Spoluvlastnictví a společné jmění manželů v daních a jejich optimalizace

V případech osobního vlastnictví v zásadě přicházejí v úvahu tyto formy vlastnictví:

Právní titul pro užívání cizího majetku je stanoven uzavřením nájemní smlouvy podle § 2201 NOZ, event. podnájemní smlouvy dle § 2215 NOZ.¹⁾ Podle § 2215 NOZ může nájemce zřídit třetí osobě k věci užívací právo (podnájem) pouze v případě souhlasu pronajímatele. Zákon přitom pro zřízení užívacího práva třetí osobě předepisuje stejnou formu, jakou má souhlas k užívání mezi pronajímatelem a nájemcem. To znamená, že pokud je nájemní smlouva uzavřena v písemné podobě, musí být i podnájemní smlouva uzavřena rovněž v písemné formě.

Ustanovení § 2205 NOZ pronajímatele zavazuje přenechat věc nájemci tak, aby ji mohl užívat k ujednanému nebo obvyklému účelu, a udržovat věc v takovém stavu, aby mohla sloužit k užívání, pro které byla najata.

SJM vzniká automaticky ze zákona, a to okamžikem uzavření manželství. Po uzavření manželství tak je jakýkoliv majetek součástí SJM, pokud manželé neuzavřou předmanželskou smlouvu, která by definovala jiný než zákonný režim.

Dle § 709 NOZ je součástí SJM to, čeho nabyl jeden z manželů nebo čeho nabyli oba manželé společně za trvání manželství, s výjimkou toho, co:

Dle § 709 dost. 2 OZ je součástí SJM zisk z toho, co náleží výhradně jednomu z manželů.

Podílové spoluvlastnictví je také upraveno občanským zákoníkem, který stanovuje práva a povinnosti jednotlivých spoluvlastníků.²⁾

Zejména pak, oprávnění a povinnost všech spoluvlastníků společně se účastnit všech právních úkonů, nezáleží na jejich podílu na nemovitosti. O hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci podle rozsahu svého podílu, načež největší slovo mají vlastníci s více než 50% podílem hlasů. Při rovnosti hlasů může za spoluvlastníky rozhodnout soud.

Specifickou formou spoluvlastnictví nemovitosti je pak ideální polovina, která znamená, že podíl na nemovitosti je poloviční, přičemž ale není přesně stanoven, která polovina, komu patří. Oba spoluvlastníci tak mají stejné právo nemovitost používat a povinnost starat se o ni a udržovat ji.

Zdanění příjmů v rámci SJM vs spoluvlastnictvíSpolečné zdanění manželů bylo v minulosti jednou ze zásadních možností daňové optimalizace v České republice, a to až do konce 2007.

Současné alternativy společného zdanění manželů v ČR představují kromě jiného zejména uplatnění slevy na dani na manželku a slevy na dítě.

V tomto případě je na místě upozornit na legislativní změny, přinášející zpřísnění podmínek uplatnění slevy na manželku. Sleva na manželku nebo manžela činí v roce 2025 2 070 Kč měsíčně, což je 24 840 Kč ročně. Od roku 2024 již nestačí splnění podmínky výdělku v maximální výši 68 000 Kč, avšak manžel(ka) zároveň musí pečovat o dítě do 3 let věku, abyste slevu mohli využít a odečíst ji ze svých daní.³⁾

Jen pro pořádek uvádím, že do příjmů manžela/ky se započítává kromě hrubé mzdy také peněžitá pomoc v mateřství, nemocenská, náhrada při pracovní neschopnosti, všechny druhy důchodů, příjmy z podnikání, z nájmu, ošetřování člena rodiny, podpora v nezaměstnanosti. Naopak různé typy dávek (jako například dávka státní sociální podpory, dávky pěstounské péče s výjimkou odměny pěstouna, dávky sociální péče, dávky pomoci v hmotné nouzi), dále příspěvek na péči a sociální služby, státní příspěvky na penzijní připojištění se státním příspěvkem, státní příspěvky na doplňkové penzijní spoření, státní příspěvky podlé zákona o stavebním spoření, stipendium poskytované studentům soustavně se připravujícím na budoucí povolání a nebo příjem plynoucí z důvodu péče o blízkou nebo jinou osobu, která má nárok na příspěvek na péči dle zákona o sociálních službách se nezapočítávají.

