Nemovitosti a daně - strana 4

FO koupila před 6 lety byt za 4,5 mil Kč. Byt začala pronajímat v rámci §9. Od samého začátku uplatňovala a uplatňuje skutečné výdaje, tedy vč. odpisů z kupní ceny. Nyní si uvědomila, že součástí kupní ceny bytu byla i cena za spoluvlastnictví pozemků náležejících k bytové jednotce, a tedy že částka, ze které jsou vyčíslovány odpisy je nesprávná. Jak nyní postupovat a chybu napravit? V době, kdy FO byt koupila, nebyl zpracován znalecký posudek. Předpokládám, že i kdyby by byl zpracován posudek nyní, nebylo by již možné stanovit znaleckou cenu z období před 6 lety, vycházel by ze současné situace. Bylo by tedy možné vyjít například z cenové mapy pozemků před 6 lety a stanovit přibližnou hodnotu pozemku vycházející z ceny za metr čtvereční a celkové plochy pozemků náležejících k bytové jednotce a ty pak poměrem přepočítat? Nebo existuje nějaká jiná cesta jak situaci, minimálně do budoucna, napravit?

Zaměstnanec koupil v březnu 2023 byt za 1,5 mil. Kč, který od září 2023 začal pronajímat. Příjmy za nájem za rok 2023 činí 40 000 Kč. Jako výdaj bychom chtěli uplatnit odpisy pořizovaného bytu. V katastru nemovitostí je napsáno, že podíl na společných částech domu a pozemku činí MD 595/D 18500. Zastavěná plocha má 393 m2. Je správný výpočet (595 : 18 500) × 393 m2 = 13 m2. Poté bychom se podívali, za kolik se prodávají v naší lokalitě pozemky a touto cenou bychom vynásobili našich 13 m2. Tuto část nebudeme odpisovat. Je možné takto postupovat nebo musíme mít znalecký posudek?

Firmy s. r. o. jako nájemce v nemovitosti dvou vlastníků fyzických osob (osoby blízké vůči s. r. o.), má platit za pronajímatele daň z nemovitosti, revize požární, elektrické a kotle, pak ještě pojištění majetku-budovy. Ptám se jsou tyto náklady daňově uznatelné pro firmu s. r. o.? Právník jim tuto smlouvu sepsal a řekl, že není problém tyto náklady ponechat na nájemci. Co se týče daně z nemovitosti, tak s tím vůbec nesouhlasím, že by v s. r. o. mohla daňově ponechat úhradu za vlastníky. Přímo dali do smlouvy, že nájemce zajišťuje a hradí ekonomicky oprávněné náklady nemovitosti, co do druhu, které výše popisuji. Jak mám zaúčtovat tyto náklady? A jsou to náklady daňové nebo nedaňové?

Řešíme otázku, jak nejlépe právně ošetřit problém společného vlastnictví v případě nemovitosti. Rodinný dům je 1/2 jednoho člověka a 1/2 druhé člověka, přičemž pozemek, na kterém nemovitost stojí, patří jen jednomu. Dům má jedno číslo popisné a na stavebním odboru je zkolaudován s dvěma bytovými jednotkami. Je v ČR možné, popřípadě jakým způsobem, aby oba vlastníci mohli vlastnit jednu bytovou jednotku a tu svoji vlastní polovinu nedělit jako dům děleno 2, ale dům děleno 2 bytové jednotky s vlastními vchody? Otázka spočívá hlavně v budoucí dohodě o nákladech na opravy, protože střecha je společná a společných nákladů je tam více, například voda není z veřejného vodovodu, ale z vlastní studny, která však patří pouze jednomu vlastníkovi - tomu, na jehož pozemku dům stojí. Je možné toto řešit "pouhým" zápisem u notáře ve formě dohody obou vlastníků, že trvají na tom, že dům bude navždy rozdělen takto a v případě prodeje se bude prodávat na bytové jednotky, přičemž každá musí mít svůj odhad a kupní cena pak náleží právě tomu z nich? Popřípadě jeden by v budoucnu rád nemovitost pronajímal, jak by pak měl řešit pronájem, když by nepronajímal celý dům, ale jenom ten svůj byt. 

