Investiční výstavba

Společnost zajišťuje pro své zákazníky stavební práce. K 31. 12. 2025 má nedokončenou činnost, stavební práce nejsou dokončeny, budou až v roce 2026. Nedokončené zakázky k 31. 12. ocení ve výši vlastních nákladů. Co se týče přímých mezd: na zakázce pracovali celkem 2 lidé: manažer, účetní. Oba jsou odměňováni pevnou měsíční mzdou ve které jsou zahrnuty i svátky, které neodpracovali (svátky neplatí firma průměrem) a účetní má v odpracovaných hodinách i ošetřování člena rodiny, které platí OSSZ. Jak přesně budu počítat průměrnou mzdu pro účely ocenění nedokončené zakázky: hrubá mzda za rok/fond pracovní doby vč. svátků a OČR, při 8hodinové práci denně, 2088 hodin ročně + odvody na SZ a ZP za firmu/fond 2088 hodin?

Stavební firma realizovala v roce 2025 a úspěšně předala a vyfakturovala stavební zakázku – náklady a výnosy roku 2025. V průběhu realizace zakázky vzniklo větší množství stavebního odpadu, které ukládala průběžně na mezideponii. K likvidaci odpadu odvozem na skládku, úklidu deponie a s tím související činnosti došlo až počátkem roku 2026. Jsou tyto náklady součástí výsledku hospodaření roku 2026 a současně daňovými náklady roku 2026 (výdaje/náklady na udržení příjmů)? Do nákladů roku 2025, i když k výnosům by tyto náklady náležely, dle našeho názoru zaúčtovat nelze. Prokazatelně byly vynaloženy až v následujícím účetním/zdaňovacím období, tj. v roce 2026. 

Developer staví bytový dům. Náklady na stavbu se účtují na 5. účty a na konci roku se přeúčtují na účet nedokončené výroby. Pravidelně máme v nákladech právní služby - právník chystá předkupní smlouvy, kontroluje smlouvy o dílo apod. Služba se vztahuje výhradně k tomuto domu. Patří tento náklad do ceny nemovitosti? Stejně tak máme i náklady na provizi a zprostředkování: externí firma získá zájemce o koupi a za to dostane provizi. Je tento náklad součástí ceny domu?

Jako stavební společnost jsme postavili apartmánový dům. Apartmány byly zároveň vybaveny kuchyňskou linkou. K dodání kuchyňské linky jsme byli zavázání již v kupní smlouvě. U jedné z těchto jednotek měl dodavatel zpoždění a kuchyňskou linku namontoval a vyfakturoval až v roce 2026. Apartmán byl ale prodaný za plnou cenu a převedený na nové majitele už v roce 2025. Výnosy z prodeje apartmánu tedy máme v roce 2025, ale co s nákladem za kuchyňskou linku? Je to náklad roku 2025 (z titulu časového rozlišení smluvního závazku vůči novému nabyvateli apartmánu), nebo se jedná o náklad roku 2026?

Firma s. r. o. koupila v r. 2026 pozemky (ovocný sad a trvalý travní porost), na kterých hodlá provést zasíťování, pozemky rozdělit na jednotlivé parcely a jako stavební pozemky prodat. Pozemky budou pro s. r. o. zbožím. Jak to bude s DPH u nákladů na zasíťování, projekční činnost – osvobozené bez nároku na odpočet? Při prodeji půjde o stavební pozemky, tudíž DPH 21 %? Jak to bude s účtováním nákladů na zasíťování a projekční činnost?

Společnost s ručením omezeným prováděla výstavbu bytů a uplatňovala plný nárok na odpočet, většinu bytů se podařilo prodat, asi 4 byty zůstaly v majetku společnosti a tyto byty společnost začala pronajímat. V posledním daňovém přiznání za rok 2025 do ř. 60 DP k DPH společnost vyčíslila 1/10 DPH z uplatněného DPH. Lze toto DPH zaúčtovat do daňově uznatelných nákladů MD 548/D 343?

Developer, který je vlastníkem kancelářské budovy určené k pronájmu provádí na přání nájemce vybudování stavebních úprav „na klíč“. Tyto nadstandardní úpravy fakturuje buďto formou zvýšeného nájemného, nebo je zařizuje nájemce s jeho souhlasem sám a odpisuje si to nájemce. Pokud jde o variantu, kdy stavební úpravy budou součástí majetku pronajímatele, který si je zároveň odpisuje, pak jak má účtovat o nákupu materiálu, který bude součástí budoucí investice fit outu (= konkrétní stavební úpravy pro konkrétního nájemce) nějakého nájemce? Materiál (konkrétně stínící technika do oken) se tedy koupí „na sklad“ a pak až je potřeba je použit do investice konkrétního nově budovaného nebytového prostoru.

