Nemovitosti a daně - strana 4

Fyzická osoba prodala byt v březnu 2022 využívaný ke krátkodobému pronájmu a koupila za utrženou částku dům pro vlastní bydlení (v lednu roku 2023 zde bude mít i trvalé bydliště) s tím, že byt byl ve vlastnictví téměř 5 let; v květnu 2022 by uplynulo 5 let od zápisu do KN. Bude se zisk zdaňovat celý,nebo je zde možnost nějaké výjimky na odpuštění daně, když v novém domě bude osoba bydlet?

Označení Obsah pokynu / informace Vyhláška č. 456/2020 Sb. o formulářových podáních pro daň z nemovitých věcí 25 MF 5 vzor č. 13 Daň z nemovitých věcí od roku...

Naše společnost koupila výrobní halu. V kupní smlouvě je cena rozdělena na nemovitosti a pozemky. Ve znaleckém posudku jsou uvedeny nemovitosti, pozemky, přípojky, zpevněné plochy, oplocení. Ve znaleckém posudku je hodnota pozemku vyšší než v kupní smlouvě. Zařadím do majetku v hodnotě dle kupní smlouvy, tedy jen pozemky a nemovitosti nebo vypočítám pořizovací cenu poměrem ke všem položkám ve znaleckém posudku?

Jsme stavební firma, provedli jsme rekonstrukci BD (sociální bydlení) a nyní máme provést ještě kolem domu zámkovou dlažbu a plot. Jaké DPH budeme prosím uvádět? Jde sice o revers charge, ale potřebujeme DPH uvést do nabídky. Jde o podklady pro výběrové řízení (dotace).

Obec plánuje prodej stavebních pozemků a v souvislosti s jejich pořízením se hradí další služby a nutné náklady. Předpokládám, že nebude možno uplatnit odpočet DPH v plném rozsahu u všech fakturovaných nákladů spojených s tvorbou stavebních parcel. Při prodeji pozemků bude na výstupu uplatněna DPH v základní sazbě 21 %. Jak v tomto případě postupovat nebo jak stanovit případný koeficient krácení DPH na vstupu? Obec bude investovat do vybudování kompletní nové lokality pro bydlení v místě, kde v současné době nic není (jenom pole a louky). Dojde k vybudování (vlastní realizace díla obecním úřadem): Komunikací a chodníků – po vybudování budou zařazeny do pasportu komunikací obce, obec se o ně bude starat, provádět opravy a údržbu. Nebude je nikomu dále pronajímat, zůstane v majetku obce. Vodovodní řad a tlaková AT stanice – tento vodovodní řad po vybudování obcí a po kolaudaci bude asi propachtován – mělo by asi dojít k rozšíření předmětu stávající pachtovní smlouvy na provoz a pronájem vodohospodářské infrastruktury, majitelem by měla zůstat obec, správcem asi VaK – kanalizační vedení – budou vybudovány nové uliční větve asi jednotné, nebo možná i oddílné kanalizace (zvlášť splašky a deště?), které zůstanou v majetku obce, ale správu na nich asi nově vykonává obec. Přeložka vedení VN stožárová – jde o vyvolanou související investici na majetku EG.D, nachází se v místě budoucích stavebních pozemků – plyn – pokud bude, bude vybudován obcí a pronajat GasNetu. Veřejné osvětlení – vybudováno nově obcí, zůstane v majetku a ve správě obci. Související náklady na projektovou přípravu: náklady na projektovou dokumentaci a výkon autorského dozoru při provádění stavby (půjde asi rozlišit zvlášť projekt vody a kanál, komunikace a chodníky a potom trafostanice VN, NN), náklady na správní poplatky na vydání stavebního povolení (budou asi 3 samostatné povolení), náklady na vznik stavebních pozemků, náklady na geometrický plán, správní poplatky na vložení do katastru nemovitostí, apod., znalecký posudek na vynětí ZPF, znalecký posudek pro stanovení kupní ceny, náklady na veřejnou zakázku (jako celek 1. etapa...), náklady na TDS a Koordinátora BOZP – zase jako celek 1. etapa.

