Věci nemovité

Máme pro vás nový praktický materiál – příručku Nemovitosti a úvod do developerské problematiky, kterou si nyní můžete zcela zdarma stáhnout ve formátu PDF v aplikaci DAUČ.

Novela zákona o DPH účinná od 1. 7. 2025 nepřinesla jen změny týkající se pozemků a pronájmů (viz Změny v DPH u pozemků a nájmů nemovitostí), ale zasáhla i stavby. Došlo ke zkrácení doby povinného zdaňování dodání nemovitostí. Termín podstatná změna dostal zákonné vymezení. Zmírnila se pravidla, která musí splnit nemovitost, aby byla bytovým domem pro sociální bydlení. Některé přestavby se nově dostaly z režimu základní sazby do snížené sazby daně a jiné naopak. A po více než roce po schválení změn a více než půl rok od zahájení jejich účinnosti vydalo v polovině ledna Generální finanční ředitelství (GFŘ) podrobnou výkladovou Informaci k uplatňování DPH u nemovitých věcí od 1. 7. 2025. Dost důvodů se na změny v DPH u staveb podívat detailněji.

Fyzická osoba, která pronajímá byty v bytovém doměse rozhodla pro tvorbu rezervy na opravy. Na základě nabídek stavební firmy začala tvořit rezervu na opravy domu ve výši 3 mil. Kč na 2 roky. V roce 2024 vytvořila rezervu ve výši 1,5 mil Kč a do termínu 1. 7. 2025 deponovala finance na speciálním účtu ( přiznání podává daňový poradce).  V roce 2025 vytvořila druhou část rezervy ve výši 1,5 mil. Kč a finance uloží na speciální účet také do lhůty pro podání přiznání tedy do 1. 7. 2026 (opět přiznání bude podávat daňový poradce). Avšak již začátkem roku 2026 chce OSVČ zahájit v bytovém domě opravy, na které tvořila rezervu. Může čerpat peníze na úhrady faktur ze speciálního účtu nebo z běžného účtu. Mají před zahájením oprav již doplnit zbývající částku 1,5 mil Kč? Jak mají správně postupovat?

OSVČ má budovu, která je ve SJM a byla zařazena do podnikání od r. 2006 a postupně na ní bylo prováděno TZ do roku 2014. Chtěli bychom v tomto roce v 6/2026 budovu vyřadit z OM. K budově náleží i pozemek, takže vyřazení by se týkalo i jeho. Co vyřazení obnáší z hlediska DPH, DPFO a daně z nemovitosti? Myslíme si, že DPH se řešit nemusí, když poslední TZ bylo v roce 2014 a DPFO by se řešila až při prodeji. Kdyby se prodala budova v 6/2031, byl by její prodej osvobozen od DPFO? V budově by se po vyřazení dál podnikalo. Mohla by se dávat do nákladů údržba budovy? Jak řešit pojištění budovy a daň z nemovitosti. Máme budovu pojistit jako nepodnikatel a podat přiznání k dani z nemovitých věcí jako FO nepodnikající?

Poplatník A, fyzická osoba úplatně pořídil byt 1+1 v roce 2024 s tím, že se rozhodl tento byt směnit v roce 2025 za byt větší a to konkrétně byt 4+1 s poplatníkem B. Poplatník A doplatí rozdíl mezi hodnotou bytu 1+1 a 4+1 peněžní formou. Můj dotaz je na správné stanovení příjmu a výdaje v roce 2025 u Poplatníka A. Případně podle čeho stanovit doplatek většího bytu, aby vyšel základ daně 0 korun (pokud to vůbec jde)? Ptám se pro to, zda by poplatník A měl doplatit cenu tržní většího bytu nebo cenu zjištěnou? Na tuto odpověď pak navazuje doplňující dotaz ohledně stanovení příjmu a výdaje Poplatníka A, kdyby se následně rozhodl úplatně prodat byt 4+1 v roce 2026. Tedy co by byl pro poplatníka A příjem a výdaj v roce 2026 při následném prodeji bytu 4+1.

Finanční správa připomíná možnost zasílání údajů pro placení daně z nemovitých věcí prostřednictvím e-mailu. Tato služba poplatníkům přináší detailní přehled daně za jednotlivé nemovité věci tak, jak byly uvedeny v daňovém přiznání.

Kam zařadit samostatnou parkovací závoru, ke které dostanou zaměstnanci čipovou kartu? Závora je namontována na pozemku, který vlastní daná společnost. Pořizovací cena závory je cca 300 000 Kč. 

Společnost několik účetních období (od r. 2023) pořizuje dlouhodobý majetek rodinné domy vlastní činností. Zde uplatňuje 100% nárok na vstupu. Jedná se o pořizování materiálu, služby atd. s 21% sazbou DPH, práce prováděné vlastními pracovníky (bez DPH), stavební práce a další práce se sníženou sazbou DPH (do r. 2024 15 %, pak 12 %). Kolaudace proběhla v 2/2025. Proti původnímu záměru prodeje začaly být RD používány na pronájem. Mělo by tedy dojít k vratce DPH. V 2/2025 by mělo být zahrnuto na ř. 47 přiznání k DPH jako přiznání uskutečnění zdanitelného plnění v podobě dodání zboží dle § 13 ZDPH. Základ daně by měl být uveden podle § 36 buď cena zboží obdobného, nebo výše celkových nákladů vynaložených na dodání zboží ke dni uskutečnění zdanitelného plnění. V našem případě použity celkové náklady. Celkové náklady vč. mezd vl. pracovníků, fakturace od neplátců atd. činí 22 mil. Kč. Jaká hodnota se objeví na ř. 47 přiznání k DPH – celkový základ daně bude 22 mil. Kč, jaká bude hodnota daně? V r. 2025 k datu kolaudace dodání podléhá 12% sazbě DPH, do r. 2024 15% sazbě DPH, u některých položek – např. dodávka materiálu, doprava atd. na vstupu 21 %, do r. 2024 použito u stavebních a montážních prací 15 %. Jakým způsobem se bude počítat částka DPH, které má být vráceno z titulu pronájmu neplátci při zařazení do majetku – zda z částky 22 mil. Kč 12% (i když byly nárokovány v některých případech částky 21% nebo do změny sazby stavebních prací 15%, tj. stavebník uplatnil na vstupu více, než odvede) a na kterých řádcích DP k DPH se tato skutečnost uvede? Případně jakým jiným způsobem postupovat? V některých případech společnost uplatnila na vstupu a u reverse charge stavebních a montážních prací nesprávně DPH 21 %, místo 12 % (resp. 15 %). Za které nejpozdější období může provést nápravu formou DDP k DPH – jedná se zejména o opravu reverse charge – bez dopadu na celkový stav povinnosti DPH. V současné době lze provést nejpozdější opravu za 1/2023, tj. 3 roky dozadu? 

