Pozemky z právního, účetního a daňového pohledu

Vydáno: 27 minut čtení

Podle zákona č. 89/2012 Sb. , občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“), je pozemek nemovitou věcí. Podle uvedeného zákona je součástí pozemku prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných (tj. staveb, u kterých stavební úřad předem omezil dobu jejich trvání), včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Součástí pozemku je i rostlinstvo na něm vzešlé (tj. tráva, keře, stromy).

 

Získejte na 10 dní ZDARMA
přístup ke kompletnímu obsahu DAUČ v rozsahu verze Master!

Chci přístup ZDARMA
Pozemky z právního, účetního a daňového pohledu
Ing.
Jiří
Vychopeň
Součástí pozemku nejsou liniové stavby (dříve „inženýrské sítě“), zejména vodovody, kanalizace nebo energetická či jiná vedení a jiné předměty, které ze své povahy pravidelně zasahují více pozemků; přitom se má za to, že součástí liniových staveb jsou i stavby a technická zařízení, které s nimi provozně souvisí.
Pozemky jsou předmětem evidence v katastru nemovitostí.
Podle § 2 písm. a) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „katastrální zákon“), se pro účely tohoto zákona pozemkem rozumí
část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím, společným povolením, kterým se stavba umisťuje a povoluje, veřejnoprávní smlouvou nahrazující územní rozhodnutí, územním souhlasem nebo hranicí danou schválením navrhovaného záměru stavebním úřadem, hranicí jiného práva podle § 19, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků
.
Podle § 3 odst. 2 katastrálního zákona se pozemky člení podle druhů na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, trvalé travní porosty, lesní pozemky, vodní plochy, zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy. Orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady a trvalé travní porosty jsou zemědělskými pozemky.
V § 2 odst. 1 písm. b) zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (dále jen „stavební zákon“), ve znění pozdějších předpisů je definován stavební pozemek, kterým se v tomto zákoně rozumí pozemek, jeho část nebo soubor pozemků vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím, společným povolením, kterým se stavba umísťuje a povoluje, anebo regulačním plánem. Podle § 2 odst. 1 písm. c) uvedeného zákona se zastavěným stavebním pozemkem v tomto zákoně rozumní pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami.
Poznámka
Podle § 12 zákona č. 283/2021 Sb., stavebního zákona, který nabyde účinnosti od 1. 7. 2023, se stavebním pozemkem nově rozumí pozemek, jeho část nebo soubor pozemků vymezený a určený k zastavění a zastavěným stavebním pozemkem se nově rozumí pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely zpravidla pod společným oplocením tvořící souvislý funkční celek se stavbami majícími určující funkci v tomto souvislém celku.
Pojem „stavební pozemek“ je také speciálně vymezen pro účely daně z přidané hodnoty a pro účely daně z nemovitých věcí (daně z pozemků), jak bude dále uvedeno.
V katastru nemovitostí se pozemky evidují v podobě
parcel
. Podle § 2 katastrálního zákona se parcelou rozumí pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem, přičemž:
stavební parcelou se rozumí pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří,
pozemkovou parcelou se rozumí pozemek, který není stavební parcelou,
parcelou zjednodušené evidence se rozumí pozemek evidovaný zjednodušeným způsobem podle katastrálního zákona, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v grafickém operátu dřívější pozemkové evidence a označen parcelním číslem zpravidla podle této dřívější pozemkové evidence.
 
