Ing. Jan Ployer - strana 3

Společnost s r. o. vlastní nemovitost, kterou dlouhodobě pronajímá. Před uzavřením smlouvy o pronájmu nemovitost zrekonstruovalo, na rekonstrukci si půjčilo několik milionů od jiného s. r. o., půjčka je bezúročná, splatnost půjčky je za 15 let. 1) Kvůli případnému zdanění musí dlužník každý rok spočítat, zda fiktivní úrok ze zápůjčky nepřesáhne 100 000 Kč. K tomu zjistil v době poskytnutí zápůjčky procentuelní úrok shodný s úrokem své banky pro poskytování úvěrů. Používá dané procento po celou dobu zápůjčky, nebo zjišťuje procento pro poskytování úvěru bankou pro každý rok nově? 2) Pokud v daném roce musí fiktivní úrok v daňovém přiznání uvést na ř. 30, může stejnou částku uvést na ř. 112 , neboť peníze byly použity na rekonstrukci domu, který nyní pronajímá?

Společnost koupila nemovitost, součástí jsou i samostatné pozemky. Je pochopitelné, že pozemky se musí vyloučit z kupní ceny aby se stanovila hodnota pro odepisování, otázka co s pozemkem zastavěným, na kterém nemovitost stojí, je také nutné ho vyloučit z kupní ceny? Jelikož kupní smlouva se položkově tímto nezabývá je nutný odhad.  Musí se jednat o znalecký posudek, nebo si vystačíme s cenovou mapou pozemků, případně posudkem realitní kanceláře?

Fyzická osoba pronajímá nemovitost od r. 2013, ke koupi došlo 2008. Zatím neuplatňovala žádné výdaje, ani paušální. Do daňového základu vstupovala celá částka z utrženého nájemného. Nyní od roku 2022 chce zahájit odepisování bytu - tedy prokazovat skutečné výdaje, je nutné určit vstupní cenu nemovitosti. Otázka k jakému datu - zahájení odepisování tedy k 1. 1. 2022, nebo k zahájen pronájmu tedy k 1. 1. 2013? A bude rok 2022 první rok odepisování? Postačí tržní odhadní cena od realitní kanceláře? A prosím ještě doplňující otázku, je nutné oddělit cenu bytu od zastavěné plochy - pozemku, který je součástí bytu?

Klient dlouhodobě pronajímá nemovitou věc dle § 56 zákona o DPH v režimu osvobození. Překračuje obrat pro plátcovství DPH. V roce 2017 podepsal jako vlastník smlouvu o zřízení práva stavby na dobu určitou 50 let. Právo stavby bylo dohodnuto za úplatu formou pravidelných měsíčních splátek (stavební plat). Měl se klient stát plátcem DPH v roce 2017 a odvést DPH z celé předpokládané částky trvání práva stavby a dále by měl jen plnění osvobozená od DPH, nebo se má stát zpětně za poslední tři roky plátcem DPH (období, kdy je možné DPH doměřit) a odvést DPH z těchto měsíčních platů?

Poplatník ukončil studium na Fakultě stavební obor Architektura a stavitelství. Udělal si živnostenský list - Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1-3 ŽZ. Tato ohlašovací volná živnost zahrnuje obor činnosti Příprava a vypracování technických návrhů, grafické a kresličské práce. Chtěl by uplatnit k příjmům 60 % výdajů. Předpokládáme, že dokud nebude autorizovaným architektem České komory architektů, nebude se na něj vztahovat paušál 40%. Až se stane autorizovaným architektem bude muset oddělovat, kterou činnost dělá podle ŽZ a kterou podle zákona o autorizovaných inženýrech. Je naše úvaha správná?

Klient koupil bytovou jednotku za 1 200 000 Kč. Jeho podíl v SVJ je 7,1 %. Tento byt pronajímá - § 9. Na domě byla provedena revitalizace v hodnotě 4 000 000 Kč. Je možno zahrnout tuto částku v hodnotě 7,1 % do technického zhodnocení bytu?

