Ing. Jan Ployer - strana 2

V roce 2022 bylo provedeno nájemcem (se souhlasem pronajímatele) technické zhodnocení na najatém majetku ve výši 28 mil. Kč (technické zhodnocení bylo provedeno na objektu určeném pro sociálním bydlení). Provedené technické zhodnocení bylo podstatnou změnou na pronajatém majetku (pronajímatel-vlastník musel ohlásit stavebním úřadu, že byly dokončeny práce na domě a k tomu došlo v roce 2022). V roce 2023 však došlo ještě o další navýšení tohoto technického zhodnocení o částku 869.000 Kč za vícepráce na domě. Pronajímatel dal do nájemní smlouvy s nájemcem ustanovení o tom, že v roce ukončení nájmu bude náhrada za technické zhodnocení zaplacena ve výši daňové zůstatkové ceny při rovnoměrném odpisování. K ukončení nájemného dojde v roce 2027 (je to po více než 5 letech (jde nám o DPH!) po dokončení prací čili ohlášky o dokončení prací na stavební úřad, pokud ještě v roce 2023 došlo k dalšímu technickému zhodnocení, ale to už se neohlašovalo na stavební úřad? V případě, že bude ukončen nájem v roce 2027 z pohledu DPH bude náhrada osvobozena od DPH a provede nájemce úpravu odpočtu z přijatých zdanitelných plnění z provedeného technického zhodnocení - tj. vrátí 5/10 z částky uplatněného DPH z hodnoty 28 mil. Kč a 6/10 z upl. DPH z hodnoty 869.000 Kč nebo dá dobrovolně DPH ve výši 15 % a úpravu odpočtu neprovádí? Z pohledu daně z příjmů, pokud bude náhrada odpovídat DZC při rovn. odpisování v roce 2027 z celkové PC 28 mil. + 869.000 Kč nevznikne žádný další dodatečný příjem podléhající této dani?

Jak správně postupovat v případě, kdy stavební firma před dvěma lety účtovala o nedokončené výrobě, nicméně kvůli delším sporům se zákazníkem se jednatelé již rozhodli, že se tato zakázka nedokončí a dosavadní náklady se ani nebudou fakturovat? Jaké je správné účetní a daňové řešení? Má to i nějaký dopad na DPH, když jsme z daných nákladů uplatňovali odpočet? 

Chtěli bychom koupit pozemek do majetku OSVČ - fyzická osoba, účetní evidence. Pozemky se prý neodepisují. To se dává kupní cena celá do výdajů najednou? Mohu koupit pozemek na pronájem, nebo za účelem umístění mobilní kanceláře? Je možné dát do výdajů zálohu na pozemek? 

Klient si pořídil samostatně stojící markýzu nad zahrádku restaurace. Markýza se nedotýká stavby. V jaké bude odpisové skupině?

Účetní jednotka zařazuje do majetku nově vystavenou skladovací halu s administrativní přístavbou. Součástí předmětu smlouvy o dílo bylo také vyhotovení kanalizace dešťové, splaškové, dále sprinklerovy nádrže a sadové úpravy. Do jakých odpisových skupiny zmíněné majetky zařadit?

Vlastníme budovu, ve které se nachází prodejna potravin a provozovna restaurace. Objekt se rozhodl odkoupit jeden obchodní řetězec. K budově, která je evidována na účtu 021, patří technologie chlazení + nakládací rampa (kovová konstrukce), které jsou evidované na účtu 022. Bude sepsána kupní smlouva na budovu včetně technologie a rampy, ve které požadujeme uvést specifikaci ohledně DPH, a to, že budova je osvobozena dle § 56 zákona o DPH. Domníváme se správně, že technologie a rampa budou ve stejném režimu DPH jako stavba, tedy osvobozeny, nebo je potřeba z prodeje technologie a rampy odvést DPH?