Fyzická osoba koupí v roce 2025, zrekonstruuje ho a prodá. Dosáhne díky tomu určitého zisku (prodejní cena minus kupní cena minus náklady na rekonstrukci). Získané prostředky použije pro splacení svého hypotečního úvěru na byt, ve kterém prokazatelně bydlí. Svůj byt ale má již od roku 2023, stejně tak hypoteční úvěr na něj. V odpovědi na dotaz Splacení hypotéky a osvobození od daně z příjmů z roku 2023 se Ing. Děrgel vyjadřoval k obavám týkající se ustanovení § 4b dnešního odst. 2. Jde o to, zda to musí být „nově obstaraný byt“, nebo lze použít na splacení již svého stávajícího bydlení – opatřeného v roce 2023. 

Prarodič daruje nemovitost (budovu) vnukovi v polovině roku a syn ji koncem roku zařadí do svého obchodního majetku, protože ji bude používat k podnikání a rekonstruovat ji. Jak se bude postupovat u vnuka? V okamžiku darování je dar osvobozen dle § 10 ZDP a poté, když je budova zařazena do podnikání v ceně dle znaleckého posudku, nebude moci vnuk tuto nemovitost daňově odpisovat? Následné technické zhodnocení již odepisovat bude moci?

Určit správný režim zdanění u pozemků nebývá jednoduché, byť se novela zákona o dani z přidané hodnoty snažila nastavit mantinely jednoznačněji než dříve platné znění. Následující text analyzuje, jak při určování režimu zdanění postupovat, jak určit stavební pozemek nebo pozemek tvořící funkční celek se stavbou. Věnuje se i velké výzvě, kterou bývá smlouva o převodu, pokud zahrnuje větší počet parcel. V oblasti nájmu nemovitostí rozšířila novela okruh osob, které mohou dobrovolně pronajímat s daní nebo jim může být s daní pronajímáno, o osoby neusazené v tuzemsku.

Povinnost podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí se každoročně týká statisíců poplatníků. Poslední den lhůty pro jeho podání letos připadá na pondělí 2. února. Finanční správa doporučuje využít portál MOJE daně, který umožňuje automatické předvyplnění formuláře.

Fyzická osoba pořídila byt v roce 2015, který pronajímala a zdaňovala podle §9 zákona o daních z příjmů. Uplatňovala výdaje paušálem ve výši 30 % k příjmům z pronájmu. V roce 2023 byt prodala. Je prodej osvobozený podle §4 zákona o daních z příjmů? V § 9 ZDP není obchodní majetek, tedy předpokládám, že neposuzuji lhůtu pěti let od vyřazení z obchodního majetku

Generální finanční ředitelství vydává Informaci k uplatňování DPH u nemovitých věcí od 1. 7. 2025, která prakticky vysvětluje klíčové změny v porovnání s úpravou účinnou do 30. 6. 2025. 

Montáž zabezpečovacího systému Jablotron v penzionu. Ústředna LAN s rádiových modulem, akumulátor, detektor pohybu. cca za 100 000 Kč. Celé je to TZ budovy, nebo jsou součástí budovy jen dráty a ústředna, modul, detektor, vnitřní siréna do zásuvky, bezdrátovy přístupový modul je SMV?

Podnikatel, FO, vlastní budovu, kterou nemá zahrnutou v obchodním majetku, ale používá ji k podnikání. Nyní ji bude rekonstruovat a žádat o investiční dotaci. Je nutné budovu zahrnout do OM, nebo by bylo možné TZ evidovat jako samostatný dl.majetek a budovu nechat v osobním vlastnictví?

Je v současné době možné zařadit stavbu rodinného domu: dřevostavba na betonové základové desce do položky 4-1 ve 4. odpisové skupině? Nebude toto zařazení do budoucna rozporováno správcem daně s tím, že tato stavba náleží do 5. odpisové skupiny? 

Mezi dvěma stávajícími budovami je přístavba přemostění automatické dopravy palet. Jedná se vlastně o dopravník palet, který je 6 metrů nad zemí, v tubusu, a spojuje výrobní halu se skladem. Podle určení je hlavní strojní zařízení – dopravník. Jak je to se zatříděním tohoto objektu? Jedná se o technické zhodnocení stávajících budov – pak bude polovina vynaložených prostředků jako technické zhodnocení jedné budovy a druhá polovina technické zhodnocení druhé budovy? Každá z budov je samostatným dlouhodobým majetkem. Nebo se jedná o strojní zařízení, na které bude založena samostatná inventární karta? A výdaje na vybudování tubusu, který je pevně připojen k budovám bude díky své vedlejší funkci součástí tohoto dlouhodobého majetku?