Investiční výstavba

Developer, který je vlastníkem kancelářské budovy určené k pronájmu provádí na přání nájemce vybudování stavebních úprav „na klíč“. Tyto nadstandardní úpravy fakturuje buďto formou zvýšeného nájemného, nebo je zařizuje nájemce s jeho souhlasem sám a odpisuje si to nájemce. Pokud jde o variantu, kdy stavební úpravy budou součástí majetku pronajímatele, který si je zároveň odpisuje, pak jak má účtovat o nákupu materiálu, který bude součástí budoucí investice fit outu (= konkrétní stavební úpravy pro konkrétního nájemce) nějakého nájemce? Materiál (konkrétně stínící technika do oken) se tedy koupí „na sklad“ a pak až je potřeba je použit do investice konkrétního nově budovaného nebytového prostoru.

Společnost vlastní pozemek, ke kterému na základě souhlasu MěÚ a SÚS vybudovala nový samostatný sjezd (napojení na komunikaci - není nutné kolaudační řízení ). Po dokončení stavby bude uzavřena se SÚS smlouva o zřízení služebnosti. Vybudování sjezdu jsme účtovali na 042. Kdy máme zařadit do majetku (až po uzavření smlouvy o zřízení služebnosti?) a jak budeme odepisovat? Nebo by bylo vhodnější účtovat na konci roku na 121 v souvislosti s budoucí výstavbou RD, ale nevíme, kdy započne? 

Společnost s r. o., plátce DPH, má v majetku bytový dům. V bytovém domě jsou bytové i nebytové prostory. Nebytové prostory pronajímá plátcům v režimu s odvodem DPH, obytné prostory pak v režimu osvobození. Prostory nejsou vymezené jako samostatné jednotky. Podíl fakturace nebytových a bytových prostor je cca 50/50. Nyní se rozhodl dům zvýšit o patro, kde budou další byty, tedy prostory sloužící k osvobozeným plněním. Chápu správně, že rekonstrukce v podobě nástavby je stále rekonstrukcí celého bytového domu a protože ten jako takový slouží pro obě plnění(zdanitelné i osvobozené), bude v případě nároku na odpočet použit koeficient a společnost tak získá 50 % nároku na odpočet? Chápu správně, že v bytovém domě se nebytové prostory mohou pronajímat plátcům DPH jako zdanitelné plnění s odvodem daně, bez ohledu na to, jakou podlahovou plochu z celkové plochy tvoří? Ptám se na to s ohledem na § 56a odst. 5 písm. d), kde se mluví o nájmu stavby BD, kde obytný prostor tvoří 60 % podlahové plochy. Pojem stavba se bere ve smyslu pronájmu celé stavby, nikoliv části vymezené jako nebytový prostor? 

Developerská společnost zkolaudovala byt v lednu 2024 a při jeho pořízení si uplatnila plný nárok na odpočet DPH. Dosud na prodej bytu od budoucího kupujícího obdržela zálohu ve výši 75 % kupní ceny, ze které odvedla 12% DPH. K doplacení bytu a jeho předání dojde v roce 2026 a doplatek bude plněním osvobozeným od DPH na výstupu. Společnost bude provádět úpravu odpočtu. V jaké výši, když ¾ plnění byly zdaněny?