Právnická osoba, s. r .o. (dále jako nájemce), uzavřena nájemní smlouvu na pronájem kancelářských prostor v administrativní budově. Vlastník se zavázal, že na své náklady stavebně upraví prostory podle požadavku nájemce. Nájemce pak bude pořizovat zcela nové vybavení (nikoliv však vestavné) kanceláří (nábytek, dekorace apod.). Nájemce si nechal zhotovit architektonický koncept řešení interiéru s respektováním korporátního designu. Součástí tohoto konceptu je návrh barevného a materiálového řešení prostor a nábytkových sestav. Rozsah činností, které zhotovitel konceptu bude provádět a fakturovat lze shrnout do následujících bodů: 1/ návrh uspořádání prostor 2/ návrh celkového designového řešení prostor, vizualizace 3/ projekt interiéru - materiálové řešení, návrh vybavení (mobiliář, doplňky), panely, loga apod. 4/ tvorba zadání pro vypracování projektové dokumentace - součinnost s dodavatelem stavebních úprav (ty financuje vlastník budovy), ověření proveditelnosti řešení; cena v tomto případě zahrnuje práce projektového manažera na určitý počet dnů 5/ technický dozor stavby od započetí stavebních úprav pro finální dokončení prostor. Otázka je, jak klasifikovat jednotlivé uvedené výdaje z hlediska účetnictví a daně z příjmů právnických osob. Zda se bude jednat o jednorázový výdaj, vedlejší pořizovací náklad související s pořízením vybavení apod. 

SVJ, neplátce DPH, vyhrálo soudní spor s vlastníkem bytu. SVJ bylo zastupováno advokátem, plátcem DPH. V usnesení soudu byly vyčísleny náklady řízení 10 200 Kč + DPH 2 142 Kč s tím, že je má prohraná strana uhradit k rukám advokáta - ten si celou částku ponechal a započetl na fakturu za své služby. Advokát vystavil SVJ fakturu na předem dohodnutou částku 9 652,17 vč. DPH, z celkové ceny odečetl pouze vysouzené náklady 10 200 Kč. Je správné, že advokát na faktuře neodečetl i vysouzenou DPH a nezvýšil tak částku, kterou má poslat na účet SVJ? Pokud SVJ zaúčtuje do pohledávek vysouzenou částku včetně DPH ve výši 12 342 Kč a odečte od ní fakturovaných 10 200 Kč, zůstane mu v pohledávkách neuhrazených 2 142 Kč. V případě, že je fakturace advokáta v pořádku, jak má SVJ zlikvidovat zbytek pohledávky?

Firma má najatý areál od pronajímatele FO - skladovou halu včetně plochy kolem, která slouží jako příslušenství haly - tj. parkoviště, odkládací plocha na materiál, příjezd pro nákladní vozidla a logistiku haly. Firma se rozhodla zpevněnou plochu (asfalt, beton) generálně za svoje náklady opravit (Souhlas pronajímatele bude mít). Bude to probíhat tak, že stavební dodavatel kompletně strhne starý poškozený asfalt, srovná povrch a natáhne novou vrstvu asfaltu či betonu (investice za víc než 1 mil. Kč). Přemýšlíme jak to kategorizovat - jestli se jedná o nový majetek na najatém areálu nebo technické zhodnocení staré zpevněné plochy nebo oprava. FO, která je pronajímatelem tohoto areálu neeviduje žádnou majetkovou kartu původní zpevněné plochy. I přes to si myslíme, že nový majetek (stavba) na najatém areálu to není, protože již v areálu zpevněná asfaltová plocha vždy byla, tak se přikláníme k technickému zhodnocení zpevněné plochy (odpis v 5. odpisové skupině) NEBO opravě. Pokud by došlo k technickému zhodnocení najatého majetku, tak by se odpisovalo v 5. odpisové skupině a potřebovali bychom souhlas s provedením a odepisováním TZ od pronajímatele? Uvažujeme správně, že se může jednat o opravu nebo TZ najatého majetku? Kde může být hranice mezi opravou a technickým zhodnocením v tomto případě? Co je třeba splnit, aby to bylo opravou?

