Prodej nemovité věci

Ve smyslu nové právní úpravy § 56 ZDPH Společnost A s.r.o. (neplátce DPH), má v majetku několik nemovitostí, které pronajímá. Uskutečňuje pouze nájem fyzickým osobám, tedy plnění osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně. Již několik let díky těmto výnosům z nájemného překračuje povinnou hranici registrace k dph, ale doposud se plátcem dph nestala z důvodu, že uskutečňuje pouze plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet (nájmy). V průběhu doby ale dokončila rozsáhlou rekonstrukci na jednom z domů, který měla v majetku a došlo ke kolaudaci. Nyní by chtěla tuto zrekonstruovanou nemovitost prodat. Podle novelizovaného znění § 56 není první prodej nemovitosti po kolaudaci osvobozen od DPH. Firma A s.r.o., ale plátcem DPH není. Musí DPH při prodeji zrekonstruované nemovitosti z prodejní ceny odvést? Nebo dojde „pouze“ k tomu, že najednou kromě nájmů splní i podmínku zdanitelných plnění (nájmy osvobozené a prodej nemovitostí zdanitelné plnění) a bude se muset registrovat jako plátce DPH, ale plátcem se stane až ode dne následujícího po prodeji nemovitosti, a tedy tento prodej zrekonstruované nemovitosti nebude zdaněn? Pokud se díky kombinaci nájmů a prodeje nemovitosti stane plátcem, ale až den po uskutečněném prodeji, pak teda ale opět bude uskutečňovat pouze osvobozená plnění v podobě nájmů a tak budou všechny přiznání k DPH nulové (s uvedením pouze uskutečněných nájmů na ř. 50 daňového přiznání) a po roce požádá firma o zrušení registrace k DPH z důvodu, že nemá žádná zdanitelná plnění? 

Fyzická osoba dostala darem byt od své matky, v daném bytě nemá trvalé bydliště, ale chtěla by byt prodat a získané prostředky použít na nákup nového bytu. Jak se to bude chovat k DPH a dani z příjmů? Je nějaký časový limit, kdy musí mít byt ve vlastnictví?

Bratr prodal v roce ve 4/2025 celou nemovitost. Jednu polovinu nemovitosti nabyl od své matky v roce 2010. Druhou polovinu nemovitosti vlastnila sestra, která ji od matky nabyla také v roce 2010. Nemovitost měli bratr a sestra ve společném vlastnictví, resp. v ideálním spoluvlastnictví. Bratr i sestra žili v nemovitosti společně. V roce 2024 prodala sestra bratrovi svoji ideální 1/2 nemovitosti. Bratr následně v roce 2025 prodal celou nemovitost. Lze celou nemovitost osvobodit dle § 4 odst. 1 ZDP, tj obě poloviny nemovitosti, když bratr, který celou nemovitost prodal v roce 2025, v nemovitosti bydlel 2 roky před prodejem, byť vlastnil pouze 1/2 nemovitosti? A druhou polovinu koupil od sestry až v roce 2024? Bratr může prokázat, že se o nemovitost staral, platil všechny náklady spojené s nemovitostí, v nemovitosti bydlel atd.

Podnikatel, který vede daňovou evidenci, koupil v roce 2006 nemovitost, kterou zařadil do obchodního majetku. OSVČ tuto nemovitost zakoupila od neplátce DPH. Podnikatel svou činnost přerušil v červnu 2025, na živnostenském úřadě nahlásil přerušení živnosti, ale podnikat již s největší pravděpodobností nebude. Zůstatková cena nemovitosti je cca 400 000 Kč. V lednu 2025 nemovitost vyřadil interním dokladem do osobního vlastnictví a naskytla se mu možnost nyní nemovitost prodat. DPH řešit nebudu, ale jak je to s daní z příjmů? Pokud prodá tuto nemovitost za např. 3 mil. Kč, bude zdaňovat dle § 10 částku 2 600 000 Kč, tj. prodejní cena minus zůstatková cena nemovitosti? Po celou dobu, tj. od roku 2006 až dosud, je na katastrálním úřadě tato nemovitost zapsána jako SJM. Aby byl prodej od daně z příjmů osvobozen, musela by nemovitost splňovat 5letý časový test? 

Na začátku roku 2025 jsem vlastnil tyto nemovitosti: garsonka na pronájem(bez hypotéky), RD k vlastnímu bydlení (hypotéka cca 1 mil Kč). Garsonku jsem kupoval v roce 2021 a v květnu 2025 prodal. Časový test je v tomto případě 10 let a měl bych zaplatit daň z prodeje nemovitosti. Pořizovací cena 1.500.000 Kč,uplatňoval jsem odpisy. Vybavení 150.000 Kč - odpisy. Prodejní cena 3.040.000 Kč. Zisk z prodeje po odečtení uplatněných odpisů je cca 1.830.000 Kč. V roce 2026 chci doplatit hypotéku na vlastní bydlení v RD ve výši cca 1.000.000 Kč Tuto transakci chci započíst jako náklad na vlastní bydlení vůči zisku z prodeje garsonky. Prosím o potvrzení, zda náš postup bude správný, když v daňovém přiznání za rok 2025 přijmy z prodeje nemovitosti vůbec neuvedeme, ale připojíme na FÚ oznámení o záměru vyplacení hypotéky pro vlastní bydlení a následně v přiznání za rok 2026 bude uveden rozdíl mezi celkovým ziskem a vyplacenou hypotékou, kterou zdaníme. Je dále potřeba doložit potvrzení z banky o vyplacení hypotéky? Může se zde započítat i zaplacený úrok, nebo jen jistina?

