Nájem (DPH)

Plátce DPH má v obchodním majetku garáže (takto zapsáno i v RÚIANu jako způsob využití). Tyto garáže + prostory vedle garáží pronajímá dlouhodobě ke garážování vozidel podnikatelům i nepodnikatelům. DPH k pronájmu garáží máme vždy 21%. Je to takto správně?

Vlastník domu, OSVČ vedoucí podvojné účetnictví, pronajímá v bytovém domě bytové i nebytové prostory. Nájemci (firmy i občané) hradí měsíčně nájemné a zálohy (na úklid spol. prostor, na odpady, vodu, elektřinu za společné prostory,...). Tyto zálohy se jednou ročně vyúčtovávají a ze všech zaplacených záloh je odváděno DPH. Roční vyúčtování záloh (nákladů) je ale vystaveno i za prostory, které momentálně nejsou obsazené a zálohy za ně nejsou placeny. Náklady vstupující do vyúčtování jsou v průběhu roku účtovány na 548 a uplatňován odpočet DPH. Je potřeba evidovat v účetnictví ve výnosech i vyúčtování za tyto prázdné byty? Dále bych se chtěla zeptat, zda by měly být náklady spojené výlučně s nepronajatými byty z hlediska daně z příjmů účtovány jako nedaňové náklady a tedy neuplatňováno DPH? Myšleno např. náklady na opravy v neobsazeném bytě. 

Společnost s ručením omezeným, plátce DPH, má ve vlastnictví byty, které pronajímá. S nájemci má uzavřené smlouvy, faktury nevystavuje. Dle smlouvy mají nájemci platit nájem a zálohy na služby měsíčně dopředu. V kterém měsíci se vykazuje osvobozený nájem do přiznání k DPH, pokud platí např. v dubnu 2025 na květen 2025, tak se osvobozené plnění má vykázat v kterém měsíci?

Společnost, plátce DPH pořídila v 2016 nebytový prostor + poměrnou část souvisejícího pozemku od neplátce. V roce 2025 plánuje vše prodat. Bude prodej osvobozený od DPH? V případě, že se rozhodne nebytový prostor pronajímat může se rozhodnout zda se bude jednat o plnění osvobozené od daně bez nároku na odpočet nebo pronajímat s DPH? Pokud bude pronajímat s DPH musí být nájemce pouze plátce DPH?

U fyzické osoby došlo v roce 2024 k ukončení dlouhodobého nájmu domu. V průběhu tří let došlo ke zhodnocení budovy. Pronajímatel obdržel kopie faktur za provedené služby. Nedojde k žádnému vypořádání a pronajímatel tak musí zohlednit nepeněžní příjem. Znamená to, že v § 9 ZDP uvede součet příjmů z nájmu i toto plnění? Poplatník uplatňuje paušální výdaje. Předpokládám, že ty na toto plnění uplatňit nemůže. V budoucnu dojde k přeměně domu na několik bytů a jejich prodeji. Jsou nějaké možnosti pro osvobození od daně z příjmů, například použití pro vlastní bytové potřeby? Jak to bude s plátcovstím DPH? Stane se i jako fyzická osoba po prodeji prvního bytu plátcem? 

Firma s. r. o. (stavební činnost) koupila bytovou jednotu, měla navíc peněžní prostředky. Jaký je správný postup v následujících případech? Byt nebude zatím pronajímat, občas bude sloužit k ubytování pracovníků. Může si firma uplatit DPH a v jaké sazbě a byt zrychleně odpisovat po dobu 30 let? Byt bude pronajímat krátkodobě fyzickým osobám. Může si uplatnit DPH ve výši 12 % a byt zrychleně odpisovat po dobu 30 let? Byt bude pronajímat dlouhodobě fyzické osobě. Může si uplatnit DPH ve výši 12 % a byt zrychleně odpisovat po dobu 30 let? Byt nebude zatím pronajímat, občas bude sloužit k ubytování pracovníků. Firma si neuplatní DPH, ale byt může zrychleně odpisovat po dobu 30 let?

