V následujícím příspěvku bych se rád blíže podíval na jeden z celkem frekventovaných parametrů nájemních vztahů. A to konkrétně na požadavek pronajímatele k úhradě/složení tzv. kauce (jistiny) ze strany nájemce. Poskytnutí, resp. obdržení kauce má svá specifika jak z účetního pohledu, tak také z daňového, ať už ohledně daně z přidané hodnoty, nebo daně z příjmů.
Při svém posouzení jsem primárně vycházel z těchto níže uvedených právních předpisů:
Jak to tedy doopravdy je? Na co mají nájemci a pronajímatelé právo a jak se vyhnout případným budoucím sporům? Právě na tyto otázky se budu snažit nalézt odpovědi.
Kauce – právní úprava
Při hledání bytu k pronájmu či jiném nájmu třeba i nebytových prostor se zpravidla nevyhnete zaplacení jistoty (tzv.
kauce
). Ta slouží primárně jako ochrana pro pronajímatele, nicméně přináší s sebou i další závazky, práva a povinnosti.Kauce
, jinak také označovaná jako jistota, představuje jakousi formu pojistky pro pronajímatele pro případy neplacení nájmu, energií či poškození vybavení pronajímané věci. Většinou se skládá pronajímateli při podpisu smlouvy o pronájmu. Jedná se o smluvní částku, která není jakkoliv ze zákona povinná a její výše tedy ani není jasně zákonem definovaná. Jediné, co předpisy stanovují, je jen její maximální výše. Ale popořádku…Nájem, resp. nájemní vztah, je upraven v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „NOZ“) v Pododdíle 1, počínaje ustanovením § 2201 a následujícími.
Pokud si pronajímatel a nájemce v rámci nájemní smlouvy ujednají, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu (viz § 2254 NOZ), resp. ujednají-li si pro případ porušení z nájemní smlouvy vyplývajících povinností smluvní pokutu, nesmí tato jistota (
kauce
) a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného. Jedná o standardní způsob prověření finanční stability nájemce a v neposlední řadě o posílení právní jistoty pronajímatele při vzniku škody nebo dluhu použít tyto finanční prostředky právě k jejich uhrazení. Namístě určitě stojí upozornění, že tato hranice 3násobku zahrnuje pouze samotné nájemné, nikoliv však náklady na související služby.Při skončení nájmu má pronajímatel povinnost jistotu nájemci vrátit, přičemž však provede zápočet toho, co mu nájemce buď z nájmu či jiných závazků dluží (viz 2254 odst. 2 NOZ).
Důležité je tedy si uvědomit, že
kauce
není ze zákona povinná, a proto je možné sjednat i nájem bez
kauce
. Pokud ale již
kauce
sjednána či stanovena je, pak ji lze limitně stanovit jen v zákonné maximální výši tak, jak je uvedeno výše. V praxi se nejčastěji setkávám s kaucemi ve výši jednoho či dvou měsíčních nájmů.Příklad 1
Platí-li nájemce 25 000 Kč měsíčně plus další částky za spotřebované energie, vodu a další poplatky, pak lze stanovit kauci až ve výši 75 000 Kč. Dříve povolený šestinásobek měsíční platby nájemného již neplatí.
Pokud by i tato platba představovala částku, kterou nejsou schopni nájemci naráz uhradit, není zakázána, resp. je umožněna i platba ve splátkách. Pronajímateli tento krok umožní získat kauci ve výši, kterou požaduje, a současně se docílí postupu přijatelného pro větší množství potenciálních nájemníků.
Dispozice s finančními prostředky kauce/jistiny
Na rozdíl od původní úpravy občanského zákoníku, dle aktuálních ustanovení NOZ může již během trvajícího pronájmu pronajímatel s penězi z
kauce
zacházet podle potřeby. Tyto finanční prostředky nemusí mít uložené na speciálním účtu ani jinak oddělené. Povinností však je mít peníze k dispozici ve chvíli, kdy končí nájemní vztah. Právě i z tohoto důvodu bylo stanoveno, že složená
kauce
při pronájmu nemovitosti podléhá úročení, protože v zásadě jde o doča