Společnost vlastní pozemek, ke kterému na základě souhlasu MěÚ a SÚS vybudovala nový samostatný sjezd (napojení na komunikaci - není nutné kolaudační řízení ). Po dokončení stavby bude uzavřena se SÚS smlouva o zřízení služebnosti. Vybudování sjezdu jsme účtovali na 042. Kdy máme zařadit do majetku (až po uzavření smlouvy o zřízení služebnosti?) a jak budeme odepisovat? Nebo by bylo vhodnější účtovat na konci roku na 121 v souvislosti s budoucí výstavbou RD, ale nevíme, kdy započne? 

Společnost s r. o., plátce DPH, má v majetku bytový dům. V bytovém domě jsou bytové i nebytové prostory. Nebytové prostory pronajímá plátcům v režimu s odvodem DPH, obytné prostory pak v režimu osvobození. Prostory nejsou vymezené jako samostatné jednotky. Podíl fakturace nebytových a bytových prostor je cca 50/50. Nyní se rozhodl dům zvýšit o patro, kde budou další byty, tedy prostory sloužící k osvobozeným plněním. Chápu správně, že rekonstrukce v podobě nástavby je stále rekonstrukcí celého bytového domu a protože ten jako takový slouží pro obě plnění(zdanitelné i osvobozené), bude v případě nároku na odpočet použit koeficient a společnost tak získá 50 % nároku na odpočet? Chápu správně, že v bytovém domě se nebytové prostory mohou pronajímat plátcům DPH jako zdanitelné plnění s odvodem daně, bez ohledu na to, jakou podlahovou plochu z celkové plochy tvoří? Ptám se na to s ohledem na § 56a odst. 5 písm. d), kde se mluví o nájmu stavby BD, kde obytný prostor tvoří 60 % podlahové plochy. Pojem stavba se bere ve smyslu pronájmu celé stavby, nikoliv části vymezené jako nebytový prostor? 

Developerská společnost zkolaudovala byt v lednu 2024 a při jeho pořízení si uplatnila plný nárok na odpočet DPH. Dosud na prodej bytu od budoucího kupujícího obdržela zálohu ve výši 75 % kupní ceny, ze které odvedla 12% DPH. K doplacení bytu a jeho předání dojde v roce 2026 a doplatek bude plněním osvobozeným od DPH na výstupu. Společnost bude provádět úpravu odpočtu. V jaké výši, když ¾ plnění byly zdaněny?

Společnost s r. o. má dva společníky. Společnost se zabývá developerskou činností a bude stavět nový bytový dům. Společník 1 s.r.o. (podíl 80 %) a Společník 2 – fyzická osoba (podíl 20 %). Základní kapitál je 20 tis. Společník 2 se nebude podílet na hospodářském výsledku společnosti, ten bude náležet zcela Společníkovi 1. Společník 2 bude kompenzován tím, že mu na konci výstavby budou poskytnuty byty v hodnotě stanovené smlouvou. Společník 2 vlastní nemovitost, kterou vloží ve formě nepeněžitého příplatku mimo základní kapitál do společnosti (znalec ocenil nemovitost na cca 39 mil). Společník 1 vloží do společnosti peněžitý příplatek mimo základní kapitál ve výši 21 mil. Dle smlouvy společníků je ujednáno, že skutečnost, že hodnota příplatku Společníka 2 je vyšší než hodnota příplatku Společníka 1 nemá žádný vliv na majetkovou účast ve společnosti. Dle smlouvy společnost s.r.o. má nyní vrátit část příplatku mimo ZK Společníka 2 (který vložil nemovitost) v penězích, a to ve výši 21 mil. Podléhá toto vrácení části příplatku mimo ZK společníkovi 2 srážkové dani? Jaká nabývací hodnota se použije proti příjmům z příplatku mimo ZK? Je zde nějaký rozdíl mezi účetní a daňovou nabývací hodnotou? Lze říci, že základ daně pro srážkovou daň bude nulový (Společník 2 vložil 39 mil., ale vyplácí se mu pouze 21 mil.)? Nebo je pro určení základu daně podstatné, jak Společník 2 s vkládanou nemovitostí nakládal před vkladem do s.r.o. (zda byla odpisována, v obchodním majetku FO)? Jak správně určit základ daně pro srážkovou daň při výplatě příplatku mimo ZK, pokud by Společník 2 měl nemovitost před vkladem do s.r.o. v obchodním majetku a odpisoval ji?