Právnická osoba vlastní výrobní prostory, z nichž část pronajímá tuzemským klientům. Protože jsou to plátci DPH, po vzájemné dohodě uplatňuje daň z přidané hodnoty. Nedochází tedy ke krátícímu koeficientu i když se jedná o plnění osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně. Novým nájemcem bude společnost z členského státu EU, která je evidovaným plátcem DPH v Německu. Jaký způsob fakturace použít ? Uvádět, že se jedná o osvobozené plnění , použít krátící koeficient. Fakturovat jako poskytnutí služby do členského státu EU a vyhnout se tak krátícímu koeficientu.

Naše společnost vlastní bytový dům, kde více než polovina podlahové plochy je určená i využívaná pro trvalé bydlení. V přízemí domu máme nebytové prostory, které slouží jako prodejny a jsou pronajímané plátcům DPH. Je možné tyto nebytové prostory pronajímat s DPH (tedy mimo režim osvobozeného plnění) s odkazem na § 56a odst. 3. Pokud by to takto nešlo, vyřešilo by situaci to, že bychom v bytovém domě tyto nebytové prostory vymezili jako samostatnou jednotku, nebo je to zbytečné?

Máme dům kolaudovaný jako ubytovna se 4 samostatnými byty. Dva z nich pronajímáme dlouhodobě. Dva z nich krátkodobě. Je možné dlouhodobý pronájem fakturovat osvobozeně, i když je to ubytovna? 

Fyzická osoba, podnikatel, je plátcem DPH a jeho živností jsou stavebních práce. Zároveň figuruje v s. r. o. ABC jako společník a jednatel. Výše uvedená fyzická osoba vlastní jako nepodnikatel (nevložil do obchodního majetku) pozemek s hangárem (nezkolaudovaný bez základů), který pronajme s. r. o., ve kterém je uvedený jako jednatel a společník. Musí být tento pronájem uvedený v Přiznání k DPH, a pokud ano, v jaké sazbě? Sumarizuji: FO plátce DPH pronajme své pozemky s hangárem, které nevložil do obchodního majetku.

Pokud jsem fyzická osoba podnikatel, plátce DPH, a mimo své podnikatelské aktivity pronajmu hangár, který jsem nevložila do obchodního majetku, tudíž ho vlastním a pronajímám v § 9 ZDP jako nepodnikatel, musím z pronájmu odvést DPH?

Pronajímáme garáž neplátci DPH, který ji využívá jako skladovací prostor. Tedy ne k parkování. Máme fakturovat s DPH, nebo je osvobozeno? Dále pronajímáme sklad německému plátci DPH. V ČR není registrován, ani nemá české DIČ. Bude se fakturovat bez DPH - osvobozeno?

Česká s. r. o., plátce DPH, vlastní nemovitost na Slovensku, kterou pronajímá slovenské s. r. o., neplátci DPH. Slovenská společnost v nemovitosti provozuje ubytovací a stravovací služby. Jaké z toho plynou české s. r. o. povinnosti? Bude tento nájem osvobozený od DPH? A jak bude toto plnění vstupovat do přiznání DPH a KH?

Starobní důchodce má příjmy z nájmu nemovitosti, a to dlouhodobé, ale i krátkodobé do 48 hod. Jedinými jeho příjmy jsou starobní důchod a příjmy z těchto nájmů. Součet obratů z obou typů nájmů přesáhl 2 mil. Kč. Má povinnost registrovat se jako plátce DPH? 

Provozujeme kemp, kde nabízíme ubytovací služby, stravování. Jakou sazbu DPH máme uplatnit u zákazníka, který přijede vlastním karavanem a využívá všechny služby kempu, tzv. karavanové stání, karavany tam stojí po dobu jejich dovolené, nebo jej zákazník využívá tak, jak potřebuje,

Společnost pronajímá byty s 0% sazbou DPH. Jak postupovat v případě, že pronajímá i parkovací stání, uplatnit sazbu 21 % DPH, nebo vykázat jako osvobozené plnění?

