DPH: financování nemovitosti, budoucí převod podílu a nájemné

Plné znění otázky

Plátce DPH A pořídil nemovitost do svého výlučného vlastnictví. Nemovitost je určena k pronájmu a nájemné je zdaňováno DPH. Právním vlastníkem celé nemovitosti je A, který také vlastním jménem uzavírá nájemní smlouvy s nájemci, vybírá nájemné a zajišťuje veškerou administrativu související s provozem domu. O výši nájemného rozhoduje A.

Druhý plátce DPH B uzavřel s plátcem A smlouvu o úvěru a současně smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Na základě úvěrové smlouvy B zafinancoval část kupní ceny nemovitosti. Ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní bylo sjednáno, že B ke stanovenému budoucímu datu odkoupí od A spoluvlastnický podíl na nemovitosti odpovídající poměru zafinancované části; kupní cena odpovídá výši poskytnutého úvěru. Kupní cena za tento podíl se má plně započíst proti splátce úvěru, takže strany budou tímto způsobem vypořádány. Do doby převodu spoluvlastnického podílu má A platit B částky označené jako úroky. Tyto částky však nejsou stanoveny jako běžný fixní nebo tržní úrok, ale jsou odvozeny od výnosu z nájemného připadajícího poměrně na budoucí spoluvlastnický podíl B, a to po odečtení souvisejících nákladů, rovněž poměrně připadajících na tento budoucí podíl. Splátky jistiny nejsou prováděny, protože vše má být započteno na kupní cenu v budoucnu.
Mám pochybnosti, zda je správné celou strukturu pro účely DPH posoudit pouze jako úvěrový vztah, kde A má nárok na odpočet DPH z celé pořizovací ceny nemovitosti a platby B jsou osvobozenými úroky z úvěru. Ekonomicky totiž B nese výnosovou expozici k části nemovitosti a má zajištěný budoucí odkup spoluvlastnického podílu za předem stanovených podmínek.
Zvažuji proto, zda nejde spíše o situaci, kdy A v rozsahu budoucího podílu B jedná vlastním jménem, ale na účet B, případně zda B již nemá určitou ekonomickou pozici obdobnou spoluvlastníkovi.

Má plátce A nárok na odpočet DPH z celé kupní ceny nemovitosti, pokud je právním vlastníkem celé nemovitosti a celou ji pronajímá s DPH, nebo by měl být nárok na odpočet omezen v rozsahu ekonomické účasti B? Lze částky placené A osobě B a označené jako úroky považovat za osvobozené finanční plnění podle § 54 ZDPH, i když jsou fakticky odvozeny od čistého nájemního výnosu připadajícího na budoucí spoluvlastnický podíl B? Je namístě uvažovat o tom, že A v rozsahu budoucího podílu B jedná jako osoba vlastním jménem na účet B, tedy že by se uplatnila fikce plnění obdobná komisionářskému či zastupitelskému modelu?
Prakticky by pak bylo možné uvažovat, že A pronajímá nemovitost třetím osobám a B vůči A poskytuje plnění na základě zákonné fikce v podobě nájmu. Tedy že by podstatou úroků byl nájem spoluvlastnického podílu B vůči A, přestože právně B ještě spoluvlastnický podíl nemá?
Pokud by k převodu spoluvlastnického podílu nakonec nedošlo, A by byl povinen splatit úvěr (jistinu) a navíc B doplatit rozdíl mezi aktuální tržní cenou tohoto podílu a cenou, za kterou měl být podíl podle smlouvy o smlouvě budoucí odkoupen. Podle smluv se však nejedná o dopředu předpokládanou standardní variantu vypořádání, ale o řešení pro případ, že by k převodu nakonec nedošlo. Jaký by byl DPH režim tohoto vypořádání? Lze jej považovat za náhradu škody mimo předmět DPH, za zdanitelnou službu za vzdání se práva B nabýt spoluvlastnický podíl, za osvobozenou finanční službu (obdobnou derivátovému kontraktu v podobě finančního vypořádání rozdílu v cenách) nebo za (ekonomický, nikoli právní) prodej spoluvlastnického podílu, který uskuteční B vůči A s tím, že v posledně uvedeném případě by základem daně byla i splátka jistiny?