Poplatník si koupil malý byt v roce 2020 za částku 1 200 000 Kč. Tento byt zatím ani sám, ani pro nikoho nevyužil - nebydlel v něm. V březnu 2023 tento byt prodal za 3 300 000 Kč. Zároveň si od rodičů v květnu 2023 vzal zápůjčku 800 000 Kč (rodiče mu půjčili bez jakéhokoliv papíru, bez úroků) a splácí jim dle ústní dohody od srpna měsíční částku 25 000 Kč hotově, tj. za rok 2023 jim splatil jistinu 5 x 25 000 = 125 000 Kč. V srpnu 2023 si koupil nový byt za 3 800 000 Kč, v kterém ihned začal bydlet (k převodu práv došlo již v v srpnu) - platil ho ze zápůjčky 800 000 Kč, ze svých peněz + si vzal hypotéku a v roce 2023 odešlo na splacení jistiny hypotéky 82 000 Kč + úroky. Jakou částku příjmu za prodej z bytu v roce 2023 může osvobodit? Lze využít i zápůjčku od rodičů, které je bez papíru a peníze jsou spláceny hotově?

Fyzická osoba dostane darem nemovitost pozemek s rodinným domem od své matky. V notářském zápise je uvedeno, že je matka-dárkyně, FO dcera 1. obdarovaná a 2. dcera-účastnice. Dárkyně daruje celou nemovitost darované dceři 1, a ukládá jí povinnost vyplatit své sestře dceři 2-účastnici 1 milion korun českých. FO obdarovaná si vzala hypotéku 1,5 milionu, aby vyplatila sestru a na rekonstrukci. Darovanou nemovitost zatím částečně zrekonstruovala a pronajímá ji. Oproti příjmům z pronájmu bude dávat odpisy nemovitosti, úroky z hypotéky atd. Notářský zápis – darování dne 3. 5. 2022. Zápis do katastru – den přechodu majetkového práva dle NZ – 30. 5. 2022. Znalecký posudek ke dni 1. 6.2 022 v hodnotě cena zjištěná 1.969.980 Kč. Cena zjištěná darované nemovitosti je 1.969.980 Kč, ale z toho 1 milion musela vyplatit sestře. Z hlediska ZDP ohledně odpisů se bere celá nemovitost jako darovaná, tudíž nelze uplatnit odpisy? Nebo se ze zjištěné ceny odečte ten vyplacený 1 milion a odpisy ze zbývající částky 969.980 Kč uplatnit nelze a odpisy z 1 milionu plus z technického zhodnocení pak ano? Pak by vstupní cenou pro odpisování byl 1 milion + technické zhodnocení provedené v témže roce 2022? A jak pak dát úroky z hypotéky do nákladů, také poměrově?

Jsme bytové družstvo které pronajímá nebytový prostor a máme smlouvu s prodnájemníkem, že si na prostorách udělá úpravu na své náklady a bude mu první tři měsíce odpuštěna platba nájemného a dalších 6 měsíců bude platit jenom poloviční nájemne. Jak tento nepeněžitý příjem účtovat a jak to zahrnout do DP?

Fyzická osoba, nepodnikatel, pořídil bytovou jednotku v hodnotě 1.490.000 Kč v roce 2019. V letech 2019–2022 uplatnil úroky z hypotečního úvěru v ročním zúčtování u zaměstnavatele. Nyní v r. 2023 začal bytovou jednotku pronajímat, před pronájmem byl byt zhodnocen novou kuchyňskou linkou za 110.000 Kč (je doložitelné doklady). Jaká bude vstupní cena pro odepisování: 1.490.000 Kč nebo 1.600.000 Kč v odpisové skupině 5, první odpis za rok 2023? FO má ale i nový odhad ceny (v r. 2023) na hodnotu 2.700.000 Kč. Je možné použít jako pořizovací/reprodukční cenu tuto vyšší hodnotu, i když neuplynulo 5 let? Dalšími výdaji mohou být i úroky z úvěru. Nevadí v tomto případě, že úroky byly před pronájmem uplatňovány? A hraje roli to, že v pronajímané bytové jednotce má pronajímatel evidováno trvalé bydliště, i když tam fakticky pochopitelně nebydlí?

