Prodej nemovité věci

Občan nabyl (2016) 1/6 nemovitosti z dědictví po jednom z rodičů, pak nabyl (2021) další 2/6 nemovitosti darem od druhého z rodičů (takže 1/2 domu byla jen jeho) , následně (2023) odkoupil druhou polovinu domu od sourozence, ale do SJM. V roce 2025 učinil prodej celé nemovitosti v kupní smlouvě vymezené za dvě shodně vymezené převodní ceny dílem jako 1/2 ze svého výhradního vlastnictví a 1/2 z vlastnictví v SJM. 1/6 prodejní ceny bude moct osvobodit. Může tuto 1/6 počítat ze součtu obou převodních cen nebo ji může počítat jen z převodní ceny vymezené z 1/2 která byla jen jeho? Dále pak v roce, kdy uskutečnil prodej pořídil (jen on sám) do podílového vlastnictví s druhou osobou bytovou potřebu. Má v plánu v r. 2026 dokoupit (opět jen sám) do úplného vlastnictví bytovou potřebu, kterou pořídil jako podílový vlastník v roce 2025. Počítá se tedy s oznámením na FÚ z důvodu pořízení bytové potřeby. Může pro tvrzení, že přijaté finanční prostředky použil na pořízení bytové potřeby (když ji pořídil jen pro sebe) použít i finance (nebo jejich část), které obdrželi z prodeje v roce 2025 jako SJM? Souvislostí s výdaji a způsobů jejich stanovení jsem si vědoma.

Fyzická osoba nakoupila v roce 2022 jednu čtvrtinu nemovitosti (rodinný dům) v exekuci (jako investiční příležitost). Nemovitost nebyla v úplně dobrém stavu, a očekávaný prodej se nekonal. Přestože byla FO pouze vlastníkem 1/4 nemovitosti, investovala sama do oprav cca 150 000 Kč, aby se nemovitost stala prodejnou. K prodeji došlo v roce 2025. Zdaňovat tedy bude rozdíl mezi prodejní a nákupní cenou nemovitosti. Může si FO z prodejní ceny odečíst také to, co investovala do oprav pro zvýšení prodejnosti nemovitosti? A pokud ano, tak v plné výši nebo jen to, co připadá na její podíl? Ostatní spoluvlastníci se finančně na opravách nijak nepodíleli. A poslední otázka, může si FO z prodeje odečíst i náklady na svého právníka? 

Fyzická osoba nabyla 1/8 rodinného domu dědictvím po otci a 5/8 darováním od své matky. Rodina žila v domě destíky let. Dům se prodal. Osvobození od daně z příjmů bude platit na celý vlastněný podíl nebo pouze na 1/8 nabytou děditvím po otci a část darovanou od matky bude muset zdanit?

Správná kvalifikace příjmů z převodů nemovitých věcí mezi § 7 a 10 zákona o daních z příjmů patří k často řešeným otázkám v daňové praxi. Ačkoliv zákon postrádá jednoznačné vymezení hranice mezi oběma režimy, rozhodovací praxe i související právní úprava ukazují, že určujícím faktorem je materiální charakter činnosti poplatníka, zejména její soustavnost a zaměření na dosažení zisku. Tyto znaky jsou klíčové bez ohledu na deklarovaný účel poplatníka či formální existenci živnostenského oprávnění. Nesprávné posouzení má přitom významné důsledky nejen v oblasti daně z příjmů, ale rovněž ve vztahu k veřejnoprávnímu pojistnému, DPH a v krajních případech i trestnímu právu. Tento článek systematicky vymezuje rozhodná kritéria a analyzuje jejich význam pro posouzení daňového režimu převodů nemovitostí.

Fyzická osoba, občan, nepodnikatel, si pořídí v roce 2021 rodinný dům, ve kterém bydlí s rodinou. V roce 2024 tato fyzická osoba zakoupila bytovou jednotku za 1,5 mil Kč, kterou v roce 2025 prodala za 3,7 mil Kč a současně v průběhu let 2024 a 2025 provedla rekonstrukci a údržbu svého rodinného domu v hodnotě 1,07 mil. Kč. Lze uplatnit podmíněné osvobození a k 1. 4. 2026 podat Oznámení o získání prostředků, které budou nebo byly požity na obstarání bytové potřeby. Za rok 2026 se pak z nevyčerpané částky příjmu 2,63 mil. Kč, k níž se uplatní náklad v odpovídající výši, odvede daň? Jedná se o správný postup?

Správné daňové posouzení převodů nemovitých věcí vyžaduje nejen znalost zákonného vymezení § 7 a 10 zákona o daních z příjmů, ale i pochopení materiálních kritérií, která o zařazení rozhodují. Tento článek navazuje na teoretický rámec představený v předchozím článku a ukazuje jeho praktickou aplikaci na konkrétních příkladech, které se v praxi často objevují. Na příkladech je patrné, jak zásadní význam mají soustavnost činnosti a záměr dosažení zisku pro určení daňového režimu, a jak významně se může lišit výsledná daňová a pojistná zátěž. Praktické situace současně ukazují, že nesprávná kvalifikace může vést nejen k doměření daně, ale i k povinnostem v oblasti DPH či dokonce k trestněprávním rizikům.

