Společné jmění manželů

Občan nabyl (2016) 1/6 nemovitosti z dědictví po jednom z rodičů, pak nabyl (2021) další 2/6 nemovitosti darem od druhého z rodičů (takže 1/2 domu byla jen jeho) , následně (2023) odkoupil druhou polovinu domu od sourozence, ale do SJM. V roce 2025 učinil prodej celé nemovitosti v kupní smlouvě vymezené za dvě shodně vymezené převodní ceny dílem jako 1/2 ze svého výhradního vlastnictví a 1/2 z vlastnictví v SJM. 1/6 prodejní ceny bude moct osvobodit. Může tuto 1/6 počítat ze součtu obou převodních cen nebo ji může počítat jen z převodní ceny vymezené z 1/2 která byla jen jeho? Dále pak v roce, kdy uskutečnil prodej pořídil (jen on sám) do podílového vlastnictví s druhou osobou bytovou potřebu. Má v plánu v r. 2026 dokoupit (opět jen sám) do úplného vlastnictví bytovou potřebu, kterou pořídil jako podílový vlastník v roce 2025. Počítá se tedy s oznámením na FÚ z důvodu pořízení bytové potřeby. Může pro tvrzení, že přijaté finanční prostředky použil na pořízení bytové potřeby (když ji pořídil jen pro sebe) použít i finance (nebo jejich část), které obdrželi z prodeje v roce 2025 jako SJM? Souvislostí s výdaji a způsobů jejich stanovení jsem si vědoma.

Manželé mají majetek ve výlučném vlastnictví manželky, který pronajímá pouze ona, a zároveň mají majetek ve společném jmění manželů (SJM), který také pronajímají. Jakým způsobem je možné v takovém případě podat daňové přiznání k dani z příjmů? Je možné, aby manželka podala daňové přiznání pouze za příjmy ze svého výlučného majetku a manžel podal daňové přiznání za příjmy z majetku ve společném jmění manželů? Ptám se také z hlediska možné optimalizace zdanění příjmů z pronájmu. 

Manželé vlastní v SJM celkem 4 byty, všechny jsou pronajímány a příjmy jsou zdaňovány podle § 9 ZDP. Uplatňujeme skutečné výdaje, včetně daňových odpisů. V praxi aktuálně přiznává příjmy i výdaje (včetně odpisů) každý z manželů u dvou bytů. Po zúžení SJM mají byty přejít do výlučného vlastnictví tak, že manželka bude mít ve výlučném vlastnictví všechny 4 byty. Je možné, aby manželka po zúžení SJM plynule pokračovala v daňovém odpisování bytů, které před zúžením odpisoval manžel (navázání na původní vstupní cenu, odpisovou skupinu a dosud uplatněné odpisy) nebo se převod v rámci zúžení SJM posuzuje jako „nové nabytí“ s dopady do odpisů? Přechází na nového vlastníka i „rozjetý“ odpisový plán (kontinuita), nebo se odpisování musí řešit jinak? Jak postupovat v roce účinnosti zúžení SJM z hlediska výše odpisu (např. uplatnění poměrné části / 1/2 ročního odpisu apod.), aby byl postup v souladu se ZDP a obhajitelný při kontrole? 

V říjnu 2020 jsme s manželkou v rámci SJM pořídili RD zamýšlený k pronájmu ubytování. Nemovitost je financována bankou. Hypotéku máme společně. Od března 2021 byl RD pronajímán právnickým osobám k ubytování jejich zaměstnanců. Pronajímatelem jsem byl já. Veškerou komunikaci s nájemci jsem vždy řešil já. Stejně tak péči o nemovitost. V září 2023 jsme si se ženou zúžili SJM. Majitelkou nemovitosti je nyní jen manželka. O nemovitost se nadále starám já. Příjmy z pronájmu daní manželka v § 9 ZDP. Nyní jsem s manželkou uzavřel smlouvu o nájmu nemovitosti a s právnickou osobou (následným nájemcem) smlouvu o podnájmu nemovitosti. Odpisy nemovitosti si bude uplatňovat manželka. Já jsem samoplátcem ZP (osoba bez zdanitelných příjmů). SP si neplatím a v budoucnu ani nechci. Mým příjmem je výsluhový příspěvek z Armády ČR. Další příjem pro mě bude nyní plynout z podnájmu nemovitosti. A to především v souvislosti s péči o nemovitost a nájemce. Můžeme oba se ženou danit příjmy z pronájmu nemovitosti v § 9 ZDP? Můžeme se každý samostatně rozhodnout, zda si při vypočtu daně z příjmu uplatnit skutečné náklady nebo paušál 30 %? Mohu se dobrovolně stát plátcem DPH? Aniž bych se stal osobou podnikající, nadále zůstal samoplátcem ZP a danil příjem z nájmu v § 9 ZDP?

