Prodej nemovité věci

V dědickém řízení je nemovitost, kterou dle závěti dědí jedno dítě zůstavitele (nemovitost byla držena jeho rodičem více jak 40 let) s povinností finančního vypořádání jednoho svého sourozence (50% ceny nemovitosti). Druhý sourozenec dědice nemovitosti má povinnost se nároku na dědictví vzdát, protože již dostal darem za života zůstavitele jinou nemovitost. Dědic nemovitosti chce dát darem 25% nemovitosti dceři A a prodat 75% nemovitosti dceři A se zeťem do SJM. Je možné, aby v kupní smlouvě na 75% nemovitosti bylo zakotveno, že kupující nevyplatí kupní cenu prodávajícímu (dědici), ale místo toho uhradí za něj závazek z dědictví vůči jeho sestře tj. 50% ceny nemovitoti a zároveň uhradí jeho další závazek ze smlouvy o finančním vyrovnání v rodině, který uzavře dědic s dcerou B, ve výši 25% ceny nemovitosti. Tedy kupní cena by nešla dědici, ale na úhradu jeho závazků vůči jeho sestře a jeho dceři B. Jaké jsou daňové důsledy pro všechny zúčastněné?

Podnikatel, plátce DPH zakoupil v roce 2024 chatu jako občan. V roce 2025 se rozhodl, že chatu bude pronajímat, tedy poskytovat ubytovací služby – krátkodobé pronájmy. K této činnosti má i živnostenský list a bude příjmy zdaňovat dle § 7 zákona o daních z příjmu. Z pohledu DPH uplatňoval odpočty DPH z materiálu, který nakupoval pro zvelebení chaty, z doplňků zařízení (drobný nábytek, zahradní zařízení apod.). DPH odváděl z příjmů za ubytovací služby. V případě, že by se rozhodl chatu prodat, jak se bude řešit DPH z prodejní ceny a jak se bude řešit daň z příjmu? A má povinnost zařadit nemovitost do obchodního majetku?

S. r. o. koupila od developera v 7/2024 apartmán. Byl uplatněn nárok na odpočet ve výši 12 % DPH. Nyní v 10/2025 tento apartmán prodává. Jedná se o druhý prodej, a tak předpokládáme, že se jedná osvobozené plnění. Zároveň nechceme dělat úpravu odpočtu DPH. Chceme se rozhodnout a prodat apartmán, buď v režimu přenosu daňové povinnosti, jestliže prodáme plátci, nebo zdaníme 12% DPH, jestliže bude prodej pro neplátce DPH. Poté nemusíme dělat úpravu odpočtu. Je naše úvaha správná?

Klient je OSVČ, podniká v realitách, výdaje má v procentech, vystavuje faktury na provizi ze zprostředkování. Nyní jako občan koupil zahradu s tím, že si ji ponechá, ale naskytla se mu možnost tuto zahradu prodat. Nákup a prodej proběhl během 3 měsíců. Může tento prodej zdanit v § 10 ZDP? Nebude FÚ rozporovat to, že má živnostenský list na realitní zprostředkování a měl tento prodej zdanit v § 7 ZDP?

Fyzická osoba použije příjem z prodeje nemovitosti na obstarání vlastní bytové potřeby. Podmínku pro osvobození příjmu tímto splní. Je někde stanoveno, po jak dlouhou dobu musí daná nemovitost sloužit pro jeho vlastní bytovou potřebu?

Poplatník v roce 2025 prodal byt za 2 000 000 Kč, který nesloužil k bydlení a nesplňuje podmínky osvobození podle § 4 zákona o daních z příjmů. Náklady na pořízení tohoto bytu byly 500 000 Kč. Z neosvobozeného příjmu za uvedený byt použije částku 1 000 000 Kč na mimořádnou splátku hypotéky bytu, který poplatník pořídil v roce 2020, ve kterém od roku 2020 bydlí dosud. Může částku 1 000 000 Kč použít na uspokojení vlastní bytové potřeby podle § 4 odst. 1 písm. b)? V § 10 potom bude zdaňovat částku 1 000 000 Kč (1 mil. zdaní a jeden použije na uspokojení vlastní bytové potřeby) a do nákladů dá 250 000 Kč? Pořizovací cena byla 500 000, používám poměr 50 %, protože část pořizovací ceny musí být uplatněna k 1/2 příjmu použité na vlastní bydlení.

Prodej nemovitostí občany je spojen s řadou výjimek a podmínek, jejichž splnění rozhoduje o tom, zda bude příjem z prodeje osvobozen od daně nebo podléhat zdanění. Vysvětlujeme základní pravidla, na která si dát pozor, a na modelových příkladech ukážeme různé varianty osvobození či zdanění. Osvobození od daně při prodeji „střechy nad hlavou“ platí pouze při splnění přesně stanovených časových či účelových podmínek. Při zdanitelném prodeji lze jako výdaj uznat jen ty náklady, které jsou prokazatelně doložené – bez dokladů je jejich uznání vyloučeno.

