Bytová potřeba

Co všechno se dá považovat za uspokojení vlastní bytové potřeby pro účely využití finančních prostředků z podmíněného osvobození prodeje nemovitosti? Lze peníze využít na nákup a realizaci bazénu na vlastní zahradě, kde bydlíme v rodinném domě? A pokud bychom stavěli nový plot či garáž, dalo by se to také použít? 

Může si manželka uplatnit v DPFO úroky z úvěru poskytnutého pro stavební účely, i když je v úvěru uvedený jako dlužník pouze její manžel (manželka ve smlouvě o úvěru vůbec nefiguruje)? Manžel úroky nevyužije. Úvěr byl poskytnut na bydlení manželů, v katastru nemovitostí je nemovitost zapsána na oba manžele spoluvlastnickým podílem 1/2.

Fyzická osoba použije příjem z prodeje nemovitosti na obstarání vlastní bytové potřeby. Podmínku pro osvobození příjmu tímto splní. Je někde stanoveno, po jak dlouhou dobu musí daná nemovitost sloužit pro jeho vlastní bytovou potřebu?

Poplatník v roce 2025 prodal byt za 2 000 000 Kč, který nesloužil k bydlení a nesplňuje podmínky osvobození podle § 4 zákona o daních z příjmů. Náklady na pořízení tohoto bytu byly 500 000 Kč. Z neosvobozeného příjmu za uvedený byt použije částku 1 000 000 Kč na mimořádnou splátku hypotéky bytu, který poplatník pořídil v roce 2020, ve kterém od roku 2020 bydlí dosud. Může částku 1 000 000 Kč použít na uspokojení vlastní bytové potřeby podle § 4 odst. 1 písm. b)? V § 10 potom bude zdaňovat částku 1 000 000 Kč (1 mil. zdaní a jeden použije na uspokojení vlastní bytové potřeby) a do nákladů dá 250 000 Kč? Pořizovací cena byla 500 000, používám poměr 50 %, protože část pořizovací ceny musí být uplatněna k 1/2 příjmu použité na vlastní bydlení.

Italský občan postavil v ČR dům svépomocí v roce 2025, ve kterém následně bydlel, ale v tom samém roce ho prodal. Doklady k pořízení nedokáže vyčíslit, lze tedy pro zdanění použít odborný odhad vstupní ceny? Část peněz z prodeje však opět použil na výstavbu jiného dalšího domu pro vlastní bydlení. Zbytek peněz z prodeje tedy bude muset zdanit a bude danit v tuzemsku?

V posledních letech lze ze strany poplatníků stále častěji zaznamenat určitou míru nejistoty v otázkách souvisejících se zdaněním, respektive s možnostmi osvobození příjmů z prodeje nemovitých věcí. Jednou z hlavních příčin tohoto stavu jsou legislativní změny v daňové oblasti, které významně upravily podmínky osvobození od daně z příjmů fyzických osob při prodeji nemovitostí. Nejvýznamnější novela, účinná od 1. 1. 2021, přinesla změny zejména v oblasti časových testů pro osvobození a rovněž definovala některé klíčové pojmy, jako například vymezení bytové potřeby, která se v praxi stala podstatnou pro využití nově zavedeného režimu osvobození. Ačkoli jsou tyto změny v současné době již plně účinné, jejich aplikace není vždy zcela jednoznačná, zejména proto, že při posuzování konkrétních případů se lze i nadále setkat s využitím znění zákona platného před uvedenou novelou. V následujícím textu proto podrobně rozebereme jednotlivé rozdíly mezi úpravami platnými před a po 1. 1. 2021, přičemž poukážeme na důležité souvislosti, které je nutno zohlednit při aktuálním posuzování konkrétních transakcí.

Aby člověk mohl využít osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti z důvodu uspokojení vlastní bytové potřeby, musí to oznámit finančnímu úřadu do konce lhůty pro podání daňového přiznání. Posunuje se ta lhůta až do července, když podává daňové přiznání daňový poradce? Pokud má subjekt povolený odklad do 30. 9., lze tuto skutečnost oznámit finančnímu úřadu do této doby a bude to vpořádku? Nebo je to pevně dané do 1. 4. 2025 a nijak tuto lhůtu nelze posunout?

Již 460 změnových bodů přinesla velká, a totiž 70. novela zákona o DPH převážně s účinností od 1. 1. 2025. Nás bude speciálně zajímat balíček upravující pravidla zdanění, respektive osvobození od daně při dodání staveb a bytů, jejichž účinnost započala později – až 1. 7. 2025.