Slevu na dítě lze uplatnit na vlastní dítě, osvojence, dítě v péči, která nahrazuje péči rodičů, dítě, které nabylo plné svéprávnosti nebo zletilosti v pěstounské péči nebo dítě druhého z manželů, vlastního vnuka/vnučku nebo vnuka/vnučku druhého z manželů, pokud jeho rodiče nemají dostatečné příjmy, ze kterých by mohli slevu na dítě uplatnit.⁴⁾

Pojďme se dále blíže podívat na některé z často řešených případů zdanění SJM – společného jmění manželů. Hned úvodem bych rád upozornil, že společné jmění zahrnuje i tzv. registrované partnerství.⁵⁾

Zdanění příjmů ze závislé činnosti (§ 6 ZDP) v rámci SJM vs spoluvlastnictvíPříjmy ze závislé činnosti, tj. ze zaměstnání zdaní pouze a jen ten z manželů, který je zaměstnancem. Tedy tomu, komu plynou předmětné příjmy. Toto platí i pro nepeněžní plnění poskytovaná rodinným příslušníkům.⁶⁾ To bylo rychlé a celkem nekomplikované, pojďme dál…

Opět zpravidla zdaňuje pouze ten z manželů, který danou činnost provozuje (má příslušné oprávnění).

Ustanovení § 7 odst. 9 ZDP speciálně řeší výdaje související s případnou samostatnou činností obou manželů a § 13 ZDP jim umožňuje rozdělit společné příjmy a výdaje na spolupracujícího manžela, anebo i jiné osoby.

Typickými příjmy dle § 8 ZDP jsou například dividendy, úroky, podíly na zisku. Daňové posouzení těchto příjmů se bude odvíjet od skutečnosti, zda je jejich zdroj příjmů vložen do obchodního majetku jednoho z manželů či nikoliv. Podotýkám, že nelze vložit část do obchodního majetku jednoho a část do obchodního majetku druhého z manželů. Obchodním majetkem se pak rozumí ta část majetku poplatníka, o které bylo nebo je účtováno anebo je nebo byla vedena v daňové evidenci.⁷⁾

V principu se příjmy z kapitálového majetku zdaňují jen u jednoho z manželů. Pokud však není zdroj takového příjmů vložen do obchodního majetku ani u jednoho z manželů, je podroben všechen příjem dani z příjmů jen u jedno z nich dle vzájemné manželské dohody, přitom je irelevantní, kdo z manželů reálně finanční prostředky obdrží na bankovní účet či na čí ruku. Jestliže tak má například manžel cenné papíry (dluhopisy), ze kterých plynou úroky a dluhopisy jsou součástí SJM, tak úroky může zdanit i manželka, přestože není právním vlastníkem. Dále také poznamenávám, že obchodování s cennými papíry se nepovažuje za podnikání.

V daném případě se tedy například nabízí optimalizace zdanění v „přesunutí“ zdanění takovýchto příjmů u manželky, zejména pak v případě, kdy manžel je v tzv. paušálním režimu, kde si musí hlídat zákonem stanovený limit.

V dané souvislosti je ovšem na místě konstatovat, že tyto příjmy zpravidla podléhají „srážkové dani“, kterou dle ZDP provede, tj. srazí a odvede plátce příjmu – samotní manželé pak nemají moc co optimalizovat.

Daňové předpisy, konkrétně ZDP, v rámci zdanění předmětných příjmů nerozlišuje mezi pronájmem, nájmem či podnájmem (dále jednotně „pronájem“).

Zdanění příjmů z pronájmu nemovitých věcí má svůj vlastní režim a je upraven § 9 ZDP. Příjemce je povinen své příjmy zdanit v rámci daňového přiznání, a to i s přispěním vyplnění přílohy přiznání k dani z příjmů podle § 9. Částka dílčího základu daně v rámci § 9 ZDP podléhá dani z příjmů ve výši 15 %, přičemž příspěvky na sociální a zdravotní pojištění se u dlouhodobého pronájmu neodvádí.

Základem daně je rozdíl mezi příjmy a výdaji. Otázkou však je, jak jednotlivé příjmy a výdaje rozdělit mezi případné spoluvlastníky či manželé. Při naší další analýze budeme vycházet z předpokladu, že spoluvlastníci – fyzické osoby zdaňují své příjmy z pronájmu v rámci dílčího základu daně dle § 9 – Příjmy z pronájmu (tedy nikoliv jako příjem podle § 7 – Příjmy z podnikání a z jiné samostatné výdělečné činnosti).

Příjmy z pronájmu nemovitých věcí nebo bytů, pokud nejde o příjmy uvedené v § 6 až 8 ZDP, plynoucí manželům ze společného jmění manželů, se zdaňují pouze u jednoho z nich.⁸⁾

Manželé si sami dle své libovůle volí tu variantu, která je pro ně výhodnější. Příjmy se tedy nedělí (ostatně i název „bezpodílové spoluvlastnictví“) to již naznačuje.

