Sazba DPH u pozemku s právem stavby

Plné znění otázky

Fyzická osoba, plátce DPH, zřídila na pozemku právo stavby pro společnost s r. o., která na něm postavila rodinný dům. Společnost již rodinný dům prodala (předpokládám, že spolu s právem stavby) konečnému zákazníkovi a odvedla DPH – dodání vybrané nemovité věci do 23 měsíců od dokončení.

Nyní bude fyzická osoba prodávat předmětný pozemek, na němž je zřízeno právo stavby, konečnému zákazníkovi. Prodává fyzická osoba samostatný stavební pozemek (sazba DPH 21 %), nebo pozemek, jehož součástí je stavba pro sociální bydlení – sazba 12 % podle § 49 odst. 3 písm. b) ZDPH?

Fyzická osoba se dále ptala, zda by nebylo možné uplatnit osvobození jako dodání vybrané nemovité věci podle § 56 odst. 7 ZDPH – pozemek tvořící funkční celek se stavbou, která již byla zdaněna, což mi však připadá spíše nereálné.

Osobně se přikláním k závěru, že fyzická osoba prodává samostatný stavební pozemek, protože rodinný dům stojí na zřízeném právu stavby a ke splynutí dojde až ve chvíli, kdy bude pozemek prodán konečnému zákazníkovi. Z tohoto důvodu se zatím nemůže jednat o pozemek, jehož součástí je stavba pro sociální bydlení, a stejně tak nelze argumentovat pozemkem, který tvoří funkční celek se stavbou.