Společnosti vznikla pojistná událost na rozestavěné nemovitosti, která ještě není zkolaudována a zařazena do dlouhodobého majetku. Mají se náklady na opravu v souvislosti s touto pojistnou událostí účtovat přímo do nákladů (účet 511) nebo do ceny pořízení této budovy (účet 042)? Plnění od pojišťovny v souvislosti s opravou účtovat na účet 648?

Jakou sazbou daně z nemovitosti se daní Bioplynové stanice, jestliže jsme akciová společnost zabývající se zemědělskou činností?

Fyzická osoba koupila pozemek v roce 2007. Datum nabytí pozemku je v roce 2007 (zápis do KN). Na pozemku vznikla rozestavěná stavba – před 1. 1. 2021. Nejedná se o obchodní majetek. V roce 2023 dojde k prodeji uvedené nemovitosti. Časový test pro osvobození posuzuji podle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP – lhůta 5 let. Před přijetím NOZ v roce 2012 bylo důležité u rozestavěné stavby datum zápisu rozestavěné stavby do KN, dům byl považován za samostatný objekt – se samostatným dnem nabytí. Nyní stavba přebírá lhůtu daného pozemku, není rozhodné, kdy byla stavba zapsána do KN. Bude při prodeji v roce 2023 osvobozen prodej i rozestavěné stavby, když k zápisu rozestavěné stavby do KN dojte v letech 2018 – 2020?

Fyzická osoba v roce 2023 prodala 2 nemovitosti na základě 2 samostatných kupních smluv. Nemovitosti nebyly zařazeny v obchodním majetku, zároveň ani v jednom případě nebyl splněn test pro osvobození, tj. zdanění obou prodejů bude v §10 ZDP. Smlouva A: nabývací cena 1,5 mil. Kč, prodejní cena 1 mil. Kč, tj. ztráta 0,5 mil. Kč, cena uhrazena jednorázově v roce 2023. Smlouva B: nabývací cena 2 mil. Kč, prodejní cena 4 mil. Kč, zisk z prodeje 2 mil. Kč, prodejní cena u smlouvy B bude uhrazena ve 2 splátkách, první splátka ve výši 2 mil. Kč v roce 2023 a druhá splátka ve výši 2 mil. Kč v roce 2024. Celkem tedy z obou prodejů bude realizován zisk ve výši 1,5 mil. Kč. Jaký bude základ daně dle § 10 v roce 2023 a 2024? Příjem dle smlouvy B bude realizován jak v roce 2023 (2 mil. Kč), tak i v roce 2024 (2 mil. Kč). Je možné k příjmům ze smlouvy B v jednotlivých letech uplatnit nabývací cenu ve stejném poměru, v jakém budou vykázány příjmy?

Fyzická osoba prodala nemovitost koupenou v r 2021 tak, že kupní smlouva byla podepsána v 11/2022, právní účinky zápisu k 1. 12. 2022. Zápis proveden 23. 12. 2022. Notář měl u sebe úschovu – celou kupní cenu, kterou vyplatil prodávajícímu až v r. 2023, protože se to přes Vánoce nestihlo. Kdy fyzická osoba – prodávajicí – zdaní příjem? V roce 2022, protože byly peníze u notáře (tj. kupní cena byla zaplacena) anebo až v r 2023, - kdy skutečně Kč přišly na účet prodávajícímu? A dále prosím odpověď, zda u příjmu z tohoto prodeje (nákup r. 2021 prodej r. 2022) může prodávající použít § 4 – odklad zdanění, s tím, že Kč použije pro zajištění vlastního bydlení?

Pronajímatel má v nájmu 5 let nájemce. Nyní by chtěl nájemce provést na své náklady obložení nemovitosti včetně reklamního banneru. Bude se jednat asi pravděpodobně o opravu, kterou si nájemce nechá ve svých nákladech a pronajímatel mu jí nebude proplácet. Musí v tomto případě daňově něco řešit pronajímatel? Oprava bude stát zhruba 250 000 Kč. Musí mít nájemce souhlas pronajímatele? Kdyby se jednalo o technické zhodnocení nemovitosti jaké by to mělo důsledky pro pronajímatele?

