DPH u výstavby dvou řadových domů

Plné znění otázky

Klient fyzická osoba, daňový rezident SK a osoba nepodnikající staví dva rodinné domy v CZ, které chce prodat. Oba budou splňovat podmínku sociálního bydlení do 350m² a staví mu je SK společnost, která je registrována jako plátce DPH v CZ. Dostavěno bude v 08/2026, společnost staví na základě smlouvy o dílo a prozatím má na základě vystavených faktur klient splaceno cca 60 % ceny.

Je správné tvrzení, že klient by si měl založit živnost v CZ, protože se v tomto případě, kdy staví a bude prodávat dva domy tak se u něj jedná o příjmy podle § 7 ZDP, které by měl, ač jako daňový rezident SK, danit v CZ?

Jakmile prodá 1. dům (předpoklad ceny vyšší než 2,5365 mil. CZK), tak se musí registrovat jako plátce DPH a bude jím od druhého dne a v případě prodeje 2. domu již bude „přidávat“ DPH ve výši 12 %, je to tak?

V případě, že bude 2. dům prodávat jako plátce DPH, může si nárokovat vrácení DPH z výstavby tohoto konkrétního 2. domu? Samozřejmě poměrnou část z fakturace dle smlouvy o dílo.

Hraje nějakou roli v případě nároku na vrácení DPH to, že v průběhu výstavby do dnešního dne není osobou podnikající a smlouva ja na jeho rodné číslo, nikoliv IČO a nemá tak formálně dům v obchodním majetku?