Byty

Rodiče darovali synovi družstevní byt, resp. převedli na něj svůj členský podíl v družstvu. Vztahuje se na tento převod oznamovací povinnost osvobozených příjmů? Pokud ano, z jaké ceny se vychází?

Novela zákona o DPH účinná od 1. 7. 2025 nepřinesla jen změny týkající se pozemků a pronájmů (viz Změny v DPH u pozemků a nájmů nemovitostí), ale zasáhla i stavby. Došlo ke zkrácení doby povinného zdaňování dodání nemovitostí. Termín podstatná změna dostal zákonné vymezení. Zmírnila se pravidla, která musí splnit nemovitost, aby byla bytovým domem pro sociální bydlení. Některé přestavby se nově dostaly z režimu základní sazby do snížené sazby daně a jiné naopak. A po více než roce po schválení změn a více než půl rok od zahájení jejich účinnosti vydalo v polovině ledna Generální finanční ředitelství (GFŘ) podrobnou výkladovou Informaci k uplatňování DPH u nemovitých věcí od 1. 7. 2025. Dost důvodů se na změny v DPH u staveb podívat detailněji.

Společnost s r. o. , plátce DPH, má v majetku bytový dům. V bytovém domě jsou bytové i nebytové prostory. Nebytové prostory pronajímá plátcům v režimu s odvodem DPH, obytné prostory pak v režimu osvobození. Prostory nejsou vymezené jako samostatné jednotky. Podíl fakturace nebytových a bytových prostor je cca 50/50. Nyní se rozhodl dům zvýšit o patro, kde budou další byty, tedy prostory sloužící k osvobozeným plněním. Je rekonstrukce v podobě nástavby stále rekonstrukcí celého bytového domu, a protože ten jako takový slouží pro obě plnění (zdanitelné i osvobozené), bude v případě nároku na odpočet použit koeficient a společnost tak získá 50 % nároku na odpočet? Mohou se v bytovém domě nebytové prostory pronajímat plátcům DPH jako zdanitelné plnění s odvodem daně, bez ohledu na to, jakou podlahovou plochu z celkové plochy tvoří? Ptám se na to s ohledem na § 56a odst. 5 písm. d) ZDPH, kde se mluví o nájmu stavby BD, kde obytný prostor tvoří 60 % podlahové plochy. Pojem stavba se bere ve smyslu pronájmu celé stavby, nikoliv části vymezené jako nebytový prostor? 

Společnost, s. r. o., plátce DPH, vlastní bytový dům se 6 byty, ve kterém pronajímá byty občanům. Nájem je tedy z hlediska DPH osvobozen a uváděn na ř. 50 DP. Při pořízení nebylo uplatněno DPH, kolaudace proběhla v 02/2024. Nyní se rozhodla, že jeden z bytů chce prodat. Ostatních 5 bytů bude dále pronajímat. Protože se jedná o prodej do 23 měsíců od kolaudace, by měl být prodej zdanitelný. 1. Pokud tedy prodá byt neplátci nebo občanovi, zatíží prodej DPH? Pokud prodá firmě, bude tam reverse charge? 2. Jak to bude s odpočte, z nákladů na tento jeden byt? Pokud bude prodej zdanitelný, může si zpětně nárokovat DPH z nákupů v nějakém poměru? Jak dlouho zpětně?

Poplatník A, fyzická osoba úplatně pořídil byt 1+1 v roce 2024 s tím, že se rozhodl tento byt směnit v roce 2025 za byt větší a to konkrétně byt 4+1 s poplatníkem B. Poplatník A doplatí rozdíl mezi hodnotou bytu 1+1 a 4+1 peněžní formou. Můj dotaz je na správné stanovení příjmu a výdaje v roce 2025 u Poplatníka A. Případně podle čeho stanovit doplatek většího bytu, aby vyšel základ daně 0 korun (pokud to vůbec jde)? Ptám se pro to, zda by poplatník A měl doplatit cenu tržní většího bytu nebo cenu zjištěnou? Na tuto odpověď pak navazuje doplňující dotaz ohledně stanovení příjmu a výdaje Poplatníka A, kdyby se následně rozhodl úplatně prodat byt 4+1 v roce 2026. Tedy co by byl pro poplatníka A příjem a výdaj v roce 2026 při následném prodeji bytu 4+1.

