemků byl přiveden vodovod a bude zapsáno věcné břemeno. Tento vodovod, který zřídil soused pro svoje potřeby, může být využit i pro potřeby případných staveb na prodávaných parcelách.

Fyzická osoba koupila byt v roce 2019, v roce 2024 byt prodala. Uběhlo 5 let. Ted podáváme přiznání DPFO za rok 2024, kde tedy neuvádíme příjmy z prodeje. Ale klientka v roce 2024 koupila pozemek, na kterém staví dům, a v roce 2025 chce dům prodat. V roce 2026 budeme podávat přiznání za rok 2025, a tedy už to bude příjem z prodeje nemovitosti, jako náklady použijeme kupní smlouvu na koupi pozemku a faktury na stavbu domu za rok 2024 a rok 2025. Je to tak? Musí se nyní v roce 2024 něco uvádět v daňovém přiznání? 

V roce 2021 jsem zakoupil pozemky za 3 012 000 Kč plus 140 000 Kč za převod práv souvisejících s vlastnictvím pozemku. Jednalo se o poplatek, který původní majitel platil obci za zřízení přípojek (elektro, voda, plyn, kanalizace). Dohromady tedy 3 152 000 Kč. Pozemky jsem prodal v únoru 2024 za 4 400 000 Kč - náklady za služby realitní kanceláři činily 159 720 Kč. Zisk tedy byl následovně, prodejní cena - služby za realitní kancelář - kupní cena - cena za převod práv = 1 088 280 Kč. V roce 2024 jsem zakoupili nový byt za 5 400 000 Kč, hypotéka činila 2 750 000 Kč. Investice do nového bytu z prostředků nabytých z prodeje pozemků byla 400 000 Kč. Ostatní použité prostředky, jsou všechny prostředky z prodeje bytu (2 250 000 Kč) od manželky, která byt dostala od rodičů, byt byl ve vlastnictví družstva, převedla ho na sebe, ale také nesplnila podmínky pro osvobození od daně, nicméně všechny nabyté prostředky z jejího bytu budou tedy investovány do koupě nového bytu. V novém zakoupeném bytě jsme ještě investovali do opravy kuchyně, tato investice byla 300 000 Kč. Je správný výpočet základu daně na částku 388 280 Kč? Je možné základ daně ještě nějak ponížit? 

Fyzická nepodnikající osoba prodala v roce 2022 pozemek, kdy nebyl splněn časový test a vznikla povinnost podat přiznání k dani z příjmů (dle § 10). Při koupi pozemku v r. 2018 tato osoba uhradila jako kupující daň z nabytí nemovitých věcí. Daň z nabytí nemovitých věcí byla v roce 2020 zrušena, do té doby bylo v ZDP §10 odst. 5 uvedeno mimo jiné: "U příjmů z prodeje věci je výdajem daň z nabytí nemovitých věci zaplacená poplatníkem, a to i v případě zaplacení ručitelem. V případě prodeje věci ve společném jmění manželů je výdajem daň z nabytí nemovitých věcí zaplacená kterýmkoliv z nich.". Je možno daň z nabytí nemovitých věcí uhraznou poplatníkem v r. 2018 započítat jako výdaj dle §10?

Pokud plátce DPH prodá pozemek, který je osvobozen od DPH, a obdrží od zprostředkovatele prodeje fakturu za zprostředkování prodeje (provizi) pozemku vč. DPH, může si prodávající z této faktury í uplatnit DPH? 

OSVČ podnikající v režimu paušální daně v průběhu roku 2024 měla příjmy z prodeje pozemku, který vlastnila 1 rok. Příjem z tohoto prodeje použila na koupi nového pozemku (tento pozemek byl dražší než prodaný pozemek), kde hodlá na jaře 2025 začít stavět dům pro vlastní bydlení. Jde použít pro tento příjem osvobození § 4 odst. 1 písm. b), použije-li poplatník získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby? Neporušila OSVČ podmínky pro paušální režim v roce 2024 a pro rok 2025? Bude muset podávat přiznání k dani z příjmů za rok 2024?

Stavební firma plátce DPH chce koupit pozemek od fyzické osoby. Na tomto pozemku postaví dům a následně pozemek s domem prodá opět nějaké fyzické osobě. Jak se bude účtovat o nákupu tohoto pozemku a jak o jeho prodeji? Jak bude tedy pozemek evidován v účetnictví? Jaké bude DPH při prodeji domu vč. pozemku.