Ing. Jan Ployer - strana 4

Jsme právnická osoba, plátce DPH, koupili jsme rodinný dům, nyní vyřizujeme stavební povolení na přestavbu na bytový dům s 5 byty. Můžeme si uplatňovat DPH na vstupu za pořízení materiálu a služeb při přestavbě tohoto domu?

Fyzická osoba nabyla darem v červnu 2022 nemovitost od rodinného příslušníka. V srpnu 2022 se rozhodla tuto nemovitost vložit do svého IČ (obchodní majetek) a v rámci § 7 ZDP - podnikatelská činnost, používat k pronájmu. Fyzická osoba nemovitost vložila za cenu stanovenou podle zákona o oceňování majetku, tedy cenu stanovenou odhadcem. Bude moct z této znalecké ceny v IČ odepisovat? (Darem to nabyla FO RČ, a nikoliv FO IČ).

OSVČ, plátce DPH, má v obchodním majetku nemovitost. V části nemovitosti jsou dva byty, které pronajímá soukromníkům neplátcům DPH na bydlení. Nájem je osvobozený od daně bez nároku na odpočet. V 1. bytě energie platí pronajímatel (nárokuje si DPH) a přefakturovává je na nájemce (DPH na výstupu). U 2. bytu si nájemce energie přepsal na sebe a platil si je sám. Nyní v 8/2022 byl nájemní vztah ve 2. bytě ukončen a pronajímatel musí byt opravit. Dá ho opět do provozuschopného stavu a pravděpobně od 1/2023 ho znovu pronajme. Nyní dělá opravy, kde, předpokládám, nemá nárok na odpočet. DPH. Musel ale zaplatit změnu připojení trvalého odběru u ČEZu a začít platit zálohy na plyn a elektřinu. Od 9/2022 do 12/2022 tyto zálohy nemá komu přefakturovat. Má zde z připojení a ze záloh nárok na odpočet DPH? Jedná se o daňově uznatelný výdaj?

Jsem realitní makléř, který se živí zprostředkováním prodeje nemovitostí. Koupil jsem větší pozemek, který jsem nezahrnul do podnikání. Rozdělím ho na 4 části, zasíťuji, na jedné si postavím vlastní nemovitost, ostatní 3 prodám a z výnosu chci tuto nemovitost financovat. Otázku DPH jsem si vyřešil, že bohužel budu muset odvést 21 % z prodeje. Řeším otázku daně z příjmů:  1) Mohu se k prodeji těch 3 pozemků chovat jako k příjmům dle § 10 ZDP, nebo je musím zahrnout do § 7 ZDP, i když je nechci zahrnout do obchodniho majetku? Jedná se mi o návaznost na sociální a zdravotní pojištění. 2) Mohu příjem osvobodit s tím, že prostředky použiju na vlastní bytovou potřebu – koupi 4. pozemku a výstavbu domu pro svoje bydlení? Případnou nevyužitou část bych danil dle bodu 1 – § 10 nebo § 7 ZDP?

Společnost, plátce DPH, si pronajímá kancelářský prostor, který upravila a nyní nabízí jako sdílený prostor s několika možnostmi využití. Sdílený stůl na 1 den/týden/měsíc. U sdíleného stolu tak může sedět plátce i neplátce DPH najednou. Dále pak uzavřenou kancelář nebo pronájem zasedací místnosti. Jednu z kanceláří využívá sama společnost. Uplatňuje nárok na odpočet daně v případě nákupu kancelářského vybavení i v rámci nájmu celého prostoru. Má klient možnost zvolit režim zdanění při fakturaci svých služeb pro plátce či neplátce DPH?

Podnikatel, fyzická osoba, neplátce DPH, ukončil v roce k 31. 12. 2021 podnikání (§ 7 ZDP). V rámci podnikání měl v majetku budovu. Zůstatková cena budovy byla 500 000 Kč. V roce 2022 chce tuto budovu pronajímat a bude mít příjmy v § 9 ZDP. Pokud by v § 9 ZDP uplatňoval skutečné výdaje, může uplatnit v roce odpis této budovy, kterou měl v § 7 ZDP? Může pokračovat v původních odpisech?

