DPH při opravách bytových prostor pro osvobozený pronájem

Plné znění otázky

Společnost s r. o., plátce DPH, pořídila nemovitou kulturní památku (měšťanský dům) v havarijním stavu, a tento objekt začala opravovat a rekonstruovat. Část objektu bude využívána jako restaurace, část jako penzion, a část jako byty pro soukromé osoby – k dlouhodobému pronájmu. Příjem z pronájmu bytů bude osvobozeným plněním, a proto dle mého nevznikne subjektu nárok na odpočet DPH z oprav, které přímo souvisejí s částí nemovitosti, která bude pro tyto účely využívána. Můj dotaz se týká oprav, které souvisejí jak s opravou části nemovitosti s byty, tak i s ostatními prostory, které budou komerčně využívány. Konkrétně například střecha nebo schodiště, které budou využívány jak pro účely penzionu, tak pro účely dlouhodobých nájemníků. Můj plán pro správné uplatnění DPH z těchto společných nákladů je vypočítat koeficient mezi podlahovou plochou, ze které budou vznikat příjmy osvobozené, a z podlahové plochy, která bude generovat příjmy neosvobozené. Tímto koeficientem dále krátit DPH u nákladů, které budou společné pro oba typy budoucích příjmů. Je má úvaha správná? Lze postupovat jinak?