OSVČ, neplátce DPH, provádí stavební úpravy na nemovitosti v Holandsku. Tyto práce fakturuje slovenské firme plátce DPH. Plyne pro OSVČ nějaká povinnost registrace z pohledu DPH? 

Poplatník získal 2 překlenovací úvěry: 1. překlenovací úvěr od Buřinky - stavební spořitelna Česká spořitelna. Úvěr dle smlouvy je na financování koupě pozemku. Poplatník tedy koupil pozemek, na kterém je hospodářská budova, v katastru zapsána jako jiná stavba. Zde by chtěl do 4 let řešit přestavbu na rodinný dům. Za rok 2023 dostal poplatník potvrzení o zaplacených úrocích z tohoto úvěru ve výši 54 375. 2. překlenovací úvěr od Monety ke smlouvě o stavebním spoření. Úvěr dle smlouvy je na financování bytových potřeb - modernizace, rekonstrukce a údržby stavby, která je ve vlastnictví osoby blízké (1/2 vlastní maminka a 1/2 vlastní strýc). Dlužník-poplatník má v této nemovitosti trvalé bydliště a bydlí v ní. Poplatník dostal i z tohoto úvěru potvrzení o zaplacených úrocích za rok 2023. Úroky z poskytnutého úvěru jsou však za období od 1. 6. 2023 do 31. 12. 2023 a to ve výši 76.111 Kč. Má poplatník nárok na odpočet úroků ze základu daně z obou úvěrů? Pakliže ano, má nárok na odpočet v plné výši tzn. 130.486 Kč, nebo pouze část dle § 15 písm. c) "Při placení úroků jen po část roku nesmí uplatňovaná částka překročit jednu dvanáctinu této maximální částky za každý měsíc placení úroků". To by znamenalo odpočet úroků ve výši cca 110.156 Kč (výpočet: 1-5/23 úroky zaplacené z částky 5/12 z 54.375 a pak zbylé měsíce maximálně 12 500 Kč).

Otec daroval synovi chatičky, před tím je synovi pronajímal. Syn (plátce DPH) podniká sezónně, jen v létě. V době daru měl podnikání přerušené, podnikání obnoví až v květnu. Chatičky nebude mít v obchodním majetku, ale bude je využívat ke krátkodobým pronájmům dle § 7 ZDP. Bude nutné dar zdanit? Pokud ano, bylo by řešením chatičky vložit do s. r. o.? Je případně jiné daňově nejvýhodnější řešení? 

Stavební firma dokončila v prosinci 2023 zakázku, ale k faktickému předání díla došlo až v únoru 2024, kdy bude také fakturováno. Vzhledem k tomu, že v současnosti neznám přesnou částku fakturace (investor ještě některé položky rozporuje), je správný postup udělat na konci roku 2023 dohadnou položku na výnosy této zakázky přes účet 388? Nebo by se mělo spíše účtovat o nedokončené výrobě, i když v roce 2024 už zakázka nepokračuje?

OSVČ nemá žádné příjmy z podnikání, pouze ze zaměstnaneckého poměru. Každý rok vyplňuje přiznání k dani z příjmů fyzických osob, kde udává pouze příjmy ze zaměstnání. Nyní bylo zjištěno, že 3 roky pronajímá byt. Po uplatnění skutečných výdajů by byl za tyto roky příjem dle par. 9 záporný, tj. výdaje vyšší než příjmy a daň z příjmů by se tedy nezvyšovala. Je nutné podat dodatečná daňová přiznání za tyto roky? V příloze č. 1 byly u příjmech a výdajích vyplněny nuly. Příjem za nájemné v r. 2021 a 2022 byl větší než 6000 Kč a v r. 2023 větší než 20000 Kč. 