Pozemky v účetnictví podnikatelů
V účetnictví podnikatelů jsou pozemky vedeny jako
dlouhodobý hmotný majetek
; to neplatí pro pozemky vedené jako zboží v zásobách.
V § 7 odst. 1 vyhlášky č. 500/2002 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 563/1991 Sb., o účetnictví, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o účetnictví“) pro účetní jednotky, které jsou podnikateli účtujícími v soustavě podvojného účetnictví (dále jen „vyhláška č. 500/2002 Sb.“), je stanoveno, že položka dlouhodobého hmotného majetku „B.II.1.1 Pozemky“ obsahuje pozemky bez ohledu na výši ocenění, pokud nejsou zbožím podle § 9 odst. 5 této vyhlášky.
Podle § 9 odst. 5 vyhlášky č. 500/2002 Sb. obsahuje položka „C.I.3.2 Zboží“ též nemovité věci, které účetní jednotka, jejímž předmětem činnosti je nákup a prodej nemovitých věcí, nakupuje za účelem prodeje a sama je nepoužívá, nepronajímá a neprovádí na nich technické zhodnocení.
Položka „B.II.1.1 Pozemky“ neobsahuje součásti pozemku, které jsou odpisovány a vykazují se jako majetek nebo jeho části v položkách „B.II.1.2 Stavby“, „B.II.4.1 Pěstitelské celky trvalých porostů“ a „B.II.4.3 Jiný dlouhodobý hmotný majetek“ podle odstavce 6 písm. a) vyhlášky č. 500/2002 Sb.
O
pořízení pozemku
se podle bodu 5.1.1 Českého účetního standardu pro podnikatele č. 013 účtuje na vrub příslušného účtu účtové skupiny 04 – Nedokončený dlouhodobý nehmotný a hmotný majetek nebo přímo na vrub příslušného účtu účtové skupiny 03 – Dlouhodobý hmotný majetek neodpisovaný, pokud při pořízení pozemku nevznikají náklady související s jeho pořízením, se souvztažným zápisem ve prospěch příslušného účtu příslušné účtové skupiny (podle způsobu pořízení), např.:
v případě koupě pozemku za hotové MD 031 / D 211,
v případě bezhotovostního pořízení pozemku MD 031 / D 321,
v případě pořízení pozemku darem MD 031 / 648.
Příklad 1
Společnost s ručením omezeným má v obchodním majetku pozemek, jehož součástí je i budova. Ze soukromoprávního hlediska jde o jednu nemovitou věc, avšak z účetního hlediska se jedná o dvě samostatné majetkové hodnoty – pozemek a budovu. Pozemek je veden v účetnictví s. r. o. jako neodpisovaný dlouhodobý hmotný majetek na příslušném účtu účtové skupiny 03 a budova je vedena jako odpisovaný dlouhodobý hmotný majetek na příslušném účtu účtové skupiny 02.
Podle § 25 odst. 1 zákona o účetnictví se pozemky oceňují:
pořizovací cenou
, kterou se podle § 25 odst. 5 písm. a) uvedeného zákona rozumí cena, za kterou byl pozemek pořízen, a náklady s jeho pořízením související, nebo
reprodukční pořizovací cenou
, kterou se podle § 25 odst. 5 písm. b) uvedeného zákona rozumí cena, za níž by byl pozemek pořízen v době, kdy se o něm účtuje (tento způsob ocenění se používá zejména u bezúplatně nabytých pozemků, např. u pozemku nabytého darováním).
Součástí ocenění pozemku s ohledem na povahu pořizovaného majetku a způsob jeho pořízení do doby jeho zařazení do užívání je podle § 47 odst. 1 vyhlášky č. 500/2002 Sb. cena, za kterou byl pozemek pořízen, a zejména náklady na:
přípravu a zabezpečení pořizovaného pozemku, zejména odměny za poradenské služby a zprostředkování, správní poplatky, platby za poskytnuté záruky a otevření akreditivu, expertízy,
úroky, zejména z úvěru, pokud tak účetní jednotka rozhodne,
odvody za dočasné nebo trvalé odnětí zemědělské půdy zemědělské výrobě a poplatky za dočasné nebo trvalé odnětí lesní půdy,
průzkumné, geologické, geodetické práce, odstranění porostu a příslušné terénní úpravy, - náhrady za omezení vlastnických práv, náhrady majetkové újmy vlastníkovi, nájemci nebo pachtýři pozemku nebo za omezení v obvyklém užívání.
