Bytová potřeba

Fyzická osoba nabyla 1/8 rodinného domu dědictvím po otci a 5/8 darováním od své matky. Rodina žila v domě destíky let. Dům se prodal. Osvobození od daně z příjmů bude platit na celý vlastněný podíl nebo pouze na 1/8 nabytou děditvím po otci a část darovanou od matky bude muset zdanit?

Fyzická osoba, občan, nepodnikatel, si pořídí v roce 2021 rodinný dům, ve kterém bydlí s rodinou. V roce 2024 tato fyzická osoba zakoupila bytovou jednotku za 1,5 mil Kč, kterou v roce 2025 prodala za 3,7 mil Kč a současně v průběhu let 2024 a 2025 provedla rekonstrukci a údržbu svého rodinného domu v hodnotě 1,07 mil. Kč. Lze uplatnit podmíněné osvobození a k 1. 4. 2026 podat Oznámení o získání prostředků, které budou nebo byly požity na obstarání bytové potřeby. Za rok 2026 se pak z nevyčerpané částky příjmu 2,63 mil. Kč, k níž se uplatní náklad v odpovídající výši, odvede daň? Jedná se o správný postup?

Fyzická osoba prodala nemovitost č. 1, včas oznámila finančnímu úřadu využití na vlastní bytovou potřebu v souladu s § 4b zákona o daních z příjmů. Jak se ale prakticky vnímá splnění „použití získaných prostředků obstarání vlastní bytové potřeby“? Nemovitost č. 1 byla podána v roce 2024 za 7 900 000 Kč a byl nakoupen v roce 2025 byt jiný (nemovitost č. 2) za částku 8 600 000 Kč, přičemž ale při prodeji bytu č. 1 tam byl splacen hypoteční úvěr ve výši 5 200 000 Kč na tuto nemovitost č. 1 a nemovitost č. 2 byla financována 5 900 000 Kč z nového hypotečního úvěru a 2 700 000 Kč z vlastních zdrojů. Považuje se podmínka použití získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby za splněnou, i když nový byt nebyl zcela financován z vlastních zdrojů, ale částečně i formou hypotečního úvěru? Nemovitost č. 2 ani nemohla být financována z většího obnosu vlastních zdrojů, když je fyzická osoba fakticky ani nemohla mít, protože musela doplatit úvěr na nemovitosti č. 1)? Nebo bude muset prodej nemovitosti č. 1 fyzická osoba (částečně) dodanit? Je možné jako použití získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby považovat i splacení starého hypotečního úvěru na prodané nemovitosti č. 1? Fyzická osoba v nemovitosti č. 1 před prodejem bydlela a v nemovitosti č. 2 také bydlí. 

Poplatník má v roce 2025 příjem získaný prodejem bytu, který není osvobozen od daně z příjmů, ve výši 8 600 000 Kč, kdy kupní cena činila 3 500 000 Kč. Částku 2 750 000 Kč použil k nákupu stavebního pozemku v roce 2025, v roce 2026 dokoupil další část stavebního pozemku za 3 100 000 Kč. Oba pozemky budou sloučeny, výstavba bytové potřeby zřejmě nebude do konce roku 2026 zahájena. Část příjmů tedy nebude osvobozena z důvodu obstarání bytové potřeby, kolik bude činit podíl z kupní ceny bytu jako výdaj podle § 10 ZDP? Jaké povinnosti, případně sankce, poplatníkovi vyvstanou, kdyby se nakonec rozhodl výstavbu rodinného domu nezahájit a nakonec pozemek ještě v roce 2026 prodal? 

Poplatník prodal v roce 2025 pozemek, příjmy použil na nákup jiného pozemku, na kterém staví nemovitost pro vlastní bytovou potřebu. Může být v tomto případě využito osvobození z důvodu použití prostředků pro vlastní bytovou potřebu? Je na oznámení použití prostředků formulář, který se dává na FU?