Koupili jsme novou výrobní halu. V kupní smlouvě je přesně vyčíslená hodnota jednotlivých pozemků a nemovitostí v celkové hodnotě 126.000.000,- za kterou jsme tuhle nemovitost pořídili. Ve znaleckém posudku je vyčíslena i hodnota přípojek, oplocení, retenční nádrže, zpevněných ploch. Do majetku zařadím v hodnotě dle kupní smlouvy, tedy jen pozemky a nemovitosti nebo vypočítám poměrem k jednotlivým položkám dle znaleckého posudku? Pokud bych prováděla zařazení poměrem ke všem položkám ve znaleckém posudku zařadila bych pozemky v hodnotě vyšší jak jsou v kupní smlouvě a to se mi moc nelíbí.

Fyzická osoba vlastní bytový dům s nebytovými jednotkami, který aktuálně celý využívá k pronájmu. Bytový dům není rozdělen na jednotky a skládá se z prvního podlaží, kde jsou jen nebytové prostory a dalších podlaží, kde jsou byty. Podnikatel je plátce DPH s tím, že uplatňuje krácený nárok na odpočet DPH (má cca 70% koeficient). Nyní plánuje přístavbu a rekonstrukci celé budovy, po které vzniknou další dvě patra bytových jednotek s tím, že jeden velký byt zůstane vlastníkovi bytového domu pro jeho vlastní použití. Zároveň dojde po rekonstrukce k rozdělení bytového domu na jednotky s tím, že byty budou následně pronajímány osvobozeně od DPH a nebytové jednotky budou pronajímány s DPH na výstupu. Musí se na tento případ aplikovat postup pro majetek vytvořený vlastní činností dle § 4 písm. e) zákona o DPH? Nebo se bude brát zřetel na budoucí stav, kdy bude bytový dům rozdělen na jednotky a každá jednotka tak samostatně bude pronajata buď s DPH nebo bez DPH, čili žádná jednotka nebude sloužit jak k osvobozeným tak neosvobozeným příjmům?

Naše s. r. o. kromě realitní činnosti vykonává i správu cizích nemovitostí. Klient má požadavek, abychom na správu jeho nemovitosti založili bankovní účet na naše s. r. o. Jak budeme o správě účtovat – rozvahově? Nákladem pro nás by měla být pouze odměna za správu.

Nájemce kancelářských prostor bude pronajímané prostory opouštět a s majitelem kancelářských prostor se dohodl, že ponechá veškerý majetek nájemce v opouštěných prostorách. Toto řešení je výhodné pro obě strany – majitel majetek použije pro budoucí podnikání v daných prostorách a nájemce redukuje stavy kanceláří, takže pro majetek nemá využití. Ujednaná cena je tedy symbolická, řekněme 10 EUR za celý soubor movitého majetku (kancelářské stoly, židle, kontejnery). Jaké je správné daňové a účetní řešení dané situace u majitele kancelářských prostor? Může dohodnutou cenu považovat za vstupní cenu majetku? Nebo je z daňového pohledu potřeba pro ocenění do majetku majitele a správný odvoď daně z příjmu jiné ocenění?

Fyzická osoba prodala nemovitosti, prodej není osvobozený. Prodejní cena je 2 300 000 Kč, nemovitost nabyla darem, odhad je 2 mil. Kč. Fyzická osoba obdrží první rok 1 300 000 Kč a následující 4 roky - každý rok 250 000 Kč. Jak bude zdaňovat? První až čtvrtý rok se příjem rovná výdaj, až poslední rok příjem 300 000 Kč, nebo jinak? Které ustanovení zákona toto řeší, případně kde najdu postup?

