Výstavba

Fyzická osoba (nepodnikající) koupila pozemek se stavbou v roce 2017. Stavba byla zbourána a postavena nová stavba (kolaudace proběhla v roce 2024), která dostala nové číslo popisné a byla rozdělena na 4 bytové jednotky (zapsáno v katastru nemovitostí). V roce 2025 byl prodej jedné bytové jednotky s podílem na pozemku (zahrada). Je tento prodej osvobozen od daně z příjmů fyzických osob ve smyslu § 4 ZDP? 

V roce 2023 bylo dokončeno a předáno stavební dílo. Z ceny díla bylo sjednáno zádržné ve výši 1 100 000 Kč na úhradu nároků z odpovědnosti za vady. V roce 2024 se zhotovitel a objednatel dohodli, že zádržné z ceny díla bude zhotoviteli vyplaceno a objednateli bude vystavena bankovní záruka ve výši zádržného s platností záruky do konce roku 2028. V roce 2025 se vyskytly na stavebním díle vady a objednatel uplatnil u banky bankovní záruku. Banka vyplatila z bankovní záruky částku požadovanou objednatelem (1 000 000 Kč) a tuto částku si následně inkasovala z účtu zhotovitele. Jak zaúčtovat u zhotovitele vyplacenou bankovní záruku? Bude se jednat o daňově uznatelný náklad?

Společnost s r. o., plátce DPH, přijala fakturu v režimu PDP na zakázce: Provedení kompletního zateplovacího systému a práce s tím související. Stavebně montážní práce jsou prováděny na stavbě Domov pro seniory (jedná se o výstavbu nového domova pro seniory, kde tato společnost provádí pouze zateplení). Máme prohlášení od objednatele, ve kterém prohlašuje, že se jedná o stavbu pro sociální bydlení vymezenou v § 48 a § 49 zákona o DPH. Zároveň v prohlášení uvádí, že použití základní i snížené sazby DPH v souvislosti s výstavbou sociálního bydlení je spojeno s výstavbou veřejných objektů vyhrazených pro účely občanské vybavenosti. Můžeme pro vyměření použít sníženou sazbu DPH?

V roce 2025 jsem uzavřel hypoteční úvěr na koupi stavebního pozemku, který je dle územního plánu určen k výstavbě rodinného domu k vlastnímu bydlení. Výstavbu rodinného domu na tomto pozemku plánuji zahájit v následujících letech. Za jakých konkrétních podmínek lze uplatnit odpočet úroků u hypotečního úvěru na stavební pozemek, od kterého roku je možné odpočet uplatnit (např. od roku zahájení výstavby nebo od vydání stavebního povolení, nákupu pozemku)? Je rozhodující účel úvěru uvedený ve smlouvě nebo faktické zahájení výstavby? Jaká je časová lhůta pro zahájení výstavby ve vztahu k datu uzavření úvěru a jaké doklady je vhodné uchovávat pro případnou kontrolu finančního úřadu?

Česká firma, sídlo v ČR, má zaměstnance (Slovák s trvalým bydlištěm, rodinou na Slovensku) s místem výkonu práce Brno. Nyní má firma první zakázku na Slovensku, kde bude tento zaměstnanec od příštího měsíce vykonávat stavební dozor. Vyjíždět bude ze svého bydliště na Slovensku, na jaké cestovní náhrady bude mít nárok?

Společnost dosud neuhradila závazek z titulu první části zádržného, které bylo splatné v roce 2022 na pořízení dlouhodobého závazku – jde konkrétně o výstavbu budovy určené k budoucímu pronájmu. Druhá část zádržného bude splatná po skončení záruční doby dle smlouvy o dílo. Jak dodanit tento závazek z pohledu daně z příjmů? Závazek je součástí pořízení dlouhodobého majetku, který byl zařazen v roce 2023.

Vedeme účetní evidenci. Máme v úmyslu najmout si jednorázově studenta na výpomoc při jedné stavební akci. Předpokládaný výdělek je cca 25 000 Kč. Je nutné se studentem uzavřít nějaký pracovní poměr a hlásit to na ČSSZ, nebo stačí výdajový doklad podepsaný studentem? 

Jaká se použije sazba DPH u prodeje betonu pro výstavbu rodinného domu a je možné použít mezi plátci přenesenou daň v těchto případech: beton je na stavbu dopraven nákladním automobilem pro přepravu betonu (mixem) beton je řídký a vylije se na připavenou desku, nijak už se neupravuje; beton je na stavbu dopraven nákladním automobilem autodomíchávačem s čerpadlem, betonpumpa, beton je stejný jako v prvním případě – řídký, vylije se na připravenou desku, nijak už se neupravuje.

Jakou sazbu DPH bychom měli účtovat při montáži garážových vrat, když faktura bude vystavena společenství vlastníků, neplátci DPH?