Klient koupil rodinný dům – do SJM. Zatím jako investice, později možná pro vlastní bydlení či děti. Nyní probíhá částečná rekonstrukce (cca 1 mil. Kč). Poté se bude dům dlouhodobě pronajímat, buď celý, nebo jako 2 byty. Na nemovitost je hypotéka. Dále klienti vlastní byt v SJM – ten se dlouhodobě pronajímá. Uplatňují výdaje procentem z příjmů (30 %). Pán má dílnu, kterou pronajímá firmě, není v SJM. Uplatňuje výdaje procentem z příjmů (30 %). Nákup domu - podáme přiznání k dani z nemovitých věcí do ledna následující roku. Je to tak? Žádné další daně se již řešit nemusí? Může se dům, nyní dlouhodobá investice, odpisovat a uplatnit náklady na opravy a základní vybavení pro provoz již za rok 2025, kdy je zprovozněn (bohužel zatím bez nájmce) a od roku 2026 pronajímán? Nyní je vedena evidence skutečných příjmů a výdajů. Při zpracování DPFO se rozhodne, zda využít skutečné výdaje nebo výdaje % z příjmů, což by bylo pro klienta výhodnější – je to možné? Jak´je to s náklady na částečnou rekonstrukci, je možné vést daňovou evidenci a zařadit vše do odpisů (30 let) – kupní cena + rekonstrukce, případně nábytek, částečné vybavení… Mohou se tři pronájmy rozdělit – manželka vše v SJM by přiznala a danila dům a byt a manžel pouze dílnu, která je na jeho jméno, není v SJM? Tzn. pronájem dílny dát do DPFO manžel, kdy použije výdaje procentem (30 %), manželka by měla byt a dům (v SJM), kdy by uplatňovala skutečné výdaje (odpisy, opravy a nájem). Dosud dílnu a byt měl v DPFO pouze manžel, uplatňoval % z příjmů. Nebo musí být vše jen na jednoho z manželů a uplatnění nákladů stejným způsobem u všech nemovitostí (i když jiné vlastnictví)? Daň z nemovitostí jde za manželem. Výhodnější by bylo: v SJM vést evidenci a uplatnit skutečné výdaje (odpisy, náklady na opravy…). Co je v majetku – je možno uplatnit úroky z hypotéky v DPFO? Žádná další hypotéka není. I když tam zatím majitel nebydlí, opravuje nemovitost, v budoucnu pronajme a později bude bydlet člen rodiny (děti nebo sami majitelé)? A až jednou, za 5, 10 let by dům byl pro jejich bydlení či pro děti, skončil by pronájem nemovitosti. Jak je to z pohledu daní z příjmů, případně doplacení: Musí se opravovat DPFO nebo prostě skončí příjem/nájem a tím i náklady/odpisy?

Občan zdědil 1/2 nemovitosti, druhou polovinu zdědila jeho sestra. Občan je ženatý, nemá s manželkou zúžené SJM. Od sestry nyní odkoupí druhou polovinu nemovitosti . Celou nemovitost bude pronajímat . Kdo musí zdanit příjmy z pronájmu 1) manžel se stane výlučným vlastníkem celé nemovitosti po nákupu druhé poloviny 2) jednu polovinu vlastní manžel (dědictví) a druhá odkoupená polovina je v SJM? Předpokládám, že je důležité vlastnictví při pronájmu nemovitosti a určení kdo má tento pronájem zdanit (zda manžel nebo manželka). Je irelevantní, že příjmy z pronájmu jsou považovány za zisk a spadají do SJM dle občanského zákoníku.

Manžel OSVČ a manželka spolupracující osoba, provozují domácí potřeby. Po rozvodu přenechal manžel podnikání v obchodě na manželce, ona začala podnikat na svoje IČ. Na skladě má tedy zásoby, které byly pořízeny na manželovo IČ, nyní je prodává pod svým IČ. Manželka se stala doborvolným plátcem DPH. Manžel chtěl ale vyplatil 50% podíl na zásobách. Po různých soudních sporech a ocenění skladu soud započetl hodnotu skladu oproti podílu na soukromém majetku (dům), takže si finančně nic nevypořádavají. Jak já mám dostat hodnotu skladu manžela do účetnictví manželky? Chtěli jsme, aby manžel vystavil manželce FA na prodej skladu, ale zde by musel odvést DPH, čemuž on se brání. Je nějaká jiná cesta, jak tyto zásoby převést a jak vyřešit DPH?