Dne 14. 3. 2023 jsem pořídil na úvěr mobilheim. Za období 03–12/2025 mně banka vystavila Potvrzení o zaplacené částce úroků z poskytnutého úvěru na bytové potřeby. Úvěr byl poskytnut dle zákona o spotřebitelském úvěru. V mobilheimu bydlím, vlastním ho, je napojen na inženýrskou síť. Územní rozhodnutí není vydáno, číslo popisné nebo evidenční není vydáno, není zapsáno v kKatastru nemovitostí. Mobilheim je umístěna na nemovitosti, kterou mám v dlouhodobém nájmu. Dle výše uvedeného: splňuji dle zákona o daních z příjmů bytovou potřebu a mohu uplatnit v přiznání k dani z příjmů FO za rok 2025 odpočet úroků z úvěru na bytové potřeby dle potvrzení banky?

Zaměstnanec předložil zaměstnavateli potvrzení o výši zaplacených úroků z hypotečního úvěru za období leden-prosinec 2025 ve výši 81 705,29 Kč. Také doložil smlouvu o hypotečním úvěru ze dne 25. 10. 2024 - druh úvěru: spotřebitelský úvěr na bydlení - Hypoteční úvěr - celková výše úvěru v Kč - účel: náhrada výdajů za uhrazenou část kupní ceny - bytová jednotka č. X/Y v budově č.p. A na pozemku parc. č. B, katastrální území M, obec M. Lhůta pro čerpání úvěru byla do 12 měsíců od účinnosti smlouvy. Úvěr je zajištěn zástavním právem k nemovitosti uvedené v účelu + pozemek, na kterém se nemovitost (byt) nachází. Zaměstnanec v této nemovitosti bydlí. Dočetla jsem se, že daňová úleva nenáleží na část úroků z úvěru od banky nebo stavební spořitelny, který je poskytnut na účely, které nejsou definovány jako bytová potřeba v zákoně, např. pořízení bytového zařízení, úhradu služného nájemného, za úhradu úvěrového pojištění, na náhradu výdajů vynaložených poplatníkem z vlastních zdrojů apod. Má tedy zaměstnanec v tomto případě nárok na uplatnění úroků z tohoto úvěru?

Poplatník má příjem získaný prodejem rekreačního objektu, který není osvobozen od daně z příjmů, lhůta 10 let ještě neuběhla. Pokud použije pouze část těchto prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby, bude tato část osvobozena?

Poplatník má příjem získaný prodejem rodinného domu, který není osvobozen od daně z příjmů, neměl zde nikdy bydliště a lhůta 10 let ještě neuběhla. Pokud použije pouze část těchto prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby, bude tato část osvobozena a zbytek zdaní, nebo bude muset zdanit celý příjem?

Jak nejlépe postupovat při plánovaném prodeji bytu a jako jsou možnostiosvobození od daně z příjmu při využití prostředků na vlastní bydlení? Níže shrnuji situaci a otázky: 1) Prodávaný byt: Pořízen v roce 2025 za 3,4 mil. Kč Rekonstrukce cca 1,5 mil. Kč. Plánovaná prodejní cena cca 6,5 mil. Kč. Byt nebyl držen 10 let ani zde nebylo trvalé bydliště po 2 letech. 2) Současné bydlení: Bydlím v bytě zatíženém hypotékou cca 5 mil. Kč, novostavba z roku 2024. 3) Budoucí vlastní bydlení – novostavba: Kupní cena bytu 6,25 mil. Kč Parkovací místo 350 000 Kč, rezervační poplatek již uhrazen 200 000 Kč. Po podpisu smlouvy o smlouvě budoucí bude hrazeno dalších 450 000 Kč.Zápis rozestavěných jednotek do KN do 31. 12. 2026. Úhrada cca 2,6 mil. Kč před kolaudací. Doplatek po kolaudaci cca v 1. polovině 2027. Byt bude zkolaudován k bydlení. Způsob užívání novostavby: Plánuji zde bydlet (v jednom pokoji). Část bytu bude využívána jako kancelář / pronájem. Funkčně však půjde o byt určený k bydlení. Za jakých konkrétních podmínek mohu osvobodit příjem z prodeje bytu od daně, pokud: prostředky použiji na splacení stávající hypotéky, a/nebo prostředky použiji na pořízení nového bydlení (novostavba), včetně plateb před kolaudací? Je možné kombinovat obě varianty (část na hypotéku, část na novostavbu)? Jaký je časový test pro použití prostředků (lhůta na reinvestici)? Má vliv na osvobození skutečnost, že část nového bytu bude využívána jako kancelář? 