OSVČ, neplátce DPH, má živnost na masérskou činnost. Vlastní 20 let pozemky. Nyní by chtěla pozemky zasíťovat (cca 6 pozemků). Jeden zasíťovaný pozemek potom daruje dceři, jeden daruje synovi a jeden chce prodat. Tři zasíťované pozemky si ponechá. Ovlivní toto nějakým způsobem podnikání OSVČ? Bude problém s DPH? Nyní má obrat kolem 1,5 mil. Kč.

Společnost v r. 2020 koupila pozemek s rozestavěnými základy rodinného domu, který začala dokončovat. Výstavba probíhala vlastní činností – na různé práce nabírány různé společnosti, soukromníci, vlastní pracovníci – někteří plátci a někteří neplátci DPH. Společnost vyhodnotila situaci a rozhodla, že po dokončení bude RD odprodán, a tudíž uplatňovala průběžně DPH na vstupu v plné výši. V 2/2025 proběhla kolaudace a společnost rozhodla, že z důvodu, že není zájemce o nákup tohoto RD, tak ho začne pronajímat, tj. bude celé používat pro osvobozená plnění. Zároveň provádí další vybavování RD – instalace linek, obložení, vybavuje ledničkami, vestavěnými troubami. I zde používá plný nárok na DPH na vstupu. Pronájem by, dle sdělení, měl probíhat po předem neurčenou dobu, pokud by se sehnal zájemce o koupi, došlo by k prodeji. Není zřejmé, zda skutečně a kdy k nějakému prodeji dojde. Jakým způsobem by měl být v r. 2025 upraven odpočet DPH: V měsíci kolaudace (2/2025) vrátit veškeré uplatněné DPH na vstupu – celých 100 % (a jak uvést do daňového přiznání) a u dalších pořizovaných položek DPH na vstupu neuplatňovat. Nebo provést úpravu k poslednímu dni kalendářního roku ve výši 100 % uplatněného nároku a podle jakého § a kde uvést v přiznání k DPH. A u dalších položek DPH na vstupu neuplatňovat. Nebo zda v r. 2025 by bylo možné uplatnit jen 1/10 uplatněného nároku DPH a takto pokračovat v dalších letech a podle jakého ustanovení a jak uvést v přiznání k DPH? A u dalších položek DPH na vstupu neuplatňovat? Krácený koeficient společnost nemá.   

V rámci skupiny propojených osob jedna s. r. o., plátce DPH, poskytuje sesterské společnosti průběžně služby v rámci developerské činnosti: např. zajištění architektonické studie, projekční práce, správu nemovitostí atd. Tato společnost má uzavřenou se sesterskou společností, která vlastní danou nemovitost, smlouvu na poskytování služeb s tím, že jí náleží „success fee“ až při prodeji nemovitosti sesterskou společností, což může být např. za 5 let. Domnívám se, že je v tomto případě nutné respektovat § 21 odst. 8 zákona o DPH, tzn. odvést DPH každoročně (počínaje následujícím kalendářním rokem po roce zahájení poskytování služeb) a nelze odvést DPH až na základě faktury na success fee po prodeji nemovitosti. Předem moc děkuji za potvrzení výše uvedeného postupu

