Družstva bytová

Bytové družstvo provedlo v roce 2016 revitalizaci domu. Zaúčtováno bylo jako technické zhodnocení nemovitostí. V záruční době družstvo reklamovalo provedené práce u stavební firmy. Došlo až na podání žaloby k soudu na slevu z ceny díla. V roce 2024 došlo k mimosoudnímu vyrovnání a stavební firma poslala bytovému družstvu částku slevy z díla. Jak tento příjem v roce 2024 zaúčtovat v bytovém družstvu?

Otec daroval dceři v roce 2009 členský podíl v bytovém družstvu. Dcera začala byt v roce 2015 podnajímat. V roce 2019 došlo k převodu bytu do osobního vlastnictví dcery na základě Smlouvy o převodu bytové jednotky z vlastnictví družstva do vlastnictví člena družstva dle § 23 zákona č. 72/1994 Sb. Převod byl bezúplatný, dcera zaplatila pouze administrativní poplatek z převodu 2 000 Kč. Lze uplatňovat v souvislosti s nájmem bytu odpisy? Bylo by možné nechat zpracovat znalecký posudek a uplatňovat odpisy? K jakému datu by případně měl být znalecký posudek zpracován? K datu převodu do osobního vlastnictví, tedy rok 2019, nebo k datu zahájení nájmu v roce 2015?

Město postavilo na dotaci ve spolupráci s bytovým družstvem bytový dům, ve kterém má knihovnu. Dům i pozemek máme celý v majetku kvůli dotaci. Nyní vkládáme dům i pozemek do bytového družstva. Datem návrhu na vklad 8. 1. 2025 vyřadím dům MD 543/D 081 zůstatková cena a MD 081/D 021 pořizovací cena. Pozemek vyřadím MD 554/D 031. Jak zaúčtuji náš podíl v bytovém družstvu za knihovnu? 

Byt koupený v roce 2023 jako družstevní za 6 mil. Kč. V roce 2025 byl převeden do osobního vlastnictví za nulovou cenu. Poté prodán v roce 2025 za 8 mil. Kč. Jaká cena bude uznatelným nakladem? Nula, 6 mil.,  nebo cena, kterou stanoví znalec ke dni převodu do osobního vlastnictví?

Jsem „vlastníkem“ družstevního bytu (tzn. držím členský podíl v bytovém družstvu, přičemž mám k danému bytu užívací vztah). Jednoho dne se rozhodnu tento družstevní byt (přesněji členský podíl v bytovém družstvu) prodat a přirozeně mě zajímá, zda obdržený příjem lze daňově osvobodit (na základě § 4 ZDP). Konkrétně mě zajímají 2 situace: Došlo ke splnění podmínek stanovených v § 4 odst. 1 písm. a) ZDP – otázka zní, lze toto ustanovení aplikovat i v případě, že držím členský podíl v bytovém družstvu (tzn. neprodávám byt, ke kterému bych měl vlastnické právo)? Mírně mě mate samotné znění tohoto ustanovení, které říká, že: „Od daně se osvobozuje příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku …“. Takovéto znění by mě i nabádalo k tvrzení, že toto ustanovení pro danou situaci použít nelze, neboť já neprodávám rodinný dům/jednotku, ale členský podíl v bytovém družstvu. Na druhou stranu, nedokážu najít důvod, proč by zákonodárce tento druh osvobození chtěl přiznat pouze tomu, kdo prodává rodinný dům/byt (tedy má k dané nemovité věci vlastnické právo), neboť i já, kdo drží členský podíl v bytovém družstvu a mám k danému bytu užívací právo mohu splňovat podmínky stanovené tímto ustanovením. Nedošlo ke splnění podmínek stanovených v § 4 odst. 1 písm. a) ZDP – v takovém případě mám ještě možnost posoudit, zda byl splněn tzv. časový test. Chápu správně, že při tomto posuzování nezohledňuji časový test upravovaný v § 4 odst. 1 písm. b) ZDP, ale časový test upravovaný v § 4 odst. 1 písm. q) ZDP? Dle mého názoru je tato úvaha správná, neboť příjem z prodeje členského podílu v bytovém družstvu je příjem z úplatného převodu podílu v obchodní korporaci (dle § 1 odst. 1 ZOK je i družstvo obchodní korporací). Dále, § 4 odst. 1 písm. b) ZDP nelze použít, protože na základě tohoto ustanovení: „Od daně se osvobozuje příjem z prodeje nemovitých věcí nebo z vypořádání spoluvlastnictví k nemovitým věcem neosvobozený podle písmene a), přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem nebo vypořádáním spoluvlastnictví k nim dobu 10 let; …“. Já však nemám vlastnické právo k nemovité věci, nýbrž držím členský podíl v bytovém družstvu. Stejně jako v prvním příkladě, i zde však nechápu, proč by zákonodárce zamýšlel, že u jednoho druhu prodeje bude aplikovaný 5letý časový test [§ 4 odst. 1 písm. q) ZDP] a u druhého 10letý časový test [§ 4 odst. 1 písm. b) ZDP; za předpokladu, že k nabytí došlo po 31. 12. 2020]. 