Společnost s. r. o. vlastní nemovitost, kde pronajímá nebyt.prostory. Budova je vytápěna plynem, na radiátorech jsou odpočt.měřidla. Jedná se mi o to, zda správně přeúčtováváme náklady na spotř.plyn nájemcům. V minulosti jsme toto aktivně řešili, zda můžeme fakturovat tuto položku jako teplo v 10% DPH, ale bylo nám řečeno, že pokud nevlastníme licenci na výrobu tepla, nemůžeme se stavit do pozice výrobce tepla a tudíž nemůžeme prodávat teplo. Přeúčtováváme tedy tuto položku podle odpočtů jako spotřebu plynu/náklady na otop v 21% sazbě DPH. Je tento postup správný ? Nyní jsem totiž narazila na názory, že správně má být 10% sazba, někdo zase tvrdí že to dělá stejně jako my.

Klient, plátce DPH, fakturuje české firmě montážní práce na nemovité věci. Práce byly provedeny na území EU v Dánsku. Klient faktury vystavuje dle požadavku českého poskytovatele v režimu dle §24A bez DPH české firmě, ta nejspíš fakturuje konečnému příjemci danou službu. V jakém režimu DPH by měl fakturovat klient vůči českému plátci? Neměl by fakturaci řešit v rámci přenesené daňové povinnosti? Nebo se základní sazbou daně? 

Tímto příspěvkem bych rád tematicky podrobněji seznámil čtenáře s otázkami týkajícími se daně z nemovitých věcí. Zaměřili bychom se na základní povinnosti každého vlastníka nemovité věci na území České republiky, zákonné povinnosti, které z tohoto vlastnictví vyplývají, a v neposlední řadě i lhůty, v nichž má své povinnosti vůči správci daně splnit. V rámci exkurze v této daňové oblasti neopomenu poukázat na problematická posouzení nemovitých věcí, se kterými jsem se ve své praxi setkal, a to včetně vyplňování samotného formuláře k dani z nemovitých věcí. 1)

Jaké daňové souvislosti má následující situace: Manžel výhradně vlastní nemovitost, kterou jako OSVČ a plátce DPH má vloženu ve svém obchodním majetku, část nemovitosti se používá pro bydlení a část pro podnikání. Na nemovitosti došlo v minulých letech k technickým zhodnocením i větším opravám, ale dosud neproběhla kolaudace, tj. TZ je stále účtováno na účtě 042 - Nedokončený dlouhodobý majetek. Ze všech přijatých plnění týkajících se rekonstrukce domu byla nárokována DPH ve výši 100% s tím, že vypořádání DPH dle skutečného využití nemovitosti pro bydlení/podnikání bude vypořádáno až po dokončení rekonstrukce. Nyní zamýšlí manžel, že tuto nemovitost převede také na manželku a to rozšířením SJM o tuto nemovitost. Jaké jsou daňové souvislosti zejména z pohledu DPH při této transakci? 

Plánujeme opravu seníku. Původní seník bude rozebrán a na stávajících základech bude postaven nový – stejný materiál (dřevo), střecha také stejná (plech). Takže žádné nové parametry. Můžeme účtovat jako opravu, nebo je to nová stavba?

Hlavní činností a.s. je truhlářská výroba. Vedle této činnosti a.s. (plátce DPH) pronajímá volné nebytové prostory k nájmu jiným firmám (plátci DPH) za účelem ekonomické činnosti např. fa Zámečnictví. Od září a.s. pronajímá část svého pozemku firmě (plátci DPH), která tento pozemek využívá pouze v sobotu a v neděli k parkování kamionu , který využívá ke své ekonomické činnosti. Postupujeme v účtování nájmu stejně jako např. u výše uvedeného Zámečnictví, nebo u tohoto nájmu ( parkování vozidla) je to jiné. Děkuji za odpověď.