OSVČ má v obchodním majetku nemovitost. V jedné části je byt, který pronajímá. Nyní nájemci odešli a byt se bude opravovat, protože byl dost poškozený. Nelze ho ihned znovu pronajmout. Celkové náklady budou kolem 120 000 Kč. Bude se jednat např. o opravu kuchyňské linky, koupelny, omítek. Dále se bude dělat místo koberců vinylová plovoucí podlaha. OSVČ uvažuje i o tom, že by zřídila nový samostatný vchod a tím by byt rozdělila na dva menší. O menší byty je nyní větší zájem. Bude se jednat o technické zhodnocení, nebo o opravu? Jde především o to, aby se poškozený byt vrátil do provozuschopného stavu. Je možné rozdělit něco na opravu a něco na technické zhodnocení (malé technické zhodnocení do 80 000 Kč), nebo se na celou stavební akci nahlíží dohromady?

Společnost zakoupila podnikatelský areál za celkovou cenu necelých 12 mil. Kč, kupní cena byla dohodnuta jako souhrnná za všechny složky majetku (stavby a pozemky, část pozemků jsou zastavěné plochy a nádvoří, jejichž součástí je stavba). Pro účely ocenění v účetnictví vypracoval znalec posudek, kde jednotlivé složky majetku ocenil cenou zjištěnou dle vyhlášky o oceňování majetku, souhrnná cena areálu dle cenového předpisu činí 21 mil. Kč. Můžeme tento posudek využít pro poměrné rozúčtování kupní ceny areálu? Nemůže být problém, že ocenění cenou zjištěnou je téměř dvojnásobné oproti kupní ceně? 

Společnost s r. o. (plátce DPH) koupila od města pozemek, který přiléhá k jejímu stávajícímu pozemku (který je zastavěn budovou), a plánuje na něm vybudovat venkovní výtah pro tuto budovu, neboť pro výtah není uvnitř budovy dostatečný prostor. Město tento pozemek, který je v katastru zapsán jako ostatní plocha, prodalo s cenou včetně DPH. V době před prodejem ani dosud není tento pozemek pozemkem stavebním. Stavební řízení nebylo započato. Ve zmiňované budově je nyní prodejna na 1/3 plochy a zbytek jsou v této chvíli nevyužívané bytové jednotky a kanceláře. Společnost plánuje budovu zrekonstruovat. V této chvíli však ještě není přesně určeno, jaké využití budova bude mít. Jediné, co s jistotou zůstane zachováno, je prodejna v přízemí budovy. Může si společnost s. r. o. uplatnit DPH na vstupu spojené s nákupem pozemku pro venkovní výtah?   

Firma Domky s.r.o., pořídí 3 pozemky orné půdy. Pozemky zapsány na KN, vedeny v evidenci jako pozemky. Nyní 5 roků pracuje na stavebním povolení, 3 pozemky rozdělí na 179 parcel - stavební parcely, zahrádky, budoucí komunikace, technické pozemky nevyužitelné ( vedení vysokého napětí ) a pod. Probíhá další financování stavby. Úroky z půjček na pořízení pozemků a případně dalších investic...(cituji literaturu). Úroky související s pořízením dlouhodobého nehmotného a hmotného majetku nebo s jeho technickým zhodnocením lze v účetnictví místo do nákladů zahrnovat do ocenění tohoto pořizovaného majetku nebo technického zhodnocení, pokud se tak účetní jednotka rozhodne. Takové rozhodnutí by mělo být vyjádřeno ve vnitřních účetních směrnicích a mělo by být uplatňováno konzistentně s ohledem na zásadu stálosti a neměnnosti účetních metod (způsoby oceňování totiž může účetní jednotka změnit mezi jednotlivými účetními obdobími jen z důvodu změny předmětu podnikání nebo z důvodu zpřesnění věrného zobrazení nebo zkvalitnění vypovídací schopnosti účetní závěrky, přičemž informaci o každé takové změně s jejím řádným zdůvodněním je povinna uvést v příloze účetní závěrky). Zdůrazňujeme, že do ocenění pořizovaného majetku nebo technického zhodnocení lze zahrnovat pouze úroky připadající na dobu před jeho uvedením do stavu způsobilého k užívání. Úroky, které by nabíhaly až po uvedení do stavu způsobilého k užívání, nelze v účetnictví do ocenění pořizovaného dlouhodobého nehmotného nebo hmotného majetku či jeho technického zhodnocení zahrnovat a nezbývá, než je účtovat do nákladů. ... je orná půda jako majetek určený k další zhodnocení majetkem způsobilá užívání, nebo lze průběžné úroky kumulovat a v poměru na m2 aktivovat do nákladů po skončení celé developerské akce.