Náš zaměstnanec byl v 1-4/2022 zaměstnán u zaměstnavatele, který zanikl (insolvence). Zaměstnanci nevystavil Potvrzení o zdanitelných příjmech a je nekontaktovatelný. Zaměstnanec nicméně stávajícího zaměstnavatele (zaměstnán 5-12/2022) požádal o zpracování ročního zúčtování a za měsíce 1-4/2022 předložil svoje výplatní pásky. Je možné na základě využití údajů z výplatních pásek provést zaměstnanci roční zúčtování? Případně, je možné mu pomoci se zpracováním daňového přiznání? Která z možností je „lepší“? Chceme mu pomoci. Chce uplatnit nárok na daňové zvýhodnění na děti, které v průběhu roku neuplatňoval.

Fyzická osoba pronajímá nemovitosti dle § 9 a je plátcem DPH. Uzavřela Smlouvu o služebnosti s majitelem sousední nemovitosti o jediném přístupu na svůj pozemek, na kterém má vybudované garáže, které pronajímá (zdaňuje DPH). Tento přístup je vlastně průjezd s vraty sousedního domu, který majitel používá pouze k vývozu odpadu. Ve smlouvě o služebnosti (je zapsaná v katastru nemovitostí) je uvedeno, že opravy průjezdu včetně jeho povrchu a vrat bude provádět osoba oprávněná - fyzická osoba. Tyto opravy budou nyní významné, protože průjezd je ve špatném stavu. Je to vlastně vjezd a výjezd ze zmiňovaných garáží. Tato smlouva o služebnosti je sjednána bezúplatně. Osoba povinná je v nepřímé příbuzenské linii. Jsou tyto opravy (cizího majetku) daňovým výdajem s nárokem na odpočet DPH fyzické osoby?

Společnost uzavřela smlouvu s ukrajinským podnikatelem na stavební práce v ČR. Podle čeho se posuzuje, jestli má společnost provést zajištění daně 10% z fakturované částky ukrajinským podnikatelem?

Společnost s.r.o. - veterinární ordinace má pronajatý prostor-ordinaci v rodinném domě jednatele společnosti. Ordinace je oddělena od rodinného domu, má samostatný vchod. V letošním roce majitel domu provedl výměnu oken v celém domě i v ordinaci. Částka za okna v ordinaci byla fakturována a přímo placena společností s.r.o. (plátce DPH - přenesená DPH). Celková částka bez DPH 71.000,-- Kč. Jak tuto částku použít do nákladů společnosti s.r.o.? Lze dát celou částku do nákladů společnosti a současně sepsat dodatek k nájemní smlouvě o snížení nájemného za letošní rok o stejnou částku? Je i nějaká jiná možnost?

1.) Poplatník, daňový rezident ČR zdědil v Rakousku po strýci 6000 EUR + byt, který byl oceněn dle vyhlášky na 9000 EUR, náklady z pozůstalosti 500 EUR, náklady notáře spojené s dědickým řízením 200 EUR, náklady soudu s dědickým řízením 30 EUR, daň z nabytí nemovitosti v souvislosti s dědictvím 60 EUR. Bude poplatník danit dědictví i v ČR? Může si uplatnit veškeré náklady v souvislosti s dědictvím? 2.) Poplatník byt v Rakousku prodal za cenu 205000 EUR. V Rakousku byla zaplacena daň 9000 EUR, notáři 5000 EUR za vyčíslení daňových povinností v Rakousku a jinému notáři za ověření podpisů 100 EUR. Bude poplatník prodej bytu danit i na území ČR? Může si uplatnit vyjmenované náklady do daňového přiznání? 3.) Strýc nemovitost vlastnil 20 let. 4.) Bude podléhat dědictví a prodej bytu oznámení o osvobozených příjmech? 5.) Za právní zastoupení v Rakousku poplatník zaplatil 25000 Kč v ČR. Musí se stanovit poměr mezi zastoupením v dědictví a prodejem bytu? 6.) Jaký kurz bude použit pro přepočet? Pozůstalost ukončena 31.1., prodej bytu 28.5., kupní cena vyplacena 30.6.. Použije se jednotný kurz?