Následující soudní spor ukazuje, jak složité může být prokázat daňově uznatelné výdaje na výstavbu domu bez potřebných dokladů. V několika soudních kolech se odehrála kauza mezi soukromým prodávajícím, finančním úřadem a soudy o to, zda lze výdaje na výstavbu rodinného domu prokázat i bez klasických dokladů – například znaleckým posudkem. Zatímco znalecká hodnota darovaného pozemku byla uznána, výdaje na samotnou stavbu bez podkladů neprošly. Soudy se nejprve přiklonily k poplatníkovi, nakonec však rozhodly ve prospěch správce daně. Kauza je jasným příkladem toho, že v daňových otázkách platí: Co není řádně doloženo, nelze uplatnit – a ani znalecký posudek nemusí stačit, pokud chybí konkrétní doklady k výdajům.

Italský občan postavil v ČR dům svépomocí v roce 2025, ve kterém následně bydlel, ale v tom samém roce ho prodal. Doklady k pořízení nedokáže vyčíslit, lze tedy pro zdanění použít odborný odhad vstupní ceny? Část peněz z prodeje však opět použil na výstavbu jiného dalšího domu pro vlastní bydlení. Zbytek peněz z prodeje tedy bude muset zdanit a bude danit v tuzemsku?

Mám pozemek koupený před více než 10 lety. Postavili jsme na pozemku rodinný dům, je zkolaudovaný. Dům s pozemkem teď prodáváme. Bude příjem z prodeje osvobozený? 

Fyzická osoba darovala nemovitost na základě darovací smlouvy podepsané v prosinci 2020, právní účinky vkladu v katastru byly zaevidovány k 20.1.2021 a zápis do katastru proběhl také v roce 2021. Bude platit pro osvobození časový test 5 nebo 10 let? Co je pro běh lhůty důležité - datum podepsání darovací smlouvy nebo zaevidování na katastru nemovitostí (právní účinky vkladu).

V roce 2020 jsem koupila družstevní byt za 4 000 000 Kč. V roce 2023 byl po splacení celkové anuity převeden do osobního vlastnictví. Nyní bych ho chtěla v roce 2025 prodat. Mohu si v § 10 uplatnit jako výdaj pořizovací cenu družstevního bytu ve výši 4 00 000 Kč?

Jsme s.r.o. plátci DPH. V roce 2022 jsme obdrželi kolaudační souhlas k užívání stavby nakoupené již dříve za cenu 2.250.000,- která slouží jako sklad a výrobna drobných produktů jejíž součástí je i kolaudovaný byt správce jež tvoří 24,5 % (byt 115,9 m2, dle cuzk 473 m2 podlahová plocha celkem) celkové užitné plochy stavby. Během let 2021- 2025 jsme stavbu technicky zhodnotili o více jak 30% původní kupní ceny a u těchto zhodnocení uplatnili DPH , případně přenesenou daň povinnost. Otázky zní : 1. Bude prodej stavby neplátci DPH , případně osobě nepovinné k dani v roce 2025 /26 předmětem DPH? 2. Bude prodej stavby plátci DPH v roce 2025/26 předmětem DPH v sazbě 21%? nebo bude předmětem daně osvobozené od DPH 3. Jak bude naloženo s již uplatněným DPH a přenesením daň povinnosti u nákladů na technické zhodnocení v případě , že nemovitost bude prodána neplátci nebo osobě nepovinné k dani. 4. Jak bude naloženo s již uplatněným DPH u nákladů na technické zhodnocení v případě , že nemovitost bude prodána plátci daně.

