Novela zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí

Dne 27. 7. 2016 podepsal prezident České republiky (ČR) zákon, kterým se mění zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Tato nabývá účinnosti dnem Jde vůbec o historicky první novelu tohoto zákonného opatření Senátu, která svým rozsahem není novelou příliš rozsáhlou, nicméně je novelou velmi zásadní. Celkem tento zákon zahrnuje třicet jedna novelizačních bodů. Kromě zásadní změny týkající se osoby poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí zakotvuje i další změny, některé z nich se dotýkají předmětu daně, jiné určení základu daně či upřesnění podmínek pro aplikaci osvobození. Cílem tohoto příspěvku je přiblížit hlavní změny, které tento zákon přináší.

Celkem bez pochyby lze za jednu z nejzásadnějších změn, kterou výše zmíněná novela přináší, označit sjednocení osoby poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí v osobě nabyvatele, a to ve všech případech, které podléhají zdanění touto majetkovou transferovou daní.

Tato změna byla navrhována již dříve, při přípravě tehdejšího návrhu zákona o dani z nabytí nemovitých věcí, který byl však v září 2013 zamítnut Senátem ČR. Jednou z velmi diskutovaných otázek byla právě navržená změna spočívající ve sjednocení osoby poplatníka daně v osobě nabyvatele, k níž již v té době zazněla celá řada nesouhlasných připomínek. Snad jen pro úplnost si dovolím připomenout, že v té době se jednalo o mimořádnou politickou situaci, neboť v té době byla Poslanecká sněmovna ČR již rozpuštěna (prezident ČR rozpustil Poslaneckou sněmovnu ČR na konci srpna 2013), zákon neschválený Senátem ČR již nebylo možné vrátit zpět k projednání do Poslanecké sněmovny ČR a blížil se den nabytí účinnosti nového občanského zákoníku a řady dalších významných právních předpisů, které byly součástí tzv. rekodifikace soukromého práva. Vzhledem k tomu, že Poslanecká sněmovna ČR byla rozpuštěna, náležela za takové situace omezená zákonodárná funkce Senátu ČR, který mohl přijímat zákonná opatření Senátu ve věcech, které nesnesou odkladu a vyžadovaly by jinak přijetí zákona. Návrh nové právní úpravy byl proto předložen ve formě zákonného opatření Senátu, který vycházel z návrhu zákona stejného názvu. Výjimku tvořila úprava poplatníka daně, která reagovala na připomínky k osobě poplatníka daně, které zazněly při projednávání původního návrhu zákona Senátem ČR. V důsledku těchto okolností se do tehdejšího návrhu nové právní úpravy této majetkové daně navrátil zpět ve vybraných případech a v poněkud upravené podobě převodce (včetně institutu ručení nabyvatelem). Historicky poprvé byla v právní úpravě této majetkové daně zakotvena možnost smluvního ujednání o poplatníkovi této daně v kupní či směnné smlouvě. Cíle týkajícího se poplatníka daně, který si zákonodárce tehdy stanovil, se proto nepodařilo dosáhnout.

Vraťme se však zpět k současné nově přijaté úpravě, která již zcela jednoznačně vymezuje poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí, a to tak, že vlastnického práva k nemovité věci. Jedním z důvodů (nikoliv však jediným) pro tuto změnu byla určitá nelogičnost v koncepci a systematice celé platné právní úpravy. Předmětem zdanění je úplatné nabytí vlastnického práva k vyjmenované nemovité věci. Převodci jakožto poplatníkovi daně vzniká, resp. vznikala, daňová povinnost v okamžiku nabytí nemovité věci nabyvatelem (např. kupujícím), což ve svém důsledku znamenalo, že daň platil za nabytí nemovitých věcí jiným subjektem. Jinými slovy původní vymezení poplatníka daně nekorespondovalo s vymezením předmětu daně z nabytí nemovitých věcí jako takového. Nicméně většina důvodů pro změnu byla vedena snahou docílit jednoznačné právní úpravy a zjednodušit správu této daně. Daň z nabytí nemovitých věcí je majetkovou daní, tj. jde o daň, která je svým charakterem úzce spjata s určitým majetkem, v tomto případě vybranou nemovitou věcí.

