Prodej stavebních pozemků

V případě, kdy fyzická osoba – nepodnikatel a neplátce DPH – vlastní dlouhodobě (např. 20 let) několik pozemků a rozhodne se je zasíťovat, přičemž následně jeden z nich prodá, jeden daruje synovi, jeden dceři a zbytek si ponechá, vyvstává otázka, zda se takové jednání posuzuje jako ekonomická činnost ve smyslu § 5 zákona o DPH, a tedy zda může vést ke vzniku povinnosti registrace plátce daně.

Zákon v § 5 odst. 3 ZDPH ekonomickou činnost definuje jako činnost výrobců, obchodníků a osob poskytujících služby, vykonávanou za účelem získávání pravidelného příjmu. Ekonomickou činností je i využití hmotného majetku (např. pozemků) za účelem získávání příjmu.

Zákon přitom nevyžaduje, aby šlo o činnost vykonávanou na základě živnostenského oprávnění nebo opakovaně v krátkodobém časovém úseku. Rozhodující je spíše celkové chování dané osoby – tedy zda postupuje systematicky, účelově, s cílem zhodnotit majetek za účelem prodeje.

Zasíťování pozemků lze v tomto kontextu považovat za aktivní krok směřující k jejich zhodnocení a může být jedním ze znaků ekonomické činnosti. Pokud by vlastník pozemků rozparceloval velký pozemek, provedl inženýrské sítě, přistoupil k inzerci a jednotlivé parcely by prodával se záměrem zisku, šlo by jistě o ekonomickou činnost podléhající DPH.

Na druhé straně, pokud je zasíťování motivováno především osobními, rodinnými nebo technickými důvody (např. zajištění přístupu k vodě a elektřině pro zamýšlenou výstavbu rodinných domů členů rodiny), a dojde pouze k jednorázovému prodeji jednoho z těchto pozemků, lze obhájit, že se nejedná o soustavnou ani ekonomickou činnost ve smyslu zákona. V takovém případě by šlo spíše o zpeněžení soukromého majetku, který byl držen mimo rámec podnikání, přičemž darování ani ponechání pozemků nevypovídají o záměru dosahovat zisku opakovaně.

V zadání popsaný stav představuje nepochybně hraniční situaci, u níž výklad nemůže být jednoznačný. Správce daně může při zpětném posouzení dospět k závěru, že jednání znaky ekonomické činnosti naplňuje, zejména pokud by prodejní cena zasíťovaného pozemku byla významná nebo pokud by později došlo k dalším prodejům. V takovém případě by mohl fyzickou osobu v případě překročení obratu podle § 6 odst. 1 nebo 2 ZDPH zpětně zaregistrovat k dani z přidané hodnoty s následným vznikem povinnosti na této dani u dalších případných prodejů po datu registrace.  

Z hlediska daně z příjmů by řešení mělo být obdobné jako u DPH – klíčové bude, zda jednání fyzické osoby naplňuje znaky podnikání ve smyslu § 7 ZDP, tedy zda jde o činnost uskutečňovanou samostatně, soustavně a za účelem dosažení zisku. Pokud bude jednání kvalifikováno jako správa soukromého majetku, příjem z případného prodeje by za podmínek uvedených v zadání měl být  od daně z příjmů osvobozen podle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP. Naopak, pokud by šlo o systematickou činnost s cílem zisku, mohl by být příjem zdaněn v rámci podnikání. Stejně jako u daně z přidané hodnoty bude rozhodovat celkový kontext jednání.

Vzhledem k výše uvedenému je tedy třeba důkladně dokumentovat důvody zasíťování a zacházení s pozemky (např. rodinné zázemí, bezúplatnost převodů, neexistence nabídky k prodeji dalších pozemků apod.), a s daňovým poradcem na základě této dokumentace a popisu postupu ověřit, zda nedochází k tzv. zneužití práva ve smyslu § 8 odst. 3 daňového řádu.