Ing. Jan Kašpar - strana 2

Pokud vystavím fakturu za stavební práce jinému plátci dph v režimu přenesené daňové povinnosti, jsem povinna uvést sazbu DPH nebo můžu dát pod 0%? (On si to vyměří sám podle sazby, do které to spadá?)

Společník s.r.o. vlastní rodinný dům, na který čerpá hypotéku a uplatňuje si úroky z hypotéky jako položku snižující základ daně. Na adrese rodinného domu je umístněno i sídlo společnosti, ve které je společníkem. Nyní společnost společníkovi 1x ročně vyplácí částku za umístění sídla společnosti v jeho rodinném romě. Je správné, že společník zdaňuje příjem za umístění sídla jako příjem z pronájmu dle § 9? Může si ale uplatňovat 100 % úroků z hypotéky na rodinný dům? Pokud ne, jakým způsobem máme stanovit podíl úroků z hypotéky, které si může uplatnit jako položku snižující základ daně?

V roce 2020 občan ČR fyzická osoba (nepodnikatel, neplátce DPH) koupil byt, ve kterém nikdy nebydlel, byt pronajímal a příjmy zdaňoval § 9 ZDP. V roce 2021 se rozhodl, že nemovitost prodá a koupí z prostředků dům, ve kterém začal občan koncem roku 2021 bydlet a rekonstruovat z peněz, které získal prodejem. Současně byl byt v roce 2020 pořízen na úvěr. Při prodeji v roce 2021 se ze získaných peněz, část použila na doplacení úvěru bance a zbytek peněz se použil na obstarání nové bytové potřeby, tj. nákup domu, ve kterém současně občan trvale bydlí s rodinou. Prosím o vyjádření, zda zbývající peníze z prodeje nemovitosti, které občan obdržel formou prodeje bytu v roce 2021 musí zdanit § 10 ZDP, jelikož nevlastnil nemovitost více, jak 5 let od pořízení, i přesto, že tyto finanční prostředky byly použity na bytové účely, nákup domu, ve kterém nově bydlí nebo existuje přechodné ustanovení, že tento způsob nelze použít u nemovitostí, které byly vlastněny před 1. 1. 2021?

Majitel koupil pozemek v roce 2011 v hodnotě 1 mil. do výlučného vlastnictví (ne do podnikání). Následně byl pozemek během půl roku darován dceři. Při koupi i prodeji nebylo podáno daň. přiznání z nemovitosti, z převodu, ani neuvedeno v daňovém přiznání FO za rok 2011. Může dojít k dodanění? Co může vzniknout za důsledky.

Máme projektovou dokumentaci k výstavbě výrobní haly a součásti projektové dokumentace je system regálů za 3 miliony. Regálový systém má mít zabetonované kolejnice do země. Systém regálu je součásti stavby nebo samostatný hmotný majetek?

Nájemce, který má v pronájmu rodinný dům pro své podnikání a sídlo, provádí se souhlasem pronajímatele (vlastníka rodinného domu) technické zhodnocení ve výši 20 mil. Kč, z toho 19,5 mil. Kč jsou stavební zásahy (rekonstrukce) tohoto majetku a 500 tis. Kč je nákup vybavení v podobě nákupu sporáku, digestoře, sedací soupravy, televize jejichž pořizovací cena je různá, některé překračuje hranici 80 tis. Kč, některé ne. Jak toto vybavení domu zařadit do dlouhodobého majetku a následně ho odpisovat nájemcem? Můžu toto vybavení jako soubor sečíst a odpisovat dohromady? Nebo můžu zařadit každý majetek zvlášť a odpisovat ho samostatně? Volně stojící sporák musí být součástí pořizovací ceny stavby nebo můžu odpisovat samostatně - to stejné digestoř, lednice, myčka, chladnička?

Společnost (developer) staví nový projekt výstavby nebytových prostor určených k podnikání (tzn. nový business komplex s nebytových prostory k pronájmu), s městem je uzavřena smlouva o poskytnutí investičního příspěvku týkající se zaplacení několika mil. Kč jakožto investičního příspěvku na rozvoj veřejné infrastruktury města. Příspěvek byl stanoven podle indexu podlažní plochy budoucí dokončené výstavby nového business komplexu. Je tento investiční příspěvek městu součástí pořizovací ceny tohoto v současné době budujícího se business komplexu - jinak řečeno bude se účtovat na 042?