Společnost staví nový "Rodinný dům se třemi byty" - podlahová plocha činí více než 350 m2. Při výstavbě byla uplatňována DPH v režimu PDP v sazbě 21%. Nyní došlo k souhlasu s provedením změny stavby, kdy se 1 byt rozdělí na byt a nebytový prostor (atelier). Domníváme se správně, že budeme nadále pokračovat v sazbě 21%, i když podlahová plocha bytů bude nižší než 350 m2? Jedná se stále o rodinný dům. Děkuji za odpověď.

Mám dotaz ohledně výstavby rekreačních domků. Představa developerů je, že když zákazníci nemají peníze na zaplacení, neřešit převod domků ihned kvůli odvodu DPH, ale poskytnout jim přechodné rekreačního ubytování nebo nájem (neplátcům), ten samozřejmě jak jinak primárně osvobozený, jelikož nezáleží zda je příjemce plnění případně plátce. Když nedokončenou výrobu – zkolaudovaný RD převedou do obchodního majetku dlouhodobý HIM tedy na 022 mohou ho začít pronajímat a nebo uskutečňovat ideálně ubytovací služby, aby zůstal odpočet zachovaný, protože nájem je osvobozený a tedy developer by musel každoročně vracet 1/10 uplatněného odpočtu a navíc v dalších letech případně koeficientem krátit uplatněný odpočet při další výstavbě (podle výše osvobozených plnění předchozího roku). Nebo by bylo možné, aby i nadále uplatňoval 100% odpočtu s tím, že předpokládá následný prodej v režimu zdanitelného plnění? Nebo aby zůstal odpočet zachovaný poskytovat v RD skutečně ubytovací služby s 10%. Když nastane situace, že se RD nepodaří prodat ani po 5 letech, znamená to, že může být převeden osvobozený od DPH, ale vrací se celá část uplatněného odpočtu na jeho výstavbu (chová se jako zboží, nebo jako majetek?) brala bych to tak, že pokud by nedošlo k přeřazení do vlastního majetku, ale stále by bylo evidováno jako 112 = zboží, tak by se při osvobozeném prodeji po 5 letech musel vrátit celý uplatněný odpočet. Když by došlo k převodu do vlastního majetku a následně po 5 letech k jeho prodeji, bude odpočet zachovaný alespoň po dobu co byly příjmy z ubytování daněny 10 % a nebo se vrátí stejně jako u zboží? Nebo by stačilo vrátit z 10 letého testu jen těch 5 let, pokud by předchozích 5 let byl už vracen každoročně odpočet z titulu poskytování osvobozeného nájmu a nebo de facto poskytování zdanitelné ubytovací služby? A ještě jeden dotaz navrch, RD splňuje podmínky sociálního bydlení, ale jedná se o rekreační dům, je tedy podstatné co je zapsáno v katastru? Pokud tedy by to byl RD pro sociální bydlení z pohledu DPH, zapsaný v KN jako bydlení pak lze prodávat s 15%, co ale když se jedná o RD sice splňující parametr sociálního bydlení, ale zapisovaný do KN jako rekreační bydlení, prodává se skutečně s 21%? Pozemek je totiž zahrnutý v územním plánu jako pozemek sportoviště, rodinná rekreace. Proto se staví sice rodinné domy, ale rekreačního charakteru. To znamená, že v katastru bude uvedeno jako zápis „rekreační dům“, způsob využití „rodinné rekreace“. Bohužel tam nelze zapsat bydlení, jelikož to územní plán obce v současné době neumožňuje.  

Klient koupil horský hotel jako soukromá osoba. Následně si založil živnost na ubytování (§ 7 ZDP). Jakým způsobem může uplatňovat náklady a zda je nutná smlouva sám se svým IČO o pronájmu nemovitosti. Je vhodnější nemovitost zahrnout do majetku společnosti?