OSVČ, neplátce DPH, má živnost na masérskou činnost. Vlastní 20 let pozemky. Nyní by chtěla pozemky zasíťovat (cca 6 pozemků). Jeden zasíťovaný pozemek potom daruje dceři, jeden daruje synovi a jeden chce prodat. Tři zasíťované pozemky si ponechá. Ovlivní toto nějakým způsobem podnikání OSVČ? Bude problém s DPH? Nyní má obrat kolem 1,5 mil. Kč.

Firma staví dům na pozemku s právem stavby (pozemek je soukromé osoby a je sepsaná smlouva o zřízení práva stavby). K tomuto domu je zřízena vodovodní přípojka vedoucí přes pozemek, bude tato investice do přípojky součástí stavby a odběratel díla firma nebo bude součástí pozemku a odběratel bude soukromá osoba? 

V jakém DPH režimu bude vklad stavebních pozemků, které naplňují definici § 56 zákona o DPH, v situaci, kdy vkladatel nabyl pozemky v minulosti jako součást průmyslového areálu. Tento areál byl prodáván jako celek a byl od DPH osvobozen, jelikož hlavním plněním v době realizace transakce byly nemovitosti od DPH osvobozené. Nyní však dochází k oddělení části pozemků v areálu a jejich vkladu do jiné společnosti (nepeněžitý vklad mimo základní kapitál). Jedná se v tomto případě o zdanitelné plnění dle § 13 odst. 4 písm. c) zákona o DPH nebo lze přijmout výklad, že při pořízení pozemků nebyl uplatněn odpočet DPH, byť byly pořízeny v rámci nákupu areálu, a tudíž vklad není zdanitelným plněním?

Jsme s. r. o., plátce DPH, zabývající se stavební činností. V roce 2024 jsme koupili pozemek (trvalý travní porost). Na tomto pozemku jsme zřídili přípojku elektřiny a vody. Letos hodláme pozemek takto nabídnout k prodeji (beze změny druhu pozemku na katastrálního úřadu). Pokud se pozemek samostatně neprodá, postavíme na tomto pozemku rodinný dům a pak prodáme rodinný dům i s pozemkem. Jak je to s uplatněním DPH u přijatých plnění (přívod elektřiny a vody...)? Za přípojku elektřiny nám bylo fakturováno v režimu přenesení daňové povinnosti. Jaká sazba DPH se použije pro vyměření DPH u faktury v režimu PDP? Můžeme si DPH odpočítat? Jak nejlépe postupovat ohledně DPH v souvislosti s následným prodejem: a) samotného pozemku, b) pozemku včetně stavby RD. Pokud se samotný pozemek povede prodat, bude fakturovaná cena včetně DPH (případně v jaké sazbě) nebo bude prodej pozemku osvobozený od DPH? Jak je to s DPH v souvislosti s a) uplatněním, b) neuplatněním DPH u přijatých plnění (viz otázka č. 1)? Kdy a za jakých podmínek se stává z pozemku stavební pozemek? Spadá výše uvedený pozemek už pod stavební pozemek, když je k němu přivedená elektřina a voda? A pokud by byl pozemek ještě oplocen? Jaká sazba DPH bude v případě prodeje RD (do 350 m2) včetně pozemku?

Podnikám jako OSVČ, jsem plátce DPH. V minulosti jsem nakoupil pozemky, které jsem nikdy nevložil do obchodního majetku. Jedná se o ornou půdu. Teď pozemky prodávám. Daň z příjmu v případě nesplnění časového testu podle § 4b ZDP budu danit v § 10 ZDP. Nevím, jestli tento prodej podléhá DPH, jestli se jedná o ekonomickou činnost nebo to můžeme považovat za výkon vlastnického práva a DPH se nemusíme zabývat? Pokud zde DPH patří, nevím jestli je stavebním pozemkem. Jedná se o prodej více parcel. Na žádné z nich nestojí žádná stavba, neexistuje žádné stavební povolení. Pozemky jsou v průmyslové zóně a předpokládá se jejich zastavění. Na jeden z pozemků byl přiveden vodovod a bude zapsáno věcné břemeno. Tento vodovod, který zřídil soused pro svoje potřeby, může být využit i pro potřeby případných staveb na prodávaných parcelách.

Společnost má uzavřenou pojistnou smlouvu o pojištění profesní odpovědnosti. Smluvními stranami jsou: Pojistitel: Pojišťovna - XXXX Pojistník: Firma – ABC s.r.o. Pojištěný: Firma – ABC s.r.o. Pojištěnou činnosti je: činnost autorizované osoby ve výstavbě (v rozsahu zákona č. 360/1992 Sb.) Placené pojistné je daňově uznatelným nákladem společnosti ABC s.r.o. V případě, že by pojistníkem byla firma a pojištěnými byli zaměstnanci, zaměstnancům by vnikl nepeněžní příjem z povinnosti odvodů na SP a ZP. Dotaz: Spojením ve smlouvě pojistníka a pojištěného v jedné osobě (právnické osobě) v tomto případě nevzniká žádný nepeněžní příjem? Zaplacené pojistné je daňově uznatelným nákladem? Nebo máme vycházet z toho, co je předmětem pojištění uvedeném ve smlouvě, a že autorizovanými osobami dle zmíněného zákona jsou: a) autorizovaný architekt, b) autorizovaný inženýr, c) autorizovaný technik., což jsou fyzické osoby? Tím pádem by vznikl nepeněžní příjem pojištěným autorizovaným osobám ve výstavbě se všemi s tím spojenými následky? Jak v tomto případě rozpočítat hrazené pojistné do zdanitelných příjmů? 