Klientka OSVČ má k příjmům podle § 7 ZDP i příjmy podle § 9 ZDP. Do konce roku 2024 pronajímala část svého bytu, který má v osobním vlastnictví od roku března roku 2024 a od roku 2025 pronajímá celý byt. Tento byt pořídila s manželem do SJM v roce 2016 a od roku 2019 začali část bytu pronajímat. V březnu roku 2024 manžel daroval svojí část bytu klientce, která tak od 03/2024 vlastní celý byt. Do roku 2022 přiznával příjmy manžel klientky a uplatňoval vždy paušální výdaje. V roce 2023 přiznávala v přiznání již klientka (byt byl ještě v SJM) a pokračovala v uplatňování nákladů paušálem. Za rok 2024 vzhledem k tomu, že pronajímá ještě jeden byt pořízený v roce 2023 s pomocí úvěru, tak přešla na skutečné výdaje, přičemž dle jejího přiznání neuplatnila k tomuto bytu žádný náklad, protože nelze kombinovat paušální a skutečné v rámci dílčího základu podle § 9 ZDP a nechtěla zřejmě řešit poměrnou část odpisů. Od 1. 1. 2025 začala byt pronajímat celý a bude určitě zase uplatňovat skutečné náklady v rámci § 9 ZDP a má tyto dotazy: Vzhledem k tomu, že v případě, začátku nájmu do 5 let se bere jako odpisovaná cena kupní cena a nájem začal v roce 2019, tak se reálně bude odepisovat z ceny pořízení, i když až do roku 2023 se uplatňovali paušální výdaje a v roce 2024 sice skutečné, ale nulové? Jedná se o byt v Praze s pořizovací cenou 5 mil. a aktuální tržní nyní cca 13 mil.V případě, že ano, nastala v případě darování v roce 2024 nějaká změna v tom smyslu, že když se odepisovalo z původní pořizovací ceny, tak v případě darování 1/2 bytu, tak lze tuto nově vlastněnou část bytu odepisovat z tržní hodnoty k 03/2024?V případě, že tedy od roku 2025 de facto začne uplatňovat odpisy poprvé a bude odepisovat rovnoměrně, tak se jedná v roce 2025 o odpis 1,4% a další roky 3,4% a odepisuje 30 let od roku 2025 nebo se odpisy počítají již od začátku nájmu, i když se nevyužívaly, případně od roku 2024, kdy v rámci § 9 ZDP byly skutečné náklady, ale u tohoto bytu nulové?S tímto dotazem souvisí poslední a to, v případě, že by nějaký rok opět využila z nějakého důvodu paušální, tak se doba odepisování prodlužuje o dobu, kdy uplatňuje paušální namísto skutečných?

Fyzická osoba plánuje pronajímat byty v domě, který vlastní společně s manželkou ve společném jmění manželů. Dům je zapsán v katastru na oba. Manželka je také vlastníkem bytu, ve kterém pronajímá jeden pokoj právnické osobě. Na této adrese právnická osoba má sídlo. Kdo bude podávat daňové přiznání z příjmů z pronájmu – manžel, manželka, nebo je možné příjmy rozdělit mezi oba, a je nutné mít živnostenské oprávnění na dlouhodobý pronájem bytů (na několik měsíců, rok nebo déle)?

Občan zdědil 1/2 nemovitosti, druhou polovinu zdědila jeho sestra. Občan je ženatý, nemá s manželkou zúžené SJM. Od sestry nyní odkoupil druhou polovinu nemovitosti. Nemovitost hodlá pronajímat. Jakým způsobem budou příjmy z pronájmu daněné? Je možné, aby občan zdanil 50 % z příjmů z pronájmů (neboť souvisí s dědictvím, a tudíž je může danit pouze on) s tím, že příjmy poníží o 30 % místo skutečných výdajů (nejvýše do částky 600 000 Kč)? Manželka by pak zdanila druhých 50 % také ponížených o 30% (nejvýše do částky 600 000 Kč), neboť ona bude danit nájem ze SJM?

Jedním ze způsobů zániku manželství je rozvod. Tímto krachem končí zhruba polovina manželství. V České republice se ročně rozvádí kolem 25 000 manželství. Podle dat Českého statistického úřadu bylo v roce 2024 rozvedeno 20 800 manželství, za rok 2023 jich pak takto skončilo přibližně 19 500. Mezi roky 2023 a 2024 se tak jedná o nárůst o 7 %. Rozvod manželství je takřka vždy velmi zásadní událostí pro oba manžely a nese s sebou mnoho dalších navazujících implikací. Kromě psychologických aspektů s sebou samotný rozvod přináší velmi často i celkem logicky materiální oblasti. A kde je materie, hodnota či příjem, nelze opomíjet ani ty „naše daně“. Účelem následujícího textu tak bude zevrubně poskytnout čtenářům odpovědi na otázky týkající se porozvodového uspořádání, zejména ve vztahu ke způsobům uplatnění slevy na dani a daňového zvýhodnění na původní manželku, vyživované dítě, úhrady výživného rozvedeného manžela a v neposlední řadě i na často bohužel konfliktní součást rozvodového řízení – tedy vypořádání společného jmění manželů.