Bytové družstvo provedlo technické zhodnocení budovy, které bylo kryto Dalšími členskými vklady (021/411). Část členů družstva své členské vklady uhradilo ihned, ale část členů družstva na úhradu svého členského vkladu neměla dost finančních prostředků a neuhrazená část dalších členských vkladů těchto členů družstva je vedena jako pohledávka (355). Část stavebních prací byla placena z okamžitých úhrad dalších členských vkladů, a na zbytek stavebních prací byl čerpán úvěr. Výše úvěru (461) se shoduje s pohledávkami za dalšími členskými vklady (355). Nyní jsem obdržel Smlouvu o dalším členském vkladu člena, jenž členský vklad neuhradil ihned, ale bude jej splácet. Ve smlouvě je uvedeno, že se člen družstva zavazuje uhradit náklady spojené s úvěrem – úroky a poplatky. Potud v pořádku. Ale smlouva obsahuje ujednání, že „o platby na náklady na úvěr bude členovi navýšen další členský vklad“. Toto ujednání se mi ale jeví jako nelogické. Prosím o vysvětlení, proč by se měly platby na úhradu nákladů na úvěr stávat součástí dalšího členského vkladu. V důsledku navýšení dalšího členského vkladu by se měla zřejmě navyšovat i hodnota Technického zhodnocení. Úvěr je sjednán na 25 let, takže hodnota TZ, pokud by obsahovala úroky, by neodpovídala skutečnosti. Navyšování hodnoty TZ by bylo postupné a dlouhodobé, splácení úvěru je na 25 let. Navíc by se některým členům navýšil další členský vklad, aniž by to přineslo cokoliv družstvu jako celku (jejich navýšení vkladu by se odevzdalo bance). Myslím si, že náklady na úvěr je věc pouze těch členů družstva, kvůli kterým bylo nutno vzít si úvěr a peníze, které jsou na tyto účely družstvu posílány by měly družstvem pouze „protéct“. 

Bytové družstvo vzniklé v roce 2000 začalo převádět byty do osobního vlastnictví nyní v 2024. úplatně za 4 000 Kč. 15 bytů. Vše zprostředkovává notář, ale nevíme si rady z účetního hlediska. Vedle BD vzniklo SVJ a všechny byty budou převedeny najednou. A časem BD bude zlikvidováno. Rozvaha 021 = 8 mil., 411= 50 tis., 413 (další členský vklad) = 9,2 mil, 422 (nedělitelný fond) =17 tis., 427 (fond oprav) = 625 tis., 429 = 183 tis. Mohu odúčtovat bytové jednotky MD 413/D 021? nebo jiný postup? Jakým způsobem se může v BD vypořádat se ztrátou? Převážně vznikla náklady na právní úkony. Může jí pokrýt 413? MD 413/D 429? Fond oprav 427 můžeme převést na SVJ? Jsou proti tomu prostředky na bance. 

Jsme bytové družstvo které pronajímá nebytový prostor a máme smlouvu s prodnájemníkem, že si na prostorách udělá úpravu na své náklady a bude mu první tři měsíce odpuštěna platba nájemného a dalších 6 měsíců bude platit jenom poloviční nájemne. Jak tento nepeněžitý příjem účtovat a jak to zahrnout do DP?

Realitní kancelář zprostředkuje prodej podílu v bytovém družstvu (zákazník prodává družstevní byt). Jaký vliv má toto zprostředkování na DPH?

Člen bytového družstva poskytl nepeněžní plnění bytovému družstvu ve formě vybudování osobního výtahu. Bude tento příjem na straně bytového družstva osvobozen od daně z příjmů podle § 19b odst.1 písm. f) ZDP?

Jako fyzická osoba, nepodnikatel, jsem koupila družstevní byt (družstevní podíl činí 10 000 Kč, ale úhrada nájemci za přenechání bytu - družstevního podílu činila 1 mil. Kč). Tento byt následně převedu do osobního vlastictví. Pokud byt za 1 rok prodám, můžu si dát do výdajů oproti příjmům úhradu nájemci za přenechání bytu ve výši 1 mil. Kč? Pokud byt začnu pronajímat, mohu považovat 1 mil. Kč, které jsem zaplatila za přenechání družstevního podílu, za částku pro odpisy bytu, což mi sníží příjmy z pronájmu? 

S.r.o. koupilo dužstevní podíl v bytovém domě. Byt bude dále pronajímat. Jak účtovat pořízení družstevního podílu? K jakému datu? K datu podpisu smlouvy o převodu družstevního podílu? A na jaké účty účtovat pronájem?

