Ing. Jan Kašpar

Naše společnost koupila výrobní halu. V kupní smlouvě je cena rozdělena na nemovitosti a pozemky. Ve znaleckém posudku jsou uvedeny nemovitosti, pozemky, přípojky, zpevněné plochy, oplocení. Ve znaleckém posudku je hodnota pozemku vyšší než v kupní smlouvě. Zařadím do majetku v hodnotě dle kupní smlouvy, tedy jen pozemky a nemovitosti nebo vypočítám pořizovací cenu poměrem ke všem položkám ve znaleckém posudku?

Naše s. r. o. kromě realitní činnosti vykonává i správu cizích nemovitostí. Klient má požadavek, abychom na správu jeho nemovitosti založili bankovní účet na naše s. r. o. Jak budeme o správě účtovat – rozvahově? Nákladem pro nás by měla být pouze odměna za správu.

V rámci uplatňování skutečných výdajů k příjmům podle § 9 zákona o daních z příjmů bych měl několik dotazů: 1) Byla provedená celková rekonstrukce bytu, co je a není součástí technického zhodnocení– (výměna starých žaluzií, kuchyňská linka, vestavné kuchyňské spotřebiče, vestavěná skříň, háčky, držáky, police a jiné přimontované vybavení bytu, nové vchodové dveře – jen výměna křídla, zárubeň je původní, natření původních radiátorů a potrubí, lustry a podhledová svítidla, výměna starého zvonku, zalití starých parket nivelací a pokládka vinylu)? 2) Paušál na dopravu lze využít i po dobu prováděné rekonstrukce bytu, nebo až od měsíce počátku pronajímání? 3) Nemovitost pořízená výhradně za účelem pronájmu. Lze uplatnit úroky z hypotéky od okamžiku pořízení včetně odhadu nemovitosti pro banku, nebo jen za dobu plynoucích příjmů z pronájmu této nemovitosti? 4) Pokud pořídím nemovitost, kterou nyní pronajímám, ale odpisy chci uplatňovat: var. 1) hned od začátku, tak mi stačí nechat udělat aktuální znalecký posudek pro účely rozdělení vstupní ceny na pozemek a stavbu; var. 2) začnu odepisovat po více než pěti letech od pořízení nemovitosti, tak musím udělat znalecký posudek na reprodukční pořizovací cenu, tj. cenu, za kterou bych nemovitost pořídil v době ocenění. Je má úvaha správná? 5) K bodu 4, var. 1, pokud potřebuji pouze znaleckým posudkem oddělit od PC hodnotu pozemku, je dostatečné nechat znalecky ocenit jen pozemek a tuto hodnotu z PC vyjmout, nebo musím nechat ocenit celou nemovitost a vyjmout pozemek hodnotou poměru ceny pozemku a stavby ze znaleckého posudku, přepočtenou na PC celé nemovitosti? 6) Pokud je nemovitost pořízena výhradně za účelem pronájmu v říjnu 2021, přičemž do října 2022 probíhala rekonstrukce a hledání nájemníka, mohu uplatit do výdajů pojištění nemovitosti a daň z nemovitosti za celý rok, nebo jen poměrově od listopadu 2022, kdy je byt již skutečně pronajat?

Které příjmy z nájmu movitých věcí spadají do § 9 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů, který jednoznačně říká, že dle tohoto paragrafu můžeme danit příjmy z nájmu movitých věcí, kromě příležitostného nájmu podle § 10 odst.1 písm. a) zákona o daních z příjmů? Je možné dle tohoto paragrafu danit například vybavení nemovitosti, která je také pronajímána? Např.: Fyzická osoba, nepodnikatel, vlastní nemovitost, kterou pronajímá společnosti s. r. o., neplátci DPH. Předmětem nájmu je nemovitost + vybavení nemovitosti (movité věci). Může vše danit v § 9 zákona o daních z příjmů, nebo je nutné mít na pronájem movitých věcí živnostenské oprávnění - Pronájem a půjčování movitých věcí? Pokud musí mít živnostenské oprávnění a tím pádem danit v § 7 zákona o daních z příjmů, co je potom náplní § 9 odst.1 písm. b) zákona o daních z příjmů?

Klient v roce 2020 koupil pozemek bez DPH, s tím, že na něm postaví domy a pak to vše prodá. Během této doby se v souvislosti s přípravou na této akci, zaúčtovali faktury za geodetický průzkum, studii na stavbu domů, přípojky pro jednotlivé domy. Stavba žádná nezačala a klient se rozhodl tento pozemek prodat. V katastru nemovitostí je stále vedena orná půda. Bude prodej uskutečněn s DPH nebo bez DPH? Klient je plátcem DPH.