Celou definici stálého bytu, resp. bydliště v České republice, užitou v souvislosti s otázkou rezidentství (§ 2 odst. 4 zákona o daních z příjmů) nelze bez dalšího automaticky převzít pro aplikaci pojmu bydliště v § 4 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů. … Smyslem § 4 odst. 1 písm. a) zákona o daních z příjmů je osvobodit příjem z prodeje, pokud v rodinném domě či bytě poplatník skutečně fakticky bydlel (což zjevně neplatí pro případ posouzení bydliště dle § 2 odst. 4 zákona o daních z příjmů), tzn. měl zde bydliště – centrum svých osobních a rodinných zájmů. Využíval-li tuto nemovitost k jinému účelu, osvobození dle uvedeného ustanovení nelze uplatnit a je třeba u příjmů z prodeje uplatnit obecný časový test (5 let) pro osvobození dle § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů. Nejvyšší správní soud podotýká, že skutečnost, že je někdo v určité nemovitosti úředně přihlášen k trvalému pobytu, automaticky neznamená, že zde skutečně bydlí. Stejně tak naopak, poplatník, který v určité nemovitosti přihlášen k trvalému pobytu není, může prokázat, že v ní skutečně bydlel a prokázat tak splnění podmínek pro osvobození od daně. To však se stěžovatelce nepodařilo. Nejvyšší správní soud považuje za potřebné korigovat závěry žalovaného potažmo krajského soudu stran vymezení pojmu „bezprostřednosti“. Výklad tohoto pojmu, který zastává žalovaný, potažmo krajský soud, Nejvyšší správní soud nesdílí. Dle žalovaného podmínkou osvobození je mít bydliště v nemovitosti bezprostředně před prodejem, tj. bez zbytečné a neodůvodnitelné časové prodlevy; jestliže tedy stěžovatelka sdělila správci daně, že nemovitost opustila v průběhu září 2018 a kupní smlouva byla uzavřena dne 6. 11. 2018, došlo dle žalovaného k prodeji nemovité věci, která již byla opuštěná a podmínka „bydliště bezprostředně před podejem“ nebyla splněna.

Fyzická osoba (nepodnikatel/neplátce DPH) pořídí dům, který prohlášením vlastníka rozdělí na bytové jednotky. Ty zrekonstruuje a prodá. Stane se FO plátcem DPH a bude prodej nemovitostí zatížen DPH?

Fyzická osoba (podnikatel) je OSVČ zapsaná v obchodním rejstříku. Je plátcem DPH od roku 1993. Do obchodního majetku vložil v roce 1991 nemovitost, kterou začal odepisovat. V roce 2000 proběhla velká rekonstrukce v řádech milionů Kč. Rekonstrukce se odepisuje na 30 let, tzn. dosud není odepsána a má daňovou zůstatkovou hodnotu. Podnikatel plánuje předání nemovitosti svým dvěma dcerám, aby ji případně mohly dále pronajímat (buď jako fyzické osoby nebo prostřednictvím s.r.o., do které by nemovitost byla vložena). Zvažuje varianty: 1) darování, 2) dědictví (pouze nemovitost nebo pokračování v podnikání po zemřelém), 3) prodej. Jaké jsou výhody a nevýhody jednotlivých variant z pohledu daně z příjmů a daně z přidané hodnoty?

Fyzická osoba koupila v roce 2013 pozemek a postavila RD, který byl zkolaudován 2014. Zůstala výlučným vlastníkem nemovitosti i po svatbě. V roce 2023 pořídili do SJM pozemek, který rozšířil stávající zahradu. (parcela navazuje na původní pozemek, ale je ve společném jmění manželů a v katastru je zapsána jako samostatná parcela). Pozemky nejsou nijak odděleny a užívají se jako zahrada bez viditelného rozdělení. Nyní v roce 2025 dojde k prodeji nemovitosti a pozemků. Může být prodej osvobozen jako prodej RD a souvisejících pozemků nebo je třeba příjem z posledního pozemku zdanit?

Klient, právnická osoba, s. r. o., prodává nemovitost, která je v majetku společnosti. Splněný časový test, prodej nemovitosti bude osvobozen od DPH. Dojde k úpravě odpočtu DPH dle § 78 da ZDPH. Jak prosím zaúčtovat jednorázovou úpravu odpočtu? Mohu zaúčtovat na účet MD 538/D 343, nebo MD 548/D 343? Bude tato částka daňově uznatelná?

Majitel nemovitosti uzavře rezervační smlouvu s potenciálním kupcem. V době uzavření smlouvy nevlastní nemovitost ještě 10 let, aby byla osvobozena. V době prodeje by již desetiletá lhůta pro osvobození byla splněna. Je prodej osvobozen i přes uzavřenou rezervační smlouvu? Jak by tomu bylo, kdyby byl zaplacen rezervační poplatek?

V roce 2022 byly koupeny dva pozemky a v roce 2023 rodinný dům. Vše bylo prodáno v roce 2024. V roce 2025 byl koupen rodinný dům, kdy se na nákup použily všechny prostředky z prodeje dvou pozemků. Příjem z prodeje pozemků by tedy měl být osvobozen z důvodu investování prostředků do vlastní bytové potřeby. V domě se bude dělat rekonstrukce, lze využít osvobození i pro prodej rodinného domu (koupeného v roce 2023) a zbytek nepoužitých prostředků na rekonstrukci zdanit až v daňovém přiznání za rok 2025? Na finanční úřad poslat tři oznámení o získání prostředků, které budou nebo byly použity na obstarání vlastní bytové potřeby na každou prodanou nemovitost zvlášť, anebo do jednoho oznámení uvést všechny tři prodané nemovitosti?