Pokud nejsou manželé nekooperativní, resp. rozhádaní, nabízí se v tomto ohledu využít maximálně možnosti optimalizace v rámci mezí daňových předpisů. Možností pro optimalizaci je celá řada, samozřejmě svou roli hraje i konkrétní daňová pozice obou manželů v daném období.

Kupříkladu při vyřazení majetkové hodnoty jedním z manželů z obchodního majetku tutéž hodnotu do obchodního majetku může zařadit druhý z nich. V principu ale platí, že v takovém a obdobných případech druhý z manželů pokračuje v odpisování jako právní nástupce.

Asi jedinou limitací, na kterou bych rád upozornil, je pravidlo, že v jednom kalendářním roce u dané osoby (poplatníka/manžela) nelze kombinovat skutečné/prokázané výdaje s výdaji stanovenými procentem z příjmů. Nelze tedy u příjmů z pronájmu jednoho bytu uplatnit prokázané výdaje a z pronájmu druhého bytu stanovit výdaje v paušální procentní výši.

Celkem jednoduše lze optimalizovat i v rámci jednotlivých zdaňovacích období, kdy v jednom zdaňovacím období mohou být příjmy zdaněny manželem, v následujícím období si příjmy zdaní ve svém daňovém přiznání manželka. Podmínkou ovšem je, že v daném zdaňovacím období zdaňuje příjmy z pronájmu vždy jen jeden z manželů, a to i v případě, kdy jde o příjmy rozdílného charakteru. V praxi tedy nelze, aby v jednom zdaňovacím období příjmy z pronájmu bytu zdanil manžel, a naopak příjmy z pronájmu chaty manželka. Jinak řečeno se příjmy z pronájmu plynoucí manželům ze společného jmění manželů zdaňují jen u jednoho z manželů, a to i v případě, že plynou z více pronajatých nemovitých věcí nebo movitých věcí, a to i rozdílného charakteru (např. dům, byt, chata, garáž, pozemek).⁹⁾

V případě jednotlivých spoluvlastníků nemovité věci, budou tito, pokud se nedohodnou na specifickém rozdělení příjmů a výdajů, rozdělovat společné příjmy a výdaje mezi spoluvlastníky v zásadě podle výše jejich spoluvlastnických podílů. Každý ze spoluvlastníků zdaňuje svůj podíl na příjmech a výdajích ve výši svého spoluvlastnického podílu.

Pokud nejsou příjmy a výdaje rozděleny mezi spoluvlastníky podle spoluvlastnických podílů, mohou spoluvlastníci uplatnit jako daňový výdaj i odpisy a rezervy na opravu hmotného majetku, ze kterého jim plynou zdanitelné příjmy podle § 7 nebo § 9 zákona.¹⁰⁾

Přípustná je i dohoda spoluvlastníků tak, že příjmy z užívání nemovité věci ve spoluvlastnictví budou plynout jen určitým spoluvlastníkům nebo že se rozdělí jinak, než odpovídá jejich spoluvlastnickým podílům.¹¹⁾ Do konce roku 2013 byla ještě pro takové rozdělení podmínkou písemná forma dohody všech spoluvlastníků, nicméně aktuální znění ZDP to již nevyžaduje. Principiálně však musejí být příjmy a výdaje pro účely zdanění rozděleny ve stejném poměru (tj. stejný podíl na celkových příjmech i na celkových výdajích). Pokud nejsou příjmy a výdaje rozděleny mezi spoluvlastníky podle spoluvlastnických podílů, mohou spoluvlastníci uplatnit výdaje pouze v prokázané výši.¹²⁾

Dále bych rád upozornil na následující zákonná ustanovení:

Uplatnění výdajů procentem z příjmů v sobě již zahrnují veškeré daňové výdaje vynaložené v souvislosti s dosahováním příjmů z pronájmu (tj. mimo jiné např. i odpisy majetku, jehož odpisování bylo v minulosti zahájeno). Pakliže poplatník uplatní daňové výdaje procentem z příjmů, uplatní takto výdaje ze všech příjmů, které má podle § 9 odst. 1 ZDP a které tvoří jeden dílčí základ daně.¹⁴⁾

Právě možnost volby rozdělení příjmů a výdajů daná ustanovením NOZ a dále respektovaná ZDP dává poplatníkům/spoluvlastníkům možnosti optimalizace při zdanění získaných příjmů z pronájmu, například při využití různých slev na dani, při různé výši celkových zdanitelných příjmů. V praxi lze uvést kupříkladu případ, kdy je celý příjem z pronájmu zdaněn jen u jednoho poplatníka/spoluvlastníka a k takto dosaženému příjmu uplatnit veškeré skutečné doložené výdaje týkající se pronajímané nemovité věci, a to v plné výši, tj. i odpisy nemovité věci. Obdobně může být daňově optimálnější příjmy z pronájmu zdanit u spoluvlastníků s rodinami s cílem uplatnit všechny slevy na daních.

