Přibližně poslední rok přinesl poměrně velké turbulence na nemovitostní trh. Problémy s financováním a růst cen energií či materiálů, to jsou jen některé faktory, které vnáší do dříve relativně poklidných vod nové výzvy. V přehledu uvádím i nové technologické, investiční, legislativní či právní trendy.
1 ESG reporting a financování
Evropská unie schválila směrnici1 nazvanou Corporate sustainability reporting, která pro největší evropské společnosti zavádí povinnost ESG reportingu, což v praxi znamená zveřejňovat údaje nefinanční povahy například o svých emisích nebo využívání obnovitelných zdrojů. Tyto trendy vstoupí nepochybně i na nemovitostní trh, kdy nové či rekonstrukční projekty povinných subjektů budou podléhat i těmto analýzám, a to jak z hlediska financování bankami, tak přístupem například pojišťoven, či následně samotných zájemců o jednotlivé nemovitosti ze strany investorů či potenciálních korporátních nájemníků.
V rovině financování poslední dobou realitní trh trpí vysokými úrokovými sazbami, které byly významně navýšeny de facto po celém světě. V prostředí Česka jsou sazby2 v podstatě jedny z nevyšších, pomineme-li transformační devadesátá léta. Jednu dobu se dokonce zvažovalo uzavírání hypoték v eurech, což však pro menšího investora může být velmi náročné. Navíc Evropská centrální banka již také poměrně výrazně sazby navýšila a závazky v eurech mohou dlouhodobě podléhat kurzovým rozdílům. Podmínky by teoreticky mohly být únosné pro tzv. pendlery, kteří mají mzdu vázánu v eurech.
2 Technologie a stavebnictví
Chytré technologie jsou zejména v souvislosti s energiemi na vzestupu. Konkrétně tedy například kontrola a management spotřeby v domácnosti oproti aktuální ceně elektrické energie či automatické ovládání stínění. Ve velkém také začíná budování individuální a komunitní fotovoltaiky, což finančně podporuje i stát prostřednictvím Státního fondu životního prostředí. Příjem žádostí3 byl k 30. 6. 2023 do září ukončen s tím, že podpora bude nově ještě výhodnější a současně má být zjednodušena i administrace.
Snaha o vyšší efektivitu a snížení nákladů rovněž motivuje stavební vývojáře k zavádění 3D tisku částí či celých stavebních celků. Taktéž se vrací do hry koncepty levnějších prefabrikovaných „lego-staveb“, jejichž realizace taktéž trvá kratší dobu, což by například mohlo pomoct při výstavbě obecního bydlení.
Realizace na brownfieldech konečně postupně nabývá na rozměrech, a to zejména v Praze, kde je na příští roky v plánu výstavba desítek tisíc bytů v několika rozvojových lokalitách. V Brně, ač by rovněž bylo k dispozici více brownfieldů či nevyužitých ploch v širším centru města, tak se razí koncepty jak z doby hlubokého socialismu, kupříkladu honosně označený projekt Západní brána umístěný na přivaděči u dálnice D1. Takovéto projekty nedávají smysl, neudržitelně rozšiřují plochu města a tím současně jeho provoz významně prodražují.
Samostatnou kapitolu tvoří rozvoj umělé inteligence (AI), která by mohla vnést revoluci jak do architektury, tak samotného developmentu, kdy bude například předem schopna rychle vytvořit scénáře stavby s ohledem na různá kritéria – fázování postupů, nákladovost, úspornost, budoucí opotřebení, vnější vlivy apod. Důležité je, aby přes urychlení některých postupů byla zachována kreativita architektů a šikovnost stavitelů.
3 Nájemní bydlení a investice
S menší nabídkou a vyšší cenovkou nových rezidenčních nemovitostí se začíná stále více vyvíjet trh s nájemními byty. Nemám ani tak na mysli individuální pronájem, ale spíše pronájmy zprostředkované většími společnostmi či realitními fondy, které mají finanční sílu na to, aby kupovaly větší bytové či komerční celky en bloc. Toto představuje výrazný trend v západních zemích. Chybí zde ovšem silná realitní společnost, která by se obchodovala na Burze cenných papírů Praha. Největším pronajímatelem v České republice je společnost Heimstaden, která se veřejně obchoduje, ovšem na své domovské burze ve Švédsku. Největším německým pronajímatelem je Vonovia, která má v portfoliu více než půl milionu bytů. Bylo by osvěžující, pokud by takové společnosti vznikaly i u nás, aby na národní úrovni nezůstalo pouze u méně přístupných a na správu dražších realitních fondů.
4 Legislativa a právo
Kromě výše uvedené unijní legislativy se rovněž v rámci národní legislativy aktuálně objevily návrhy na některé změny ovlivňující nemovitostní trh.
Nedávno některá z vládních stran přišla s návrhem účtovat spotřebitelům za mimořádné splacení hypotéky kromě administrativních nákladů i poplatek ve výši až 2 % z předčasně splácené části úvěru. Těžko lze vidět do hlavy zákonodárce, ovšem při pohledu na i tak dostatečně zabetonovaný trh aktuálně vysokými sazbami je nutné se u toho minimálně pozastavit. Další legislativní návrh představuje navýšení daně z nemovitých věcí, která by se v obcích, kde je nastaven místní koeficient 1, zvýšila na dvojnásobek s tím, že polovina (v oblastech s vyšším koeficientem třetina či čtvrtina) by šla do státního rozpočtu. Poslední navrhovanou změnu představuje možné snížení DPH na stavební práce z 15 na 12 %.
Zmíněná pravidla by měla předběžně nabýt účinnosti k 1. 1. 2024. Nutno si však počkat na finální verzi případných změn vyhlášených ve Sbírce zákonů, k čemuž však bohužel může dojít až těsně před koncem roku 2023. Od 1. 7. 2024 by pak měla nabýt účinnosti již schválená novela stavebního zákona, který by zejména měla výrazně zkrátit lhůty a zjednodušit administraci pro stavebníka.
V souvislosti s excesy několika advokátů se v odborné i laické veřejnosti opět začalo probírat téma bezpečnosti advokátních úschov či využití konkurenčních notářských či bankovních úschov. Se zajímavým projektem v tomto směru přišla spolupráce Realitních advokátů a kanceláře Arrows nabízející tzv. dvoufaktorovou advokátní úschovu, kdy výplatu peněz autorizují dvě advokátní kanceláře a klient má současně přístupové údaje pro náhled na úschovní účet.
1 Směrnice ze dne 14. 12. 2022, 2022/2464/EU.
2 Srov. https://www.cnb.cz/cs/casto-kladene-dotazy/Jak-se-vyvijela-dvoutydenni-repo-sazba-CNB/.
3 K tomu podrobně na: https://novazelenausporam.cz/.