Pokud nájemce vybuduje v pronajatých prostorech technické zhodnocení a na konci nájemního vztahu ho neodstraní, ale zaplatí pronajímateli částku jako kompenzaci daňových dopadů, které z toho pronajímateli vzniknou, je tato částka daňově uznatelným nákladem?

Dodavatel tepelné energie se smluvně dohodne s investorem na vybudování horkovodní přípojky k bytovému domu investora ("vybudování vlastním jménem a na náklady investora"). Přípojku vybuduje dodavatel tepelné energie. Z dohody plyne, že přípojka bude ve vlastnictví dodavatele tepelné energie a investor poskytne na vybudování přípojky příspěvek ve výši odsouhlaseného rozpočtu na vybudování přípojky. Jak proúčtovat tento příspěvek u dodavatele tepelné energie? Domníváme se, že mohou připadat v úvahu 3 varianty: 1. Příspěvek bude snižovat pořizovací cenu přípojky (stavba nezapisovaná v katastru), takže pořizovací cena bude 0. 2. Přípojka se zařadí do majetku a bude se odpisovat, příspěvek se proúčtuje jako ostatní provozní výnos. 3. Přípojka se zařadí do majetku a bude se odpisovat, příspěvek se proúčtuje jako ostatní provozní výnos, ale bude se časově rozlišovat po dobu odpisů přípojky. Z pohledu DPH se domníváme, že se jedná o finanční příspěvek. Nedochází k žádnému zdanitelnému plnění.

Občan prodává své nemovitosti (konkrétně pozemky a stavby) právnické osobě. Není tudíž vystavena faktura, pouze je k dispozici kupní smlouva. Kdy a jak účtovat o koupi těchto nemovitostí při pořízení – k datu účinnosti kupní smlouvy udělat předpis MD 042/D 325?

Občan si koupil do osobního vlastnictví dvě nebytové jednotky v domě rodinném domě v roce 2018. Nyní je předělal, dochází k rekoulaudaci na bytové jednotky a chtěl by je časem prodat. Zajímalo by mě, kdy se ho bude týkat osvobození od daně z příjmů z tohoto prodeje. Bude se ho týkat (pro osvobození od daně z příjmů při prodeji) lhůta 5 let podle starého zákona, nebo se bude postupovat podle nového znění zákona z roku 2021 (min. 10 let vlastnictví, nebo 2 roky trvalý byt), protože tu původní lhůtu přerušila rekolaudace, a tudíž došlo ke změně předmětu? 

Ve smlouvě o dílo je uvedeno, že dojde ke snížení ceny díla o hodnotu zhotovitelem řádně a včas nesplněného závazku, pokud zhotovitel podá insolvenční návrh jako dlužník nebo bude rozhodnuto o úpadku zhotovitele k návrhu věřitele. Snížení ceny díla tak může být až 15 % ze sjednané ceny díla (pozastávka). Toto snížení ceny díla se považuje za dohodnutou a poskytnutou slevu z ceny díla. Jak postupovat v případě objednatele, když tato skutečnost (insolvence zhotovitele) nastane? Je zhotovitel povinen vystavit opravný daňový doklad? Jak postupovat, když ho nevystaví? Jak se počítá lhůta 3 let pro vystavení opravného daňového dokladu? Dílo bylo předáno v 5/2019 nebo 6/2020.

Nechali jsme si udělat zateplení stropních konstrukcí administrativní budovy foukanou izolací Climatizer Plus. Je to zateplení technické zhodnocení, nebo oprava budovy? A bude to s 21% sazbou DPH, nebo jde o přenesenou daňovou povinnost?

Společnost A (plátce DPH) vlastní pozemek, na kterým vybuduje ZTV (plyn, elektřina, voda, kanalizace apod.) a rozdělí na jednotlivé stavební parcely. Původní záměr byl jednotlivé stavební parcely prodat zájemců pro jejich individuální výstavbu RD. Společnost A však svůj záměr změnila a dohodla se se společností B (neplátce DPH), že umožní této společnosti B provést na vlastní náklady výstavbu rodinných domů. Po výstavbě RD tak bude vlastníkem pozemků (pozemek vždy pod stavbou se samostatným p.č. a pozemek kolem domu jako zahrada) i nadále společnost A a vlastníkem jednotlivých RD budou společnost B. Bude tak oddělené vlastnictví pozemku a stavby. Společnost A bude nabízet domy k prodeji s tím, že kupující bude v jeden okamžik kupovat pozemky (pod stavbou a kolem stavby) od společnosti A a RD od společnosti B. RD bude splňovat parametry sociálního bydlení podle ZDPH. Společnost B bude i v době prodeje RD neplátcem DPH. Otázka zní, jakou sazbu daně uplatní společnost B (plátce DPH) při prodeji pozemků v uvedeném případě (tj. se současným převodem RD)? Z pohledu DPH je jednoznačné, že jde o prodej funkčního celku, nicméně dvěma subjekty. Je zřejmé, že v případě, že by pozemky i RD vlastnila jen jedna společnost, bude dodání celku (tj. RD i pozemků) podléhat sazbě 15% DPH. Je možné princip hlavního a vedlejšího plnění aplikovat i na tuto situaci, nebo společnost A musí zatížit převod pozemků základní sazbou DPH?

