Byty

Jak to bude po daňové stránce pro rodiče, pokud darují dceři byt, ale: mají zde právo dožití v darovací smlouvě, nebo nemají zde právo dožití v darovací smlouvě, ale dcera je zde nechá dožít?

Prodej nemovitostí občany je spojen s řadou výjimek a podmínek, jejichž splnění rozhoduje o tom, zda bude příjem z prodeje osvobozen od daně nebo podléhat zdanění. Vysvětlujeme základní pravidla, na která si dát pozor, a na modelových příkladech ukážeme různé varianty osvobození či zdanění. Osvobození od daně při prodeji „střechy nad hlavou“ platí pouze při splnění přesně stanovených časových či účelových podmínek. Při zdanitelném prodeji lze jako výdaj uznat jen ty náklady, které jsou prokazatelně doložené – bez dokladů je jejich uznání vyloučeno.

V roce 2020 jsem koupila družstevní byt za 4 000 000 Kč. V roce 2023 byl po splacení celkové anuity převeden do osobního vlastnictví. Nyní bych ho chtěla v roce 2025 prodat. Mohu si v § 10 uplatnit jako výdaj pořizovací cenu družstevního bytu ve výši 4 00 000 Kč?

Otec daroval dceři v roce 2009 členský podíl v bytovém družstvu. Dcera začala byt v roce 2015 podnajímat. V roce 2019 došlo k převodu bytu do osobního vlastnictví dcery na základě Smlouvy o převodu bytové jednotky z vlastnictví družstva do vlastnictví člena družstva dle § 23 zákona č. 72/1994 Sb. Převod byl bezúplatný, dcera zaplatila pouze administrativní poplatek z převodu 2 000 Kč. Lze uplatňovat v souvislosti s nájmem bytu odpisy? Bylo by možné nechat zpracovat znalecký posudek a uplatňovat odpisy? K jakému datu by případně měl být znalecký posudek zpracován? K datu převodu do osobního vlastnictví, tedy rok 2019, nebo k datu zahájení nájmu v roce 2015?

Developer v roce 2024 prodal občanovi byt v novostavbě včetně garážového stání a komory - sklepa v přízemí toho samého bytového domu. Garážové stání ani sklep nešly koupit samostatně bez současné koupě bytu. Garážová stání i sklepy byly určeny jen pro některé byty (např. pro byty 1+kk a levnější menší 2+kk je nebylo možné koupit). Byt, garážové stání i sklep developer prodal na každý prostor zvlášť se samostatnou kupní smlouvou. Na byt použil sazbu DPH 12 % na garážové stání a sklep pak 21 %. Je to správně, když garážové stání i sklep byly při koupi vyhrazeny ke konkrétnímu bytu, jinak je koupit nešlo? Neměla být stanovena snížená sazba DPH 12 % na byt, garážové stání i sklep bez ohledu na to, že na každý předmět koupě byla vystavena samostatná kupní smlouva?

Společnost s ručením omezeným prováděla výstavbu bytových domů subdodavatelským způsobem, při výstavbě byl uplatňován plný nárok na odpočet. Téměř všechny byty jsou v současnosti prodané, ale v majetku společnosti zůstaly 3 byty, které byly dokončeny létě 2024, tyto byty od 4. čtvrtletí 2024 společnost začala pronajímat, v budoucnu se předpokládá, že budou tyto byty také prodány. Jak řešit problematiku DPH a úpravu odpočtu DPH u pronajímaných bytů, jelikož pronájem je osvobozené plnění?

Provoz na realitním trhu se v letošním roce relativně zvýšil. Skupinové nákupy nemovitostí a nárůst ceny a atraktivity malých bytů dominují trhu. Pokles úrokových sazeb oživil trh, ale úvěry na bydlení stále neodpovídají ekonomické realitě. Diskutuje se o garanci nájemného od státu a význam ESG standardů pro budoucí projekty.