Podle § 47 odst. 9 vyhlášky č. 500/2002 Sb. je ocenění pořízeného pozemku včetně lesního porostu nebo osázení stromy a keři, pokud nejsou pěstitelským celkem trvalých porostů (§ 7 odst. 4).
Poznámka
Podle § 7 odst. 4 vyhlášky č. 500/2002 Sb. obsahuje položka „B.II.4.1 Pěstitelské celky trvalých porostů“:
a)
ovocné stromy nebo ovocné keře vysázené na souvislém pozemku o výměře nad 0,25 hektaru v hustotě nejméně 90 stromů nebo 1 000 keřů na 1 hektar,
b)
trvalý porost vinic a chmelnic bez nosných konstrukcí.
Příklad 2
Vlastník ovocného sadu, ve kterém jsou ovocné stromy vysázené na souvislém pozemku o výměře 0,30 ha v hustotě 100 stromů na 1 ha, má sice podle soukromého práva pouze jeden druh majetku, a to pozemek druhu „ovocný sad“, ale z účetního a daňového hlediska se jedná o dvě samostatné účetní (a daňové) kategorie:
pozemek (pro účely daní z příjmů se nejedná o hmotný majetek) a
pěstitelský celek trvalých porostů (pro účely daní z příjmů se jedná o hmotný majetek).
Poznámka
V případě lesa, kterým se podle lesního zákona rozumí lesní porosty s jejich prostředím a pozemky určené k plnění funkcí lesa, se nejedná o dvě samostatné účetní a daňové kategorie (lesní porost se nepovažuje za pěstitelský celek trvalých porostů), ale z účetního i daňového hlediska se jedná o jednu majetkovou hodnotu, a to pozemek kategorie „lesní pozemek“.
Při pořízení pozemku se stavbou za jednu celkovou cenu je pro účetní i daňové účely nutné celkovou cenu rozdělit a poměrně rozúčtovat na pořizovací cenu pozemku a pořizovací cenu stavby s použitím postupu stanoveného v § 61a odst. 3 vyhlášky č. 500/2002 Sb., podle kterého se při poměrném rozúčtování celkové pořizovací ceny nebo reprodukční ceny vychází z ocenění všech složek majetku znalcem nebo kvalifikovaným odhadem.
Příklad 3
Společnost s ručením omezeným koupila pozemek i s budovou umístěnou na pozemku za celkovou kupní cenu ve výši 3 500 000 Kč. Podle znaleckého posudku činí celková zjištěná cena prodávané nemovité věci 5 000 000 Kč, z toho připadá na budovu 4 500 000 Kč a na pozemek 500 000 Kč. Podle uvedených údajů ze znaleckého posudku s. r. o. rozúčtuje celkovou kupní cenu za nemovitou věc na pořizovací cenu budovy ve výši 3 150 000 Kč (3 500 000 × 4 500 000 / 5 000 000) a pořizovací cenu pozemku ve výši 350 000 Kč (3 500 000 × 500 000 / 5 000 000).
O
vyřazení pozemku
se podle bodu 5.4.2 Českého účetního standardu pro podnikatele č. 013 účtuje na vrub příslušného účtu příslušné účtové skupiny (podle způsobu vyřazení) se souvztažným zápisem ve prospěch příslušného účtu účtové skupiny 03 – Dlouhodobý hmotný majetek neodpisovaný, např.:
v případě prodeje pozemku MD 541 / D 031,
v případě darování pozemku MD 543 / D 031,
v případě převodu pozemku z podnikání do osobního užívání MD 491 / D 031.
Častým účetním případem je
směna pozemků
. Podle § 2188 občanského zákoníku se na směnnou smlouvu též přiměřeně použijí ustanovení o kupní smlouvě s tím, že se každá ze stran považuje ohledně věci, kterou směnou dává, za stranu prodávající, a ohledně věci, kterou přijímá, za stranu kupující. Z toho vyplývá pro obě strany tento účetní postup při směně pozemků:
a)
hodnota pozemku vyřazeného v důsledku směny se zaúčtuje na vrub příslušného účtu účtové skupiny 54 a ve prospěch účtu 031 a
b)
hodnota pozemku získaného směnou se zaúčtuje na vrub účtu 031 a jako výnos ve prospěch příslušného účtu účtové skupiny 64.
Poznámka
Pro účely daní z příjmů se příjmy získané směnou posuzují obdobně jako příjmy získané prodejem.
 