Se změnou spočívající ve sjednocení poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí souvisí také . Ručení za daň z převodu nemovitostí obsahoval již zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, který však byl k 31. 12. 2013 zrušen. Podle stávající právní úpravy zákonného opatření Senátu byl institut ručitele daně zakotven pro ty případy, kdy poplatníkem daně byl převodce, ručitelem daně byl nabyvatel. Byl-li však poplatníkem daně nabyvatel, ručitelská povinnost za daň se neuplatnila. Nově je tak ručení za daň novelou zákonného opatření zrušeno.

Pro úplnost je třeba upozornit na to, že novela zákonného opatření zakotvuje pouze standardní přechodné ustanovení, které obecně stanoví, že pro daňové povinnosti u daně z nabytí nemovitých věcí, jakož i pro práva a povinnosti s nimi související, vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, se použije zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona. související se změnou v osobě poplatníka daně , na to je třeba v určitých situacích pamatovat. Například v situaci, kdy byla smlouva o smlouvě budoucí o úplatném převodu vlastnického práva k nemovité věci zahrnující ujednání o poplatníkovi uzavřena před nabytím účinnosti novely zákonného opatření, přičemž k uzavření samotné smlouvy o úplatném převodu vlastnického práva k nemovité věci došlo, resp. dojde, až po nabytí účinnosti novely zákonného opatření. V případě daně z nabytí nemovitých věcí je rozhodujícím datem skutečný den nabytí vlastnického práva k nemovité věci.

Další přijaté změny se týkají vymezení předmětu daně z nabytí nemovitých věcí, a to jak pozitivního, tak i negativního výčtu. Konkrétně jde o problematiku týkající se zdanění nabytí inženýrských sítí, prodloužení práva stavby a konečně o úpravu týkající se vyloučení z předmětu daně v případě přeměny právnických osob.

Novela zákonného opatření Tato změna reaguje na skutečnost, že občanský zákoník výslovně nestanoví, zda jsou inženýrské sítě nemovitou věcí, movitou věcí nebo souborem movitých a nemovitých věcí.

Dle § 498 občanského zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.) jsou nemovitými věcmi pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá. Veškeré další věci, ať je jejich podstata hmotná nebo nehmotná, jsou movité. Dle § 509 občanského zákoníku nejsou inženýrské sítě, zejména vodovody, kanalizace nebo energetické či jiné vedení, součástí pozemku. Dále je zakotvena právní domněnka, dle které se má za to, že součástí inženýrských sítí jsou i stavby a technická zařízení, která s nimi provozně souvisí. S ohledem na tuto úpravu lze říci, že občanský zákoník v § 509 vymezuje výčet věcí, jež lze podřadit pod pojem inženýrské sítě, a to výčet demonstrativní ("... Důvodová zpráva k § 505 až 509 občanského zákoníku k tomuto uvádí, že . Svým způsobem je tak § 509 občanského zákoníku poněkud nejasný, resp. nejednoznačný. Povaha inženýrských sítí rovněž jednoznačně určena občanským zákoníkem není.

