Koupě bytů společníky se 100% zálohou: cena sjednaná a obvyklá, zdanění

Plné znění otázky

Developerská s. r. o., plátce DPH, je ve fázi před vydáním stavebního povolení na bytový dům. Tři společníci – fyzické osoby, každý s podílem 1/3, byty kupují pro sebe, nárok na odpočet nemají, chtějí nyní uzavřít smlouvy o smlouvách budoucích kupních na 3 byty ve stavu shell & core. Kupní cena bude stanovena znaleckým posudkem ke dni uzavření smlouvy a společníci ji celou uhradí předem jako zálohu. Byty budou převedeny po dokončení stavby; cena obvyklá v té době bude vyšší než sjednaná cena. Třetím osobám společnost prodává byty ve stejném projektu ve stavu kompletního dokončení.

Ke kterému okamžiku se pro účely § 23 odst. 7 ZDP posuzuje, zda sjednaná cena odpovídá ceně obvyklé – ke dni uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, nebo ke dni převodu? Lze rozdíl obhájit jako slevu za úhradu celé ceny předem?

Uplatní se při převodu bytů § 36a ZDPH? Zjišťuje se cena obvyklá ke dni uskutečnění plnění a lze při ní zohlednit, že kupující zaplatil celou cenu několik let předem?

Vzniká společníkům – fyzickým osobám zdanitelný příjem z rozdílu mezi cenou obvyklou a sjednanou kupní cenou? Mění se odpověď, pokud jsou zároveň jednateli nebo zaměstnanci společnosti?