Důvodová zpráva k zákonu č. 254/2016 Sb., změna zákonného opatření o dani z nabytí nemovitostí

Právní úprava daně z nabytí nemovitých věcí je obsažena v zákonném opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí (dále jen „zákonné opatření Senátu“), které nabylo účinnosti 1. ledna 2014.

Daň z nabytí nemovitých věcí je majetkovou daní, jejímž předmětem je úplatné nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem nacházejícím se na území České republiky, a to těm, které jsou pozemkem, stavbou, částí inženýrské sítě, právem stavby, ale i spoluvlastnickým podílem na uvedených nemovitých věcech. Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je také nabytí vlastnického práva k uvedeným nemovitým věcem, pokud došlo k nabytí na základě zajišťovacího převodu práva nebo úplatného postoupení pohledávky zajištěné zajišťovacím převodem práva. Zákonné opatření Senátu dále ve vztahu k předmětu daně obsahuje fikci, na základě níž je za nabytí vlastnického práva považováno vyčlenění nebo nabytí nemovité věci do svěřenského fondu a nabytí stavby, která se stane součástí pozemku a která byla samostatnou nemovitou věcí, součástí práva stavby nebo byla neoprávněně zřízena na tomto pozemku.

Poplatníkem daně v případech nabytí vlastnického práva koupí nebo směnou je převodce, pokud se s nabyvatelem v kupní nebo směnné smlouvě nedohodnou, že poplatníkem je nabyvatel. Současná právní úprava tak dává možnost, na rozdíl od úpravy dřívější, u koupě a směny převodci i nabyvateli smluvně ujednat, že poplatníkem daně je nabyvatel.

Vedle převodce je poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí v mnoha případech nabyvatel nemovité věci (dražby, vyvlastnění, , aj.).

Úplata je v zákonném opatření Senátu definována jako částka v peněžních prostředcích nebo hodnota nepeněžního plnění, které jsou poskytnuty za přijaté plnění. Nejčastěji jde o úplatu peněžitou, ale může jít i o jiná plnění (např. směna za jinou věc, postoupení pohledávky, převzetí závazku, vzdání se práva apod.).

Podle současné právní úpravy se základ daně z nabytí nemovitých věcí určí ve výši nabývací hodnoty nemovité věci, která se v některých případech snižuje o uznatelný výdaj (odměna nebo úhrada nákladů znalci za vyhotovení posudku).

Zákonné opatření Senátu obsahuje čtyři způsoby určení nabývací hodnoty nemovité věci pro účely základu daně z nabytí nemovitých věcí, a to sjednanou cenu, srovnávací daňovou hodnotu, zjištěnou cenu a zvláštní cenu.

Zákonné opatření Senátu obsahuje osvobození ve formě věcných osvobození ve veřejnoprávní oblasti, tj. nabytí vlastnického práva k nemovité věci členským státem Evropské unie, jiným státem, je-li zaručena vzájemnost, dále i za stanovených podmínek územním samosprávným celkem. Současně jsou upravena osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí ve vazbě na pravidla veřejné podpory, a to u právnických osob, nabývají-li nemovitou věc z majetku státu nebo z majetku územního samosprávného celku, jsou-li stát nebo územní samosprávný celek jediným zřizovatelem nebo členem takové právnické osoby. Není však upraveno osvobození územních samosprávných celků v případě, kdy nabývají nemovité věci mezi sebou.

Osvobození úplatných nabytí nemovitých věcí doplňuje věcné osvobození u nových staveb a věcné osvobození u jednotek a bylo převzato z předchozí právní úpravy, do níž bylo zavedeno s cílem podpořit bytovou výstavbu.

Dále jsou osvobozeny také např. případy nabytí vlastnického práva k jednotce, jde-li o jednotku, která zahrnuje družstevní byt nebo družstevní nebytový prostor, který je garáží, sklepem nebo komorou, a zároveň nezahrnuje jiný nebytový prostor, a to pouze v případě, je-li nabyvatelem takové jednotky fyzická osoba, která je do okamžiku nabytí vlastnického práva k jednotce nájemcem této jednotky.