Společnost vlastní více než 10 let víceúčelovou stavbu, rozdělenou na 5 jednotek. Jedna tato jednotka je bytem a již dříve byla prodaná, další dvě jednotky jsou jiným nebytovým prostorem a jsou pronajímány plátci DPH s uplatňováním DPH. Poslední dvě bytové jednotky původně zkolaudované jako jiný nebytový prostor společnost od roku 2024 rekonstruovala tak, aby splňovaly podmínky bytů a bylo je možné následně buď prodat nebo pronajímat. Z výdajů na tyto rekonstrukce byly uplatněny odpočty DPH v plné výši. Nyní byla rekonstrukce dokončena a celkové výdaje na tuto rekonstrukci bez DPH jsou 900 tis. Kč za obě jednotky dohromady, tedy cca 450 000 Kč na jednu jednotku. Byla v souladu se stavebním zákonem provedena kolaudace na byty, a to v 11/2025. Pokud by došlo ve lhůtě 23 měsíců k prodeji těchto bytů, lze předpokládat, že cena každého bytu by činila cca 2,5 mil Kč, pak výdaje na rekonstrukci ve výši 450 000 Kč jsou méně než 30 % z prodejní ceny, tedy by prodej byl osvobozen od DPH? A jak by se pak řešilo to, že z výdajů za dobu rekonstrukce byl uplatněn odpočet? Pokud nedojde k prodeji a začnou se byty pronajímat, bude nájem osvobozený od DPH. Znamená to pak, že bude společnost muset provádět úpravu odpočtu daně podle § 78 ZDPH po dobu 10 let od rekonstrukce na byty, aby se vypořádala s tím, že při rekonstrukci byl uplatňován nárok na odpočet DPH nebo to bude muset řešit jinak a jak?

Jak to bude po daňové stránce pro rodiče, pokud darují dceři byt, ale: mají zde právo dožití v darovací smlouvě, nebo nemají zde právo dožití v darovací smlouvě, ale dcera je zde nechá dožít?

Prodej nemovitostí občany je spojen s řadou výjimek a podmínek, jejichž splnění rozhoduje o tom, zda bude příjem z prodeje osvobozen od daně nebo podléhat zdanění. Vysvětlujeme základní pravidla, na která si dát pozor, a na modelových příkladech ukážeme různé varianty osvobození či zdanění. Osvobození od daně při prodeji „střechy nad hlavou“ platí pouze při splnění přesně stanovených časových či účelových podmínek. Při zdanitelném prodeji lze jako výdaj uznat jen ty náklady, které jsou prokazatelně doložené – bez dokladů je jejich uznání vyloučeno.

V roce 2020 jsem koupila družstevní byt za 4 000 000 Kč. V roce 2023 byl po splacení celkové anuity převeden do osobního vlastnictví. Nyní bych ho chtěla v roce 2025 prodat. Mohu si v § 10 uplatnit jako výdaj pořizovací cenu družstevního bytu ve výši 4 00 000 Kč?

Otec daroval dceři v roce 2009 členský podíl v bytovém družstvu. Dcera začala byt v roce 2015 podnajímat. V roce 2019 došlo k převodu bytu do osobního vlastnictví dcery na základě Smlouvy o převodu bytové jednotky z vlastnictví družstva do vlastnictví člena družstva dle § 23 zákona č. 72/1994 Sb. Převod byl bezúplatný, dcera zaplatila pouze administrativní poplatek z převodu 2 000 Kč. Lze uplatňovat v souvislosti s nájmem bytu odpisy? Bylo by možné nechat zpracovat znalecký posudek a uplatňovat odpisy? K jakému datu by případně měl být znalecký posudek zpracován? K datu převodu do osobního vlastnictví, tedy rok 2019, nebo k datu zahájení nájmu v roce 2015?

Developer v roce 2024 prodal občanovi byt v novostavbě včetně garážového stání a komory - sklepa v přízemí toho samého bytového domu. Garážové stání ani sklep nešly koupit samostatně bez současné koupě bytu. Garážová stání i sklepy byly určeny jen pro některé byty (např. pro byty 1+kk a levnější menší 2+kk je nebylo možné koupit). Byt, garážové stání i sklep developer prodal na každý prostor zvlášť se samostatnou kupní smlouvou. Na byt použil sazbu DPH 12 % na garážové stání a sklep pak 21 %. Je to správně, když garážové stání i sklep byly při koupi vyhrazeny ke konkrétnímu bytu, jinak je koupit nešlo? Neměla být stanovena snížená sazba DPH 12 % na byt, garážové stání i sklep bez ohledu na to, že na každý předmět koupě byla vystavena samostatná kupní smlouva?