Firma podnajímá halu jiné společnosti. Smlouva je sjednaná, že měsíční podnájemné a zálohy na energie jsou splatné v měsíci předcházejícím. U záloh za energie proběhne vyúčtování dle skutečné spotřeby 1x ročně. Ve smlouvě není sjednáno konkrétní DUZP z podnájmu. Firma má dlouhodobě zaběhlý systém, že vystavuje měsíc předcházející nájmu zálohovou fakturu. Jakmile odběratel zaplatí, tak udělá vyúčtovací fakturu, která je zároveň daňovým dokladem pro odvod DPH. Jeden z podnájemníků je však v prodlení a situace je taková, že např. zálohová faktura vystavená a splatná v dubnu za květnový podnájem je stále nezaplacená. Přikazuje zákon o DPH odvést DPH za tento květnový podnájem např. v květnu nebo jiný datum, když ve smlouvě není konkrétně ujednáno? Jaký je poslední den, kdy musí odvést DPH za podnájem květen, nejde to smlouvou řešit, aby bylo podnájemné bráno jako platební kalendář a bude odvádět DPH až v tomu dni kdy bude DPH zaplaceno? V této situaci se firma setkává často od pronajimatelů, kdy vystupuje naopak jako nájemce, že pokud nezaplatí dle smlouvy nájem, tak nikdy nedostaneme fakturu na odpočet DPH. Pokud zaplatíme fakturu za únor až v květnu, dostaneme až v květnu fakturu - daňový doklad pro odpočet DPH. Z těchto faktur je patrné, pronajímatel odvádí dph vždy až k měsíci, kdy dojde k platbě, aby se vyhnul případům, kdy odvede DPH státu a zároveň nemá peníze od nájemce (podnájemníka). Je takové řešení možné?

Nejsem si jistá, co všechno aktivovat při stavbě nové výrobní haly (trvá několik let), na které kromě našich dodavatelů (stavební firma, elektrikáři...) pravidelně vypomáhají i naši společníci a zároveň zaměstnanci na DPČ. Jejich mzdy, spotřebované energie, pohonné hmoty do vysokozdvižného vozíku, opravy tohoto vysokozdvižného vozíku, odpisy vysokozdvižného vozíku poměrem (dle hodin a spotřeby v technickém průkazu), kdy vozík pracoval na stavbě? Materiál (cihly a pod.) a práci stavebních firem účtujeme přímo na účet 042. Dále odpisy malého bagru, který za účelem stavby máme v majetku. Firma se zabývá truhlařinou a než se hala zkolauduje, pracuje zatím v pronajatých prostorách. Firma tím, že si částečně stavíme svépomocí,výrazně ušetří. O takto vykonané práci vedeme výkaz práce, tabulku v Excelu se všemi těmito náklady na stavbě, a pokud nejde jen o úklid nebo sekání trávy, apod., tak je i ve stavebním deníku. Je postup správný ?

Nájemce provedl technické zhodnocení na pronajaté nemovitosti. Na základě písemného souhlasu pronajímatele nájemce toto TZ evidoval jako DHM a odepisoval. Při ukončení nájmu bylo ústně dohodnuto, že technické zhodnocení se nebude odstraňovat a nájemce ani od pronajímatele nedostane žádnou náhradu za vynaložené náklady na TZ. Pro pronajímatele se tedy bude jednat o zdanitelný nepeněžní příjem a pro nájemce bude zůstatková cena nedaňový náklad a ještě bude muset odvést DPH z předaného TZ. Vše ale bylo ujednáno ústně popř. existuje pouze nějaká emailová komunikace. Může nájemce vyřadit TZ z DM a odvést DPH pouze na základě toho nebo má požadovat po pronajímateli nějakou písemnou dohodu o vypořádání TZ? Pronajímatel navíc vyfakturoval nájemci náklady ve výši daně z příjmu, kterou bude pronajímatel muset z bezúplatného přijetí odvést. Předpokládám, že i to je pro nájemce nedaňový náklad?

Firma, s. r. o. koupila byt vč. podílu na pozemku. V kupní smlouvě není rozdělena cena bytu a cena pozemku. Firma podléhá auditu, je třeba kupní cenu rozdělit na byt a pozemek. Jak máme správně postupovat pro stanovení cen z pohledu odpisů?