V roce 2022 byly koupeny dva pozemky a v roce 2023 rodinný dům. Vše bylo prodáno v roce 2024. V roce 2025 byl koupen rodinný dům, kdy se na nákup použily všechny prostředky z prodeje dvou pozemků. Příjem z prodeje pozemků by tedy měl být osvobozen z důvodu investování prostředků do vlastní bytové potřeby. V domě se bude dělat rekonstrukce, lze využít osvobození i pro prodej rodinného domu (koupeného v roce 2023) a zbytek nepoužitých prostředků na rekonstrukci zdanit až v daňovém přiznání za rok 2025? Na finanční úřad poslat tři oznámení o získání prostředků, které budou nebo byly použity na obstarání vlastní bytové potřeby na každou prodanou nemovitost zvlášť, anebo do jednoho oznámení uvést všechny tři prodané nemovitosti?

Fyzická osoba získala v roce 2025 rodinnýá dům jako nepeněžní vypořádací podíl na likvidačním zůstatku s. r. o. v hodnotě podle znaleckého posudku 11 mil. Kč. V témže roce 2025 chce dům prodat za očekávanou prodejní cenu 12 mil. Kč. Bude tento příjem z prodeje domu zdaňovat a jak?

OSVČ má nemovitost zařazenou do obchodního majetku. Provozuje v ní krátkodobé pronájmy a jako výdaj uplatňuje mj. daňové odpisy nemovitosti. OSVČ uvažuje, že přestane provozovat krátkodobý pronájmem a výhledově nemovitost prodá. Po jaké době by bylo možné příjmy z prodeje osvobodit z důvodu použití získaných prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby? Platí zde 2 roky od vyřazení nemovitosti z obchodního majetku?

Klient bude prodávat pozemek, u kterého nesplnil časový test pro osvobození od daně z příjmu. Lze za vlastní bytovou potřebu považovat, pokud by nyní investoval do výstavby domu, který je psaný na jeho družku? Po kolaudaci domu dojte k přepsání 1/5 domu na klienta. 

Manželé prodali investiční byt (který vlastnili jeden rok) a několik pozemků. Příjem z tohoto prodeje plánují použít na výstavbu bytu pro sebe a dalšího bytu pro svou nezletilou dceru. V této souvislosti vznikají následující otázky: 1) Lze osvobození příjmů z prodeje podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů („reinvestice do vlastní bytové potřeby“) uplatnit pouze na bytovou potřebu samotných manželů, nebo lze toto osvobození využít také na výstavbu bytu určeného pro nezletilou dceru? 2) Výstavba bytového domu bude probíhat několik let a bude financována formou postupných splátek. Je správná úvaha, že od daně budou osvobozeny pouze prostředky prokazatelně vynaložené do konce zdaňovacího období bezprostředně následujícího po roce, ve kterém došlo k prodeji, a že případné splátky uhrazené v následujících letech již nebudou splňovat podmínky pro osvobození?

Manželé v rámci SJM plánují výstavbu jednoho rodinného domu pro vlastní bydlení. Stavba je plánována v letech 2026–2028. V roce 2025 bude pořízen pozemek – záloha je již uhrazena, doplatek kupní ceny má proběhnout v prosinci 2025. Vlastnické právo bude zapsáno v lednu 2026. Na financování koupi pozemku bude použit úvěr poskytnutý společností, kterou má poplatník plně pod kontrolou. Tento úvěr bude následně splácen z příjmů z prodeje tří nemovitostí pořízených v letech 2023–2024. Výstavba bude zahájena v období 2026–2028, záleží na tom jak rychle bude vydáno stavební povolení. V žádné z prodávaných nemovitostí manžele nebydleli, a všechny prodávané nemovitosti byly pořízeny úplatně. Lze považovat splácení úvěru poskytnutého vlastní společností (použitého výhradně na koupi pozemku a výstavbu domu) za uspokojení bytové potřeby dle § 4b odst. 1 písm. h) ZDP? Je možné použít výnosy z více po sobě jdoucích prodejů nemovitostí na financování jediné bytové potřeby (výstavby jednoho domu)? Dotaz v sobě zahrnuje jednak možnost kumulativního použití výnosů z několika nemovitostí na uspokojení vlastní bytové potřeby, také reflektuje že žádná z prodávaných nemovitostí nesloužila k bydlení, a že jde o jediný nový dům na novém pozemku, který bude postaven. 