Společnost s r. o. má dva společníky. Společnost se zabývá developerskou činností a bude stavět nový bytový dům. Společník 1 s.r.o. (podíl 80 %) a Společník 2 – fyzická osoba (podíl 20 %). Základní kapitál je 20 tis. Společník 2 se nebude podílet na hospodářském výsledku společnosti, ten bude náležet zcela Společníkovi 1. Společník 2 bude kompenzován tím, že mu na konci výstavby budou poskytnuty byty v hodnotě stanovené smlouvou. Společník 2 vlastní nemovitost, kterou vloží ve formě nepeněžitého příplatku mimo základní kapitál do společnosti (znalec ocenil nemovitost na cca 39 mil). Společník 1 vloží do společnosti peněžitý příplatek mimo základní kapitál ve výši 21 mil. Dle smlouvy společníků je ujednáno, že skutečnost, že hodnota příplatku Společníka 2 je vyšší než hodnota příplatku Společníka 1 nemá žádný vliv na majetkovou účast ve společnosti. Dle smlouvy společnost s.r.o. má nyní vrátit část příplatku mimo ZK Společníka 2 (který vložil nemovitost) v penězích, a to ve výši 21 mil. Podléhá toto vrácení části příplatku mimo ZK společníkovi 2 srážkové dani? Jaká nabývací hodnota se použije proti příjmům z příplatku mimo ZK? Je zde nějaký rozdíl mezi účetní a daňovou nabývací hodnotou? Lze říci, že základ daně pro srážkovou daň bude nulový (Společník 2 vložil 39 mil., ale vyplácí se mu pouze 21 mil.)? Nebo je pro určení základu daně podstatné, jak Společník 2 s vkládanou nemovitostí nakládal před vkladem do s.r.o. (zda byla odpisována, v obchodním majetku FO)? Jak správně určit základ daně pro srážkovou daň při výplatě příplatku mimo ZK, pokud by Společník 2 měl nemovitost před vkladem do s.r.o. v obchodním majetku a odpisoval ji?

OSVČ, neplátce DPH, má živnost na masérskou činnost. Vlastní 20 let pozemky. Nyní by chtěla pozemky zasíťovat (cca 6 pozemků). Jeden zasíťovaný pozemek potom daruje dceři, jeden daruje synovi a jeden chce prodat. Tři zasíťované pozemky si ponechá. Ovlivní toto nějakým způsobem podnikání OSVČ? Bude problém s DPH? Nyní má obrat kolem 1,5 mil. Kč.

Společnost v r. 2020 koupila pozemek s rozestavěnými základy rodinného domu, který začala dokončovat. Výstavba probíhala vlastní činností – na různé práce nabírány různé společnosti, soukromníci, vlastní pracovníci – někteří plátci a někteří neplátci DPH. Společnost vyhodnotila situaci a rozhodla, že po dokončení bude RD odprodán, a tudíž uplatňovala průběžně DPH na vstupu v plné výši. V 2/2025 proběhla kolaudace a společnost rozhodla, že z důvodu, že není zájemce o nákup tohoto RD, tak ho začne pronajímat, tj. bude celé používat pro osvobozená plnění. Zároveň provádí další vybavování RD – instalace linek, obložení, vybavuje ledničkami, vestavěnými troubami. I zde používá plný nárok na DPH na vstupu. Pronájem by, dle sdělení, měl probíhat po předem neurčenou dobu, pokud by se sehnal zájemce o koupi, došlo by k prodeji. Není zřejmé, zda skutečně a kdy k nějakému prodeji dojde. Jakým způsobem by měl být v r. 2025 upraven odpočet DPH: V měsíci kolaudace (2/2025) vrátit veškeré uplatněné DPH na vstupu – celých 100 % (a jak uvést do daňového přiznání) a u dalších pořizovaných položek DPH na vstupu neuplatňovat. Nebo provést úpravu k poslednímu dni kalendářního roku ve výši 100 % uplatněného nároku a podle jakého § a kde uvést v přiznání k DPH. A u dalších položek DPH na vstupu neuplatňovat. Nebo zda v r. 2025 by bylo možné uplatnit jen 1/10 uplatněného nároku DPH a takto pokračovat v dalších letech a podle jakého ustanovení a jak uvést v přiznání k DPH? A u dalších položek DPH na vstupu neuplatňovat? Krácený koeficient společnost nemá.   

V rámci skupiny propojených osob jedna s. r. o., plátce DPH, poskytuje sesterské společnosti průběžně služby v rámci developerské činnosti: např. zajištění architektonické studie, projekční práce, správu nemovitostí atd. Tato společnost má uzavřenou se sesterskou společností, která vlastní danou nemovitost, smlouvu na poskytování služeb s tím, že jí náleží „success fee“ až při prodeji nemovitosti sesterskou společností, což může být např. za 5 let. Domnívám se, že je v tomto případě nutné respektovat § 21 odst. 8 zákona o DPH, tzn. odvést DPH každoročně (počínaje následujícím kalendářním rokem po roce zahájení poskytování služeb) a nelze odvést DPH až na základě faktury na success fee po prodeji nemovitosti. Předem moc děkuji za potvrzení výše uvedeného postupu