Tři družstevníci (A, B, C) pronajímají PO bytové a nebytové prostory, která je bude následně pronajímat. Jaký bude režim DPH u jednotlivých družstevníků, bude se jednat o zdanitelný nebo osvobozený režim? A: pronajímá pouze nebytové prostory (jedná se o 11,34 % z celkové výměry), B: pronajímá bytové prostory (jedná se o 12,04 % z celkové výměry) a nebytové prostory (jedná se o 9,75 % z celkové výměry), C: pronajímá bytové prostory (jedná se o 12,51 % z celkové výměry) a nebytové prostory (jedná se o 11,37 % z celkové výměry). Celkové je tedy třemi družstevníky pronajato 24,55 % bytových prostor a 32,46 % nebytových prostor. Zbylé bytové jednotky (37,92 %) a nebytové jednotky (5,06%) jsou jiných vlastníků.

Na který účet se účtuje členský vklad v družstvu, je to účet 413 nebo nějaký jiný? Jaké jsou specifika v účetní osnově družstva proti například účetní osnově s. r. o.? 

Bytové družstvo pronajímá nebytový prostor podle smlouvy za 100 jednotek měsíčné. Nájemce dlouhodobě nepodniká, neplatí nájem. Družstvo vedlo jednání k obnovení pokojného stavu, ale bez výsledku. Za rok 2021 nebyl zaplacen nájem za poslední tři měsíce roku 2021. Zahrnuto do daňového základu 2021, zdaněno, nebude zřejmě uhrazeno. Družstvo dalo nájemci výpověď k 30. 6. 2022 a nyní řešíme, zda existuje legální postup, nájem dle smlouvy o nájmu v roce 2022 neúčtovat nebo výrazně snížit nájem. Nájemce provozovnu neprovozuje, pravděpodobně nic neuhradí, obáváme se převodů obchodního podílu „do neznáma“, tedy i složitého insolvenčního řízení.

Členové bytového družstva splatili společně jeden členský podíl. Od roku 2014 družstvo pronajímalo byt, ke kterému se tento podíl váže. Příjem z pronájmu byl zdaňován. V roce 2021 bytové družstvo převedlo tento členský podíl na nového člena za částku 2 mil. Kč (z toho hodnota základního členského vkladu je 3 000 Kč a dalšího členského vkladu je 127 000 Kč, tj. členský podíl člena v družstvu je 130 000 Kč = jeho majetková účast), přičemž zbývající částku – výnos z převodu podílu použilo družstvo na doplacení úvěru ve výši 1,4 mil. Kč, kterým financovalo revitalizaci domu. Jak bude stanoven základ daně, jaké náklady může bytové družstvo uplatnit?

Členové bytového družstva splatili společně jeden členský podíl. Od roku 2014 družstvo pronajímalo byt, ke kterému se tento podíl váže. Příjem z pronájmu byl zdaňován. V roce 2021 bytové družstvo převedlo tento členský podíl na nového člena za částku 2 mil. Kč (z toho hodnota základního členského vkladu je 3 tis. Kč a dalšího členského vkladu je 127 000 Kč, tj. členský podíl člena v družstvu je 130 000 Kč = jeho majetková účast), přičemž zbývající částku – výnos z převodu podílu, použilo družstvo na doplacení úvěru ve výši 1,4 mil. Kč, kterým financovalo revitalizaci domu. Jak bude stanoven základ daně, jaké náklady může bytové družstvo uplatnit? 

Před rokem jste koupili dvě bytové jednotky v družstevním vlastnictví za cenu 6 milionů korun (předmětem vlastnictví jsou zde členské podíly v bytovém družstvu, vysvětlení pojmů najdete v blogovém článku zde). Nyní mají členské podíly hodnotu 8 milionů. Oba byty / podíly máte v úmyslu směnit za byt v osobním vlastnictví v hodnotě 11 milionů korun, s doplatkem 3 miliony korun. V novém bytě se chystáte bydlet. Budete platit daň z příjmů fyzických osob? Na družstevních bytech vázne nesplacená anuita, hraje tato skutečnost pro daňové účely nějakou roli?

Máme zaměstnance, který má u nás hlavní pracovní poměr a souběžně vykovává funkci přidsedy družstva, za kterou mu byla stanovena odměna 10 500 Kč. Jako člen družstva byl také přihlášen na OSSZ - není zaměstnání malého rozsahu, platíme měsíčně sociální a zdravotní pojištění. Nyní nám onemocněl - má covid a na jeho nemoc byly vystaveny dvě neschopenky - na HPP a i na člena družstva. 1) Jak to bude s náhradou odměny u člena družstva? Má nárok na nějakou? Případné podmínky nebyly v žádné smlouvě sepsány. 2) Bude mít nárok na 2 izolačky současně? 3) Budou tyto dny nemoci vyloučenými dny a vyloučenými dobami stejně jako u hlavního pracovního poměru?

Fyzická osoba vlastnila členská práva k bytu s právem nájmu (družstevní byt) po dobu 15 let. V roce 2019 byl tento byt převeden družstvem bezúplatně do vlastnictví této fyzické osoby. V roce 2022 ho začala FO pronajímat. Je možno uplatnit jako daňový výdaj k příjmům z pronájmu odpisy stanovené z reprodukční pořizovací ceny?