Příjmy z pronájmu

Rodiče mi darovali dům. V domě rodiče stále bydlí. Část domu rodiče pronajímají, ale smlouva o pronájmu zní na mé jméno, neboť jsem jeho vlastníkem. Rodičům částku z nájmu nechávám na přilepšenou. Sama jsem zaměstnaná a vůbec mi nedošlo, že bych příjem z nájmu vlastně měla zdanit já (roční příjem za pronájem je cca 60 000) a že bych si měla podat DPFO. Je možné do budoucna udělat s rodiči nájemní smlouvu (do 20 000 Kč, abych nemusela podávat daňové přiznání) s povolením, že to mohou podnajmout a rodiče by si udělali podnájemní smlouvu s podnájemci např. na těch 60 000 Kč ročně? Chápu správně, že já bych pak při příjmu do 20 000 Kč nemusela podávat daňové přiznání a rodiče by si podali daňové přiznání, kde by dali do příjmů 60 000 a výdajů výši nájemného ode mě, nebo mohou použít 30 % výdajový paušál? Danili by to též v § 9 ZDP? 

Poplatník pořídil a začal pronajímat byt v roce 2024. V roce 2024 použil paušální výdaje ve výši 30 %. V roce 2025 se ale rozhodl, že začne používat skutečné výdaje. Jak bude uplatňovat odpisy majetku? Bude použit odpis za první rok nebo až za druhý rok?

Klientka vlastní dům rozdělený na samostatné pokoje, které přenechává k užívání. Situace je specifická ve třech bodech: Délka pobytu se liší: Někteří obyvatelé zde bydlí týden, jiní měsíc, další mají smlouvu na rok. Absence doplňkových služeb: Během pobytu neposkytuje absolutně žádné hotelové služby (žádný průběžný úklid, stravování, recepce ani výměna prádla). Platba je čistě paušální: Platba za pokoj je sjednána jako jedna fixní částka, která v sobě zahrnuje jak samotné užívání prostoru, tak spotřebu energií a služeb. Tyto služby se po skončení pobytu (ani ročně) nijak nevyúčtovávají podle skutečné spotřeby. Lze i ty týdenní a měsíční pobyty obhájit jako klasický nájem podle § 9 ZDP na základě toho, že neposkytuje žádné doplňkové služby? Nebo naopak hraje roli skutečnost, že platba probíhá formou „all-inclusive“ paušálu bez vyúčtování služeb, což spolu s krátkodobostí automaticky překlápí tyto kratší pobyty do ubytovací služby, tj. podnikání podle § 7 ZDP? 

Dcera obdržela darem v roce 2025 byt od rodičů (hodnota stanovená znaleckým posudkem byla 4,2 mil. Kč, nebude tedy oznamovat dar na FÚ). Od 6/2025 byt začala pronajímat. Může uplatnit odpisy z darovaného bytu počítané z odhadní ceny? Může uplatnit v daňových nákladech příspěvek do fondu oprav?

Fyzická osoba vede již 15 let účetnictví pro příjmy z pronájmu dle §9 ZDP. od roku 2026 chce vést pouze jednoduchou evidenci příjmů a výdajů podle § 9 ZDP. Máme vytvořeny rezervy na opravy HM a za rok 2025 se zaúčtovala poslední 1/3 výše rozpočtu nákladů na opravy (účet 554/451). Jenže dle § 23 odst. 8 ZDP musí při zahájení vedení daňové evidence dojít k vypořádání zůstatků účtů časového rozlišení a opravných položek a rezerv vykázaných k rozvahovému dni (31. 12. 2025). Základ daně (dílčí základ daně) se upraví v položkách podle §23 za zdaňovací období roku 2025 o více než 1 mil Kč na rezervách. Prostředky jsou deponovány. rezervu bychom rozpustili účetně MD 451/D 554 a můžeme proti tomu v úpravách ZD na ř. 205 přílohy č. 2 DPFO základ daně o tvorbu rezervy zase snížit? 

Občan pronajímá od roku 2022 byt a příjem daní dle § 9 ZDP, uplatňuje skutečné výdaje. Koncem roku 2025 si koupil dům na hypotéku se záměrem dalšího pronájmu. Dům začne pronajímat až v první polovině roku 2026, odpisy na tento dům bude uplatňovat až za rok 2026. Může za rok 2025 uplatnit do výdajů dle § 9 zaplacené úroky z hypotéky na tento dům, i když příjem z pronájmu bude až za rok 2026?