Pozemky z pohledu daní z příjmů
Pro účely zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP“) nejsou pozemky považovány za hmotný majetek, a tudíž se neodpisují podle tohoto zákona. Pořizovací cena pozemku se promítne do daňových výdajů (nákladů) až při jeho prodeji; poplatník daně z příjmů fyzických osob ale podle § 24 odst. 2 písm. t) bodu 5. ZDP může uplatnit jako daňově uznatelný výdaj (náklad) pořizovací cenu pozemku, s výjimkou stavby, která je jeho součástí, jen do výše příjmů z prodeje jednotlivého majetku.
U
poplatníka daně z příjmů fyzických osob
se příjem z prodeje pozemku zahrnutého v obchodním majetku poplatníka zdaňuje jako příjem ze samostatné činnosti podle § 7 ZDP a tento příjem podléhá i sociálnímu a zdravotnímu pojištění.
Poznámka
Skutečnost, že poplatník s příjmy podle § 7 ZDP používá pozemek k podnikání, a to buď samostatně, nebo společně se stavbou umístěnou na pozemku, neznamená nutnost zahrnutí pozemku do obchodního majetku poplatníka. To, zda poplatník zahrne do obchodního majetku podle § 4 odst. 4 ZDP budovu i s pozemkem, nebo jen budovu bez pozemku, záleží jen na jeho rozhodnutí (podle pokynu GFŘ D-22 se pozemkem zahrnutým v obchodním majetku poplatníka podle § 4 odst. 4 ZDP rozumí pozemek, o kterém poplatník s příjmy podle § 7 zákona účtuje nebo ho eviduje v daňové evidenci).
Příjem z prodeje pozemku, který není zahrnut v obchodním majetku poplatníka daně z příjmů fyzických osob, je u tohoto poplatníka zdanitelným příjmem podle § 10 ZDP, pokud se na tento příjem nevztahuje osvobození od daně podle § 4 odst. 1 písm. a) nebo b) ZDP. V § 10 odst. 4 ZDP je stanoveno, že jsou-li výdaje spojené s jednotlivým druhem ostatních příjmů vyšší než příjem, k rozdílu se nepřihlíží. V pokynu GFŘ D-22 je k tomu upřesněno, že pro stanovení toho, zda jsou výdaje na dosažení příjmů spojené s jednotlivým druhem příjmu uvedeným v § 10 odst. 1 ZDP vyšší než příjem, se posuzuje každý jednotlivý druh příjmů samostatně. Poplatník tedy nemůže započítat ztrátu z jednoho druhu ostatních příjmů se ziskem z jiného druhu ostatních příjmů. Jestliže však je v rámci jednoho druhu příjmu dosaženo více příjmů stejného druhu, kdy některé byly dosaženy se ziskem a některé se ztrátou, lze tyto zisky a ztráty vzájemně kompenzovat. Podle pokynu GFŘ D-22 se jednotlivým druhem příjmu rozumí např. příjem z prodeje nemovitostí, příjem z prodeje movitých věcí, příjem z prodeje cenných papírů, příjem z příležitostných činností a příjem z příležitostného pronájmu movitých věcí, dále příjmy z převodu účasti na společnosti s ručením omezeným a další druhy podle § 10 odst. 1 ZDP.
Příklad 4
Poplatník daně z příjmů fyzických osob prodal v roce 2022 pozemek, který neměl zahrnutý v obchodním majetku, přičemž při prodeji tohoto pozemku dosáhl ztráty ve výši 150 000 Kč. Do konce uvedeného roku ještě v rámci ostatních příjmů podle § 10 ZDP prodá osobní automobil, a to se ziskem ve výši 80 000 Kč. Dílčím základem daně podle § 10 ZDP bude v tomto případě částka ve výši 80 000 Kč.
Příklad 5
Poplatník daně z příjmů fyzických osob prodá v roce 2022 dva pozemky, které neměl zahrnuté v obchodním majetku, přičemž ani v jednom případě nebudou splněny podmínky pro osvobození příjmu z prodeje pozemku od daně. Jeden pozemek bude prodán se ziskem ve výši 160 000 Kč, druhý pozemek bude prodán se ztrátou ve výši 120 000 Kč. Dílčím základem daně podle § 10 ZDP bude v tomto případě částka ve výši 40 000 Kč.
U poplatníků daně z příjmů právnických osob
je pořizovací cena pozemku při prodeji daňově uznatelným nákladem bez ohledu na výši dosaženého příjmu.
Příklad 6
Společnost s ručením omezeným prodala v roce 2022 pozemek, jehož pořizovací cena byla 480 000 Kč. Výnos z prodeje pozemku činil 300 000 Kč. Daňovým nákladem bude pořizovací cena ve výši 480 000 Kč, tj. dosažená ztráta z prodeje pozemku bude daňově účinná.
Podle § 24 odst. 2 písm. ta) zákona o daních z příjmů je u obchodní
korporace
daňově uznatelným nákladem cena pozemku nabytého vkladem člena, který je fyzickou osobou, který neměl pozemek zahrnut v obchodním majetku a vklad uskutečnil do 5 let od nabytí pozemku; touto cenou pozemku se rozumí:
1.
pořizovací cena, která byla zjištěna u člena obchodní
korporace
, pokud jej nabyl úplatně,
2.
cena podle právního předpisu upravujícího oceňování majetku ke dni nabytí pozemku členem obchodní
korporace
, pokud jej nabyl bezúplatně.
Příklad 7
Společnost s ručením omezeným v roce 2022 prodala za 900 000 Kč pozemek, který v roce 2018 nabyla vkladem společníka, přičemž pro účely tohoto vkladu byl pozemek oceněn pořizovací cenou ve výši 1 000 000 Kč. Společník tento pozemek nabyl v roce 2015 darem od rodičů, přičemž cena určená podle zákona o oceňování majetku ke dni darování činila 800 000 Kč.
Při prodeji pozemku se do nákladů na vrub příslušného účtu účtové skupiny 54 zaúčtuje pořizovací cena ve výši 1 000 000 Kč, avšak podle § 24 odst. 2 písm. ta) bodu 2. ZDP je v tomto případě daňově uznatelným nákladem pouze částka ve výši 800 000 Kč.
 