Developer (s. r. o.) zahájil v roce 2025 výstavbu bytového domu, kolaudace se očekává v roce 2027. Tento developer uzavřel smlouvu o realitním zprostředkování: realitní společnost se zavazuje zprostředkovat prodej jednotek, které jsou ve výstavbě. Nárok na provizi vzniká okamžikem uzavření rezervační smlouvy nebo smlouvy o smlouvě budoucí kupní. V roce 2025 realitní společnost zprostředkovala uzavření cca 20 rezervačních smluv a průběžně vyfakturovala developerovi provizi v celkový výši 3 mil. Kč. Do jakého období bude u developera spadat náklad na zprostředkování (provize) fakturovaný v roce 2025, když výnosy z prodeje bytů, kde došlo k uzavření rezervační smlouvy, budou až v roce 2027? Protože provize souvisí s prodejem bytů, máme za to, že se nejedná o náklad související s výstavbou, tedy že nemůže jít o výdaj vstupující do pořizovací ceny bytů. Zároveň je jasné, že služba (zprostředkování) byla poskytnuta v roce 2025, takže z toho pohledu by mělo jít o náklad roku 2025. Nicméně ekonomicky se jedná o náklad, který přímo souvisí s budoucím výnosem. 

Fyzická osoba, nepodnikatel, vlastnila 1/2 domu 20 let, před 3 lety otec daroval druhou polovinu domu rovným dílem fyzické osobě a jejímu bratrovi. Otec vlastnil 2/2 domu také dlouhodobě. V 2025 došlo fyzická osoba dům prodala, 3/4 příjmu náleží jí, 1/4 bratrovi. Sčítá se časový test pro osvobození v případě darování otcem? Pokud ne, jsou dvě možnosti: tato fyzická osoba má uzavřenou hypotéku smluvně spolu s vlastním synem, dům je ve vlastnictví syna, příjem z problematické 1/4 použije na částečnou splátku hypotéky; tato fyzická osoba vlastní rodinný dům, příjem z 1/4 použije na výměnu střechy, doložení faktury je nutné do 1 roku od data smlouvy o prodeji domu?

Jak postupovat se zdaněním při prodeji nemovitosti ve Španělsku? Platí limity pro osvobození příjmu z prodeje také dle Českého zákona 586/1992 Sb.? Zahrnuje český rezident tyto příjmy do daňového přiznání v České republice? Pokud Český rezident zahrnuje tento prodej do svého daňového českého přiznání, pak dle jakých podkladů?

Poplatník prodal v roce 2025 pozemek, příjmy použil na nákup jiného pozemku, na kterém staví nemovitost pro vlastní bytovou potřebu. Může být v tomto případě využito osvobození z důvodu použití prostředků pro vlastní bytovou potřebu? Je na oznámení použití prostředků formulář, který se dává na FU?

Syn dostal od matky darem dům v roce 2022. Dům byl dle znaleckého posudku ke dni nabytí oceněn na 4 mil. Kč. V roce 2025 dům prodal za 5 mil. Kč. V době nebydlel a peníze získané prodejem nepoužil pro bytové účely. V průběhu období 2022–2025 měl s domem tyto náklady: instalace fotovoltaiky za 300 000 Kč, oprava střechy 200 000 Kč, ostatní drobné náklady + provize za prodej za 100 000 Kč. Kolik bude základ daně, který bude muset zdanit v § 10 ZDP?

Poplatník má v roce 2025 příjem získaný prodejem bytu, který není osvobozen od daně z příjmů, ve výši 8 600 000 Kč, kdy kupní cena činila 3 500 000 Kč. Částku 2 750 000 Kč použil k nákupu stavebního pozemku v roce 2025, v roce 2026 dokoupil další část stavebního pozemku za 3 100 000 Kč. Oba pozemky budou sloučeny, výstavba bytové potřeby zřejmě nebude do konce roku 2026 zahájena. Část příjmů tedy nebude osvobozena z důvodu obstarání bytové potřeby, kolik bude činit podíl z kupní ceny bytu jako výdaj podle § 10 ZDP? Jaké povinnosti, případně sankce, poplatníkovi vyvstanou, kdyby se nakonec rozhodl výstavbu rodinného domu nezahájit a nakonec pozemek ještě v roce 2026 prodal? 