Společnost s r. o., plátce DPH, si v roce v lednu 2025 koupí od neplátce fyzické osoby, bytový prostor. V srpnu 2025 bytový dům prodá se 100% ziskem. Odvede DPH ze zisku, nebo z celé částky (prodejní cena), nebo bude prodej od DPH osvobozený? Jak postupovat v případě:a) jedná-li se o novou stavbu – 23 měsíců po dokončení (mladší stavba), b) prodej po 23 měsících po dokončení (starší stavba).

Nepodnikající fyzická osoba před rokem 2020 nabyla pozemek, na kterém stála chata, která byla zbourána a nyní je ve výstavbě rodinný dům. Rodinný dům bude letos prodán. Bude prodej osvobozen od daně z příjmu, jelikož byl pozemek nabyt před rokem 2020?

Fyzická osoba koupila byt k vlastnímu bydlení na hypotéku, cena bytu 5 mil. Kč, hypotéka 4,5 mil Kč. FO v bytě bydlela 1 měsíc a následně byt prodala. Prodejní cena 6 mil Kč. Prostředky z prodeje bytu byly použity na splacení hypotéky 4,5 mil Kč. Bude splacení hypotéky považováno za uspokojení vlastní bytové potřeby? Bude možné příjem z prodeje osvobodit zcela nebo jen částečně? Zbytek příjmu 1,5mil Kč nebyl zatím nijak použit. 

Jsme společnost s ručením omezeným, plátci DPH. Vlastníme nemovitost od roku 2005. Nyní budeme tuto nemovitost prodávat. Je nutné při prodeji oddělit cenu nemovitosti a a) cenu pozemku, na kterém nemovitost stojí (zastavěný pozemek) b) cenu pozemku na kterém je položena zámková dlažba a na katastru nemovitostí je veden jako ostatní plocha? Nebo je možné prodávat vše dohromady - cena nemovitosti včetně těchto pozemků (a+b)? Ptám se na to z důvodu odvodu DPH. U nemovitosti bude pravděpodobně použit režim přenesení daňové povinnosti (bude prodáváno plátci DPH), případně bude nemovitost osvobozená. Musí se ale z výše uvedených pozemků a) a b) odvést DPH ve zvýšené sazbě? Nebo budou od DPH osvobozené? Nebo se mohou prodávat jako součást nemovitosti a bude pro ně platit stejný režim z pohledu DPH jako pro danou nemovitost? 

V dědickém řízení je nemovitost, kterou dle závěti dědí jedno dítě zůstavitele (nemovitost byla držena jeho rodičem více jak 40 let) s povinností finančního vypořádání jednoho svého sourozence (50% ceny nemovitosti). Druhý sourozenec dědice nemovitosti má povinnost se nároku na dědictví vzdát, protože již dostal darem za života zůstavitele jinou nemovitost. Dědic nemovitosti chce dát darem 25% nemovitosti dceři A a prodat 75% nemovitosti dceři A se zeťem do SJM. Je možné, aby v kupní smlouvě na 75% nemovitosti bylo zakotveno, že kupující nevyplatí kupní cenu prodávajícímu (dědici), ale místo toho uhradí za něj závazek z dědictví vůči jeho sestře tj. 50% ceny nemovitoti a zároveň uhradí jeho další závazek ze smlouvy o finančním vyrovnání v rodině, který uzavře dědic s dcerou B, ve výši 25% ceny nemovitosti. Tedy kupní cena by nešla dědici, ale na úhradu jeho závazků vůči jeho sestře a jeho dceři B. Jaké jsou daňové důsledy pro všechny zúčastněné?

Podnikatel, plátce DPH zakoupil v roce 2024 chatu jako občan. V roce 2025 se rozhodl, že chatu bude pronajímat, tedy poskytovat ubytovací služby – krátkodobé pronájmy. K této činnosti má i živnostenský list a bude příjmy zdaňovat dle § 7 zákona o daních z příjmu. Z pohledu DPH uplatňoval odpočty DPH z materiálu, který nakupoval pro zvelebení chaty, z doplňků zařízení (drobný nábytek, zahradní zařízení apod.). DPH odváděl z příjmů za ubytovací služby. V případě, že by se rozhodl chatu prodat, jak se bude řešit DPH z prodejní ceny a jak se bude řešit daň z příjmu? A má povinnost zařadit nemovitost do obchodního majetku?