Firma (s. r. o.) nakoupila od zemědělského družstva sousední pozemek, na kterém stojí i zemědělská bouda. Cena je rozpočtena na cenu pozemku a stavby. Firma následně pronajala tuto zemědělskou stavbu zemědělskému družstvu za symbolickou cenu 1 Kč ještě na další 2–3 roky. Nejedná se o spojené osoby. Takto nízká cena reflektuje zájem družstva mít časově přiměřenou rezervu na na využívání věcí v zemědělské budově a byla to jakási nepsaná podmínka obchodu. Pro firmu to bylo také ekonomicky výhodné, protože bez tohoto levného pronájmu by družstvo sousední pozemek s budou neprodalo. Je nutné na konci roku v rámci daně z příjmu něco dodaňovat? A může firma začít daňově odpisovat dřevěnou boudu, když je tam výnos pouze 1 Kč? Pořizovací cena boudy je 500 000 Kč.

FO podnikající v pronájmu nemovitostí podle § 9 ZDP koupila v roce 2017 nemovitost za celkovou cenu 6.500.000,- Kč. Pro potřeby účetnictví rozdělila tuto cenu dle posudku soudního znalce na cenu stavby 6.000.000,- a pozemku 500.000,- Kč. V roce 2021 tuto nemovitost prodala za celkovou cenu 15.000.000,- Kč. Dle posudku soudního znalce z roku 2021 lze cenu rozdělit na cenu stavby 14.000.000,- a cenu pozemku 1.000.000,-. U stavby je výdajem zůstatková cena a odměna za zprostředkování. Co je výdajem u pozemku, který nebyl odpisován?

Stavební firma, plátce DPH, přijme službu (stavební práce na stavbě v ČR) od slovenského podnikatele, neplátce DPH. DPH: provedeme vyměření na ř. 12 + 43, Daň z příjmu: není povinnost z vyplaceného příjmu provést srážku ani zadržení daně. Je to správně? Stavební práce na jedné stavbě nepřekročí limit pro vznik stálé provozovny.

Prodávám synovi nemovitost starší než 5 let. Musí být prodejní cena určena znalcem jmenovaným rozhodnutím soudu, nebo si mohu tuto prodejní cenu libovolně určit sám, i když se jedná o osoby blízké?

Fyzická osoba vlastní bytový dům ve kterém je 10 bytů a tyto byty pronajímá fyzickým osobám neplátcům DPH. Jedná se tedy o osvobozený nájem. Dům byl zkolaudován v roce 2016, uplatněn odpočet DPH z celé částky nákladů na výstavbu, protože celý bytový dům byl pronajat plátci DPH a ten dále byty pronajímal. V roce 2021 se situace změnila a byty jsou pronajímány přímo. Za 4. čtvrtletí 2021 proto musela provést úpravu odpočtu DPH a vrátit poměrnou část uplatněného odpočtu DPH z výstavby domu. Z hlediska DPH je toto v pořádku. Poměrná část vráceného DPH z úpravy odpočtu DPH činí 200 000 Kč - lze toto zahrnout do daňově uznatelných výdajů z hlediska daně z příjmů? Pokud ano, za které období - rok 2021, kdy byla provedena úprava, nebo rok 2022, kdy byla tato DPH z úpravy odpočtu uhrazena?

Prodávám synovi nemovitost, kterou vlastním déle než 10 let. Musí být na tuto nemovitost vypracován znalecký posudek soudním znalcem? Syn bude tuto nemovitost pronajímat dle § 9 ZDP a potřebuje stanovit cenu pro odpisování. 

Poplatník má závislou činnost. V roce 2018 dostal darem nemovitost od prarodičů. V roce 2021 nemovitost opravoval, pronajímat nemovitost začal až v roce 2022. V roce 2021 má v § 9 ZDP pouze výdaje na opravu, a tudíž se dostal do ztráty. Kdybychom stanovovali vstupní cenu nemovitosti, tak bysme opravy dali jako součást vstupní ceny, ale nevíme jak je to v případě darované nemovitosti. Lze dát opravu rovnou do výdajů i když nemáme příjem? V roce 2022 bude pravděpodobně nemovitost technicky zhodnocovat. Jak bude postupovat v případě odepisování technického zhodnocení, když z darované nemovitosti nemůže uplatňovat odpisy?