Nově založená společnost s ručením omezeným ("Společnost") uzavřela s vlastníky bytů v bytovém domě smlouvu o výstavbě, na jejímž základě a) nechá provést opravy/úpravy společných částí bytového domu (např. nové stoupačky, vnější a vnitřní omítky) včetně výstavby výtahu; a b) zhotoví v prostoru půdy dva byty, z nichž každý bude mít podlahovou plochu menší než 120 m2 a jejichž vlastníkem se stane Společnost. V bytovém domě není žádný obytný prostor, jehož podlahová plocha by přesahovala 120 m2. Společnost bude realizovat veškeré stavební práce prostřednictvím třetích osob, zhotovitelů na základě smluv o dílo. Společnost se stane plátcem DPH až v souvislosti s prodejem nových bytových jednotek třetím osobám. Otázka zní, jaká sazba DPH se uplatní při poskytnutí stavebních prací pro plnění dle a) a b), tj. s jakou sazbou DPH mají zhotovitelé účtovat cenu díla, kterou budou pro Společnost provádět. Jestli se uplatní snížená sazba DPH ve výši 15 % dle § 48 zákona o DPH nebo nikoliv.

Fyzická osoba koupila v r. 2010 starý vojenský dům (bývalá ubytovna), který 7 let rekonstruovala. V roce 2016 proběhla kolaudace a v katastru nemovitostí došlo ke změně a byl proveden zápis na rodinný dům. V roce 2017 se začal tento rodinný dům pronajímat a byla stanovena reprodukční cena k zahájení nájmu dle § 29 odst. 1 písm. d) ZDP. Příjmy jsou daněny v § 9 ZDP. Uplynulo více jak 5 let od úplatného pořízení nemovitosti před zahájením nájmu, tak proto byla stanovena reprodukční cena. I když byly provedeny zásadní stavební úpravy a změny, tak stanovení vstupní ceny je pořád odvozeno od vlastnictví nemovitosti a následnému zahájení nájmu. Je naše úvaha správná?

Jak zařadit do majetku a odepisovat FVE19,6 kWp umístěnou na střeše budovy (budova je zařazená v 5. odpisové skupině)? FVE se skládá z FVE panelů, střídače napětí, konstrukce k FVE panelům (tj. položené PVC vany zatížené betonovými dlaždicemi, PVC vany nejsou nijak spojeny s konstrukcí budovy), dále pak pořizovacích nákladů FVE (PD, revize, licence) a montáže FVE vč. eletroinstalačního materiálu. Technologická část FVE (panely, střídače a rozvaděče) se mají odepisovat samostatně ve 3. odpisové skupině a stavební část (konstrukce a kabelové svody) v 5. odpisové skupině jako technické zhodnocení v rámci navýšení zůstatkové ceny budovy. Konstrukce panelů (tj. PVC vany) však v tomto případě nejsou pevně spojené s konstrukcí budovy, můžeme tedy v tomto případě konstrukce FVE odepisovat společně s technologickou částí FVE?

Společnost koupila stavební pozemek (s DPH) a po nějaké době začne stavět logistickou halu. Úvěr nebyl blíže specifikován, tzn. je určen i na úhradu DPH či nikoliv. DPH z pozemků je nárokováno na FÚ a do dvou měsíců fyzicky z FÚ vráceno na účet. Pozemek bez DPH je zaúčtovaný na účtu 031, stavba je do kolaudace a předání účtováno v rámci účtu 042. Společnost je financována akcionářským nebo bankovním úvěrem. Úroky z úvěru jsou v rámci roční závěrky rozúčtovány následovně: ◦ Úroky z úvěru v hodnotě pozemků bez DPH jsou účtovány do nákladů (účet 562) … (příklad: hodnota pozemků bez DPH je 20 mil. Kč a úroková sazba 8 % p. a., tzn. že částka úroků ve výši 1,6 mil. Kč je zaúčtovaná do nákladů na účet 562). Ostatní úroky z úvěru jsou do doby zařazení stavby kapitalizovány na účtu 042. Auditor požaduje proúčtovat do nákladů úroky z úvěru z hodnoty pozemků vč. DPH. Je tato metodika ošetřena v zákoně nebo v metodickém pokynu? Jaká je běžná praxe v těchto případech?