Stávající vymezení předmětu daně z nabytí nemovitých věcí vychází z pojetí inženýrských sítí jako souboru věcí movitých a nemovitých, tj. předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je nabytí vlastnického práva k té části inženýrské sítě, která je nemovitou věcí. V praxi je však velmi problematické posouzení a určení toho, která část inženýrské sítě je jednoznačně nemovitou věcí. Z hlediska zkušeností z praxe lze říci, že vymezení předmětu převodu například v případě prodeje části inženýrské sítě, je velmi rozmanité, někdy jde o výčet věcí, jindy popis určitého úseku, včetně součástí a příslušenství apod. V tomto ohledu žádné obecné vodítko neexistuje. Rovněž názory odborníků z oblasti soukromého práva nejsou na otázku, zda inženýrská síť, resp. její části, je věcí nemovitou, věcí movitou, věcí hromadnou či souborem věcí movitých a nemovitých apod. zcela shodné. Na tuto otázku nedává občanský zákoník jednoznačnou odpověď. Tato poněkud problematická otázka, jejíž nejasnosti mají kořeny v soukromém právu, měla však negativní dopad v oblasti daně z nabytí nemovitých věcí, neboť nebylo vždy jednoznačně jasné, která úplatná nabytí v případě inženýrských sítí mají být zdaněna a která zdanění nepodléhají.

Z uvedených důvodů proto zákonodárce přistoupil k takové úpravě, dle které zdanění úplatného nabytí inženýrských sítí daní z nabytí nemovitých věcí nově podléhá pouze(zákon č. 256/2013 Sb., ve znění pozdějších předpisů),úplatné a že se jedná o nemovitou věc na území České republiky, příp. spoluvlastnický podíl na ní.

Zdanění tak nově nepodléhá například nabytí vodovodního a kanalizačního potrubí, drátů elektrického vedení a dalších částí inženýrských sítí, které nejsou budovou podle katastrálního zákona. Dle § 2 písm. l) katastrálního zákona

Pro zajímavost lze dodat, že vazba určité stavby na definici budovy dle katastrálního zákona není v případě majetkových daní úplnou novinkou. Tuto vazbu lze najít již v zákoně č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů (§ 7), podle kterého je budova podle katastrálního zákona tzv. zdanitelnou stavbou. Pro určení toho, co je součástí budovy podle katastrálního zákona, která je částí inženýrské sítě, platí stejná pravidla jako pro jakékoli jiné nemovité věci (například stavbu, která je samostatnou nemovitou věcí, nebo pozemek, jehož součástí je stavba). V takovém případě je třeba postupovat podle obecných pravidel týkajících se vymezení součásti věci v občanském zákoníku (viz § 505 a násl.).

Vznik a zánik práva stavby je upraven v § 1243 až 1249 občanského zákoníku. Právo stavby se dle této úpravy nabývá smlouvou, vydržením, nebo rozhodnutím orgánu veřejné moci v případě, že tak stanoví zákon. Právo stavby je nemovitá věc zapisovaná do katastru nemovitostí a může být zřízeno bezúplatně či za úplatu. Právo stavby je koncipováno jako právo dočasné, tj. časově omezené, které nelze zřídit na dobu delší než 99 let, u práva stavby, které vzniklo vydržením, je pak doba trvání zákonem omezena na dobu 40 let. Právo stavby je však možné prodloužit, a to za zákonem stanovených podmínek. Dle § 1245 občanského zákoníku lze trvání práva stavby prodloužit se souhlasem osob, pro které jsou na pozemku zapsána zatížení v pořadí za právem stavby. Jde o novaci věcného práva. Vznik práva stavby i případné prodloužení jeho doby trvání se do katastru nemovitostí zapisuje vkladem s konstitutivními právními účinky.

Pro účely daně z nabytí nemovitých věcí se , za nabytí vlastnického práva k nemovité věci, které podléhá zdanění touto daní. Na základě této změny dochází k rozšíření předmětu daně o případy, kdy dochází k prodloužení doby, na kterou je sjednáno právo stavby, tj. tyto případy nově podléhají zdanění.