1) Článek 190 směrnice Rady 2006/112/ES ze dne 28. listopadu 2006 o společném systému daně z přidané hodnoty ve spojení článkem 187 této směrnice a ve světle zásady daňové neutrality musí být vykládán v tom smyslu, že brání vnitrostátní právní úpravě týkající se opravy odpočtů daně z přidané hodnoty (DPH), na jejímž základě se prodloužené opravné období stanovené podle uvedeného článku 187 pro nemovitosti, které byly pořízeny jako investiční majetek, nepoužije na stavební práce, které poléhají DPH jakožto poskytnutí služby ve smyslu uvedené směrnice a které vedou k rozsáhlému rozšíření nebo hloubkové rekonstrukci budovy, na které byly tyto práce provedeny, a jejichž účinky mají délku ekonomické životnosti, která odpovídá délce ekonomické životnosti nové budovy. 2) Článek 190 směrnice 2006/112 ve spojení s článkem 187 této směrnice a ve světle zásady daňové neutrality musí být vykládán v tom smyslu, že má přímý účinek, takže se jej osoba povinná k dani může dovolávat před vnitrostátním soudem vůči příslušnému daňovému orgánu za účelem uplatnění na stavební práce, které byly provedeny v její prospěch a podléhají DPH jakožto poskytnutí služby ve smyslu uvedené směrnice, prodlouženého opravného období stanoveného pro nemovitosti, které byly pořízeny jako investiční majetek, v případě, že tento orgán odmítl prodloužené opravné období uplatnit, přičemž se opíral o takovou vnitrostátní právní úpravu, jako je právní úprava uvedená v první otázce.

Podnikatel (OSVČ) vlastní hotel, u kterého je nutné mít určitý počet parkovacích míst. Proto s městem uzavřel dohodu, že mu parkovací místa poskytne za příspěvek 60 tisíc za jedno místo. Míst je 21, takže jde o značnou částku. Jak tuto investici zařadit z hlediska majetku a lze ji dát přímo do nákladů nebo je nutno ji odepisovat? V jaké odpisové třídě? I když odpis je sporný, místa nebudou ve vlastnictví podnikatele, jen je bude využívat.

Společnost s ručením omezeným prováděla výstavbu bytových domů subdodavatelským způsobem, při výstavbě byl uplatňován plný nárok na odpočet. Téměř všechny byty jsou v současnosti prodané, ale v majetku společnosti zůstaly 3 byty, které byly dokončeny létě 2024, tyto byty od 4. čtvrtletí 2024 společnost začala pronajímat, v budoucnu se předpokládá, že budou tyto byty také prodány. Jak řešit problematiku DPH a úpravu odpočtu DPH u pronajímaných bytů, jelikož pronájem je osvobozené plnění?

Provoz na realitním trhu se v letošním roce relativně zvýšil. Skupinové nákupy nemovitostí a nárůst ceny a atraktivity malých bytů dominují trhu. Pokles úrokových sazeb oživil trh, ale úvěry na bydlení stále neodpovídají ekonomické realitě. Diskutuje se o garanci nájemného od státu a význam ESG standardů pro budoucí projekty.

1) Článek 190 směrnice Rady 2006/112/ES ze dne 28. listopadu 2006 o společném systému daně z přidané hodnoty ve spojení článkem 187 této směrnice a ve světle zásady daňové neutrality musí být vykládán v tom smyslu, že brání vnitrostátní právní úpravě týkající se opravy odpočtů daně z přidané hodnoty (DPH), na jejímž základě se prodloužené opravné období stanovené podle uvedeného článku 187 pro nemovitosti, které byly pořízeny jako investiční majetek, nepoužije na stavební práce, které poléhají DPH jakožto poskytnutí služby ve smyslu uvedené směrnice a které vedou k rozsáhlému rozšíření nebo hloubkové rekonstrukci budovy, na které byly tyto práce provedeny, a jejichž účinky mají délku ekonomické životnosti, která odpovídá délce ekonomické životnosti nové budovy. 2) Článek 190 směrnice 2006/112 ve spojení s článkem 187 této směrnice a ve světle zásady daňové neutrality musí být vykládán v tom smyslu, že má přímý účinek, takže se jej osoba povinná k dani může dovolávat před vnitrostátním soudem vůči příslušnému daňovému orgánu za účelem uplatnění na stavební práce, které byly provedeny v její prospěch a podléhají DPH jakožto poskytnutí služby ve smyslu uvedené směrnice, prodlouženého opravného období stanoveného pro nemovitosti, které byly pořízeny jako investiční majetek, v případě, že tento orgán odmítl prodloužené opravné období uplatnit, přičemž se opíral o takovou vnitrostátní právní úpravu, jako je právní úprava uvedená v první otázce.

Stavíme novou výrobní halu a pod zpevněnou plochou u výrobní haly provádíme výkopové práce kvůli hlouběji zavedenému elektrickému vedení a následně po výkopu nový asfaltový povrch (koberec). Jsou tyto náklady součástí investice 042 na výrobní halu, nebo jak mám zaúčtovat a zatřídit tuto zpevněnou plochu?