Pozemky z právního, účetního a daňového pohledu

Součástí pozemku nejsou liniové stavby (dříve „inženýrské sítě“), zejména vodovody, kanalizace nebo energetická či jiná vedení a jiné předměty, které ze své povahy pravidelně zasahují více pozemků; přitom se má za to, že součástí liniových staveb jsou i stavby a technická zařízení, které s nimi provozně souvisí.

Pozemky jsou předmětem evidence v katastru nemovitostí.

Podle § 2 písm. a) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „katastrální zákon“), se pro účely tohoto zákona pozemkem rozumí .

Podle § 3 odst. 2 katastrálního zákona se pozemky člení podle druhů na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy. Orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady a trvalé travní porosty jsou zemědělskými pozemky.

V § 2 odst. 1 písm. b) zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (dále jen „stavební zákon“), ve znění pozdějších předpisů je definován stavební pozemek, kterým se v tomto zákoně rozumí pozemek, jeho část nebo soubor pozemků vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím, společným povolením, kterým se stavba umísťuje a povoluje, anebo regulačním plánem. Podle § 2 odst. 1 písm. c) uvedeného zákona se zastavěným stavebním pozemkem v tomto zákoně rozumní pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami.

Pojem „stavební pozemek“ je také speciálně vymezen pro účely daně z přidané hodnoty a pro účely daně z nemovitých věcí (daně z pozemků), jak bude dále uvedeno.

V katastru nemovitostí se pozemky evidují v podobě . Podle § 2 katastrálního zákona se parcelou rozumí pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem, přičemž:

V účetnictví podnikatelů jsou pozemky vedeny jako ; to neplatí pro pozemky vedené jako zboží v zásobách.

V § 7 odst. 1 vyhlášky č. 500/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o účetnictví“) pro účetní jednotky, které jsou podnikateli účtujícími v soustavě podvojného účetnictví (dále jen „vyhláška č. 500/2002 Sb.“), je stanoveno, že položka dlouhodobého hmotného majetku „B.II.1.1 Pozemky“ obsahuje pozemky bez ohledu na výši ocenění, pokud nejsou zbožím podle § 9 odst. 5 této vyhlášky.

Podle § 9 odst. 5 vyhlášky č. 500/2002 Sb. obsahuje položka „C.I.3.2 Zboží“ též nemovité věci, které účetní jednotka, jejímž předmětem činnosti je nákup a prodej nemovitých věcí, nakupuje za účelem prodeje a sama je nepoužívá, nepronajímá a neprovádí na nich technické zhodnocení.

Položka „B.II.1.1 Pozemky“ neobsahuje součásti pozemku, které jsou odpisovány a vykazují se jako majetek nebo jeho části v položkách „B.II.1.2 Stavby“, „B.II.4.1 Pěstitelské celky trvalých porostů“ a „B.II.4.3 Jiný dlouhodobý hmotný majetek“ podle odstavce 6 písm. a) vyhlášky č. 500/2002 Sb.

O se podle bodu 5.1.1 Českého účetního standardu pro podnikatele č. 013 účtuje na vrub příslušného účtu účtové skupiny 04 – Nedokončený dlouhodobý nehmotný a hmotný majetek nebo přímo na vrub příslušného účtu účtové skupiny 03 – Dlouhodobý hmotný majetek neodpisovaný, pokud při pořízení pozemku nevznikají náklady související s jeho pořízením, se souvztažným zápisem ve prospěch příslušného účtu příslušné účtové skupiny (podle způsobu pořízení), např.:

Podle § 56 odst. 11 písm. a) vyhlášky č. 500/2002 Sb. se .