V roce 2024 koupila fyzická osoba nepodnikající pozemek. Nyní v roce 2026 bude část pozemku prodávat. Výměra koupeného pozemku je 10 043 m2 a cena je 3 793 793 Kč. Výměra prodávaného pozemku je 5 000 m2 a cena je 2 000 000 Kč. Nesplňuje tedy časový test pro osvobození a bude v DPFO danit částku 111 225 m2 Kč

V 9/ 2013 si přátelé T a S koupili každý ideální ½ rodinného domu a zahrady v celkové ceně 2.900.000,- Kč. Cena je bez konkrétního rozlišení co stojí dům a co zahrada. Ve 12/2023 T odkoupil od S ideální ½ celé nemovitosti (RD a zahrada) za 1.000.000,- Kč. Tím se T stal 100% vlastníkem celé nemovitosti. Ve 12/2025 T prodal celou zahradu za 900.000,- Kč Bude se zdaňovat celá zahrada nebo jen ta ideální ½, kterou koupil v roce 2023? Zde nebyl splněn časový test. Zdaní se jen 450.000,-Kč? Jak postupovat při zdanění prodeje zahrady? Musí se udělat odhad na cenu zahrady k roku nákupu, tedy 2013 a 2023? Jak určit náklady na pořízení zahrady? Může být využita cena dle vyhlášky, cena BPEJ? A jaké náklady si může T započítat při zdanění prodeje?

V roce 2025 jsem pořídila byt pro vlastní bydlení za 5 milionů korun, přičemž 4 miliony byly uhrazeny z hypotečního úvěru a 1 milion z vlastních zdrojů. Následně jsem prodala nemovitosti za 3,5 milionu korun, tento prodej není od daně osvobozen. Hypoteční úvěr jsem nesplatila. Mohu i přesto uplatnit osvobození od daně z příjmů v souvislosti s použitím prostředků na vlastní bydlení?

Fyzická osoba vlastní 6 nemovitostí, které dlouhodobě pronajímá a uplatňuje proti příjmu skutečné náklady včetně odpisů. V případě, že vždy po 10 letech jednotlivé nemovitosti prodá a nakoupí zase nové, které dále pronajímá. Spadají prodeje po 10 letech do příjmů podle § 10 ZDP nebo podle § 7 ZDP? Je nějakým způsobem omezen počet pronajímaných nemovitostí, aby se u fyzické osoby a dlouhodobého pronájmu jednalo stále o příjem podle § 9 ZDP a nikoliv už podle § 7 ZDP? 

Společnost s hlavní činností pronájem a správa nemovitostí vlastnila několik nemovitostí, při jejichž pořízení neuplatňovala DPH na vstupu, nemovitosti pronajímala. V r. 2025 došlo k prodeji těchto nemovitostí jako plnění osvobozených od daně bez nároku na odpočet daně. Hodnota tohoto plnění byla uvedena na ř. 51 přiznání DPH jako hodnota nezapočítávaná do výpočtu koeficientu. Tento postup je správcem daně rozporován s tím, že není možné vyloučit hodnotu nemovitosti, pokud byla pronajímána, protože toto odporuje § 76 odst. 4 ZDPH: pronájem byl nedílnou součástí naší ekonomické činnosti. Domníváme se, že ustanovení „je-li toto uskutečněné plnění nedílnou součástí ekonomické činnosti plátce" se vztahuje k prodeji nemovitosti, nikoliv příjmů z nájemného, jak argumentuje správce daně. Je tato úvaha správná?

Společnost s ručením omezeným, plátce DPH, se zabývá výstavbou bytů, většinu bytů se ji podařilo odprodat a několik bytů zůstalo neprodaných, tyto byty společnost poskytla zájemcům o pronájem . Vzhledem k tomu, že při výstavbě se uplatňovaly plné nároky na odpočet DPH a pronájem je osvobozené plnění, tak každoročně odvádí 1/10 DPH v posledním daňovém přiznání v kalendářním roce. V roce 2026 se jí pravděpodobně některé byty podaří odprodat. Kolaudace bytů proběhla v roce 2023, uplynulo tedy od kolaudace více než 23 měsíců, pro osvobození bytu u prodeje nemovitosti však časový test 10 let pro odvod 1/10 DPH ještě neskončil. Jak má společnost postupovat s úpravou DPH při prodeji, pokud by prodej proběhl v roce 2026 v listopadu?

Bude podléhat zdanění u TJ Sokol prodej nemovitosti, která byla dlouhodobým majetkem, sloužila k pronájmu (vedlejší hospodářská činnost). Jde o jednorázový prodej z důvodu havarijního stavu, nejde o opakovaný prodej nemovitostí. Nemovitost byla postavena v roce 1985 asi ještě v akci Z.

Společnost s r. o. s jedním společníkem (fyzická osoba) koupila v r. 2025 za cenu dle znaleckého posudku od tohoto společníka nemovitost. Tuto nemovitost bude s. r. o. kompletně rekonstruovat. Dosud za tuto nemovitost nezaplatilo a společník na okamžité (ani částečné) úhradě netrvá. Navíc termín úhrady není v kupní smlouvě stanoven. Nemovitost by měla začít generovat finanční prostředky až v roce 2028. Vzhledem k rozsáhlé rekonstrukci však s. r. o. nyní nemá žádné finanční zdroje nemovitost (ani částečně) uhradit. Existuje na straně prodávajícího (společníka s. r. o. – fyzické osoby) nějaký problém z hlediska daně z příjmů fyzických osob?