Stavební firma provádí stavbu dvou jímek v nemovitosti, která je zapsaná v katastru nemovitostí jako objekt občanské vybavenosti. Jedna jímka je pro restauraci a jedna pro byt, který se v tomto objektu nachází. Byt slouží jen pro bydlení. Lze uplatnit sníženou sazbu u jímky pro byt, když samotné práce se týkají výlučně části stavby určené pro bydlení - § 48 odst. 4 ZDPH? Jedná se o „příslušenství" tohoto bytu. U stavebních prací jímky pro restauraci bychom uplatnili základní sazbu. Je náš postup správný? Faktura je vystavena na obec, která není plátcem DPH.

Obdržela jsem fakturu na servis tepelného čerpadla v rodinném domě a byla tam vyčíslena DPH 21 %. Na dotaz, zda neměla být DPH 15 %, když se jedná o servis v rodinném domě, mi bylo odpovězeno toto: jedná se o povinnou roční prohlídku v návaznosti na prodlouženou záruku dle záručních podmínek a ta je stejně jako uvedení do provozu účtována s 21% DPH bez rozdílu umístění tepelného čerpadla. Pozáruční servis a opravy jsou pak účtovány v případě rodinného domu s 15% DPH. Jelikož máme firmu na garážová vrata a též děláme servis namontovaných vrat, jak to je se servisem a DPH v rodinných domech?

Firma v ČR, s. r. o., plátce DPH, prodala stavební pozemek na území ČR a má odvést DPH s tím, že vzápětí došlo ke zpětvzetí kupní smlouvy. Je nutné tento stav uvádět do formuláře DPH a odvést DPH a současně vytvořit opravný daňový doklad na DPH, jestliže vlastně k prodeji nedošlo, došlo ke zpětvzetí smlouvy? 

V roce 2022 společnost započala na základě souhlasu Města Brna v 02/2022 s demolicí stávajících staveb. Demolice staveb byla ukončeno k datu 30. 4. 2022 dle dokumentů společnosti zajišťující odstranění těchto staveb. V 08/2022 bylo vydáno sdělení Města Brna na základě kontrolní prohlídky, že na dotčených parcelách se již nenachází zmiňované stavby. Společnost tuto změnu však nepromítla do evidence katastru nemovitostí. V 10/2022 byla uzavřena kupní smlouva, na základě které byly prodány pozemky, na kterých již zmiňované stavby dříve stály. Protože nebyla zaktualizovaná evidence katastru nemovitostí, byly stavby zaneseny i do kupní smlouvy. Kdy může společnost tyto stavby vyřadit z evidence dlouhodobého majetku, pokud nám tedy nesedí dokumenty od stavební firmy, Města Brna oproti katastru nemovitostí?

Akciová společnost eviduje v účetnictví pozemky v ceně, za kterou byly pořízeny. Před prodejem dle geometrického plánu byla část pozemku prodána jiné právnické osobě a druhá část tohoto pozemku zůstala společnosti a je nově pod jiným parcelním číslem. Částečné vyřazení pozemku ocením: celková pořizovací cena/celková výměra pozemku × výměra určená na prodej? Jak ocením tu část, která zůstává společnosti pod novým parcelním číslem, taky poměrem z historické pořizovací ceny?

Firma plátce DPH si koupila před lety od neplátce nemovitost, kterou si nechala od spojené osoby (také plátce DPH) opravit a přestavět s úmyslem dalšího prodeje. Vše v režimu přenesené daňové povinnosti. Nyní tato firma dostala po roce výzvu přímo od FÚ, že již rok nevykázala žádné výstupy, zda nechce registraci k DPH zrušit. Zároveň se našel kupec na výše uvedenou nemovitost (občan, neplátce DPH).  Nebude FÚ chtít po odhlášení DPH a následném prodeji tomuto občanovi i tak zaplatit DPH z tohoto prodeje? 

Nezisková organizace (z. s.) získala v roce 2022 v dědictví nemovitosti - budovu a související pozemky. Nemovitost zůstavitel odkázal s podmínkou, že bude využita pro hlavní činnosti, případně prodána a peníze budou požity v hlavní činnosti. V roce 2023 plánujeme nemovitosti prodat. Za jakou cenu nemovitosti budeme evidovat v účetnictví a jakou cenu je možné použít jako daňový výdaj při prodeji těchto nemovitostí? K dispozici máme od notáře znalecký posudek, kde je uvedena jak vyhlášková cena, tak cena obvyklá (tržní).