Novela zákonného opatření se dotýká také negativního vymezení předmětu daně z nabytí nemovitých věcí, a to ve dvou směrech. Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí Vynětí z předmětu daně se však

Podle stávající právní úpravy není předmětem daně z nabytí nemovitých věcí nabytí vlastnického práva k nemovité věci přeměnami obchodních korporací. Tato úprava byla v upravené podobě převzata ze zákona č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů (tento zákon byl s účinností k 1. 1. 2014 zrušen), dle kterého byly od daně darovací a daně z převodu nemovitostí osvobozeny převody a přechody majetku právnických osob při jejich sloučení, splynutí, rozdělení nebo přeměně. Podle dosavadní právní úpravy se však výjimka týkala pouze "obchodních korporací" (tj. obchodních společností a družstev), nikoliv všech právnických osob, jak tomu bylo dříve. V praxi tak vznikala určitá nerovnost mezi daňovými subjekty, resp. všemi právnickými osobami. Proto byla navržena, resp. přijata změna, dle které není předmětem daně z nabytí nemovitých věcí nově nabytí vlastnického práva k nemovité věci přeměnou jakékoli právnické osoby (včetně např. spolku nebo nadace), nejen přeměnou obchodní . První změna tak přináší určité rozšíření negativního výčtu předmětu daně, resp. vyloučení z předmětu daně.

Pokud se týče druhé změny, dochází k určitému zúžení vyloučení z předmětu daně z nabytí nemovitých věcí. Nově je zakotveno, že uvedená výjimka (tj. vyloučení z předmětu daně) nedopadá na případy přeměn obchodních korporací formou převodu jmění na společníka ve smyslu ustanovení zákona č. 125/2008 Sb., o přeměnách obchodních společností a družstev, ve znění pozdějších předpisů. Právní úprava převodu jmění na společníka je obsažena v § 337 až 359l zákona o přeměnách obchodních společností a družstev. V případech přeměn obchodních korporací formou převodu jmění na společníka, je-li v majetku obchodní společnosti nebo družstva nemovitá věc, je nabytí vlastnického práva k této nemovité věci nově předmětem daně z nabytí nemovitých věcí.

Základem daně, resp. nabývací hodnotou, v případě převodu jmění na společníka je nově stanovena zvláštní cena, kterou je cena nemovité věci určená znalcem pro účely doložení přiměřenosti výše vypořádání poskytovaného ostatním společníkům.

Další významná změna se týká určení základu daně v případě směny nemovitých věcí, a to jak v případě určení sjednané ceny, tak i výše srovnávací daňové hodnoty v těchto případech.

Obecně platí, že v případě nabytí vlastnického práva k nemovité věci směnou se základ daně určuje porovnáním sjednané ceny s tzv. srovnávací daňovou hodnotou (výjimku tvoří jen případy, kdy je nabývací hodnotou výlučně sjednaná cena). V tomto obecném principu ke změně nedošlo. Pokud však jde o určení sjednané ceny, novela přináší novinku v tom směru, že se nově Jinými slovy, v případě nabytí vlastnického práva k nemovité věci směnou nemovitých věcí mohou nastat dvě situace:

Druhou novinkou v těchto případech jeNově v případě nabytí vlastnického práva k nemovité věci směnou nemovitých věcí je pro účely určení základu daně srovnávací daňovou hodnotou částka odpovídající 100 % směrné hodnoty, nebo 100% zjištěné ceny. Tato změna souvisí se změnou určení sjednané ceny v těchto případech. V situaci, kdy bude buď sjednaná cena tvořena jen doplatkem, který bude ve většině případů výrazně nižší, než je hodnota nemovité věci, nebo kdy bude sjednaná cena nulová, protože nebude doplatek poskytnut vůbec, se bude porovnávat mezi sjednanou cenou a srovnávací daňovou hodnotou (tj. směrnou hodnotou nebo zjištěnou cenou) pouze formálně. Fakticky bude zásadně směrná hodnota nebo zjištěná cena větší, a proto bylo stanoveno, aby se základ daně, určený směrnou hodnotou nebo zjištěnou cenou co nejvíce blížil předpokládané hodnotě nabývané nemovité věci.

