Novela zákona o dani z nemovitých věcí a další zajímavosti ze zdanění vybraných nemovitých věcí na rok 2021

I přesto, že takřka po celém světě, Českou republiku nevyjímaje, řádí už více než rok koronavirus, legislativní proces schvalování novel právních předpisů se nezastavil a nevyhnul se ani oblasti daně z nemovitých věcí.

Kromě schválení přímé novely ZoDzNV došlo k vydání i několika informačních sdělení ze strany finanční správy.¹⁾

V neposlední řadě je nutné zmínit i další z řady vládních opatření proti šíření dopadů pandemie viru SARS-CoV-2, zde konkrétně možnost podání přiznání k dani z nemovitých věcí místo k datu 31. 1. 2021 (resp. přesněji k 1. 2. 2021) až do 1. 4. 2021, a to bez jakýchkoliv sankcí.

Začneme tedy asi tím nejpodstatnějším.

Standardní lhůtou pro podání daňového přiznání k dani z nemovitých věcí je 31. 1. daného kalendářního roku. Ministerstvo financí však 7. 1. 2021 rozhodlo v rámci svých -COVID opatření o možnosti podání přiznání k dani z nemovitých věcí místo výše uvedeného data 31. 1. 2021 až do 1. 4. 2021, a to bez jakýchkoliv sankcí. Ministerstvo financí informovalo ve Finančním zpravodaji č. 3/2021,²⁾ že z důvodu mimořádné pandemické situace budou prominuty sankce za opožděné podání přiznání k dani z nemovitých věcí za podmínky, že k podání daňového přiznání dojde nejpozději dne 1. 4. 2021. Cílem rozhodnutí je s ohledem na pokračující dopady šíření pandemie Covid-19 omezit osobní návštěvy finančních úřadů i provozoven poštovních služeb.

Pro úplnost však uvádím, že lhůty pro placení daně z nemovitých věcí zůstávají prozatím nedotčené. Splatnost daně z nemovitých věcí je standardně až do 1. 6.

Již v polovině kalendářního roku 2020 došlo k předložení návrhu novely zákona o dani z nemovitých věcí Poslanecké sněmovně. Návrh již prošel schvalovacím procesem a zákon byl dne 31. 12. 2020 vyhlášen ve Sbírce zákonů. Je tak platný již pro zdaňovací období roku 2021.

Pojďme se tedy blíže podívat, jaké změny tato novela přináší.

V rámci novely ZoDzNV došlo k doplnění nového ustanovení §12e, jehož textové znění je následující:

Z výše uvedeného tedy lze dovodit, že pro účely daně z pozemků je rozhodující druh pozemku evidovaný v katastru nemovitostí bez ohledu na to, zda odpovídá skutečnému stavu, přičemž rozhodující je stav k 1. 1. roku, na který je daň z nemovitých věcí stanovována. Pokud by nebyl předmětem evidence v katastru nemovitostí druh pozemku, je pro účely daně z pozemků rozhodující jeho skutečný stav.

Dle důvodové zprávy má být účelem úpravy odstranění právní nejistoty poplatníků a zároveň posílení významu informací uvedených v katastru nemovitostí.

Osobně s touto změnou předmětného zákona nemám problém, dokonce musím konstatovat, že jsem tímto způsobem postupoval již v minulosti. Je však nutno podotknout, že závěry soudních rozsudků už v této oblasti tak jednoznačné vždy nebyly.³⁾ Pokud pak poplatník dříve postupoval právě dle judikatury a do přiznání k dani z nemovitých věcí uváděl druh pozemku podle jeho skutečného stavu, který se lišil od stavu v katastru nemovitostí, a tento rozdíl k 1. 1. 2021 stále přetrvává, bude třeba podat přiznání k dani z nemovitých věcí na rok 2021, kde bude druh pozemku již uveden podle stavu zaneseného v katastru nemovitostí.

Podle mých praktických zkušeností se tak mohlo dít např. v případě posouzení tzv. zpevněných ploch pozemků⁴⁾ a jejich nesprávného evidování v rámci katastru nemovitostí. Z právního výkladu textu předmětného ustanovení šlo již dříve dle mého názoru dovodit, že pokud se nachází zpevněná plocha na jiném druhu pozemku než „ostatní plocha“ nebo „zastavěná plocha a nádvoří“, je celý pozemek předmětem daně z pozemků jako druh evidovaný v katastru nemovitostí. V těchto případech jsem však skutečně vycházel z formálního přístupu a čistého textu zákona, tj. zde by jednoznačně rozhodoval pouze formální stav zápisů v katastru nemovitostí, nikoliv faktický stav. Podobný názor vyplývá z rozsudků Nejvyššího Správního soudu na podobné téma, zde konkrétně o evidenci pro účely silniční daně.⁵⁾