S. r. o. koupila od developera v 7/2024 apartmán. Byl uplatněn nárok na odpočet ve výši 12 % DPH. Nyní v 10/2025 tento apartmán prodává. Jedná se o druhý prodej, a tak předpokládáme, že se jedná osvobozené plnění. Zároveň nechceme dělat úpravu odpočtu DPH. Chceme se rozhodnout a prodat apartmán, buď v režimu přenosu daňové povinnosti, jestliže prodáme plátci, nebo zdaníme 12% DPH, jestliže bude prodej pro neplátce DPH. Poté nemusíme dělat úpravu odpočtu. Je naše úvaha správná?

Klient je OSVČ, podniká v realitách, výdaje má v procentech, vystavuje faktury na provizi ze zprostředkování. Nyní jako občan koupil zahradu s tím, že si ji ponechá, ale naskytla se mu možnost tuto zahradu prodat. Nákup a prodej proběhl během 3 měsíců. Může tento prodej zdanit v § 10 ZDP? Nebude FÚ rozporovat to, že má živnostenský list na realitní zprostředkování a měl tento prodej zdanit v § 7 ZDP?

Fyzická osoba použije příjem z prodeje nemovitosti na obstarání vlastní bytové potřeby. Podmínku pro osvobození příjmu tímto splní. Je někde stanoveno, po jak dlouhou dobu musí daná nemovitost sloužit pro jeho vlastní bytovou potřebu?

Poplatník v roce 2025 prodal byt za 2 000 000 Kč, který nesloužil k bydlení a nesplňuje podmínky osvobození podle § 4 zákona o daních z příjmů. Náklady na pořízení tohoto bytu byly 500 000 Kč. Z neosvobozeného příjmu za uvedený byt použije částku 1 000 000 Kč na mimořádnou splátku hypotéky bytu, který poplatník pořídil v roce 2020, ve kterém od roku 2020 bydlí dosud. Může částku 1 000 000 Kč použít na uspokojení vlastní bytové potřeby podle § 4 odst. 1 písm. b)? V § 10 potom bude zdaňovat částku 1 000 000 Kč (1 mil. zdaní a jeden použije na uspokojení vlastní bytové potřeby) a do nákladů dá 250 000 Kč? Pořizovací cena byla 500 000, používám poměr 50 %, protože část pořizovací ceny musí být uplatněna k 1/2 příjmu použité na vlastní bydlení.

Prodej nemovitostí občany je spojen s řadou výjimek a podmínek, jejichž splnění rozhoduje o tom, zda bude příjem z prodeje osvobozen od daně nebo podléhat zdanění. Vysvětlujeme základní pravidla, na která si dát pozor, a na modelových příkladech ukážeme různé varianty osvobození či zdanění. Osvobození od daně při prodeji „střechy nad hlavou“ platí pouze při splnění přesně stanovených časových či účelových podmínek. Při zdanitelném prodeji lze jako výdaj uznat jen ty náklady, které jsou prokazatelně doložené – bez dokladů je jejich uznání vyloučeno.

Následující soudní spor ukazuje, jak složité může být prokázat daňově uznatelné výdaje na výstavbu domu bez potřebných dokladů. V několika soudních kolech se odehrála kauza mezi soukromým prodávajícím, finančním úřadem a soudy o to, zda lze výdaje na výstavbu rodinného domu prokázat i bez klasických dokladů – například znaleckým posudkem. Zatímco znalecká hodnota darovaného pozemku byla uznána, výdaje na samotnou stavbu bez podkladů neprošly. Soudy se nejprve přiklonily k poplatníkovi, nakonec však rozhodly ve prospěch správce daně. Kauza je jasným příkladem toho, že v daňových otázkách platí: Co není řádně doloženo, nelze uplatnit – a ani znalecký posudek nemusí stačit, pokud chybí konkrétní doklady k výdajům.

Italský občan postavil v ČR dům svépomocí v roce 2025, ve kterém následně bydlel, ale v tom samém roce ho prodal. Doklady k pořízení nedokáže vyčíslit, lze tedy pro zdanění použít odborný odhad vstupní ceny? Část peněz z prodeje však opět použil na výstavbu jiného dalšího domu pro vlastní bydlení. Zbytek peněz z prodeje tedy bude muset zdanit a bude danit v tuzemsku?

Mám pozemek koupený před více než 10 lety. Postavili jsme na pozemku rodinný dům, je zkolaudovaný. Dům s pozemkem teď prodáváme. Bude příjem z prodeje osvobozený? 

Fyzická osoba darovala nemovitost na základě darovací smlouvy podepsané v prosinci 2020, právní účinky vkladu v katastru byly zaevidovány k 20.1.2021 a zápis do katastru proběhl také v roce 2021. Bude platit pro osvobození časový test 5 nebo 10 let? Co je pro běh lhůty důležité - datum podepsání darovací smlouvy nebo zaevidování na katastru nemovitostí (právní účinky vkladu).