Manželé mají majetek ve výlučném vlastnictví manželky, který pronajímá pouze ona, a zároveň mají majetek ve společném jmění manželů (SJM), který také pronajímají. Jakým způsobem je možné v takovém případě podat daňové přiznání k dani z příjmů? Je možné, aby manželka podala daňové přiznání pouze za příjmy ze svého výlučného majetku a manžel podal daňové přiznání za příjmy z majetku ve společném jmění manželů? Ptám se také z hlediska možné optimalizace zdanění příjmů z pronájmu. 

Fyzická osoba začne pronajímat nemovitost a chce současně pomocí reprodukční ceny začít uplatňovat odpisy. Může být reprodukční cena stanovena pomocí nástrojů (například CenovaMapa.cz nebo Valuo) nebo je bezpodmínečně nutný znalecký odhad? V případě, že využije reprodukční cenu a začne uplatňovat odpisy, může pronajímat jako fyzická osoba nepodnikající (danit příjem podle § 9) nebo musí vložit nemovitost do obchodního majetku a pronajímat jako fyzická osoba podnikající (danit podle § 7)? Hledám variantu, jestli existuje způsob, jak začít uplatňovat odpisy a zároveň danit podle § 9, aby nebylo nutné řešit živnost.

Fyzická osoba (plátce DPH) vedle svého podnikání koupila bytový dům na rodné číslo a jednotlivé byty pronajímá. Tyto příjmy z nájemného neuváděla do přiznání k DPH na řádek 50, neboť si myslela, že nejsou předmětem podnikání a přiznání k DPH, když je dům na rodné číslo. Jak správně opravit koeficient pro rok 2026. Podat dodatečné přiznání k DPH za prosinec a uvést příjmy za nájmy na řádek 50 a přepočítat koeficient?

Pronajímatel pronajímá byt za 20 000 Kč měsíčně, včetně záloh na energie, služby a pronájem vnitřního parkovacího stání. Dílčí výše záloh na služby, energie a pronájem parkovacího stání je celkem za 3 506 Kč (1× rok pronajímatel musí provést vyúčtování). Dodávka elektřiny, internetu a TV si nájemce zajišťuje sám. Výdaje pronajímatel bude uplatňovat paušální. Jakou hodnotu příjmů má uvést do daňového přiznání 20 000 Kč × 12 nebo 16 494 Kč × 12 ? Společenství vlastníků poslalo pronajímateli přeplatek 1 581 Kč a tento přeplatek pronajímatel přeposlal nájemníkovi. Má přeplatek zahrnout do celkového příjmu také?

Pronajímatel si smluvně dohodne v nájemní smlouvě s nájemcem, že mu poskytne slevu např. ve výši 2 měsíčních nájmů až na konci nájemního vztahu, který trvá např. 5 let. Nájemce slevu dostane při splnění určitých podmínek, např. že v nájmu setrvá po celou dobu nebo naopak, že ještě podepíše s pronajímatelem další prodloužení smlouvy na dalších 5 let. Pronajímatel tedy poskytne pobídku (I-17 Pobídky v nájemních vztazích), jak účtovat z pohledu pronajímatele během prvních 5 let o této potenciální slevě z nájemného, která vlastně nemusí být poskytnuta? Návrh: vypočítat průměrné nájemné vč. slevy a 1/5 rozpouštět účetním zápisem mínusem MD (-)388/D 602 a v posledním roce, pokud sleva poskytnuta nebude účtovat plusem MD (+)388/D 602 nebo to neúčtovat vůbec či jiným způsobem? Tímto způsobem totiž snižujeme daňový základ v období před eventuální slevou, která vlastně nemusí vůbec nastat, na druhé straně, když slevu pronajímatel poskytne v posledním roce, časově se bude vztahovat i k letům předchozím, ale snižovat daňový základ budeme jednorázově?