Společnost s ručením omezeným prováděla výstavbu bytových domů subdodavatelským způsobem, při výstavbě byl uplatňován plný nárok na odpočet. Téměř všechny byty jsou v současnosti prodané, ale v majetku společnosti zůstaly 3 byty, které byly dokončeny létě 2024, tyto byty od 4. čtvrtletí 2024 společnost začala pronajímat, v budoucnu se předpokládá, že budou tyto byty také prodány. Jak řešit problematiku DPH a úpravu odpočtu DPH u pronajímaných bytů, jelikož pronájem je osvobozené plnění?

Provoz na realitním trhu se v letošním roce relativně zvýšil. Skupinové nákupy nemovitostí a nárůst ceny a atraktivity malých bytů dominují trhu. Pokles úrokových sazeb oživil trh, ale úvěry na bydlení stále neodpovídají ekonomické realitě. Diskutuje se o garanci nájemného od státu a význam ESG standardů pro budoucí projekty.

V poslední době se v odborné veřejnosti poměrně hodně diskutovalo o procesním nástroji ke zjednodušení vyklizení bytu či domu, který navrhlo Ministerstvo pro místní rozvoj jako jeden z doprovodných zákonů k novému zákonu o podpoře bydlení. Shodou okolností však ve stejném období aktuálně došlo k judikatornímu obratu ohledně právní povahy notářského zápisu se svolením vykonatelnosti ve vztahu k vyklizení nemovitosti. Tento nástroj je mnohem silnější, a to už jen z toho důvodu, že vychází z vůle stran nájemního vztahu a může být v případě nesplnění povinnosti exekučním titulem.

Při prodeji bytů, které nesloužily pro podnikání (samostatnou činnost) a které před prodejem prošly rekonstrukcí, jsou často splněny podmínky pro osvobození příjmů z prodeje od daně z příjmů. Tím ovšem padá možnost daňového uplatnění souvisejících výdajů. Nicméně v řadě případů příjem osvobodit nelze, čímž vyvstává na pořad dne otázka, jestli si prodávající může snížit daňový základ – kromě pořizovací ceny daného bytu – také o obvykle značné výlohy za jeho opravy a rekonstrukce. Kupodivu je odpověď ano – v případě prodeje bytu ve vlastnictví, i ne – jestliže se jedná o prodej družstevního bytu. Tento rozdílný přístup nedávno potvrdil i soud.

Společnost s r. o. zakoupila v květnu 2023 byt samostatnou fakturou. V téže budově zakoupila i garážové stání samostatnou fakturou. Obojí s. r. o. pronajímá fyzické osobě. Je v rozporu se zákonem o účetnictví, zavést 2 karty majetku (zvlášť na bytovou jednotku a zvlášť na garážové stání) a jednotlivě tyto dva majetky odpisovat? Nebo se musí zavést jen jedna karta majetku – byt včetně garážového stání – a odpisovat jako jeden celek? Pozemek je oddělen, bude zaveden na kartu a odpisovat se nebude. Vlastníkem bytové jednotky v katastru je s. r. o., má samostatný výpis z KN a samostatný LV. U garážového stání se jedná o podíl více spoluvlastníků, také má vlastní výpis z KN a vlastní LV.

V posledních letech se téma bydlení a bytové výstavby dostalo do popředí společenské debaty. S tím je rovněž spojeno schválení nového stavebního zákona a nových prováděcích právních předpisů. Z různých stran se objevuje snaha na snížení standardů a různých limitů pro bytovou výstavbu. Pak si však položme otázku, zda takový přístup není trošku tunelovým viděním. Chceme kvalitní bydlení západního střihu nebo opět králíkárny s příchutí bakelitu?

Hned po koupi bytu do osobního vlastnictví začal občan byt pronajímat. Účetní mu od roku 2018 uplatňovala odpisy v 5. odp. skupině z kupní ceny. Znalecký posudek si nenechala zpracovat. Je nějaký postup, kterým by se dala vyčíslit cena pozemku, když je známá kupní cena bytu vč. pozemku a na LV je stanoven podíl 13/1000 z parcely o rozloze 653 m2. 

Fyzická osoba koupila byt 18. 3. 2018. Od 1. 5. 2023 jej začala pronajímat. Pokud je doba nabytí bytu delší než 5 let před zahájením nájmu, je nutné byt ocenit znaleckým posudkem. Nejsme si jistí, jak se v tomto případě doba pěti let počítá. Jedná o celý kalendářní rok, a tudíž na nákup bytu v roce 2018 se ocenění znaleckým posudkem nevstahuje, nebo se jedná o pět let, tedy po sobě jdoucích 60 měsíců? V tomto případě bychom podmínku nesplnili a musí se zpracovat posudek. 

Dcera obdrží byt od matky darem. Je povinností dcery zdanit podle paragrafu 10 zákona o dani z příjmu?