Podle § 25 odst. 1 zákona o účetnictví se pozemky oceňují:

Součástí ocenění pozemku s ohledem na povahu pořizovaného majetku a způsob jeho pořízení do doby jeho zařazení do užívání je podle § 47 odst. 1 vyhlášky č. 500/2002 Sb. cena, za kterou byl pozemek pořízen, a zejména náklady na:

Podle § 47 odst. 9 vyhlášky č. 500/2002 Sb. je ocenění pořízeného pozemku včetně lesního porostu nebo osázení stromy a keři, pokud nejsou pěstitelským celkem trvalých porostů (§ 7 odst. 4).

Při pořízení pozemku se stavbou za jednu celkovou cenu je pro účetní i daňové účely nutné celkovou cenu rozdělit a poměrně rozúčtovat na pořizovací cenu pozemku a pořizovací cenu stavby s použitím postupu stanoveného v § 61a odst. 3 vyhlášky č. 500/2002 Sb., podle kterého se při poměrném rozúčtování celkové pořizovací ceny nebo reprodukční ceny vychází z ocenění všech složek majetku znalcem nebo kvalifikovaným odhadem.

O se podle bodu 5.4.2 Českého účetního standardu pro podnikatele č. 013 účtuje na vrub příslušného účtu příslušné účtové skupiny (podle způsobu vyřazení) se souvztažným zápisem ve prospěch příslušného účtu účtové skupiny 03 – Dlouhodobý hmotný majetek neodpisovaný, např.:

Častým účetním případem je . Podle § 2188 občanského zákoníku se na směnnou smlouvu též přiměřeně použijí ustanovení o kupní smlouvě s tím, že se každá ze stran považuje ohledně věci, kterou směnou dává, za stranu prodávající, a ohledně věci, kterou přijímá, za stranu kupující. Z toho vyplývá pro obě strany tento účetní postup při směně pozemků:

Pro účely zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP“) nejsou pozemky považovány za hmotný majetek, a tudíž se neodpisují podle tohoto zákona. Pořizovací cena pozemku se promítne do daňových výdajů (nákladů) až při jeho prodeji; poplatník daně z příjmů fyzických osob ale podle § 24 odst. 2 písm. t) bodu 5. ZDP může uplatnit jako daňově uznatelný výdaj (náklad) pořizovací cenu pozemku, s výjimkou stavby, která je jeho součástí, jen do výše příjmů z prodeje jednotlivého majetku.

se příjem z prodeje pozemku zahrnutého v obchodním majetku poplatníka zdaňuje jako příjem ze samostatné činnosti podle § 7 ZDP a tento příjem podléhá i sociálnímu a zdravotnímu pojištění.

Příjem z prodeje pozemku, který není zahrnut v obchodním majetku poplatníka daně z příjmů fyzických osob, je u tohoto poplatníka zdanitelným příjmem podle § 10 ZDP, pokud se na tento příjem nevztahuje osvobození od daně podle § 4 odst. 1 písm. a) nebo b) ZDP. V § 10 odst. 4 ZDP je stanoveno, že jsou-li výdaje spojené s jednotlivým druhem ostatních příjmů vyšší než příjem, k rozdílu se nepřihlíží. V pokynu GFŘ D-22 je k tomu upřesněno, že pro stanovení toho, zda jsou výdaje na dosažení příjmů spojené s jednotlivým druhem příjmu uvedeným v § 10 odst. 1 ZDP vyšší než příjem, se posuzuje každý jednotlivý druh příjmů samostatně. Poplatník tedy nemůže započítat ztrátu z jednoho druhu ostatních příjmů se ziskem z jiného druhu ostatních příjmů. Jestliže však je v rámci jednoho druhu příjmu dosaženo více příjmů stejného druhu, kdy některé byly dosaženy se ziskem a některé se ztrátou, lze tyto zisky a ztráty vzájemně kompenzovat. Podle pokynu GFŘ D-22 se jednotlivým druhem příjmu rozumí např. příjem z prodeje nemovitostí, příjem z prodeje movitých věcí, příjem z prodeje cenných papírů, příjem z příležitostných činností a příjem z příležitostného pronájmu movitých věcí, dále příjmy z převodu účasti na společnosti s ručením omezeným a další druhy podle § 10 odst. 1 ZDP.

je pořizovací cena pozemku při prodeji daňově uznatelným nákladem bez ohledu na výši dosaženého příjmu.