Pozemky z pohledu daně z přidané hodnoty
Pro účely zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDPH“) jsou pozemky
zbožím
a také
dlouhodobým majetkem
. Podle § 4 odst. 4 písm. d) bodu 3 ZDPH se pro účely tohoto zákona rozumí dlouhodobým majetkem též obchodní majetek, který je pozemkem, který je dlouhodobým hmotným majetkem podle právních předpisů upravujících účetnictví; pozemek přenechaný k užití na základě smlouvy, pokud je ujednáno, že vlastnické právo k užívanému pozemku bude převedeno na jeho uživatele, se pro účely daně z přidané hodnoty považuje za dlouhodobý majetek uživatele.
DPH při dodání pozemku
Podle § 56 odst. 1 ZDPH je od daně osvobozeno dodání pozemku, který:
a)
netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a
b)
není stavebním pozemkem.
Pozemkem, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí
, se podle § 48 odst. 3 ZDPH pro účely tohoto zákona rozumí pozemek, který slouží k provozu stavby pevně spojené se zemí nebo plní její funkce nebo který je využíván spolu s takovou stavbou; touto stavbou není inženýrská síť ve vlastnictví jiné osoby než vlastníka pozemku.
Příklad 8
Zemědělský podnikatel, plátce DPH, uskuteční prodej pole, na němž stojí stožáry pro vedení vysokého napětí, které jsou ve vlastnictví provozovatele elektrické sítě. V tomto případě se bude jednat o dodání pozemku, který netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, tudíž se na tento prodej pozemku bude vztahovat osvobození od daně podle § 56 odst. 1 ZDPH.
Stavebním pozemkem
se podle § 56 odst. 2 ZDPH pro účely tohoto zákona rozumí pozemek, na kterém:
a)
má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí a
který je nebo byl předmětem stavebních prací nebo správních úkonů za účelem zhotovení této stavby nebo
v jehož okolí jsou prováděny nebo byly provedeny stavební práce za účelem zhotovení této stavby, nebo
b)
může být podle stavebního povolení, společného povolení, kterým se stavba umisťuje a povoluje, nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby podle stavebního zákona zhotovena stavba pevně spojená se zemí.
Jedná-li se o pozemek, který netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a není stavebním pozemkem, může se podle § 56 odst. 6 ZDPH plátce rozhodnout, že se u dodání tohoto pozemku uplatňuje daň na výstupu. Pokud je příjemce plnění plátcem, lze tak učinit pouze po jeho předchozím souhlasu. Podle § 92d odst. 1 ZDPH plátce při dodání pozemku jinému plátci v případě, kdy se uplatňuje daň podle § 56 odst. 5 ZDPH, použije režim přenesení daňové povinnosti.
Dodání pozemku, na které se nevztahuje osvobození od daně podle § 56 ZDPH (např. dodání stavebního pozemku), podléhá základní sazbě daně (v současné době 21 %). Podle § 49 odst. 3 písm. b) ZDP se ale u dodání pozemku, jehož součástí není jiná stavba než stavba pro sociální bydlení, uplatní první snížená sazba daně (v současné době 15 %).
Dodání pozemku, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí (tzv. zastavěný pozemek), je v případě, že se nejedná o stavební pozemek, osvobozeno od daně jen tehdy, pokud u stavby nebo inženýrské sítě nacházející se na dodávaném pozemku jsou splněny podmínky pro osvobození od daně podle § 56 odst. 3 ZDPH.
Příklad 9
V roce 2022 bude plátcem DPH uskutečněno dodání pozemku, na kterém byla v roce 2018 zřízena a zkolaudována inženýrská síť (plátce je vlastníkem pozemku i inženýrské sítě). Jelikož k dodání pozemku dojde před uplynutím 5 let od
kolaudace
inženýrské sítě, nebudou splněny podmínky pro osvobození od daně podle § 56 odst. 3 ZDPH, a proto bude v tomto případě dodání pozemku zdanitelným plněním.
Příklad 10
V roce 2022 bude plátcem DPH uskutečněn převod pozemku, na kterém byla v roce 2016 dokončena a zkolaudována stavba pevně spojená se zemí, s níž pozemek tvoří funkční celek. Jelikož v tomto případě k dodání pozemku dojde po uplynutí 5 let od
kolaudace
stavby, bude dodání pozemku osvobozeno od daně podle § 56 odst. 3 ZDPH.
DPH při nájmu pozemku
Podle § 56a odst. 1 ZDPH je nájem pozemku
plněním
osvobozeným od daně
bez nároku na odpočet daně
, s výjimkou krátkodobého nájmu a nájmu prostor a míst k parkování vozidel.
Podle § 56a odst. 2 ZDPH se krátkodobým nájmem pro účely odstavce 1 rozumí nájem pozemku, jehož součástí je stavba, stavby nebo jednotky, popřípadě spolu s vnitřním movitým vybavením nebo dodáním plynu, elektřiny, tepla, chladu nebo vody, který trvá nepřetržitě nejvýše 48 hodin.
Podle § 56a odst. 3 ZDPH se plátce může rozhodnout, že se u nájmu pozemku jinému plátci pro účely uskutečňování jejich ekonomických činností uplatňuje daň; to neplatí pro nájem pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, obytný prostor nebo stavba, v níž je alespoň 60 % podlahové plochy této stavby nebo části stavby, je-li pronajímána tato část, tvořeno obytným prostorem, s níž je tento pozemek pronajímán.
U nájmu pozemku, na který se nevztahuje osvobození od daně, plátce uplatní základní sazbu daně.
 