V poslední době se v odborné veřejnosti poměrně hodně diskutovalo o procesním nástroji ke zjednodušení vyklizení bytu či domu, který navrhlo Ministerstvo pro místní rozvoj jako jeden z doprovodných zákonů k novému zákonu o podpoře bydlení. Shodou okolností však ve stejném období aktuálně došlo k judikatornímu obratu ohledně právní povahy notářského zápisu se svolením vykonatelnosti ve vztahu k vyklizení nemovitosti. Tento nástroj je mnohem silnější, a to už jen z toho důvodu, že vychází z vůle stran nájemního vztahu a může být v případě nesplnění povinnosti exekučním titulem.

Při prodeji bytů, které nesloužily pro podnikání (samostatnou činnost) a které před prodejem prošly rekonstrukcí, jsou často splněny podmínky pro osvobození příjmů z prodeje od daně z příjmů. Tím ovšem padá možnost daňového uplatnění souvisejících výdajů. Nicméně v řadě případů příjem osvobodit nelze, čímž vyvstává na pořad dne otázka, jestli si prodávající může snížit daňový základ – kromě pořizovací ceny daného bytu – také o obvykle značné výlohy za jeho opravy a rekonstrukce. Kupodivu je odpověď ano – v případě prodeje bytu ve vlastnictví, i ne – jestliže se jedná o prodej družstevního bytu. Tento rozdílný přístup nedávno potvrdil i soud.

Společnost s r. o. zakoupila v květnu 2023 byt samostatnou fakturou. V téže budově zakoupila i garážové stání samostatnou fakturou. Obojí s. r. o. pronajímá fyzické osobě. Je v rozporu se zákonem o účetnictví, zavést 2 karty majetku (zvlášť na bytovou jednotku a zvlášť na garážové stání) a jednotlivě tyto dva majetky odpisovat? Nebo se musí zavést jen jedna karta majetku – byt včetně garážového stání – a odpisovat jako jeden celek? Pozemek je oddělen, bude zaveden na kartu a odpisovat se nebude. Vlastníkem bytové jednotky v katastru je s. r. o., má samostatný výpis z KN a samostatný LV. U garážového stání se jedná o podíl více spoluvlastníků, také má vlastní výpis z KN a vlastní LV.

V posledních letech se téma bydlení a bytové výstavby dostalo do popředí společenské debaty. S tím je rovněž spojeno schválení nového stavebního zákona a nových prováděcích právních předpisů. Z různých stran se objevuje snaha na snížení standardů a různých limitů pro bytovou výstavbu. Pak si však položme otázku, zda takový přístup není trošku tunelovým viděním. Chceme kvalitní bydlení západního střihu nebo opět králíkárny s příchutí bakelitu?

Hned po koupi bytu do osobního vlastnictví začal občan byt pronajímat. Účetní mu od roku 2018 uplatňovala odpisy v 5. odp. skupině z kupní ceny. Znalecký posudek si nenechala zpracovat. Je nějaký postup, kterým by se dala vyčíslit cena pozemku, když je známá kupní cena bytu vč. pozemku a na LV je stanoven podíl 13/1000 z parcely o rozloze 653 m2. 

Fyzická osoba koupila byt 18. 3. 2018. Od 1. 5. 2023 jej začala pronajímat. Pokud je doba nabytí bytu delší než 5 let před zahájením nájmu, je nutné byt ocenit znaleckým posudkem. Nejsme si jistí, jak se v tomto případě doba pěti let počítá. Jedná o celý kalendářní rok, a tudíž na nákup bytu v roce 2018 se ocenění znaleckým posudkem nevstahuje, nebo se jedná o pět let, tedy po sobě jdoucích 60 měsíců? V tomto případě bychom podmínku nesplnili a musí se zpracovat posudek. 

Dcera obdrží byt od matky darem. Je povinností dcery zdanit podle paragrafu 10 zákona o dani z příjmu?