Fyzická osoba koupí v roce 2025, zrekonstruuje ho a prodá. Dosáhne díky tomu určitého zisku (prodejní cena minus kupní cena minus náklady na rekonstrukci). Získané prostředky použije pro splacení svého hypotečního úvěru na byt, ve kterém prokazatelně bydlí. Svůj byt ale má již od roku 2023, stejně tak hypoteční úvěr na něj. V odpovědi na dotaz Splacení hypotéky a osvobození od daně z příjmů z roku 2023 se Ing. Děrgel vyjadřoval k obavám týkající se ustanovení § 4b dnešního odst. 2. Jde o to, zda to musí být „nově obstaraný byt“, nebo lze použít na splacení již svého stávajícího bydlení – opatřeného v roce 2023. 

Jsem OSVČ v paušálním režimu. Koupil jsem v minulém roce byt, který budu v tomto roce prodávat. Vzhledem k nárůstu cen nemovitostí, budu byt prodávat nejspíš se ziskem. Jak postupovat, když zisk z prodeje vlastní nemovitosti nebudu používat na uspokojení vlastní bytové potřeby? Jak postupovat, když zisk z prodeje vlastní nemovitosti použiji na uspokojení bytové potřeby? Jde mi o to zůstat v paušálním režimu OSVČ. 

Na začátku roku 2025 jsem vlastnil tyto nemovitosti: garsonka na pronájem(bez hypotéky), RD k vlastnímu bydlení (hypotéka cca 1 mil Kč). Garsonku jsem kupoval v roce 2021 a v květnu 2025 prodal. Časový test je v tomto případě 10 let a měl bych zaplatit daň z prodeje nemovitosti. Pořizovací cena 1.500.000 Kč,uplatňoval jsem odpisy. Vybavení 150.000 Kč - odpisy. Prodejní cena 3.040.000 Kč. Zisk z prodeje po odečtení uplatněných odpisů je cca 1.830.000 Kč. V roce 2026 chci doplatit hypotéku na vlastní bydlení v RD ve výši cca 1.000.000 Kč Tuto transakci chci započíst jako náklad na vlastní bydlení vůči zisku z prodeje garsonky. Prosím o potvrzení, zda náš postup bude správný, když v daňovém přiznání za rok 2025 přijmy z prodeje nemovitosti vůbec neuvedeme, ale připojíme na FÚ oznámení o záměru vyplacení hypotéky pro vlastní bydlení a následně v přiznání za rok 2026 bude uveden rozdíl mezi celkovým ziskem a vyplacenou hypotékou, kterou zdaníme. Je dále potřeba doložit potvrzení z banky o vyplacení hypotéky? Může se zde započítat i zaplacený úrok, nebo jen jistina?

Fyzická osoba koupila byt k vlastnímu bydlení na hypotéku, cena bytu 5 mil. Kč, hypotéka 4,5 mil Kč. FO v bytě bydlela 1 měsíc a následně byt prodala. Prodejní cena 6 mil Kč. Prostředky z prodeje bytu byly použity na splacení hypotéky 4,5 mil Kč. Bude splacení hypotéky považováno za uspokojení vlastní bytové potřeby? Bude možné příjem z prodeje osvobodit zcela nebo jen částečně? Zbytek příjmu 1,5mil Kč nebyl zatím nijak použit. 