Současná právní úprava nemá dopad ve vztahu k zákazu diskriminace.

Hlavním cílem navrhovaných změn v oblasti daně z nabytí nemovitých věcí je odstranění nedostatků právní úpravy, které se projevily v souvislosti s aplikací právní úpravy v praxi, a provedení dalších věcných změn, které si praxe vyžádala. Dále je cílem i provedení potřebných upřesnění současné úpravy a odstranění nejednoznačností, včetně snížení možnosti případné nežádoucí daňové optimalizace v této oblasti.

Především je nezbytné jednoznačně vymezit osobu poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí a odstranit možnost smluvního ujednání o poplatníkovi v případech koupě nebo směny.

Vzhledem k tomu, že předmětem zdanění je úplatné nabytí vlastnického práva k vybraným nemovitým věcem, sjednocení osoby poplatníka v osobě nabyvatele, a to ve všech případech, kdy dochází ke vzniku předmětu daně, reflektuje novou koncepci této majetkové daně. Dojde tím k odstranění obtíží vyplývajících ze současné právní úpravy, dle níž je v některých případech poplatníkem daně převodce a v některých případech je to nabyvatel. Komplikace při stanovení poplatníka nastávají zejména při směně nebo při úplatných nabytích nemovitých věcí z majetku České republiky.

Vzhledem k nejasnostem spojeným s posouzením povahy inženýrských sítí bylo přistoupeno k takové úpravě jejich zdanění, která není závislá na vyřešení otázky, zda jsou inženýrské sítě movitou nebo nemovitou věcí. V zájmu zjednodušení správy daně proto bylo zdanění nabytí inženýrských sítí omezeno pouze na nabytí vlastnického práva k budově podle katastrálního zákona, která je její částí.

V souvislosti se změnou v osobě poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí bylo zároveň přistoupeno k osvobození nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem územním samosprávným celkem. Vzhledem k tomu, že by zdaňování těchto převodů znamenalo pouze transfer peněžních prostředků mezi jednotlivými veřejnými rozpočty, nebylo by zdaňování takových převodů účelné.

Za účelem zvýšení právní jistoty daňových poplatníků a odstranění výkladových nejasností návrh novely obsahuje úpravu základu daně v případě směny.

Dále je zapotřebí upravit ustanovení týkající se vyloučení z předmětu daně v souvislosti s přeměnami obchodních korporací ve vazbě na vklady a přeměny dalších právnických osob, s výjimkou převodu jmění na společníka.

Dále se navrhuje sjednotit úpravu určení nabývací hodnoty v případě nabytí vlastnického práva k obchodnímu závodu nebo jeho části, jejichž je tato nemovitá věc součástí, s úpravou určení nabývací hodnoty u vkladů nemovitých věcí, resp. obchodního závodu, jehož součástí je nemovitá věc.

S ohledem na skutečnost, že občanský zákoník upravuje možnost prodloužení trvání práva stavby a současně neupravuje minimální lhůtu trvání práva stavby, nelze v praxi vyloučit snahy o nežádoucí daňovou optimalizaci. V případě prodloužení trvání práva stavby jde o novaci věcného práva, která je zapisována do katastru nemovitostí vkladem s konstitutivními právními účinky. Z uvedených důvodů se proto navrhuje rozšířit předmět daně z nabytí nemovitých věcí o případy smluvního prodloužení práva stavby.

Další navrhovanou změnou právní úpravy je také provedení úpravy procesního ustanovení určujícího limit pro stanovení a placení daně. Současná úprava je ve vztahu k obecnému daňovému předpisu, kterým je zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád, ve znění pozdějších předpisů, obtížně aplikovatelná a v praxi úprava mnohdy vyvolává problémy s možností ukončení daňového řízení.