Pozemky z pohledu daně z nemovitých věcí
Podle § 2 odst. 1 zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDNV“) jsou pozemky na území České republiky evidované v katastru nemovitostí
předmětem daně z pozemků
. V § 2 odst. 2 ZDNV jsou pak taxativně vymezeny pozemky, které nejsou předmětem daně z pozemků, např.:
pozemky zastavěné zdanitelnými stavbami v rozsahu zastavěné plochy těchto staveb,
lesní pozemky, na nichž se nacházejí lesy ochranné a lesy zvláštního určení,
pozemky v rozsahu odpovídajícím výši spoluvlastnických podílů na nich, které jsou součástí zdanitelných jednotek v budově bytového domu, a jiné pozemky ve spoluvlastnictví vlastníků zdanitelných jednotek v budově bytového domu užívané společně s těmito jednotkami, a to v rozsahu odpovídajícím výši spoluvlastnických podílů těchto spoluvlastníků na nich.
Podle § 2 odst. 3 ZDNV se na pozemek, který je součástí jednotky, pro účely daně z nemovitých věcí hledí jako na nemovitou věc, jejímž vlastníkem je ten, kdo vlastní jednotku.
Podle § 3 odst. 1 ZDNV platí základní pravidlo, že
poplatníkem daně z
pozemků je vlastník pozemku. Z tohoto pravidla je v odstavcích 2 až 4 stanoveno několik výjimek, např.:
jde-li o pozemek zatížený právem stavby, je poplatníkem daně z tohoto pozemku stavebník,
jde-li o pozemek ve svěřenském fondu, je poplatníkem daně z pozemků tento fond,
u pronajatého nebo propachtovaného pozemku, který je evidovaný v katastru nemovitostí zjednodušeným způsobem, je poplatníkem daně z pozemků vždy nájemce nebo pachtýř,
v případě pozemku, jehož vlastník není znám, je poplatníkem daně z pozemku jeho uživatel.
V § 4 odst. 1 ZDNV je taxativně vymezen okruh
pozemků, které jsou od daně z pozemků osvobozeny
, přičemž toto osvobození se vztahuje i na část pozemku. V případech vymezených v § 4 odst. 4 ZDNV poplatník uplatní osvobození od daně z pozemků v daňovém přiznání.
 