Podle § 24 odst. 2 písm. ta) zákona o daních z příjmů je u obchodní daňově uznatelným nákladem cena pozemku nabytého vkladem člena, který je fyzickou osobou, který neměl pozemek zahrnut v obchodním majetku a vklad uskutečnil do 5 let od nabytí pozemku; touto cenou pozemku se rozumí:

Pro účely zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDPH“) jsou pozemky a také . Podle § 4 odst. 4 písm. d) bodu 3 ZDPH se pro účely tohoto zákona rozumí dlouhodobým majetkem též obchodní majetek, který je pozemkem, který je dlouhodobým hmotným majetkem podle právních předpisů upravujících účetnictví; pozemek přenechaný k užití na základě smlouvy, pokud je ujednáno, že vlastnické právo k užívanému pozemku bude převedeno na jeho uživatele, se pro účely daně z přidané hodnoty považuje za dlouhodobý majetek uživatele.

Podle § 56 odst. 1 ZDPH je od daně osvobozeno dodání pozemku, který:

, se podle § 48 odst. 3 ZDPH pro účely tohoto zákona rozumí pozemek, který slouží k provozu stavby pevně spojené se zemí nebo plní její funkce nebo který je využíván spolu s takovou stavbou; touto stavbou není inženýrská síť ve vlastnictví jiné osoby než vlastníka pozemku.

se podle § 56 odst. 2 ZDPH pro účely tohoto zákona rozumí pozemek, na kterém:

Jedná-li se o pozemek, který netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a není stavebním pozemkem, může se podle § 56 odst. 6 ZDPH plátce rozhodnout, že se u dodání tohoto pozemku uplatňuje daň na výstupu. Pokud je příjemce plnění plátcem, lze tak učinit pouze po jeho předchozím souhlasu. Podle § 92d odst. 1 ZDPH plátce při dodání pozemku jinému plátci v případě, kdy se uplatňuje daň podle § 56 odst. 5 ZDPH, použije režim přenesení daňové povinnosti.

Dodání pozemku, na které se nevztahuje osvobození od daně podle § 56 ZDPH (např. dodání stavebního pozemku), podléhá základní sazbě daně (v současné době 21 %). Podle § 49 odst. 3 písm. b) ZDP se ale u dodání pozemku, jehož součástí není jiná stavba než stavba pro sociální bydlení, uplatní první snížená sazba daně (v současné době 15 %).

Dodání pozemku, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí (tzv. zastavěný pozemek), je v případě, že se nejedná o stavební pozemek, osvobozeno od daně jen tehdy, pokud u stavby nebo inženýrské sítě nacházející se na dodávaném pozemku jsou splněny podmínky pro osvobození od daně podle § 56 odst. 3 ZDPH.

Podle § 56a odst. 1 ZDPH je nájem pozemku , s výjimkou krátkodobého nájmu a nájmu prostor a míst k parkování vozidel.

Podle § 56a odst. 2 ZDPH se krátkodobým nájmem pro účely odstavce 1 rozumí nájem pozemku, jehož součástí je stavba, stavby nebo jednotky, popřípadě spolu s vnitřním movitým vybavením nebo dodáním plynu, elektřiny, tepla, chladu nebo vody, který trvá nepřetržitě nejvýše 48 hodin.

Podle § 56a odst. 3 ZDPH se plátce může rozhodnout, že se u nájmu pozemku jinému plátci pro účely uskutečňování jejich ekonomických činností uplatňuje daň; to neplatí pro nájem pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, obytný prostor nebo stavba, v níž je alespoň 60 % podlahové plochy této stavby nebo části stavby, je-li pronajímána tato část, tvořeno obytným prostorem, s níž je tento pozemek pronajímán.