Majitelé nemovitosti v památkově chráněné oblasti jsou nuceni vyměnit dvoje dveře (netěsní a jsou křivé). Původní dveře jsou kovové, ale památkáři rozhodli, že dveře musí být dřevěné – vzhledově i rozměrově musí být naprosto stejné jako původní, jde jen o změnu materiálu. Cena jedněch dveří přesáhne 80 000 Kč. Řeším problém, zda k tomu přistupovat jako k technickému zhodnocení nemovitosti, nebo to můžeme dát celé do výdajů jako opravu?

Společnost s r. o., neplátce DPH, nakoupila v r. 2017 pozemky se záměrem je zasíťovat a prodat. Záměr se ale nezdařil a pozemky budou (v nezměněném stavu, případně dojde jen k rozparcelování) v roce 2022 prodány. Společnost má živnostenské oprávnění na „Pronájem a správa vlastních nebo pronajatých nemovitostí“, reálně však neprovádí žádnou ekonomickou činnost. Bude příjem z těchto prodejů vstupovat do obratu 1 mil. pro registraci k DPH?

Společnost CAN (jako žadatel) pro společnost AP (majitel areálu a majitel přípojky) smluvně i technicky zajišťuje vybudování elektrické přípojky napětí se společností ČEZ. Součásti stavby (část 4- etapa) bude VN odpínač na stožáru + kabelová přípojka 22kV, která se bude ČEZu bezplatně předávat. Jak zaúčtovat toto bezplatné předání? A jak to bude s DPH? Bude daňový doklad v přenesení daňové povinnosti? Musí stavbu předat společnost AP jako vlastník areálu, ve kterém se přípojka buduje nebo může stavbu předat společnost CAN na základě plné moci?

Syn začal splácet v letošním roce 2022 úvěr a úroky za hypotéku na pořízení bytu. Bytový dům je rozestavěný, dostavba a převzetí bytu se plánuje na leden 2023. Může si ve svém přiznání k dani z příjmu fyzických osob za rok 2022 uplatnit výši zaplacených úroků? 

Developer, neplátce DPH, s.r.o., zakoupil nemovitost i s pozemky k tomu náležející (NP), tuto nemovitost zrekonstruoval a rekolaudoval na bytové prostory + atelier+společné prostory. Pozemky k nemovitosti náležející jsou účtovány jako zboží, rekonstrukce bytů jako nedokončená výroba. Aktuálně proběhla kolaudace bytů, kdy se část bude prodávat i s poměrovým podílem náležející k pozemku, část pronajímat. Jakým způsobem účetně/daňově byty ocenit a zařadit. Lze použít např. výměru dle KÚ jednotlivých bytů, anebo je nutné nechat zpracovat znalecký posudek a tyto prostory rozpočítat - ocenit dle poměru v posudku?

Zaměstnanec má příjem ze zaměstnání a současně pronajímá družstevní byt. Podává DPFO sám. Byt si pořídil před svatbou, pronájem bytu byl také sepsán před svatbou. Je zaměstnanec povinen dělit příjem z nájmu a zdaňovat na polovinu s manželkou? Tento byt není ve společném jmění manželů.

Pro fakturaci stavebních prací bylo ve smlouvě o dílo sjednáno, že fakturace bude probíhat průběžně měsíčně a DUZP je den převzetí a předání díla nebo jeho dílčí části, tj. zpravidla 1. den kalendářního měsíce následujícího po měsíci v němž byly provedeny stavební práce. DPH je tedy odvedeno následující měsíc po měsíci kdy byly práce provedeny. Jak je to s daní z příjmu, když práce za měsíc prosinec jsou převzaty až v roce následujícím? Patří výnos do roku, kdy byly práce provedeny nebo předány?

Společnost s.r.o. zakoupila rodinný dům od fyzické osoby - neplátce DPH. Tuto nemovitost prodala cca za 4 měsíce po pořízení. Prodejem nemovitosti překročila obrat 1 mil. Kč. Mají povinnost registrovat se k DPH?