Uznatelnost úroků z úvěru: převod hypotéky

Plné znění otázky

Fyzická osoba si v minulosti vzala účelový úvěr na pořízení bytové jednotky určené k pronájmu. Bytová jednotka byla od pořízení pronajímána a příjmy z nájmu byly zdaňovány podle § 9 ZDP. Po několika letech byla tato bytová jednotka prodána. Původní pořizovací cena činila přibližně 7 mil. Kč, prodejní cena činila 10 mil. Kč. Následně fyzická osoba pořídila jinou bytovou jednotku za 11 mil. Kč, kterou od jejího pořízení rovněž pronajímá a příjmy z nájmu zdaňuje podle § 9 ZDP. Prostředky získané z prodeje původní bytové jednotky byly použity na pořízení nové bytové jednotky; zbývající část kupní ceny byla financována z dalších zdrojů. Původní úvěr nebyl dosud splacen a fyzická osoba z něj nadále hradí úroky. V souvislosti s převodem nemovitosti došlo ke změně zajištění úvěru, tedy zástava byla převedena na nově pořízenou bytovou jednotku. Úvěrová smlouva se jinak nezměnila, zejména nedošlo ke změně účelu úvěru, který nadále směřuje k původnímu pořízení první bytové jednotky. Může si fyzická osoba i po prodeji původní bytové jednotky uplatňovat zaplacené úroky z tohoto úvěru jako daňový výdaj související s příjmy z nájmu podle § 9 ZDP, jestliže nově pořízená bytová jednotka je od počátku používána k pronájmu?

Vnímáme to tak, že původní bytová jednotka byla nahrazena novou bytovou jednotkou, která slouží ke stejnému ekonomickému účelu, tedy k dosahování příjmů podle § 9 ZDP. Prostředky získané prodejem původní jednotky byly použity na pořízení nové pronajímané jednotky a zástava byla rovněž převedena na tuto novou jednotku. Na situaci lze nahlížet tak, že úvěr nadále souvisí s majetkem využívaným k dosahování zdanitelných příjmů z nájmu, byť formálně nedošlo ke změně účelu úvěru v úvěrové smlouvě. Je tato úvaha z hlediska § 9 ZDP a obecné daňové uznatelnosti výdajů správná, případně je rozhodující účel úvěru uvedený v úvěrové smlouvě, nebo spíše skutečná ekonomická souvislost úvěru s majetkem využívaným k dosahování příjmů z nájmu?