Společnost v minulosti koupila pozemek, který byl evidován na účtu 031. Společnost se později rozhodla na pozemcích provést výstavbu rodinných domů, které v současné době prodává. Náklady spojené s výstavbou byly účtovány na účtech 121/581. Jak zaúčtovat výnosy při prodeji rodinných domů? Celý výnos má být účtován na účtu 641 nebo pouze pozemek a zbytek výnosů na účet 604?

Společnost A koupila pozemky v průmyslové zóně a příkazní smlouvou zadala společnosti B přípravné práce pro budoucí prodej (zajištění územního rozhodnutí a dalších podkladů). Společnost B zadala fyzické osobě - nepodnikateli ( FO) na základě smlouvy o zprostředkování podle OZ zajištění jednání s potenciálním kupcem a finální přípravu všech podkladů nutných k prodeji. Pro FO se jedná o jednorázovou a nahodilou činnost. FO je daňovým rezidentem ČR. Za tyto služby má FO obdržet provizi ve výši 3 mil. Kč. Může být provize vyplacena na základě uvedené smlouvy o zprostředkování? Platí, že bude provize daněna podle § 10 zákona o daních z příjmů? Platí, že z uvedené provize nebudou odváděny další prostředky, např. pojistné na sociální zabezpečení a zdravotní pojištění?

Jak správně ocenit výši příjmu osvobozeného dle § 10 odst. 3 písm. c) - dar od otce - podíl na nemovitosti - do oznámení finančnímu úřadu o osvobozeném příjmu v hodnotě nad 5 mil. Kč? Je nutný znalecký posudek od znalce nebo jen ocenění odhadcem např. Realitní kanceláří, jakým způsobem má být hodnota daru stanovena ( tržní, reprodukční...)? Je možné, aby obdarovaný určil výši daru sám? Jaký vliv by mělo určení ceny na případné sankce za neoznámení osvobozeného příjmu v lim. Nad 5 mil., když se obdarovaný domnívá, že hodnota daru limitu 5 mil. Nedosáhla, případně na oznámení s určenou hodnotou daru, která je vyšší nebo nižší, než měla být stanovena. Jak toto poplatník může prokázat? Je toto někde upraveno v zákoně?

SRO koupila byt. Spolu s bytem "koupila" závazek splacení úvěru na opravu domu evidovaném Společenstvím vlastníků a pohledávku ve fondu oprav. Ve smlouvě o koupi nebyl uveden ani závazek z úvěru ani pohledávka z titulu záloh placených do fondu oprav původním majitelem, ale jen dohodnutá kupní cena bytu. Jak nyní postupovat, SRO splácí úvěr a má pohledávku ve fondu oprav. Jak se stanoví vstupní ceny pro odpisy?

Dcera dostala od své maminky darem nemovitosti v roce 2019. Předmětná nemovitosti nebyla nikdy v obchodním majetku, ani nebyla využívána nikým pro podnikání. V roce 2022 nebo v roce 2023 jí chce prodat. Bude příjem zdaněn jako ostatní příjem dle § 10 zákona o daních z příjmů? Jaké výdaje si případně k tomuto příjmu může poplatník, tj. dcera dát? V roce darování nebyla nemovitost oceněna znalcem, může být k datu nabytí (k datu ve smlouvě nebo k datu zápisu na katastru?) nemovitosti oceněna znalcem v roce 2022? Oceněna tržní hodnotou a tato cena se pak dá do daňových výdajů k příjmům z nemovitosti? Dále může být výdajem i daň z nemovitostí zaplacená v roce 2022 či nikoliv? Případně jaké další výdaje placené poplatníkem či jeho maminkou (maminka zaplatila právníkovi za sepsaní darovací smlouvy a má na to paragon v hotovosti z roku 2019)?

Poplatník ve 2/2022 prodal nemovitost, kterou nabyl v 11/2017. V nemovitosti nebydlel, nesplnil pětiletý časový test pro osvobození. Nemovitost bude předmětem daně dle § 10 ZDP. Poplatník po celou dobu nemovitost pronajímal a příjmy z pronájmu zdaňoval v § 9 ZDP. Uplatňoval skutečné výdaje (úroky z úvěru, odpisy, opravy atd..). Proti příjmům z prodeje dle § 10 ZDP lze uplatnit vstupní cenu, za kterou nemovitost koupil, nebo vstupní cenu sníženou o odpisy, které uplatnil jako skutečný výdaj v rámci § 9 ZDP (tj. zůstatkovou cenu nemovitosti)? Nemovitost nikdy neměl v obchodním majetku, ani o ni neúčtoval.