1) Článek 190 směrnice Rady 2006/112/ES ze dne 28. listopadu 2006 o společném systému daně z přidané hodnoty ve spojení článkem 187 této směrnice a ve světle zásady daňové neutrality musí být vykládán v tom smyslu, že brání vnitrostátní právní úpravě týkající se opravy odpočtů daně z přidané hodnoty (DPH), na jejímž základě se prodloužené opravné období stanovené podle uvedeného článku 187 pro nemovitosti, které byly pořízeny jako investiční majetek, nepoužije na stavební práce, které poléhají DPH jakožto poskytnutí služby ve smyslu uvedené směrnice a které vedou k rozsáhlému rozšíření nebo hloubkové rekonstrukci budovy, na které byly tyto práce provedeny, a jejichž účinky mají délku ekonomické životnosti, která odpovídá délce ekonomické životnosti nové budovy. 2) Článek 190 směrnice 2006/112 ve spojení s článkem 187 této směrnice a ve světle zásady daňové neutrality musí být vykládán v tom smyslu, že má přímý účinek, takže se jej osoba povinná k dani může dovolávat před vnitrostátním soudem vůči příslušnému daňovému orgánu za účelem uplatnění na stavební práce, které byly provedeny v její prospěch a podléhají DPH jakožto poskytnutí služby ve smyslu uvedené směrnice, prodlouženého opravného období stanoveného pro nemovitosti, které byly pořízeny jako investiční majetek, v případě, že tento orgán odmítl prodloužené opravné období uplatnit, přičemž se opíral o takovou vnitrostátní právní úpravu, jako je právní úprava uvedená v první otázce.

Podnikatel (OSVČ) vlastní hotel, u kterého je nutné mít určitý počet parkovacích míst. Proto s městem uzavřel dohodu, že mu parkovací místa poskytne za příspěvek 60 tisíc za jedno místo. Míst je 21, takže jde o značnou částku. Jak tuto investici zařadit z hlediska majetku a lze ji dát přímo do nákladů nebo je nutno ji odepisovat? V jaké odpisové třídě? I když odpis je sporný, místa nebudou ve vlastnictví podnikatele, jen je bude využívat.

Společnost s ručením omezeným prováděla výstavbu bytových domů subdodavatelským způsobem, při výstavbě byl uplatňován plný nárok na odpočet. Téměř všechny byty jsou v současnosti prodané, ale v majetku společnosti zůstaly 3 byty, které byly dokončeny létě 2024, tyto byty od 4. čtvrtletí 2024 společnost začala pronajímat, v budoucnu se předpokládá, že budou tyto byty také prodány. Jak řešit problematiku DPH a úpravu odpočtu DPH u pronajímaných bytů, jelikož pronájem je osvobozené plnění?

Provoz na realitním trhu se v letošním roce relativně zvýšil. Skupinové nákupy nemovitostí a nárůst ceny a atraktivity malých bytů dominují trhu. Pokles úrokových sazeb oživil trh, ale úvěry na bydlení stále neodpovídají ekonomické realitě. Diskutuje se o garanci nájemného od státu a význam ESG standardů pro budoucí projekty.

1) Článek 190 směrnice Rady 2006/112/ES ze dne 28. listopadu 2006 o společném systému daně z přidané hodnoty ve spojení článkem 187 této směrnice a ve světle zásady daňové neutrality musí být vykládán v tom smyslu, že brání vnitrostátní právní úpravě týkající se opravy odpočtů daně z přidané hodnoty (DPH), na jejímž základě se prodloužené opravné období stanovené podle uvedeného článku 187 pro nemovitosti, které byly pořízeny jako investiční majetek, nepoužije na stavební práce, které poléhají DPH jakožto poskytnutí služby ve smyslu uvedené směrnice a které vedou k rozsáhlému rozšíření nebo hloubkové rekonstrukci budovy, na které byly tyto práce provedeny, a jejichž účinky mají délku ekonomické životnosti, která odpovídá délce ekonomické životnosti nové budovy. 2) Článek 190 směrnice 2006/112 ve spojení s článkem 187 této směrnice a ve světle zásady daňové neutrality musí být vykládán v tom smyslu, že má přímý účinek, takže se jej osoba povinná k dani může dovolávat před vnitrostátním soudem vůči příslušnému daňovému orgánu za účelem uplatnění na stavební práce, které byly provedeny v její prospěch a podléhají DPH jakožto poskytnutí služby ve smyslu uvedené směrnice, prodlouženého opravného období stanoveného pro nemovitosti, které byly pořízeny jako investiční majetek, v případě, že tento orgán odmítl prodloužené opravné období uplatnit, přičemž se opíral o takovou vnitrostátní právní úpravu, jako je právní úprava uvedená v první otázce.