Pokud by manželé měli v SJM více nemovitostí, všechny příjmy ze všech nemovitostí zdaňuje vždy jen jeden, viz pokyn GFŘ D-59 k § 9 odst. 2 ZDP.

Plynou-li manželům příjmy ze společného jmění, zdaní se všechny u jednoho z nich, tj. záleží na dohodě.

Jestliže ale jde o věc, která byla v obchodním majetku jednoho z manželů (i když ji třeba již vyřadil), musí zdanit příjem z prodeje právě a jedině tento z manželů.

Pokud zemřel manžel (manželka), který měl předmětnou věc – z jejich společného jmění, ve svém obchodním majetku, pak u příjmu druhého z manželů z prodeje této věci již nezáleží na tom, zda ji měl v obchodním majetku, takže zpravidla splní podmínky pro osvobození tohoto příjmu od daně.

Tyto příjmy se zdaňují dle domluvy. Pokud má např. manžel v SJM investice a nejedná se o zúžené SJM, může příjmy z prodeje zdaňovat i manželka. Pokud je manžel v paušálním režimu, může takto optimalizovat. Bylo by ovšem vhodné, aby v investiční aplikaci u brookera byla evidována informace, že se jedná o majetek SJM nebo zmínka o tom, že tam figuruje i manželka.

To byla ta lepší varianta s manželkou se dohodnete, ale světe hleďme, ne vždy je to bohužel možné. Co pak s těmi daněmi? Rozhádané páry nepotěším... jestliže se totiž nechce ujmout zdanění nikdo z dané dvojice. Odpověď je možné dovodit ze závěrů rozsudků Nejvyššího správního soudu („NSS“) z 29. 3. 2022 se spisovou značkou 3 Afs 410/2019. Zde bych si dovolil poukázat zejména na tyto body:

ZDP umožnuje poplatníkovi, fyzické osobě, odečíst od základu daně částku, která se rovná úrokům zaplaceným ve zdaňovacím období z úvěru ze stavebního spoření, úrokům z hypotečního úvěru poskytnutého bankou, sníženým o státní příspěvek poskytnutý podle zvláštních právních předpisů, jakož i úvěru poskytnutého stavební spořitelnou, bankou v souvislosti s úvěrem ze stavebního spoření nebo s hypotečním úvěrem, a použitým na financování bytových potřeb, pokud se nejedná o bytovou výstavbu, údržbu ani o změnu stavby bytového domu nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, prováděnou v rámci činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti, nebo pro účely nájmu.¹⁵⁾

Použije-li se nebo používá-li se bytová potřeba nebo její část k činnosti, ze které plyne příjem ze samostatné činnosti, anebo k nájmu, lze odečet úroků po dobu užívání bytové potřeby k uvedeným účelům uplatnit pouze v poměrné výši.

Důležitá je pak skutečnost, že poplatník musí být uveden jako účastník smlouvy o úvěru na financování bytové potřeby a pokud je těchto zletilých osob více, uplatní odpočet buď jedna z nich, anebo každá z nich, a to rovným dílem. Podmínkou pro uplatnění odpočtu je dále v případě předmětu bytové potřeby jeho užívání k vlastnímu trvalému bydlení nebo trvalému bydlení právě druhého z manželů. Úhrnná částka úroků, o které se snižuje základ daně ze všech úvěrů poplatníků v téže společně hospodařící domácnosti, nesmí překročit 150 000 Kč. Z výše uvedeného vyplývá, že úroky z hypotéky může uplatnit (pokud je nemovitost v SJM, tj. oba manželé jsou vlastníci nemovitosti i účastníci úvěrové smlouvy):

V první řadě je nutné si v tomto případě uvědomit a identifikovat z jakých prostředků konkrétně je dar poskytnut. Jestliže je totiž bezúplatné plnění (dar) použit z prostředků SJM, nejedná se ve své podstatě o dar, nýbrž toliko o hospodaření a nakládání se společným majetkem. Následkem je pak nemožnost uplatnění si odpočtu do daně dle zákonných ustanovení.¹⁶⁾

Je nutné si v tomto ohledu uvědomit a pamatovat na to, že zákonná ustanovení poskytují možnosti zdanit některé příjmy pouze u jednoho z manželů. V daném ohleduje však doporučeníhodné uvedení, že se jedná právě o majetek v SJM, tedy například u účtů investičních platforem, nebo třeba i poznámka o souhlasu manželky s podejem nemovité věci v SJM apod.