Podle stávající právní úpravy lze směrnou hodnotu jakožto srovnávací daňovou hodnotu zvolit pouze v případě nemovitých věcí vyjmenovaných výslovně v zákonném opatření, konkrétně v § 15 odst. 3. Novela zákonného opatření rozšiřuje možnost, kdy lze směrnou hodnotu určit o ty případy, kdy jde o nabytí vlastnického práva k pozemku, na kterém není trvalý porost s výjimkou náletových dřevin, živého plotu, plůtku nebo stěny a zároveň na něm není zřízena stavba s výjimkou oplocení nebo zpevněné plochy do výměry 25 m2 a k němuž není zřízeno právo stavby. Pojem "náletová dřevina" je blíže vymezen v důvodové zprávě, a to tak, že náletovou dřevinou se rozumí všechny dřeviny, jejichž semena jsou roznášena vzduchem a po zakořenění vyrostou, jde o dřeviny, které nejsou ošetřované, udržované ani prořezávané.

Novela rovněž přináší vyjasnění vztahu mezi ustanovením, které obsahuje výčet nemovitých věcí, u nichž lze směrnou hodnotu určit, resp. použít, s ustanovením, které naopak obsahuje výčet negativní, tj. explicitně vyjmenovává nemovité věci, u nichž směrnou hodnotu určit, resp. použít nelze. Dosavadní praxe totiž ukázala, že v některých případech vztah těchto ustanovení nebyl zcela jednoznačně zřejmý. Tímto upřesněním se jednoznačně stanoví, že § 15 odst. 4 zákonného opatření je speciálním vůči § 15 odst. 3, jinými slovy § 15 odst. 4 pouze z okruhu nemovitých věcí obecně uvedených v § 15 odst. 3 vylučuje konkrétní nemovité věci, u nichž se směrná hodnota neurčuje.

Ve smyslu § 1243 občanského zákoníku může, stanoví-li tak zákon, orgán veřejné moci zřídit právo stavby rozhodnutím. Takto vzniklé právo stavby podléhá zápisu do veřejného seznamu. Samotný občanský zákoník předpokládá takovou situaci pouze v § 1145, podle kterého může soud při zrušení spoluvlastnictví rozdělením společné věci zřídit služebnost nebo jiné věcné právo, vyžaduje-li to řádné užívání nově vzniklé věci bývalým spoluvlastníkem. V tomto ohledu jde říci, že sám občanský zákoník přiznává kompetenci zřídit právo stavby formou rozhodnutí orgánu veřejné moci pouze soudu.

Nově je pro tyto případy zakotveno, že nabývací hodnotou pro účely daně z nabytí nemovitých věcí v případě zřízení práva stavby rozhodnutím orgánu veřejné moci je zvláštní cena, kterou je náhrada za zřízení práva stavby určená v rozhodnutí orgánu veřejné moci. Tato úprava se uplatní v případě, vznikne-li právo stavby úplatně na základě rozhodnutí orgánu veřejné moci (jak již bylo výše uvedeno například rozhodnutí soudu).

Dle § 23 písm. a) zákonného opatření jde-li o nabytí vlastnického práva k nemovité věci na základě nabytí vlastnického práva k obchodnímu závodu nebo jeho části, jejichž je tato nemovitá věc součástí, je nabývací hodnotou výlučně zjištěná cena stanovená dle oceňovacích předpisů, tj. zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, ve spojení s příslušnou prováděcí vyhláškou. Podle § 24 zákona o oceňování majetku se obchodní závod nebo jeho část oceňuje součtem cen jednotlivých druhů majetků určených podle tohoto zákona sníženým o ceny dluhů. Pokud znalec oceňující nemovitou věc započte do této ceny nemovité věci dluhy převzaté nabyvatelem, nově se stanoví, že zjištěnou cenou nemovité věci je pro účely určení základu daně zjištěná cena bez započtení těchto dluhů.

