Oceňování majetku

Klientka pořídila v roce 2018 pozemek a tento v červnu 2025 darovala sestře. V říjnu 2025 došlo k odvolání daru ze strany dárce pro nevděk a pozemek byl vrácen dárci. Vlastníkem pozemku se tedy stala opět klientka. Z judikatury Nejvyššího soudu vyplývá, že odvoláním daru pro nevděk se darování považuje za neplatné od data, kdy k odvolání daru došlo, tedy „ex nunc“. Pokud klientka bude pozemek prodávat, běží tedy lhůta pro případné osvobození prodeje nově až od října 2025 (kdy pozemek obdržela zpět) a tato lhůta bude již 10 let? Při zdaňovaném prodeji pozemku nebude možno použít jako výdaj původní pořizovací cenu z roku 2018, ale je nutno udělat znalecké ocenění k datu zpětvzetí daru?

V říjnu 2025 jsme koupili starší auto. V listopadu 2025 dáme auto do servisu k větší opravě, možná bude cena opravy vyšší než 40 000 Kč. Je tato oprava součástí vstupní ceny auta, nebo si opravu můžeme dát rovnou do nákladů roku 2025?

Naše společnost (s.r.o.) je zapsána jako vlastník pozemku v katastru nemovitostí. Tento pozemek však nebyl od počátku podnikání nikdy zařazen do majetku společnosti, ani nebyl evidován v účetnictví. Nyní jsme se rozhodli tento pozemek prodat jiné společnosti s.r.o. Chtěli bychom Vás požádat o stanovisko a doporučení, jak správně postupovat, aby vše proběhlo v souladu s legislativou a nevzniklo riziko sankcí ze strany finanční správy. Jaký způsob ocenění máme zvolit pro zařazení pozemku do majetku? Je možné ocenění historickou pořizovací cenou, nebo je nutné ocenění znaleckým posudkem k datu zařazení? Je v tomto případě povinný znalecký odhad? Je nutné mít znalecký posudek pro stanovení prodejní ceny pozemku, případně pro účely daňové kontroly nebo pro doložení obvyklé ceny? Jaká jsou daňová rizika, pokud by prodejní cena byla výrazně vyšší nebo nižší než cena obvyklá? Jak správně zaúčtovat tento postup v účetnictví -dodatečné zařazení pozemku.

Při kontrole pozemků v účetnictví na pozemky zapsané na katastru, bylo zjištěno, že nám v účetnictví nějaké pozemky chybí. Nevíme kdy a jak byly pořízeny. V jaké ceně mám tyto pozemky zařadit do účetnictví?

V roce 2001 jsem nabyla darem garsonieru v bytovém domě - společenství vlastníků. Byt cca o výměře 26m3 mám tedy v soukromém vlastnictví. Od roku 2001 jsem v bytě bydlela. Nyní, v r. 2025 jsem se přestěhovala a byt hodlám zrekonstruovat a pronajímat. V případě, že si nechám po rekostrukci bytu vyhotovit znalecký posudek na cenu obvyklou před započetím pronájmu, mohu uplatňovat pro zdanění příjmů z nájmu jako skutečný výdaj odpisy z této reprodukční pořizovací ceny na základě vyhotoveného znaleckého posudku?

Nestátní školská právnická osoba obdržela věcný dar 30 ks použitých notebooků v hodnotě 68 000 Kč. Jaký je správný postup účtování tohoto daru? Dle vnitřního předpisu je drobný majetek v této hodnotě účtován do nákladů a veden v podrozvahové evidenci. 

Naše společnost s r. o. si objednala v březnu r. 2025 znalce, který ocení naše s. r. o. tržní hodnotou ke dni 31. 12. 2024 za účelem uplatnění nákladu oproti výnosu z prodeje s. r. o. po 1. 1. 2025. Může být toto ocenění zpracováno v dubnu 2025 ke dni 31. 12. 2024, anebo musí být toto ocenění zpracováno ještě v roce 2024 s datem zpracování v roce 2024?

OSVČ, plátce DPH, chce movité věci zahrnuté v obchodním majetku (v sumě milionové hodnoty) převést na nově vzniklé s. r. o. V případě vkladu do s. r. o. bude nutný znalecký posudek. Předpokládám, že se bude muset vycházet ze seznamu znalců. Jak to bude s DPH a s DPFO? Jak by to bylo s odpisováním majetku? 