Fyzická osoba pronajímala nemovitost dle § 9 ZDP, využívala skutečné výdaje, neplátce DPH. Zemřela dne 11. 12. 2025. První daňové přiznání za část zdaňovacího období, které končí dnem předcházejícím smrti zůstavitele, 1. 1. 2025 – 10. 12. 2025. V daňovém řádu § 239a je uvedeno, že pro účely správy daní se na právní skutečnosti hledí tak, jako by zůstavitel žil do dne předcházejícího dni skončení řízení o pozůstalosti. Podle mého názoru proto nelze uplatnit odpisy. Je tomu tak? Druhé daňové přiznání je třeba podat za období 11. 12. 2025 – 31. 12. 2025. Odpisy opět nelze uplatnit? V roce 2026 kdy bude ukončeno dědické řízení se bude podávat přiznání do 30 dnů od „daňového úmrtí“ zůstavitel. Období 1. 1. 2026 – den předcházející dni skončení řízení o pozůstalosti. Uplatním odpisy roku 2025 v plné výši. Je to tak?A případně lze také zvolit jinou variantu a přerušit odpisování (2025)? V případě přerušení odpisování by na konci roku 2026 pokračoval v odpisování dědic? Je dědic po skončení řízení o pozůstalosti povinen pokračovat v odpisování nebo lze použít jiný způsob stanovení pořizovací ceny nemovitosti (současná cena je podstatně vyšší)? Kdy je možno uplatnění ztráty, která vyplynula z prvního daňového přiznání 1. 1. 2025 – 10. 12. 2025? Jsou uvedená období 3 daňových přiznání správná?

Rodiče vlastnili bytový dům, 1/2 vlastnila matka a 2/2 vlastnil otec. V roce 2025 svou 1/2 matka darovala dceři. Dcera tutéž polovinu darovala ještě v roce 2025 otci. Otec tedy na konci roku 2025 vlastnil celý bytový dům. Zajímá mě, jak tuto operaci řešit z hlediska daně z příjmů. Dcera je zaměstnaná a v zaměstnání za ní dělají roční zúčtování. Otec zdaňuje příjmy podle § 9 ZDP, a to příjmy z nájmů darovaného bytového domu. Jedná se o darování v linii přímé, jedná se tedy o osvobozený příjem? Je nutné podat v termínu pro podání daňového přiznání Oznámení o osvobozeném příjmu? Pokud ano, jakou hodnotu do tohoto potvrzení uvést? Nemáme znalecký posudek. Podávají oba? 

Manželé vlastní v SJM celkem 4 byty, všechny jsou pronajímány a příjmy jsou zdaňovány podle § 9 ZDP. Uplatňujeme skutečné výdaje, včetně daňových odpisů. V praxi aktuálně přiznává příjmy i výdaje (včetně odpisů) každý z manželů u dvou bytů. Po zúžení SJM mají byty přejít do výlučného vlastnictví tak, že manželka bude mít ve výlučném vlastnictví všechny 4 byty. Je možné, aby manželka po zúžení SJM plynule pokračovala v daňovém odpisování bytů, které před zúžením odpisoval manžel (navázání na původní vstupní cenu, odpisovou skupinu a dosud uplatněné odpisy) nebo se převod v rámci zúžení SJM posuzuje jako „nové nabytí“ s dopady do odpisů? Přechází na nového vlastníka i „rozjetý“ odpisový plán (kontinuita), nebo se odpisování musí řešit jinak? Jak postupovat v roce účinnosti zúžení SJM z hlediska výše odpisu (např. uplatnění poměrné části / 1/2 ročního odpisu apod.), aby byl postup v souladu se ZDP a obhajitelný při kontrole? 

Soukromá osoba, majitel bytu, který koupil v roce 2019, tento byt prodal v roce 2025. Byt byl celou dobu pronajímán dle § 9 ZDP a uplatňovaly se odpisy. Je tento prodej od daně osvobozen – prodej po 5 letech – nebo se jedná těmito odpisy o obchodní majetek a prodej se musí zdanit, ponížený o odpisy a nahlásit že tento zisk bude použit na bytovou potřebu poplatníka?

Právnická osoba, plátce DPH, vlastní byt, který je pronajímán fyzické osobě – nepodnikateli. Nájem bytu je uplatňován jako osvobozené plnění od DPH dle § 56a zákona o DPH. Společnost dále hradí náklady na energie společných prostor domu (např. elektřina, osvětlení apod.), které jsou fakturovány společenstvím vlastníků jednotek, jež není plátcem DPH. Tyto náklady by společnost chtěla nájemci přeúčtovat. Představuje přeúčtování nákladů na energie společných prostor nájemci samostatné zdanitelné plnění podléhající DPH na výstupu, nebo se jedná o vedlejší plnění k nájmu, které sdílí jeho režim osvobození od DPH? Pokud by byly tyto náklady přeúčtovány samostatně, vzniká povinnost navýšit je o DPH a tuto daň odvést, přestože vstupní plnění od SVJ je bez DPH? Je z hlediska DPH vhodné (a obhajitelné) zahrnout tyto náklady do ceny nájemného, případně je uvádět odděleně, ale jako součást osvobozeného nájmu. Jaké podmínky (např. smluvní úprava, absence marže, způsob vyúčtování) jsou klíčové pro zachování režimu osvobození. 