Ve vztahu k evidenci katastru nemovitostí se plošnými stavbami (nově zpevněnými plochami pozemků) zabýval například i Nejvyšší soud ve svém rozsudku 22 Cdo 737/2002 z 13. 5. 2003. Podle tehdy platné přílohy prováděcí vyhlášky ke katastrálnímu zákonu [vyhlášky č. 190/1996 Sb., kterou se prováděl zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění zákona č. 210/1993 Sb., a zákona č. 90/1996 Sb., a zákon České národní rady č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění zákona č. 89/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů] byly „ostatní plochy“ vymezeny jednak negativně jako pozemky neuvedené v předcházejících druzích pozemků (bod 1 přílohy), jednak pozitivně charakterem způsobu využití podle bodu 2 přílohy. Zde jsou jako druhy pozemku – „ostatní plochy“ mj. uvedeny právě dráhy, dálnice, silnice, ostatní komunikace, sportoviště, hřbitovy, manipulační plochy. Ostatní komunikace lze dále blíže charakterizovat jako místní a účelové komunikace včetně parkovacích ploch, veřejných prostranství, chodníků a parkových cest. „Zastavěnou plochou a nádvořím“ jsou pak zejména společné dvory a nádvoří bytových domů.

Rád bych v tomto ohledu také upozornil na úpravu katastrálního zákona.⁶⁾ Dle § 51 KZ totiž není údaj druhového členění pozemků závazným údajem evidence katastru nemovitostí. Neméně důležité je pak dle mého názoru také ustanovení § 8 odst. 3 zákona č. 280/2009 Sb., daňového řádu, ve znění pozdějších předpisů, z něhož vyplývá, že správce daně při správě daní má vycházet ze skutečného obsahu právního jednání nebo jiné skutečnosti rozhodné pro správu daně. I když je daň z nemovitých věcí konstruována právě tak, že zohledňuje toliko formální stav zápisu v evidenci – katastru nemovitostí a nyní již díky novému ustanovení §12e ZoDzNV neoddiskutovatelně, stále se nemohu zcela zbavit pocitu, že skutečnosti do evidence nepromítnuté nebo promítnuté nesprávně mohou v určitých případech vést k nesprávnému stanovení daně z nemovitých věcí, a to právě z důvodu účelového zneužití tohoto předmětného zákonného ustanovení v rácmi ZoDzNV. Příkladem budiž situace, kdy bude předmětný pozemek v katastru nemovitostí evidovaný jako „orná půda“ a ve skutečnosti se na něm bude nacházet zpevněná plocha v podobě manipulační plochy či komunikace. V daném případě se může jednat i o právně nezávadnou stavbu, tedy nikoliv o tzv. „černou stavbu“, ale o stavbu zhotovenou zcela v souladu se stavebním zákonem, vč. vyjmutí pozemku ze zemědělského půdního fondu, stavebního povolení, projektové dokumentace a kolaudačního souhlasu. Za těchto okolností tedy je předmětná evidence v katastru nemovitostí evidentně chybná a v rozporu s katastrálním zákonem.

Doporučuji tedy všem poplatníkům prověření správnosti evidence vlastněných nemovitých věcí v rámci katastru nemovitostí a případné zjednání nápravy v evidenci druhu pozemku v katastru nemovitostí ve vztahu k reálnému stavu. V této souvislosti si dovoluji odkázat i na další ustanovení KZ,⁷⁾ které stanoví, že vlastníci a jiné oprávněné osoby k nemovité věci jsou mimo jiné povinni ohlásit katastrálnímu úřadu změny údajů v katastru týkající se jejich nemovitostí, a to do 30 dnů ode dne jejich vzniku, a předložit listinu, která změnu dokládá. V případech nesplnění této povinnosti dochází na jejich straně ke vzniku správního deliktu, za který Katastrální úřad může udělit pokutu až do výše 100 000 Kč.⁸⁾

Součástí daně z nemovitých věcí je kromě daně z pozemků také daň ze staveb a jednotek, kde však k žádným legislativním změnám nedochází. I nadále tak jsou předmětem daně ze staveb a jednotek na území České republiky zdanitelné stavby (budova, kterou se pro účely daně z nemovitých věcí rozumí budova podle katastrálního zákona),⁹⁾ inženýrská stavba uvedená v příloze zákona a jednotky (předmětem daně ze staveb a jednotek není budova, v níž jsou jednotky).¹⁰⁾ Taková budova či jednotka je předmětem daně bez ohledu na to, zda je nebo není evidována v katastru nemovitostí. Stěžejním parametrem je jako doposud skutečnost jejího dokončení ve smyslu stavebně-právních předpisů či reálné užívání, a to třeba i jako tzv. „černé stavby“.