Státní podnik, jehož zřizovatelem je orgán státní správy, má hranici pro zařazení do dlouhodobého hmotného majetku částku 80 000 Kč a pro drobný hmotný majetek 2 500 Kč, a který používá rovnoměrné odpisy s dobou životnosti u HW 5 let, obdržel od svého zřizovatele bezúplatně k 31. 12. 2024 hmotný majetek (pozn.: na němž poskytuje státní podnik služby svému zřizovateli) v následující struktuře:   Účetní hodnoty Položka Pořizovací cena Oprávky Zůstatková cena 49 ks HW po 200 tis. Kč 9 800 000,00 -8 820 000,00 980 000,00 1 ks HW po 50 tis. Kč – drobný hmotný majetek 50 000,00 -50 000,00 0 Celkem 9 850 000,00 8 870 000,00 980 000,00   Tento majetek byl znalcem oceněn k 31.12.2024 jako soubor majetku na částku 10 000 000,00 Kč. Otázka: Má být majetek zařazen do účetnictví našeho podniku v pořizovacích cenách nebo v zůstatkových cenách nebo v reprodukčních pořizovacích cenách podle znaleckého posudku? Má být účtováno o oceňovacím rozdílu? Má být účtováno o odložené dani z oceňovacího rozdílu? Je níže uvedené účtování správné? Pokud ne, jak má být správně účtováno?   2024 Částka MD D Částka 980 000,00 022 – Samostatné movité věci 648 Ostatní provozní výnosy 980 000,00 11 417 721,52 097 – Oceňovací rozdíl k nabytému majetku 414 – Oceňovací rozdíl 9 020 000,00*     481 – Odložená daň 2 397 721,52** 12 397 721,52 Celkem Celkem 12 397 721,52 * Znalecké ocenění ve výši 10 mil. Kč snížené o účetní zůstatkovou cenu 980 000 Kč ** sazba 21% Pozn. V operativní evidence bude evidován drobný hmotný majetek v hodnotě 50 000,00 Kč 2025 Částka MD D Částka 761 182,00* 557 – zúčtování oprávky k oceňovacím rozdílu 098 – Oprávky k oceňovacímu rozdílu k nabytému majetku 761 182,00 196 000,00** 551 – odpisy 082 – Oprávky k samostatným movitým věcem 196 000,00 * Roční odpis z Oceňovacího rozdílu k nabytému majetku z částky 11 417 721,52 ve výši 1/15 **Roční odpis samostatných movitých věcí dle doby životnosti 5 let z pořizovací ceny 980 000 Kč Pozn. o odložené dani 2025 je účtováno v souladu se zákonnými předpisy

Město postavilo na dotaci ve spolupráci s bytovým družstvem bytový dům, ve kterém má knihovnu. Dům i pozemek máme celý v majetku kvůli dotaci. Nyní vkládáme dům i pozemek do bytového družstva. Datem návrhu na vklad 8. 1. 2025 vyřadím dům MD 543/D 081 zůstatková cena a MD 081/D 021 pořizovací cena. Pozemek vyřadím MD 554/D 031. Jak zaúčtuji náš podíl v bytovém družstvu za knihovnu? 

Společnost s.r.o. v ČR nakoupila od spřízněné společnosti z Německa cca 500 ks použitého drobného dlouhodobého hmotného majetku – notebooky, monitory, nábytek. Faktura od německé společnosti je 1 Euro za 1 ks majetku. Může česká firma ocenit a zaúčtovat tento majetek interním odhadem na základě obvyklé kupní ceny podobného majetku v ČR s ohledem na opotřebení majetku, například 30% z ceny nového notebooku podobného typu nebo musí být tento majetek oceněn znaleckým posudkem, případně jiným způsobem? Jak tento případ zaúčtovat?

Fyzická osoba, není OSVČ ani PO, nemá ŽL, plánuje pronajímat nemovitost. Ráda bych se prosím zeptala na možnost uplatnění odpisů u nemovitosti v těchto 2 způsobech nabytí nemovitosti a na zdanění této nemovitosti (dle jakého paragrafu zákona o dani z příjmu): 1) Předmětnou nemovitost nabude jako dar od přímého příbuzného (příbuzný v řadě přímé) lze v tomto případě uplatnit odpisy nemovitosti jako náklad, pokud se rozhodne neuplatňovat paušální náklady? Pokud ano, musí pokračovat v odpisech původního majitele, dárce nemovitosti? 2) Předmětnou nemovitost nabude formou dědictví od přímého příbuzného (příbuzný v řadě přímé) lze v tomto případě uplatnit odpisy nemovitosti jako náklad, pokud se rozhodne neuplatňovat paušální náklady? Pokud ano, musí pokračovat v odpisech původního majitele, dárce nemovitosti? V jakém paragrafu zákona o daních z příjmu bude vykazovat příjmy z pronájmu v případě 1 a v případě 2? 

V příspěvku pokračujeme v koncepčním řešení oceňování dlouhodobého hmotného majetku, který vychází z Vašich dotazů. Opět se podíváme na to, jak vymezit náklady související s pořízením dlouhodobého majetku koupí nebo vlastní činností, co vše zahrnout do pořizovací ceny nemovitosti, a že se lze inspirovat interpretacemi Národní účetní rady.