Mám dotaz ohledně výstavby rekreačních domků. Představa developerů je, že když zákazníci nemají peníze na zaplacení, neřešit převod domků ihned kvůli odvodu DPH, ale poskytnout jim přechodné rekreačního ubytování nebo nájem (neplátcům), ten samozřejmě jak jinak primárně osvobozený, jelikož nezáleží zda je příjemce plnění případně plátce. Když nedokončenou výrobu – zkolaudovaný RD převedou do obchodního majetku dlouhodobý HIM tedy na 022 mohou ho začít pronajímat a nebo uskutečňovat ideálně ubytovací služby, aby zůstal odpočet zachovaný, protože nájem je osvobozený a tedy developer by musel každoročně vracet 1/10 uplatněného odpočtu a navíc v dalších letech případně koeficientem krátit uplatněný odpočet při další výstavbě (podle výše osvobozených plnění předchozího roku). Nebo by bylo možné, aby i nadále uplatňoval 100% odpočtu s tím, že předpokládá následný prodej v režimu zdanitelného plnění? Nebo aby zůstal odpočet zachovaný poskytovat v RD skutečně ubytovací služby s 10%. Když nastane situace, že se RD nepodaří prodat ani po 5 letech, znamená to, že může být převeden osvobozený od DPH, ale vrací se celá část uplatněného odpočtu na jeho výstavbu (chová se jako zboží, nebo jako majetek?) brala bych to tak, že pokud by nedošlo k přeřazení do vlastního majetku, ale stále by bylo evidováno jako 112 = zboží, tak by se při osvobozeném prodeji po 5 letech musel vrátit celý uplatněný odpočet. Když by došlo k převodu do vlastního majetku a následně po 5 letech k jeho prodeji, bude odpočet zachovaný alespoň po dobu co byly příjmy z ubytování daněny 10 % a nebo se vrátí stejně jako u zboží? Nebo by stačilo vrátit z 10 letého testu jen těch 5 let, pokud by předchozích 5 let byl už vracen každoročně odpočet z titulu poskytování osvobozeného nájmu a nebo de facto poskytování zdanitelné ubytovací služby? A ještě jeden dotaz navrch, RD splňuje podmínky sociálního bydlení, ale jedná se o rekreační dům, je tedy podstatné co je zapsáno v katastru? Pokud tedy by to byl RD pro sociální bydlení z pohledu DPH, zapsaný v KN jako bydlení pak lze prodávat s 15%, co ale když se jedná o RD sice splňující parametr sociálního bydlení, ale zapisovaný do KN jako rekreační bydlení, prodává se skutečně s 21%? Pozemek je totiž zahrnutý v územním plánu jako pozemek sportoviště, rodinná rekreace. Proto se staví sice rodinné domy, ale rekreačního charakteru. To znamená, že v katastru bude uvedeno jako zápis „rekreační dům“, způsob využití „rodinné rekreace“. Bohužel tam nelze zapsat bydlení, jelikož to územní plán obce v současné době neumožňuje.  

Pronajímáme byty v bytovém domě. Od našeho dodavatele (E.ON) nakupujeme elektřinu (měsíční fakturace). Tuto elektřinu požíváme ke třem účelům: přímá spotřeba, ohřev vody (vzniká teplá voda) a vytápění/chlazení (s využitím tepelného čerpadla). Každý měsíc účtujeme dle kalkulace specializované firmy (rozpočítání dle vzdáleného odečtu) nájemníkům přesně částku faktury na vstupu (elektřina od E.ONu). Nic navíc. Jakou sazbu DPH účtovat u jednotlivých položek fakturovaných nájemníkům? - Vše v základní sazbě jako je faktura na vstupu nebo teplo/chlad, teplá voda v druhé snížené sazbě (10 %) a přímou spotřebu elektřiny v základní sazbě (21%)?

Jaká je sazba DPH u parkovacího stání a příjezdové cesty k RD? Je tato sazba rozdílná v případě: a) samostatné realizace u hotového RD a  b) realizace jakou součást stavby tohoto RD?