Stavíme novou výrobní halu a pod zpevněnou plochou u výrobní haly provádíme výkopové práce kvůli hlouběji zavedenému elektrickému vedení a následně po výkopu nový asfaltový povrch (koberec). Jsou tyto náklady součástí investice 042 na výrobní halu, nebo jak mám zaúčtovat a zatřídit tuto zpevněnou plochu?

Developer staví ve městě bytový dům. Dle schválených zásad pro spolupráci s investory musí investor uhradit městu investiční příspěvek (ten je závislý na velikosti obytné plochy). Tento příspěvek je hrazen na speciální účet a je určen na rozvoj veřejné infrastruktury (komunikace, hřiště atd.). Město je plátce DPH, ale příspěvek použije na veřejné služby, u kterých nemá nárok na DPH. Podléhá tento příspěvek DPH při úhradě na účet města?

Společnost s r. o. stavěla po dobu 5 let multifunkční dům. Částečně kanceláře, částečně bytové jednotky. Po celou dobu si uplatňovalo DPH v 21 %. Nyní se snaží zjistit podklad pro úpravu DPH - pronájem bytových jednotek bez DPH. Řekněme, že každý rok proinvestovali 10 mil. korun - dohromady 50 mil. korun. Řeším lhůtu 10 let pro každých 10 mil. zvlášť? Tedy uplyne mi lhůta pro úpravu na fakturách z roku 2019 dřív než na fakturách z roku 2023?

Developer, který provádí výstavbu budovy určené pro budoucí pronájem, si nechal od dodavatele zhotovit přípojku kanalizace pro tuto stavbu za 792 000 Kč. Je tato kanalizační přípojka samostatnou stavbou nebo je součástí ocenění pořízení budovy, kvůli které se zhotovovala? Pokud je samostatnou stavbou odpisuje se dle 4. odpisové skupiny a datum zařazení do užívání je vázáno na kolaudaci dané stavby?

ÚSC provedl v r. 2022/2023 výstavbu DD. Stavbu po kolaudaci počátkem roku 2023 předal své příspěvkové organizaci. Zakázka zněla na výstavbu DD, ale do stavebních prací byly zahrnuty i movité věci, které na daňových dokladech nebyly specifikovány a nebylo na ně upozorněno ani dozorem stavby. ÚSC proto předal a zaúčtoval stavbu jako celek, v hodnotě došlých faktur a příspěvková organizace ji protokolem převzala. Před vlastním zaúčtováním provedla příspěvková organizace upřesnění dle skutečného stavu a v účetnictví má nyní jinou hodnotu stavby a movité věci, které neměla předány a nyní po půl roce požaduje po zřizovateli protokol o předání movitých věcí. Jak správně tuto situaci účetně a z pohledu rozpočtu narovnat?

Developer staví bytový dům. Zkolaudováno v 12/2022. Byty jako výrobky mám již na skladě, některé se prodaly ještě v roce 2022 a jeden v majetku firmy na 021, ten se odpisuje. Nyní mně ještě přicházejí dodatečné náklady. Jak je účtovat – přímo do nákladů? Na vlastním majetku udělat technické zhodnocení, nebo jen navýšit cenu? 

Společnost v souvislosti s načerpaným úvěrem na výstavbu investičního objektu zaplatila bankovní poplatek za vyřízení dokumentace úvěrové smlouvy a poplatek za závazkovou provizi - jsou tyto poplatky přímých nákladem pro společnost nebo jsou součástí účtu 042? Úroky z úvěru účtujeme přímo do nákladů dle rozhodnutí účetní jednotky.