Společnost s r. o. vybudovala v roce 2016 přípojky (vodovodní, elektrická energie) na vlastním pozemku. Přípojky byly zavedeny do majetku a jsou odpisovány. V roce 2024 byla na uvedeném zasíťovaném pozemku zahájena stavba rodinného domu, který bude určen na prodej. Účtujeme na nedokončenou výrobu. Je nutné převést z majetkového účtu hodnotu přípojek na účet nedokončené výroby? Pokud ano, prosím jakým způsobem (odpisy, zůstatková cena)?

Společnost staví velký komplex pro budoucí pronájem a vůči dodavatelům, kteří komplex staví, má sjednané zádržné dle podmínek stanovených ve smlouvě o dílo. Jaké to bude mít dopady na DPH, pokud bude zádržné po splatnosti dle novely o DPH účinné od 1. 1. 2025?

Společnost v r. 2020 koupila pozemek s rozestavěnými základy rodinného domu, který začala dokončovat. Výstavba probíhala vlastní činností – na různé práce nabírány různé společnosti, soukromníci, vlastní pracovníci – někteří plátci a někteří neplátci DPH. Společnost vyhodnotila situaci a rozhodla, že po dokončení bude RD odprodán, a tudíž uplatňovala průběžně DPH na vstupu v plné výši. V 2/2025 proběhla kolaudace a společnost rozhodla, že z důvodu, že není zájemce o nákup tohoto RD, tak ho začne pronajímat, tj. bude celé používat pro osvobozená plnění. Zároveň provádí další vybavování RD – instalace linek, obložení, vybavuje ledničkami, vestavěnými troubami. I zde používá plný nárok na DPH na vstupu. Pronájem by, dle sdělení, měl probíhat po předem neurčenou dobu, pokud by se sehnal zájemce o koupi, došlo by k prodeji. Není zřejmé, zda skutečně a kdy k nějakému prodeji dojde. Jakým způsobem by měl být v r. 2025 upraven odpočet DPH: V měsíci kolaudace (2/2025) vrátit veškeré uplatněné DPH na vstupu – celých 100 % (a jak uvést do daňového přiznání) a u dalších pořizovaných položek DPH na vstupu neuplatňovat. Nebo provést úpravu k poslednímu dni kalendářního roku ve výši 100 % uplatněného nároku a podle jakého § a kde uvést v přiznání k DPH. A u dalších položek DPH na vstupu neuplatňovat. Nebo zda v r. 2025 by bylo možné uplatnit jen 1/10 uplatněného nároku DPH a takto pokračovat v dalších letech a podle jakého ustanovení a jak uvést v přiznání k DPH? A u dalších položek DPH na vstupu neuplatňovat? Krácený koeficient společnost nemá.   

Developer v roce 2024 prodal občanovi byt v novostavbě včetně garážového stání a komory - sklepa v přízemí toho samého bytového domu. Garážové stání ani sklep nešly koupit samostatně bez současné koupě bytu. Garážová stání i sklepy byly určeny jen pro některé byty (např. pro byty 1+kk a levnější menší 2+kk je nebylo možné koupit). Byt, garážové stání i sklep developer prodal na každý prostor zvlášť se samostatnou kupní smlouvou. Na byt použil sazbu DPH 12 % na garážové stání a sklep pak 21 %. Je to správně, když garážové stání i sklep byly při koupi vyhrazeny ke konkrétnímu bytu, jinak je koupit nešlo? Neměla být stanovena snížená sazba DPH 12 % na byt, garážové stání i sklep bez ohledu na to, že na každý předmět koupě byla vystavena samostatná kupní smlouva?

V rámci skupiny propojených osob jedna s. r. o., plátce DPH, poskytuje sesterské společnosti průběžně služby v rámci developerské činnosti: např. zajištění architektonické studie, projekční práce, správu nemovitostí atd. Tato společnost má uzavřenou se sesterskou společností, která vlastní danou nemovitost, smlouvu na poskytování služeb s tím, že jí náleží „success fee“ až při prodeji nemovitosti sesterskou společností, což může být např. za 5 let. Domnívám se, že je v tomto případě nutné respektovat § 21 odst. 8 zákona o DPH, tzn. odvést DPH každoročně (počínaje následujícím kalendářním rokem po roce zahájení poskytování služeb) a nelze odvést DPH až na základě faktury na success fee po prodeji nemovitosti. Předem moc děkuji za potvrzení výše uvedeného postupu