Příklady pozemků osvobozených od daně z pozemků
Pozemky ve vlastnictví České republiky, nejsou-li užívány k podnikání, pronajímány nebo propachtovány; jsou-li tyto pozemky pronajaty nebo propachtovány obci, kraji nebo organizační složce státu anebo příspěvkové organizaci, jsou osvobozeny za předpokladu, že nejsou užívány k podnikání.
Pozemky tvořící jeden funkční celek se zdanitelnou stavbou, která je budovou, nebo se zdanitelnou jednotkou ve vlastnictví obecně prospěšných společností, spolků, odborových organizací, organizací zaměstnavatelů, mezinárodních odborových organizací a jejich pobočných organizací (na tyto pozemky se osvobození od daně z pozemků nevztahuje v případě, že jsou užívány k podnikání, pronajímány nebo propachtovány).
Pozemky tvořící jeden funkční celek se zdanitelnou stavbou nebo zdanitelnou jednotkou sloužící škole nebo školskému zařízení zapsanému ve školském rejstříku (na tyto pozemky se osvobození od daně z pozemků také nevztahuje v případě, že jsou užívány k podnikání, pronajímány nebo propachtovány).
Pozemky tvořící jeden funkční celek se zdanitelnou stavbou nebo zdanitelnou jednotkou sloužící výlučně provozu malých vodních elektráren do výkonu 1 MW nebo provozu výroben elektřiny využívajících energii větru.
Pozemky veřejně přístupných parků, prostor a sportovišť (na tyto pozemky se osvobození od daně z pozemků nevztahuje v případě, že jsou užívány k podnikání, pronajímány nebo propachtovány).
Pozemky v rozsahu, v jakém se na nich nachází:
1.
ochranné pásmo vodního zdroje I. stupně,
2.
krajinný prvek, skupina dřevin, stromořadí, travnatá údolnice, mez, příkop nebo mokřad, pokud je tento prvek evidován v evidenci ekologicky významných prvků podle zákona upravujícího zemědělství, nebo
3.
příkop, mokřad, močál, bažina, skalní útvar, rokle nebo strž, pokud jde o pozemky ostatních ploch mimo zastavěné území obce, které nejsou užívány k podnikání.
Podle § 5 ZDNV je
základem daně z pozemků:
u pozemků orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů a trvalých travních porostů cena pozemku zjištěná násobením skutečné výměry pozemku v m2 průměrnou cenou pozemku stanovenou na 1 m2 ve vyhlášce vydané na základě zmocnění v § 17 ZDNV,
u pozemků hospodářských lesů a rybníků s intenzivním a průmyslovým chovem ryb cena pozemku zjištěná podle platných cenových předpisů k 1. 1. zdaňovacího období nebo součin skutečné výměry pozemku v m2 a částky 3,80 Kč,
u ostatních pozemků skutečná výměra pozemku v m2 zjištěná k 1. 1. zdaňovacího období.
Podle § 12a ZDNV se základ daně z pozemků orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů a trvalých travních porostů a základ daně z pozemků hospodářských lesů a rybníků s intenzivním a průmyslovým chovem ryb zaokrouhluje na celé Kč nahoru a základ daně z pozemků u ostatních pozemků se zaokrouhluje na celé m2 nahoru.
V § 6 ZDNV jsou stanoveny
základní sazby daně z pozemků
, které činí:
u pozemků orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů 0,75 % základu daně,
u pozemků trvalých travních porostů, hospodářských lesů a rybníků s intenzivním a průmyslovým chovem ryb 0,25 % základu daně,
u zpevněných ploch pozemků užívaných k podnikání nebo v souvislosti s ním sloužících pro:
1.
zemědělskou prvovýrobu, lesní a vodní hospodářství 1,00 Kč za každý 1 m2,
2.
průmysl, stavebnictví, dopravu, energetiku, ostatní zemědělskou výrobu a ostatní druhy podnikání 5,00 Kč za každý 1 m2:
u stavebních pozemků 2,00 Kč za každý 1 m2,