Co všechno se dá považovat za uspokojení vlastní bytové potřeby pro účely využití finančních prostředků z podmíněného osvobození prodeje nemovitosti? Lze peníze využít na nákup a realizaci bazénu na vlastní zahradě, kde bydlíme v rodinném domě? A pokud bychom stavěli nový plot či garáž, dalo by se to také použít? 

Může si manželka uplatnit v DPFO úroky z úvěru poskytnutého pro stavební účely, i když je v úvěru uvedený jako dlužník pouze její manžel (manželka ve smlouvě o úvěru vůbec nefiguruje)? Manžel úroky nevyužije. Úvěr byl poskytnut na bydlení manželů, v katastru nemovitostí je nemovitost zapsána na oba manžele spoluvlastnickým podílem 1/2.

Fyzická osoba použije příjem z prodeje nemovitosti na obstarání vlastní bytové potřeby. Podmínku pro osvobození příjmu tímto splní. Je někde stanoveno, po jak dlouhou dobu musí daná nemovitost sloužit pro jeho vlastní bytovou potřebu?

Poplatník v roce 2025 prodal byt za 2 000 000 Kč, který nesloužil k bydlení a nesplňuje podmínky osvobození podle § 4 zákona o daních z příjmů. Náklady na pořízení tohoto bytu byly 500 000 Kč. Z neosvobozeného příjmu za uvedený byt použije částku 1 000 000 Kč na mimořádnou splátku hypotéky bytu, který poplatník pořídil v roce 2020, ve kterém od roku 2020 bydlí dosud. Může částku 1 000 000 Kč použít na uspokojení vlastní bytové potřeby podle § 4 odst. 1 písm. b)? V § 10 potom bude zdaňovat částku 1 000 000 Kč (1 mil. zdaní a jeden použije na uspokojení vlastní bytové potřeby) a do nákladů dá 250 000 Kč? Pořizovací cena byla 500 000, používám poměr 50 %, protože část pořizovací ceny musí být uplatněna k 1/2 příjmu použité na vlastní bydlení.

Italský občan postavil v ČR dům svépomocí v roce 2025, ve kterém následně bydlel, ale v tom samém roce ho prodal. Doklady k pořízení nedokáže vyčíslit, lze tedy pro zdanění použít odborný odhad vstupní ceny? Část peněz z prodeje však opět použil na výstavbu jiného dalšího domu pro vlastní bydlení. Zbytek peněz z prodeje tedy bude muset zdanit a bude danit v tuzemsku?

V posledních letech lze ze strany poplatníků stále častěji zaznamenat určitou míru nejistoty v otázkách souvisejících se zdaněním, respektive s možnostmi osvobození příjmů z prodeje nemovitých věcí. Jednou z hlavních příčin tohoto stavu jsou legislativní změny v daňové oblasti, které významně upravily podmínky osvobození od daně z příjmů fyzických osob při prodeji nemovitostí. Nejvýznamnější novela, účinná od 1. 1. 2021, přinesla změny zejména v oblasti časových testů pro osvobození a rovněž definovala některé klíčové pojmy, jako například vymezení bytové potřeby, která se v praxi stala podstatnou pro využití nově zavedeného režimu osvobození. Ačkoli jsou tyto změny v současné době již plně účinné, jejich aplikace není vždy zcela jednoznačná, zejména proto, že při posuzování konkrétních případů se lze i nadále setkat s využitím znění zákona platného před uvedenou novelou. V následujícím textu proto podrobně rozebereme jednotlivé rozdíly mezi úpravami platnými před a po 1. 1. 2021, přičemž poukážeme na důležité souvislosti, které je nutno zohlednit při aktuálním posuzování konkrétních transakcí.