U nájmu pozemku, na který se nevztahuje osvobození od daně, plátce uplatní základní sazbu daně.

Podle § 2 odst. 1 zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDNV“) jsou pozemky na území České republiky evidované v katastru nemovitostí . V § 2 odst. 2 ZDNV jsou pak taxativně vymezeny pozemky, které nejsou předmětem daně z pozemků, např.:

Podle § 2 odst. 3 ZDNV se na pozemek, který je součástí jednotky, pro účely daně z nemovitých věcí hledí jako na nemovitou věc, jejímž vlastníkem je ten, kdo vlastní jednotku.

Podle § 3 odst. 1 ZDNV platí základní pravidlo, že pozemků je vlastník pozemku. Z tohoto pravidla je v odstavcích 2 až 4 stanoveno několik výjimek, např.:

V § 4 odst. 1 ZDNV je taxativně vymezen okruh, přičemž toto osvobození se vztahuje i na část pozemku. V případech vymezených v § 4 odst. 4 ZDNV poplatník uplatní osvobození od daně z pozemků v daňovém přiznání.

Podle § 5 ZDNV je

Podle § 12a ZDNV se základ daně z pozemků orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů a trvalých travních porostů a základ daně z pozemků hospodářských lesů a rybníků s intenzivním a průmyslovým chovem ryb zaokrouhluje na celé Kč nahoru a základ daně z pozemků u ostatních pozemků se zaokrouhluje na celé m² nahoru.

V § 6 ZDNV jsou stanoveny , které činí:

Podle § 6 odst. 3 ZDNV se pro účely tohoto zákona stavebním pozemkem rozumí zdanitelnou stavbou nezastavěný pozemek určený k zastavění zdanitelnou stavbou, která byla ohlášena nebo na kterou bylo vydáno stavební povolení nebo společné povolení, kterým se stavba umisťuje a povoluje, nebo která bude prováděna na základě certifikátu autorizovaného inspektora anebo na základě veřejnoprávní smlouvy, a to v rozsahu výměry pozemku v m² odpovídající zastavěné ploše nadzemní části zdanitelné stavby. Stavebním pozemkem není pozemek určený k zastavění zdanitelnou stavbou, která bude osvobozena podle § 9 odst. 1 písm. i) nebo j) ZDNV. Pozemek přestane být stavebním pozemkem, pokud se zdanitelná stavba nebo všechny jednotky v ní stanou předmětem daně ze staveb a jednotek nebo pokud ohlášení nebo stavební povolení nebo společné povolení, kterým se stavba umisťuje a povoluje, pozbude platnosti nebo posouzení autorizovaným inspektorem pozbude účinků, anebo zaniknou účinky veřejnoprávní smlouvy.

Podle § 6 odst. 5 ZDNV se v tomto zákoně zpevněnou plochou pozemku rozumí pozemek nebo jeho část v m² evidovaná v katastru nemovitostí s druhem pozemku ostatní plocha nebo zastavěná plocha a nádvoří, jehož povrch je zpevněn stavbou podle stavebního zákona bez svislé nosné konstrukce, včetně plochy vlečky, bazénem nebo nádrží, pokud nejsou zdanitelnou stavbou. Pokud zpevněná plocha pozemku slouží různým druhům podnikání a nelze vymezit rozsahy výměry zpevněné plochy pozemku sloužící jednotlivým druhům podnikání, použije se u celé výměry zpevněné plochy sazba daně ve výši 5,00 Kč za každý 1 m².

Základní sazba daně u stavebních pozemků se násobí koeficienty stanovenými v § 6 odst. 4 ZDNV, a to:

S účinností od 1. 1. 2021 je v § 12e odst. 1 ZDNV stanoveno, že . Podle odstavce 2 ale platí, že pokud není o pozemku evidován v katastru nemovitostí jeho druh, je pro účely daně z pozemků rozhodující jeho skutečný stav odpovídající jednotlivým druhům pozemků podle katastrálního zákona.