u ostatních ploch 0,20 Kč za každý 1 m2,
u zastavěných ploch a nádvoří 0,20 Kč za každý 1 m2.
Podle § 6 odst. 3 ZDNV se pro účely tohoto zákona stavebním pozemkem rozumí zdanitelnou stavbou nezastavěný pozemek určený k zastavění zdanitelnou stavbou, která byla ohlášena nebo na kterou bylo vydáno stavební povolení nebo společné povolení, kterým se stavba umisťuje a povoluje, nebo která bude prováděna na základě certifikátu autorizovaného inspektora anebo na základě veřejnoprávní smlouvy, a to v rozsahu výměry pozemku v m2 odpovídající zastavěné ploše nadzemní části zdanitelné stavby. Stavebním pozemkem není pozemek určený k zastavění zdanitelnou stavbou, která bude osvobozena podle § 9 odst. 1 písm. i) nebo j) ZDNV. Pozemek přestane být stavebním pozemkem, pokud se zdanitelná stavba nebo všechny jednotky v ní stanou předmětem daně ze staveb a jednotek nebo pokud ohlášení nebo stavební povolení nebo společné povolení, kterým se stavba umisťuje a povoluje, pozbude platnosti nebo posouzení autorizovaným inspektorem pozbude účinků, anebo zaniknou účinky veřejnoprávní smlouvy.
Podle § 6 odst. 5 ZDNV se v tomto zákoně zpevněnou plochou pozemku rozumí pozemek nebo jeho část v m2 evidovaná v katastru nemovitostí s druhem pozemku ostatní plocha nebo zastavěná plocha a nádvoří, jehož povrch je zpevněn stavbou podle stavebního zákona bez svislé nosné konstrukce, včetně plochy vlečky, bazénem nebo nádrží, pokud nejsou zdanitelnou stavbou. Pokud zpevněná plocha pozemku slouží různým druhům podnikání a nelze vymezit rozsahy výměry zpevněné plochy pozemku sloužící jednotlivým druhům podnikání, použije se u celé výměry zpevněné plochy sazba daně ve výši 5,00 Kč za každý 1 m2.
Základní sazba daně u stavebních pozemků se násobí koeficienty stanovenými v § 6 odst. 4 ZDNV, a to:
a)
koeficientem velikosti obce, který se přiřadí podle počtu obyvatel obce podle posledního sčítání lidu,
b)
pro jednotlivé části obce může obec obecně závaznou vyhláškou koeficient, který je pro ni stanoven podle písmene a), zvýšit o jednu kategorii nebo snížit o jednu až tři kategorie; koeficient 4,5 stanovený pro Prahu lze však zvýšit pouze na koeficient 5,0.
Poznámka
Podle § 12 ZDNV může obec obecně závaznou vyhláškou pro všechny nemovité věci na území celé obce nebo pro všechny nemovité věci na území jednotlivé části obce stanovit jeden místní koeficient ve výši v rozmezí 1,1 až 5, kterým se vynásobí (tedy navýší) daň poplatníka za jednotlivé druhy pozemků, zdanitelných staveb nebo zdanitelných jednotek, popřípadě jejich souhrny. Tímto místním koeficientem ale nelze navyšovat daň ze zemědělských pozemků (tj. pozemků orné půdy, chmelnic, vinic, zahrad, ovocných sadů a trvalých travních porostů).
S účinností od 1. 1. 2021 je v § 12e odst. 1 ZDNV stanoveno, že
pro účely daně z pozemků je rozhodující druh pozemku evidovaný v katastru nemovitostí bez ohledu na to, zda odpovídá skutečnému stavu
. Podle odstavce 2 ale platí, že pokud není o pozemku evidován v katastru nemovitostí jeho druh, je pro účely daně z pozemků rozhodující jeho skutečný stav odpovídající jednotlivým druhům pozemků podle katastrálního zákona.

 

 

Získejte na 10 dní ZDARMA
přístup ke kompletnímu obsahu DAUČ Master!

• Přístup ke všem článkům s příklady
• Sekce Expertní odpovědi v plném znění
• Předpisy včetně porovnávání časových znění
• Komentáře, důvodové zprávy, judikatura
• Užitečné funkcionality pro urychlení vaší práce

 

Chci přístup ZDARMA