Fyzická osoba vložila do svého obchodního majetku v roce 2016 starší zkolaudovanou nemovitost - rodinný dům (nebyl nárok na odpočet DPH - kolaudace více jak 5 let před vkladem do podnikání - kupní cena nezatížena DPH). FO měla v úmyslu přestavět vloženou nemovitost na penzion, v němž by podnikala- (tj. příjmy v § 7 ZDP). V roce 2017 a 2018 vynaložila náklady na projektovou dokumentaci ( z přijatých plnění za projektové dokumentace uplatnila plný nárok na odpočet DPH, projektová dokumentace zaevidována jako nedaňový výdaj - nezařazené technické zhodnocení na vložené nemovitosti). Na konci roku 2019 stavební úřad přestavbu dané nemovitosti na penzion nepovolil v požadovaném rozsahu. Fyzická osoba se rozhodla nemovitost k 1. 1. 2020 (31. 12. 2019) vyjmout z obchodního majetku a převést ji do svého soukromého užívání. Je povinna z přijatých zdanitelných plnění,u kterých si uplatnila odpočet DPH odvést tuto DPH zpět státu z důvodu převodu vložené nemovitostí zpět do osobního vlastnictví (viz § 13 odst. 4 písm. a) a § 13 odst. 5 ZDPH)? Náklady na projekty nejsou přiřazeny k nemovitosti jako technické zhodnocení, protože přestavba - rekonstrukce nemovitosti nebyla provedena. Proto nevím zda toto nezařazené technické zhodnocení je považováno za hmotný majetek ve smyslu § 78 odst. 5 ZDPH a vztahuje se na něho úprava příp. dle § 77 a následně dle § 78 a následujících ZDPH (viz koordinační výbor 62/08.06.05, dále 274/20.05.09). Současně přemýšlím, zda přijatá plnění – tj. projektové dokumentace na přestavbu, jenž nebyla povolena stavebním úřadem jsou technickým zhodnocením, nebo je to pouze zmařená investice? Prosím o radu, jak postupovat. V případě, že by byla povinnost odvést DPH z nezařazeného technického zhodnocení (pokud projekty jsou technickým zhodnocením), tak podle kterého § ZDPH a v jaké výši (zda ve 100%, nebo v poměrné výši x/10).

Firma s.r.o., plátce DPH, koupila v roce 2017 pozemky, kde součástí jednoho pozemku byla stavba občanské vybavenosti-budova v hodnotě Kč 689 166 Kč. Původní záměr byl postavit na těchto pozemcích bytový dům. K tomu ovšem nedošlo a firma se snaží pozemky prodat. Během let ovšem budova značně zchátrala a firma ji chce před prodejem pozemků svépomoci zbourat. Daňová zůstatková cena budovy je Kč 665 334 Kč. Jaký to bude mít daňový dopad a jak případ zaúčtovat?

Majitel nemovitosti (fyzická osoba - nepodnikající) vlastní apartmán, který chce vložit do své společnosti s r. o., ale vlastníkem (na katastru nemovitostí) by nadále zůstal on a společnost s r. o. by s tímto majetkem nakládala, spravovala jej, pronajímala atd. Je toto vůbec možné? A je možné, aby společnost tento majetek odpisovala? A jak by to bylo při prodeji této nemovitosti, když majitel bude chtít tuto nemovitost prodat?

Právnická osoba, neplátce DPH, uskutečňuje jen osvobozené dlouhodobé pronájmy vlastních nemovitostí. Za jakých podmínek může jednu nemovitost, kterou dosud pronajímala (a odepisovala), nechat pro osobní potřebu společníků nebo jako investici, tzn. že už ji nebude používat k podnikání? Musí ji vyloučit z daňového odepisování a všechny související náklady vyloučí jako nedaňové? Jaký to bude mít vliv na případný budoucí prodej této nemovitosti?

Jsme firma s. r. o. a přijali jsme zálohu bez DPH na materiál od stálého zákazníka na blokaci plechů na zakázku, která se uskuteční až v říjnu letošního roku. Chtěla jsem se zeptat, jestli musím vystavit daňový doklad s DPH při přijetí platby?

OSVČ vede daňovou evidenci. V roce 2019 pořídila osobní automobil za 38 000 Kč na fakturu, která byla zaplacena z osobního účtu OSVČ. V roce 2022 by ho chtěla vložit do obchodního majetku, aby mohla daňově uplatnit opravy automobilu. Jakým způsobem a v jaké ceně ho OSVČ do obchodního majetku vloží? Bude se jednat o drobný hmotný majetek, který se nebude odpisovat a vykáže se na kartě zásob? V přiznání se pak za rok 2022 vykáže v příloze č. 1 v tabulce D v části 4. v Zásobách v částce 38 000 Kč a tak se bude vykazovat každý rok až do vyřazení z obchodního majetku? V roce zařazení, tj. v roce 2022 nijak základ daně neovlivní, ani v roce vyřazení, je to tak?