Společnost s r. o., plátce DPH v ČR, vlastní apartmán v Polsku. Společnost má apartmán v obchodním majetku, ale neodpisuje ho. Tento rok chce v tomto apartmánu ubytovat na 14 dní jednu rodinu z Čech. Může společnost vystavit fakturu na ubytování + českou DPH a toto DPH odvést v Česku, nebo jí plynou nějaké povinnosti v Polsku? Je nějaký rozdíl, když by místo ubytování apartmán pronajímali?

OSVČ, plátce DPH, provozuje maloobchod a velkoobchod. Koupil bytový dům jako fyzická osoba, nezařadil do podnikání. Dům se bude opravovat a cca za dva 2 roky chce bytové jednotky v tomto domě pronajímat k bydlení. Jaké všechny výdaje může použít do skutečných nákladů, lze např. nákup materiálu na opravu a rekonstrukci (okna, podlahy, střecha atd.)? Může uplatnit tyto výdaje až v přiznání za dva roky, kdy začne mít příjem z pronájmu? Ovlivní tento pronájem skutečnost, že je jako živnostník plátce DPH? 

Pronajímatel na základě nájemních smluv pronajímá byt a kancelářské prostory plátcům a neplátcům DPH. Nájemné bytu a kancelářských prostor neplátcům není zatíženo DPH, nájemné kancelářských prostor plátcům zdaněno je. V rámci roku pronajímatel hradí za nájemníky různé služby (pojištění, daň z nemovitosti, elektřinu, vodu, teplo, údržbu, recepci, úklid, odpad a jiné), které účtuje rozvahově a jednou ročně tyto služby na nájemníky přefakturuje. Při účtování došlých faktur za služby dodržuje detailní pohled na to, za jakého nájemníka/nájemníky je služba poskytnuta a dle toho účtuje položky bez nároku na uplatnění DPH, s možností uplatnění DPH nebo DPH krátí, pokud se jedná o kombinaci služeb pro nájemníky plátce a neplátce DPH. Přefakturace pojištění a daně z nemovitosti pak probíhá ve stejném režimu DPH, ve kterém je nájemné konkrétního nájemníka (bez daně, s daní) a ostatní služby přijaté za nájemníky jsou přeúčtovány v takovém režimu DPH, ve kterém jsou přijaty. To znamená, služby od plátců DPH jsou přefakturovány s daní (plátcům i neplátcům) a služby od neplátců jsou dle §36 odst. 13 zákona o DPH přeúčtovány bez DPH (plátcům i neplátcům), jelikož se nejedná o předmět DPH. Je tento postup správný, pokud vždy dodržujeme podmínku, že na nájemníky přeneseme v součtu maximálně částku přijatou od poskytovatelů služeb, tj. 1:1, nikdy ne více? A je tento postup správný v případě, že pronajímatel má v rámci nemovitosti taktéž kancelářské prostory a dle jeho koeficientu služeb přeúčtuje část těchto položek z rozvahy do svých nákladů, jelikož se jedná o jeho spotřebu?

Tohle vypadá na velmi snadnou záležitost… Nájem je přece úplatné užívání cizí věci, která se v tomto případě nehýbe, takže je jasné i místo zdanění a snížená sazba daně zde není možná. Snad jen správně posoudit splnění podmínek případného osvobození od daně a hotovo. Jenže zdání často klame. Aniž bychom zabíhali do akademického teoretizování, potkáme cestou několik nečekaných komplikací a nejasností. „Potěší“ nás také dva hlavní nešvary českých daní: nejednoznačnost základních pojmů a zaplevelení pravidel výjimkami a speciálními postupy. Navíc daň z přidané hodnoty (dále jen „DPH“) není ryze naší daní, stěžejní pravidla byla jednotně všem státům EU „upečena v Bruselu“.