Podnikatel prodal nemovitost v hodnotě vyšší než 5 mil. v roce 2024. Ke dni podání přiznání k dani z příjmů za rok 2024 oznámil osvobozený příjem za účelem využití prostředků pro pořízení vlastní bytové potřeby. V roce 2025 použije ale pouze část peněz na vlastní bytovou potřebu. Je správné až v přiznání za rok 2025 uvést rozdíl mezi prodejní cenou a použitím na vlastní bytovou potřebu do základu daně? Uvažuji takto, prodej nemovitosti v roce 2024: 5.100.000 - pořízení uvedené nemovitosti a náklady spojené s prodejem 2.100.000 - použití prostředků na vlastní bytovou potřebu v roce 2025 1.000.000 = ke zdanění 2.000.000. Je má úvaha správná? Počítá se do vlastní bytové potřeby taky nakoupený nábytek do vlastní nemovitosti?

Pokud poplatník prodá nemovitost a získané prostředky použije na obstarání vlastní bytové potřeby podle § 4b odst. 2 zákona o daních z příjmů, do kdy nejpozději musí získané prostředky použít na vlastní bytovou potřebu? 

V 11/2021 dar od babičky, rodinný dům vč zahrady a garáže. V 6/2023 prodej části zahrady, vč. garáže. V 3/2024 podáno oznámení na FÚ, že budou peníze použity na obstarání vlastní bytové potřeby - oprava darovaného domu. Neproinvestované peníze by se danily v DP za rok 2024. Ale vlastní bydlení v darovaném domě bylo již od roku 2020. Nebyl by problém tohle doložit. Chci se zeptat, zda by v tomto případě nemohlo dojít k osvobození příjmů z prodeje zahrady a garáže? A jestli jsme oznámení na FÚ nepodávali zbytecně? Nejsme si jisti, zda se na prodej části zahrady, vč. garáže také může vztahovat dvouletá lhůta bydlení? 

V roce 2021 jsem zakoupil pozemky za 3 012 000 Kč plus 140 000 Kč za převod práv souvisejících s vlastnictvím pozemku. Jednalo se o poplatek, který původní majitel platil obci za zřízení přípojek (elektro, voda, plyn, kanalizace). Dohromady tedy 3 152 000 Kč. Pozemky jsem prodal v únoru 2024 za 4 400 000 Kč - náklady za služby realitní kanceláři činily 159 720 Kč. Zisk tedy byl následovně, prodejní cena - služby za realitní kancelář - kupní cena - cena za převod práv = 1 088 280 Kč. V roce 2024 jsem zakoupili nový byt za 5 400 000 Kč, hypotéka činila 2 750 000 Kč. Investice do nového bytu z prostředků nabytých z prodeje pozemků byla 400 000 Kč. Ostatní použité prostředky, jsou všechny prostředky z prodeje bytu (2 250 000 Kč) od manželky, která byt dostala od rodičů, byt byl ve vlastnictví družstva, převedla ho na sebe, ale také nesplnila podmínky pro osvobození od daně, nicméně všechny nabyté prostředky z jejího bytu budou tedy investovány do koupě nového bytu. V novém zakoupeném bytě jsme ještě investovali do opravy kuchyně, tato investice byla 300 000 Kč. Je správný výpočet základu daně na částku 388 280 Kč? Je možné základ daně ještě nějak ponížit? 

Klient prodal chalupu a řádně oznámil FÚ, že peníze použije na obstarání vlastní bytové potřeby. Za peníze koupil pozemek, na kterém bude stavět rodinný dům, dále proinvestoval peníze za projekt a stavební povolení. Zbytek peněz dodanil v DP za rok 2023. Výstavba by měla být zahájena do 12/2025. Co lze považovat za výstavbu? Předpokládám, že pouze stavební povolení nestačí? Musí být do 12/2025 zaveden stavební deník a případně jaké práce musí být provedeny? Klient dům letos ani nejspíš příští rok postavit nestihne. Je nějaké minimum stavebních prací, které musí být provedeny, aby to v případě kontroly FÚ bylo v pořádku?

Fyzická osoba občan v roce 2023 koupil na hypotéku bytovou jednotku, v které nebydlel, tuto prodal v roce 2024, část peněz obdržel v roce 2024 a část až ve 2025. Tyto obdržené finanční prostředky by chtěl použít na úhradu hypotéky z roku 2023 a část na dobudování rozestavěné bytové jednotky, kterou v současnosti vlastní a chtěl by v ní následně bydlet. Lze využít podmíněné osvobození ?