Stejně jako jakoukoliv věc, tak i k nemovité věci lze mít různá vlastnická práva. Nemovitá věc může být v SJM anebo k ní může mít vlastnické právo (spoluvlastnické právo) více spoluvlastníků.

V případě spoluvlastnictví se jeví daňově optimální přiznávat předmětnou nemovitost jako celek. Tzn. jeden za všechny, zejména i za drobné spoluvlastníky. V tomto případě se na něj (myšleno toho jednoho poplatníka) vztahuje takzvané daňové minimum, myšleno oproštěné od daně, neboť daň z nemovitých věcí nižší než 50 Kč se totiž neplatí. Tato 50 Kč hranice se vztahuje na součet za všechny nemovitosti nacházející se v jednom kraji.¹⁷⁾ Pokud daný člověk vlastní nemovité věci ve více krajích, pak se už posuzují zvlášť za každý krajský územní celek. Spoluvlastník v principu podává daňové přiznání k dani z nemovitých věcí pouze za svůj podíl. A platí daň jenom za svoji část, tedy svůj podíl. V případech přiznávaných podílů platí daňové minimum ve výši 90 Kč. V praxi to znamená, že někteří spoluvlastníci zaplatí na dani z nemovitých věcí více, než by jim vycházela standardním výpočtem pro dané území. Velmi často se stává, že některým spoluvlastníkům vyjde daň například 45 korun, avšak správce daně vyměří a předepíše daň ve výši 90 Kč.¹⁸⁾

Forma spoluvlastnictví je v případě nemovitých věcí vcelku velmi frekventovaná, typicky u vlastnictví částí lesa, louky, polí nebo přístupové komunikace. Nastavení daněprostých limitů je dáno především větší pracností daňové správy při zdanění spoluvlastnických podílů.

Jestliže by kupříkladu celková daň za pozemek ve spoluvlastnictví dvou osob činila dohromady 80 Kč a každý ze spoluvlastníků by si přiznal svůj 40 Kč spoluvlastnický podíl na pozemku a neuplatnila by se minimální daň 90 Kč, došlo by k tomu, že ani jeden spoluvlastník nezaplatí žádnou daň, neboť by u každého z nich činila méně než 50 Kč.

Jednou z možností, jak se vyhnout vyššímu zdanění vlastněného podílu nemovitosti je dohoda spoluvlastníků, nominace jen jednoho z nich do role společného zástupce, který daňové přiznání podá správci daně svým jménem. V tomto případě se pak uplatňuje i předmětné daněprosté minimum 50 Kč. Pokud se jej nedosáhne, správce daně daň z nemovitých věcí ani nepředepíše a poplatník ji neplatí.

Pro lepší chápání, pokud spoluvlastník přizná daň za svůj spoluvlastnický podíl a zároveň má ve vlastnictví i jiné nemovité věci a celková daň z pozemků nebo ze staveb a jednotek přesáhne 90 Kč, pak se minimální výše daně za spoluvlastnický podíl nepoužije. Když například poplatník přiznává pozemek za svůj spoluvlastnický podíl, u kterého je daň 25 Kč a zároveň přiznává i pozemek, u kterého vyšla daň 1 000 Kč, zaplatí na dani z nemovitých věcí za oba tyto pozemky celkem 1 025 Kč.

Snaha státní správy přimět spoluvlastníky nemovitostí k podávání daňového přiznání společně, nikoli jen za svůj podíl je vedena s úmyslem snížení administrativy spojené s agendou kolem daně z nemovitých věcí.

Jak vidno není vše, tak jednoduché a v oblasti daní to platí dvojnásob. Doufám, že jsem výše uvedeným příspěvkem pomohl vnést alespoň trochu světla do zdanění příjmů, v SJM či spoluvlastnictví, stejně jako možností k jejich optimalizaci. Byl bych velmi potěšen, pokud by alespoň někteří manželé či spoluvlastníci, výše uvedené informace dokázali přetavit a prakticky použít při zdanění svých příjmů nejen správným způsobem, ale zároveň dosáhli i kýžené co nejnižší daňové zátěže, samozřejmě v rámci zákonných mezí.