Fyzická osoba, nepodnikatel, pořídil bytovou jednotku v hodnotě 1.490.000 Kč v roce 2019. V letech 2019–2022 uplatnil úroky z hypotečního úvěru v ročním zúčtování u zaměstnavatele. Nyní v r. 2023 začal bytovou jednotku pronajímat, před pronájmem byl byt zhodnocen novou kuchyňskou linkou za 110.000 Kč (je doložitelné doklady). Jaká bude vstupní cena pro odepisování: 1.490.000 Kč nebo 1.600.000 Kč v odpisové skupině 5, první odpis za rok 2023? FO má ale i nový odhad ceny (v r. 2023) na hodnotu 2.700.000 Kč. Je možné použít jako pořizovací/reprodukční cenu tuto vyšší hodnotu, i když neuplynulo 5 let? Dalšími výdaji mohou být i úroky z úvěru. Nevadí v tomto případě, že úroky byly před pronájmem uplatňovány? A hraje roli to, že v pronajímané bytové jednotce má pronajímatel evidováno trvalé bydliště, i když tam fakticky pochopitelně nebydlí?

Syn dostal darem - otec na něj převedl - byt v květnu 2022. Nyní je otec, kvůli nemohoucnosti, v DD. Syn v předmětném bytě nebydlí, ani nemá trvalé bydliště. Uvažuje o prodeji bytu. Jak to bude se zdaněním příjmu za prodej?

Klient získal darem byt od nepříbuzné osoby. Má vypracované dva posudky od znalce - odhad tržní ceny a dále odhad ceny zjištěné dle vyhlášky. Kterou cenu má uvést do přiznání k dani z příjmů: tržní nebo vyhláškovou? 

Společnost s r. o. koupila byt, který bude využívat ke krátkodobým pronájmům, zahrne tedy do obchodního majetku firmy. Předmětem koupě je bytová jednotka se spoluvlastnickými podíly, tj. bytová jednotka, k níž uživatelsky výlučně náleží lodžie přístupná z bytu a garáž umístěná v 1. nadzemním podlaží budovy, které jsou součástí společných částí budovy a podíl na společných částech nemovité věci, tj.na pozemku a bytovém domě. Kupní cena uvedena celkem. Jak prosím správně zařadit do majetku? Je možné celé zařadit jako bytovou jednotku s příslušenstvím? nebo je třeba zařadit zvlášť bytovou jednotku, spoluvlastnické podíly, garáž atd.?

Firma koupila byt v bytovém domě. Do účetnictví bude potřebovat skrz odpisy rozlišit hodnotu ceny pozemku (který je pod budovou) a samotné bytové jednotky. Pokud je v kupní smlouvě tato cena rozpočtena, tak předpokládám, že lze využít tyto ceny do účetnictví a vstupní ceny skrz daňové odpisy bytu. Opačně pokud tam tato cena ní, tak je bohužel potřeba se k ní nějakým způsobem dopočíst - často se mluví o znaleckém posudku, kde musí být buď poměr cen pozemku a bytu nebo obou vyčíslená cena pozemku a bytu. Tímto znaleckým posudkem se myslí nutně cena zjištěna dle vyhlášky přímo od soudního znalce, nebo stačí využít "odhadce", který určí tržní cenu obou těchto majetku? Je možné určit cenu jiným postupem bez znalce (odhadce) - např. přes cenové mapy na internetu - např. soukromých realitních kanceláří nebo přes inzerce průměrné ceny stavebních pozemků v obci? Jedná se o to, že budova má 10 pater a pozemek má do 10 m2 a administrativně to chceme vyřešit co nejúsporněji.

Developer staví bytový dům. Zkolaudováno v 12/2022. Byty jako výrobky mám již na skladě, některé se prodaly ještě v roce 2022 a jeden v majetku firmy na 021, ten se odpisuje. Nyní mně ještě přicházejí dodatečné náklady. Jak je účtovat – přímo do nákladů? Na vlastním majetku udělat technické zhodnocení, nebo jen navýšit cenu?