Uvedená změna sjednocuje úpravu určení nabývací hodnoty v případě nabytí vlastnického práva k obchodnímu závodu nebo jeho části, jejichž je tato nemovitá věc součástí (§ 23 odst. 2 zákonného opatření) s úpravou určení nabývací hodnoty u vkladů nemovitých věcí, resp. obchodního závodu, jehož součástí je nemovitá věc (§ 18 odst. 2 zákonného opatření).

Pokud se týče změn přijatých v rámci ustanovení o osvobození, novinky (ať již zásadního významu, nebo charakteru legislativně technického) lze najít v § 6, § 7 a § 9 zákonného opatření.

Novela zákonného opatření přináší velmi důležitou změnu, která se pozitivně dotkne rozpočtů územních samosprávných celků. Nově je totiž od daně z nabytí nemovitých věcí .

Vzhledem k tomu, že dle § 53 zákonného opatření se vzájemné darování považuje pro účely daně z nabytí nemovitých věcí za koupi nebo směnu, a to i vzhledem k tomu, oč hodnota plnění jedné strany převyšuje hodnotu plnění druhé strany, které podléhají dani z nabytí nemovitých věcí, nově budou za splnění zákonných podmínek i tyto transakce osvobozeny.

Výše uvedená změna přináší rozšíření osvobození ve veřejnoprávní oblasti, nicméně dotýká se explicitně uvedených subjektů, tj. krajů, obcí a dobrovolných svazků obcí. Důvodová zpráva k této úpravě uvádí, že důvodem zavedení tohoto osvobození je skutečnost, že v případě platby daně z nabytí nemovitých věcí územním samosprávným celkem dochází pouze k transferu peněžních prostředků mezi jednotlivými veřejnými rozpočty, což lze považovat za nesystémové a zbytečně administrativně náročné.

Je třeba však pamatovat na to, že toto osvobození upravené v § 6 odst. 1 písm. c) zákonného opatření se uplatní v těch případech, kdy bude docházet k nabytí vlastnického práva k nemovité věci do majetku územního samosprávného celku, či dobrovolného svazku obcí, nikoliv na případy nabytí vlastnického práva k nemovité věci do majetku právnických osob, jejichž zřizovatelem nebo členem je územní samosprávný celek. V těchto případech lze využít (jako doposud) případně osvobození dle § 6 odst. 2 zákonného opatření.

V souvislosti s uvedenou změnou týkající se § 6 odst. 1 písm. c) zákonného opatření územní samosprávné celky ani dobrovolné svazky obcí nově .

Novela přináší další významnou změnu, a to úpravu podmínek pro aplikaci osvobození u nových staveb a jednotek, resp. upřesnění, u jakých staveb či jednotky je možno osvobození uplatnit, včetně upřesnění počátku běhu časového testu.

Podle nové právní úpravy je od daně z nabytí nemovitých věcí první úplatné nabytí vlastnického práva k:

Uvedené nabytí vlastnického práva k nemovité věci je od daně osvobozeno pouze tehdy, dojde-li k němu v době 5 let ode dne dokončení nebo započetí užívání rodinného domu, jednotky v bytovém domě nebo jednotky v bytovém domě změněné stavební úpravou, a to od toho dne, který nastane dříve.

Zmíněnése tedyvztahujeprvní úplatné nabytí stavby a jednotky Na případy nabytí vlastnického práva k osvobození nově .