Fyzická osoba, neplátce DPH, pořádá přes 10 let sportovní kurzy. Má v pronájmu 2 tělocvičny, jinak téměř vybavení žádné. Nyní chce jednu „provozovnu“ prodat, tzn. postoupit nájemní smlouvu s databázi klientů, webové stránky atd. Za tuto provozovnu dostane odstupné. Tím, že prodává jen jednu, nekončí s podnikáním, pouze jej zmenší. Bude se odstupné danit, když jde o provoz, který trvá více než 5 let (jde o celý jeho provoz na jedné adrese)? Pokud ano, jde o § 7 nebo § 10 ZDP? Bude odstupné zahrnuto do výpočtu obratu pro DPH?

Fyzická osoba, nepodnikatel, má stavební pozemky (jsou v osobním majetku). V roce 2023 se stal plátcem DPH z důvodu opakovaných prodejů stavebních pozemků. Některé pozemky prodal a odvedl z prodeje DPH. Jeden z pozemků daroval matce. Nemusí z ceny obvyklé odvést DPH? Na vstupu si klient žádnou DPH nenárokoval. 

Holanďan (důchodce) trvale usazený a bydlící v ČR (nyní již český rezident) prodal v Nizozemsku dům. Prosím o ujištění, že se tento prodej event. zdaňuje jen v Nizozemsku. 

Stavební firma zahájila v listopadu 2023 zakázku, která přechází do dalšího roku. Fakturovat se bude celá zakázka až po dokončení díla (předpoklad je v březnu 2024). Firma o nákladech účtuje zakázkově, není tedy problém zjistit výši nákladů na dané zakázce. Pokud výnosy z této zakázky budou až příští rok, je správný postup, že na konci roku 2023, všechny náklady této zakázky "odúčtujeme" na nedokončenou výrobu? Lze do nedokončené výroby kromě přímého materiálu a subdodávek, zahrnout i mzdové náklady (hrubé mzdy, soc., zdav.), když je rozúčtováváme přímo na konkrétní zakázky? Měla by se v tomto případně započítávat i správní režie? Pokud bylo v roce 2022 účtováno o nedokončené výrobě ve výši 150 000 Kč, ale po rozporu zákazníkem bylo v roce 2023 vyfakturováno pouze 90 000 Kč, je možné i přesto celou nedokončenou výrobu, tedy těch 150 000 Kč rozpustit do nákladů roku 2023, i když výnosy tomu neodpovídají?

Jsme společnost provádějící montáž FVE na rodinných, bytových domech atd. Máme dotaz, jakou sazbu DPH použít při fakturaci, když budeme montovat FVE u občana nikoliv na střeše rodinného domu, ale na samostatné konstrukci na pozemku tvořícím s RD funkční celek. RD má plochu do 120m2 a vyrobená elektřina slouží pouze pro osobní spotřebu. Lze uplatnit sníženou sazbu? Zákazník s námi podepsal smlouvu jako občan, ale je nám známo , že je zároveň OSVČ, který má na stejné adrese sídlo firmy. Má to vliv na uplatněnou sazbu DPH?

Jak zatřídit z hlediska majetku stojanový datový rozvaděč při výstavbě výrobní haly, do kterého je napojen kamerový systém a wifi síť? DPH byla fakturována v rámci přenesení daňové povinnosti.

Syn zdědil v roce 2023 po otci dle dědického usnesení jeden celý menší byt v hodnotě 2 mil. Kč a 25% podíl na větším bytě v hodnotě 1 mil. Kč (celá hodnota většího bytu je 4 mil Kč, ale další podíly na něm zdědili jeho sourozenci). Žádné dluhy a jiné věci nezdědil. Musí podat oznámení o osvobozených příjmech podle § 38v zákona? Pokud by počítal celou hodnotu většího bytu (celé dědictví dohromady i za sourozence), tak by přesáhl 5 mil. Kč, naopak pokud by počítal jen dědictví vůči jeho osobě a tedy 2 + 1 mil. Kč, tak by limit nepřekročil a podávat nemusí?