Společnost se rozhodla nakoupit pro zaměstnance nové pracovní mobilní telefony. Stávající pracovní telefony (pořízené v dubnu 2023) chce zaměstnavatel ponechat zaměstnancům k dalšímu soukromému využití. Telefony byly zakoupeny v roce 2023 od operátora: 1) za 1 Kč, 2) za celou hodnotu např. 20 000 Kč. Je třeba zaměstnancům nyní přidanit, a pokud ano, jakou hodnotu – odhad tržní ceny modelu?

Rostlinná výroba je závislá na přírodním prostředí, sezonnosti a je ohrožená škůdci a nákazami, přičemž účetní zachycení závisí na plodnosti rostlin a způsobu plánovaného užitku. Rostliny se zařazují do dlouhodobých aktiv, pokud splňují parametry podle vyhlášky č. 500/2002 Sb. , například dlouholetou plodnost a minimální hustotu osázení, jinak jsou sledovány jako zásoby. Pěstování se v účetnictví oceňuje podle skutečných nákladů, přičemž náklady se vynakládají ve fázích jako příprava půdy, setí, pěstování a sklizeň na osevní a sklizňové plochy. V rostlinné výrobě existují různá kalkulační řešení pro jednotlivé víceprodukty, přičemž metody jako rozčítací a odčítací kalkulace se používají pro rozdělení nákladů mezi hlavní a vedlejší produkty. Nedokončená výroba je sledována na účtu 12x, a v případě škod je rozlišována mezi úplnými a částečnými škodami s příslušným účetním zachycením.

Klient založil nejprve společnost A, ve které je jednatelem. Letos založil společnost B, která je dceřinou společností firmy A, a ve které je rovněž jednatelem. Nyní ještě založil společnost C, ve které je jednatelem a pod kterou by rád převedl (bez jakéhokoliv zisku) společnost B (společnost C by se tedy stala mateřskou společností firmy B). Všechny společnosti jsou s. r. o. Klient chce vytvořit holding s jednotným označením společností a logicky navazujícími předměty podnikání. Společnost B v období od založení v dubnu 2024 do data prodeje fungovala, zisk zatím nemá. Má jednoho stálého odběratele. Výnosy z něho však sotva pokrývají náklady způsobené s provozem podniku. Jiné obchodní smlouvy zajišťující budoucí tržby zatím nejsou. Činnost firmy A chce klient utlumovat a věnovat se činnostem jiných společností. I z toho důvodu chce firmu B (nyní vlastněnou firmou A) pouze „přehodit“ na firmu C, která s firmou B je co do činnosti příbuzná. Jde pouze o „kosmetickou“ úpravu, fakticky (co se týče skutečného vlastníka a statutárního orgánu společností) se nic nezmění. Matka A vlastní společnost B od dubna 2024. Jak v tomto případě prosím postupovat? Je k prodeji nutný znalec, který určí cenu nebo budou stačit účetní data, tj. data z mimořádné účetní závěrky? Jak to bude s daní z příjmů?

Dosavadní nájemce ukončil nájemní smlouvu (úpravy nebytových prostor provedl pronajímatel na vlastní náklady a neodstranili se pro případné využití u nového nájemce), novému nájemci se provádějí nové úpravy podle jeho představ tzn. něco se odstraňuje, něco se ponechává v daném prostoru (opět tyto úpravy půjdou jako technické zhodnocení do majetku pronajímatele). Jsou náklady na odstranění stávajících úprav technickým zhodnocením v rámci fit outu nového nájemce např. demontáž dosavadních minerálních podhledů v daném prostoru?

Naše základní škola pořizovala novou skluzavku na hřiště. Na faktuře je uvedeno: Skluzavka laminátová v částce 19 422 Kč, demontáž a likvidace stávající skluzavky a montáž nové skluzavky v ceně 3 500 Kč, plastová deska – výměna demontáž montáž v ceně 2 000 Kč, doprava bude upřesněna. Budu zařazovat do majetku, až mi přijde faktura za dopravu? A  budou všechny tyto ceny součástí pořizovací ceny nové skluzavky? 

Jak určit hodnotu majetku získaného darem pro účely zařazení do obchodního majetku, aby si OSVČ mohla uplatňovat výdaje na opravy předmětného majetku?

Společnost (s. r. o). koupila budovu s pozemkem. V kupní smlouvě je uvedena jedna kupní cena za celý objekt. Dle informací, které jsem se dočetla, by si společnost měla nechat udělat znalecký posudek, ve kterém ocení budovu a pozemek a v tomto poměru rozdělit pořizovací cenu. 1) K jakému datu má být znalecký posudek proveden? Mohu nechat udělat znalecký posudek nyní, když prodej byl v roce 2023, případně použít znalecký posudek 2 roky starý, který máme k dispozici? 2) Je jiný způsob ocenění než znaleckým posudkem, např. cenová mapa?