Obdobně jako v případě nové koncepce zdanění nabytí inženýrských sítí i v případě tohoto osvobození lze vidět určité propojení či inspiraci v zákoně o dani z nemovitých věcí, který pojmy "dokončená" a "užívaná" rovněž užívá, neboť podmínka dokončení nebo užívání stavby nebo jednotky je od platnosti zákona č. 23/2015 Sb., kterým se mění zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů, rovněž rozhodující pro vymezení předmětu daně z nemovitých věcí. Z hlediska daně z nabytí nemovitých věcí tak nová úprava § 7 zákonného opatření zohledňuje faktický stav takové stavby či jednotky, kterým je její dokončenost nebo její užívání. V případě dokončené stavby nebo jednotky však není důležité, zda je užívána, či nikoliv. Podmínkou užívání se rozumí zejména faktické užívání, nicméně s ohledem na stavební předpisy též užívání ve smyslu ustanovení zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále jen "stavební zákon"), například situace, kdy například stavba rodinného domu je užívána před jejím úplným dokončením na základě časově omezeného povolení stavebního úřadu k předčasnému užívání podle § 123 stavebního zákona. V některých případech je možné užívat stavbu (např. rodinného domu) na základě povolení stavebního úřadu v případě, že stavební úřad povolil nebo nařídil užívání stavby na určenou dobu užívání ve zkušebním provozu podle § 124 stavebního zákona. Pokud se týče faktického užívání jednotky, může být zahájeno například na základě sepsání protokolu o předání jednotky k užívání dotčenými stranami.

K poněkud nepatrnému upřesnění dochází rovněž v § 9 odst. 2 zákonného opatření, které upravuje osvobození nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je předmětem finančního leasingu. V tomto případě dochází ke sjednocení vymezení finančního leasingu pro účely daně z nabytí nemovitých věcí s vymezením finančního leasingu podle zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů.

Dle důvodové zprávy k této úpravě splnění podmínek osvobození podle § 9 odst. 2 zákonného opatření je nutné posuzovat vždy k okamžiku vzniku daňové povinnosti, resp. naplnění předmětu daně. Aby byla určitá transakce osvobozena od daně z nabytí nemovitých věcí, musí se jednat o finanční leasing podle zákona o daních z příjmů, ve znění účinném v okamžiku nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je předmětem finančního leasingu. Pro možnost aplikace tohoto osvobození je proto dle důvodové zprávy podstatné posouzení naplnění podmínek finančního leasingu podle zákona o daních z příjmů, ve znění účinném v okamžiku realizace transakce, nikoliv datum uzavření smlouvy.

Cílem tohoto příspěvku bylo poukázat na nejvýznamnější změny, které přináší první novela zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí. Nejedná se však o úplný výčet přijatých změn. Pozornost byla věnována primárně ustanovením hmotněprávního charakteru, nicméně určitá upřesnění byla přijata rovněž v rámci ustanovení procesních. Příkladem je změna týkající se předkládání znaleckého posudku o ceně zjištěné v případě nabytí vlastnického práva k pozemku bez trvalého porostu, na němž není zřízena stavba a k němuž nebylo zřízeno právo stavby. V těchto případech předložení znaleckého posudku doposud nebylo vyžadováno, poplatník mohl tuto cenu určit sám. Nicméně v reakci na praxi, kdy se ukázalo, že určení zjištěné ceny ani v těchto případech není jednoduché, proto běžně poplatníci nechávali vypracovat znalecký posudek i za těchto situací. V takovém případě nebyl však znalecký posudek vyžadovanou přílohou daňového přiznání, proto nebylo možné uplatnit uznatelný výdaj ve výši odměny a nákladů zaplacených znalci a odečíst tak tuto odměnu a náklady v rámci určování základu daně. Tato úprava proto byla ze zákonného opatření vypuštěna. Nově mají poplatníci možnost i v těchto případech k daňovému přiznání buď přiložit znalecký posudek na zjištěnou cenu (včetně možnosti uplatnění uznatelného nákladu v daňovém přiznání), nebo zvolit k určení srovnávací daňové hodnoty směrnou hodnotu a znalecký posudek nepřikládat. V případě zájmu seznámit se se všemi přijatými změnami, proto doporučuji věnovat pozornost zákonu č. 254/2016 Sb., který byl uveřejněn ve Sbírce zákonů dne 5. 8. 2016 pod částkou č. 99.