Domnívám se, že tato legislativní změna může některým poplatníkům paradoxně přinést větší míru nejistoty například v situacích, kdy na pozemku bude stát stavba, která nebude zapsaná v katastru nemovitostí. Z dikce zákona by pak při striktním výkladu §12e ZoDzNV měl poplatník zdanit pozemek dle stavu odpovídajícího katastru nemovitostí, tedy v plné výměře bez vynětí plochy zastavěné zdanitelnou stavbou. Osobně však s tímto výkladem neztotožňuji.

Tato oblast daně z nemovitých věcí je neutuchajícím tématem již od doby staré úpravy zákona o dani z nemovitostí a problematiky zpevněných ploch pozemků a možností jejich osvobození. Přestože zůstává předmětné ustanovení § 4 ZoDzNV nezměněno již několik let, stále vyvolává řadu otázek a nejasností. Ty byly diskutovány nesčetněkrát v rámci jednání sekce Komory daňových poradců s představiteli finanční správy a jsou popsány a komentovány i odbornou veřejností.¹¹⁾

V souvislosti s účinností zákona č. 283/2020 Sb., kterým se mění zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád a další související zákony, ve znění pozdějších předpisů, dochází od 1. 1. 2021 ke změně § 4 odst. 1 písm. j) ZoDzNV.

Jedná se o legislativně technickou úpravu vyplývající z nového vymezení zón v národních parcích podle zákona č. 123/2017 Sb., kterým se mění zákon č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny, ve znění pozdějších předpisů. Touto legislativní změnou došlo ke změně terminologie označování jednotlivých zón národních parků a bylo nastaveno nové pojetí zonace národních parků. Z důvodu, že plocha zóny přírodní je u Národního parku České Švýcarsko menší než plocha I. zóny, si na zdaňovací období roku 2021 poplatníci budou moci uplatnit u tohoto národního parku osvobození dle § 4 odst. 1 písm. j) ZoDzNV v rozsahu menším než na předchozí zdaňovací období. Naopak u Národního parku Podyjí, Národního parku Šumava a Krkonošského národního parku si poplatníci budou moci uplatnit výše uvedené osvobození ve větším rozsahu, než v jakém si jej uplatnili na předchozí zdaňovací období.

Protože však jde o změnu v rozsahu osvobození, jedná se zároveň o změnu okolností rozhodných pro vyměření daně a je s ní spojena povinnost podat daňové přiznání (v tomto případě daňové přiznání na rok 2021). Doporučuji tedy poplatníkům, kteří si v minulých letech uplatnili dané osvobození nebo si je chtějí nově uplatnit dle novelizovaného znění, aby si zkontrolovali, zda jsou příslušné pozemky v národních parcích zařazené do zóny přírodní, či nikoliv.

V tomto případě aplikace osvobození je vhodná kontrola, zdali remízek, háj či větrolam je zapsán do evidence ekologicky významných prvků v evidenci využití půdy (dále jen „LPIS“).

Státní intervenční zemědělský fond¹³⁾ blíže popsal, jakým způsobem může poplatník dosáhnout na osvobození od daně z pozemků dle § 4 odst. 1 písm. k) ZoDzNV. Od daně z pozemků jsou osvobozeny pozemky v rozsahu, v jakých se na nich nachází:

Ten pak musí být součástí evidovaného zemědělsky užívaného pozemku nebo k tomuto evidovanému zemědělsky užívanému pozemku přiléhat, přičemž evidence EVP se bohužel neřídí katastrálními parcelami pozemků, tudíž ne vždy musí být celá výměra parcely zahrnuta do prvku EVP.

Díky platnosti přechodných ustanovení lze do konce zdaňovacího období r. 2021 ponechat již dříve přiznané osvobození podle § 4 odst. 1 písm. k) ZoDzNV, a to ve znění účinném před 31. 12. 2019. Pokud však nebudou krajinné prvky 1. skupiny zaevidovány do evidence EVP do 31. 12. 2021, vzniká poplatníkům povinnost podat daňové přiznání na zdaňovací období roku 2022, tj. do 31. 1. 2022.

Konkrétní postup podání žádosti a aplikace osvobození u těchto předmětných pozemků je blíže uveden na stránkách finanční správy¹⁴⁾. Každopádně poplatník uplatní předmětné osvobození v daňovém přiznání na příslušné zdaňovací období, přičemž je povinen do daňového přiznání uvést prvky 1. skupiny zaevidované na OPŽL do evidence EVP i 2. skupiny nezaevidované v evidenci EVP, které prokazuje podle skutečného stavu. Předmětný tiskopis pro uplatnění nároku na osvobození získá vlastník po zaevidování EVP z veřejného portálu farmáře (Veřejný registr půdy LPIS). http://eagri.cz/public/web/mze/farmar/LPIS/videonavody/vytvoreni-podkladu-pro-dan-z-nemovitych.html