Fyzická osoba, vlastník pozemku k zástavbě, je taky jediným společníkem a statutární osobou v a. s., s kterou uzavře smlouvu na výstavbu 2 domů (s účelem pro bydlení), za předem daných podmínek odprodeje domů zpět na FO. Smlouva mezi FO a a. s. stanovuje, že marže u a. s. bude při prodeji stanovena na 8 %, podle skutečně doložených faktur všech nákladů na realizaci (výstavbu). Při prodeji a. s. připočte pro FO aktuální sazbu DPH a zdaní svůj zisk z realizace (cca 8% marže). Může být smluvně daná prodejní cena mezi FO a a. s. (ve výši 8 % dle tohoto případu)? Fyzická osoba splnila časový test držby pozemku 10 let, po odkoupení stavby prvního domu od a. s. je tedy po prodeji domu s pozemkem osvobozena od daně z příjmu? Akciová společnost si uplatňovala DPH (v režimu PDP), v okamžiku, kdy by chtěla druhý dům prodat až po uplynutí 23 měsíců prodat (FO jako vlastníkovi pozemku), jaká se bude odvádět DPH? Na výstupu je osvobozena od DPH, ale může si stále uplatnit daň na vstupu (z PDP) nebo bude muset toto vrátit?Pokud by to mělo vliv na předchozí bod, může tento dům a. s. pronajímat? A je rozdíl mezi pronájmem FO (osvobozeno od DPH) a pronájmem PO (obě firmy se dobrovolně rozhodnout pro nájemné v režimu DPH)? Zajímá mě rozdíl v odvodu DPH po prodeji po 24 měsících v případě, že by se dům pronajímal. Která varianta z pohledu platby DPH je nejvýhodnější: prodej hned, prodej po 24 měsících, s pronájmem nebo bez pronájmu?

Poplatník, FO, vlastní dva byty pronajímané dle § 9 ZDP. První byt byl pořízen úplatně v roce 2009, nejprve užíván k vlastnímu bydlení a následně (cca před 2 lety) pronajímán, dosud byly uplatňovány skutečné výdaje bez daňových odpisů. Druhý byt je od počátku pronájmu evidován a odpisován. Poplatník nyní zvažuje zahájení uplatňování daňových odpisů i u prvního bytu. Je správný postup, že vstupní cenou je pořizovací cena z roku 2009 dle § 29 odst. 1 písm. a) ZDP i přesto, že k zahájení nájmu došlo po více než 5 letech od pořízení, protože existuje cena pořizovací. Nebo je nutné stanovit vstupní cenu dle § 29 odst. 1 písm. d) ZDP? Lze zahájit odpisování až v současnosti bez zohlednění odpisů za předchozí roky, kdy odpisy uplatněny nebyly. Názory na vstupní cenu se v odborných diskusích liší. Použít tedy cenu pořizovací z roku 2009 nebo reprodukční pořizovací cenu ke dni zahájení nájmu? Daňový dopad ve výši uplatněných odpisů by byl značný.

Společnost s ručením omezeným prováděla výstavbu bytů a uplatňovala plný nárok na odpočet, většinu bytů se podařilo prodat, asi 4 byty zůstaly v majetku společnosti a tyto byty společnost začala pronajímat. V posledním daňovém přiznání za rok 2025 do ř. 60 DP k DPH společnost vyčíslila 1/10 DPH z uplatněného DPH. Lze toto DPH zaúčtovat do daňově uznatelných nákladů MD 548/D 343?

OSVČ, plátce DPH, v roce 2026 vyřadí z obchodního majetku pro daň z příjmu nemovitost, která byla v OM od r. 1993. Nebude již moci uplatňovat daňové výdaje na opravu, údržbu a technické zhodnocení - viz § 25 odst. 1 písm. u) ZDP v § 7 ZDP. V nemovitosti je provozovna a byty, které pronajímá. Pronájem bytů chceme danit v § 9 ZDP a uplatnit 30% paušální výdaje. V nemovitosti má provozovnu (tiskárnu), kde podniká a 4 byty, které pronajímá osvobozeně. Může nadále uplatňovat nárok na odpočet DPH z oprav a TZ u provozovny? U bytů z oprav nelze, protože se jedná o osvobozené plnění bez nároku na odpočet daně. Kdyby opravoval celou nemovitost, tak by bylo DPH kráceno koeficientem. Lze takto z hlediska DPH postupovat? Z hlediska daně z příjmů nemá obchodní majetek a z hlediska DPH má obchodní majetek - nemovitost, která slouží k ekonomickým účelům?