Manželé jsou OSVČ, plátci DPH. Manžel koupil před manželstvím podnikatelské prostory, kde podniká, vložil je do majetku a část pronajímal nejdříve své přítelkyni za cenu obvyklou. Vystavoval na nájem fakturu a pokračuje s tím i po svatbě. Jeho manželka má v těchto prostorech svůj elektroměr, elektřina je na její jméno a platí si ji zvlášť. Může manžel vystavovat fakturu v tomto případě na nájem své manželce?

Manžel vlastní nemovitost, která není v SJM. Manželka tuto nemovitost spravuje a chtěla by jí pronajmout třetí osobě. Je možné uzavřít mezi manžely smlouvu o výpůjčce této nemovitosti, s tím, že manžel ve smlouvě uvede souhlas s přenecháním (pronájmem) třetí osobě? Příjmy z pronájmu by pak zdaňovala pouze manželka a nebo by manželovi vznikla také nějaká daňová povinnost?

V rámci mé praxe se nezřídka setkávám s případy tzv. spoluvlastnictví či vlastnictví v tzv. společném jmění manželů. Obě tyto formy vlastnického práva s sebou mohou a zpravidla také přináší celou řadu otázek ve smyslu správného, ale také co možná nejvíce optimálního zdanění. Cílem tohoto mého článku je seznámit čtenáře s úskalími, ale právě i s tipy a doporučeními na dosažení kýženého správného, ale zároveň i optimálního daňového zatížení. Nikdo totiž nechceme platit daně více než je nutné…

Fyzická osoba (nepodnikající) bude prodávat pozemek, jehož součástí je stavba (rodinný dům) a pozemek-zahrada. Polovinu majetku vlastní od 4/2015 a druhá polovina je v SJM manželů od 9/2020. prodej proběhne v říjnu nebo v listopadu 2025, tedy příjem z výše uvedeného majetku bude osvobozen od daně z příjmů. Součástí prodeje bude dokumentace na demolici stávajícího domu a stavební povolení s rozhodnutím o povolení nové stavby. Budou výše uvedené dokumentace budou také osvobozeny od daně z příjmů? 

Klient je OSVČ v paušálním režimu. Dojde k vypořádání SJM při rozvodu manželství, kde v rámci vypořádání SJM dostane v penězích za svůj ideální podíl v SJM částku přesahující 5 mil. Prosím o potvrzení předpokladů: 1. příjem z vypořádání SJM není předmětem daně z příjmu, tzn. nic danit nebude 2. tento příjem nemá žádný vliv na jeho paušální režim 3. tento příjem z vyrovnání SJM není osvobozený příjem, proto není potřeba naplnit informační povinnost o osvobozených příjmech přesahujících částku kč 5 mil.

Manžel je jednatelem a jediným společníkem s ručením omezeným, po rozvodu vyplatil ze své společnosti manželce stanovenou částku, která mu byla určena. Jak tuto částku zaúčtovat a jak má být zdaněna?

1.Článek 9 odst. 1 směrnice Rady 2006/112/ES ze dne 28. listopadu 2006 o společném systému daně z přidané hodnoty musí být vykládán v tom smyslu, že za osobu povinnou k dani z přidané hodnoty (DPH) vykonávající samostatně ekonomickou činnost může být považována osoba, která převede pozemek, který byl původně součástí jejího osobního majetku, přičemž pověří přípravou prodeje profesionálního podnikatele, který jakožto příkazník této osoby provádí aktivní obchodní kroky k prodeji nemovitostí a za účelem tohoto prodeje využívá prostředky podobné prostředkům používaným výrobcem, obchodníkem nebo osobou poskytující služby ve smyslu tohoto ustanovení.2.Článek 9 odst. 1 směrnice 2006/112 musí být vykládán v tom smyslu, že v rámci prodeje kvalifikovaného jako ekonomická činnost ve smyslu této směrnice nebrání tomu, aby za osobu povinnou k dani vykonávající samostatně ekonomickou činnost bylo považováno zákonné společenství tvořené manžely spoluvlastníky, pokud se tito manželé třetím osobám jeví jako osoby, které společně uskutečnily prodej pozemku patřícího do jmění tohoto společenství, který představuje ekonomickou činnost, a pokud uvedené zákonné společenství jmění nese ekonomické riziko spojené s výkonem této činnosti.

Manželé, oba podnikající jako fyzické osoby § 7 ZDP, každý samostatně v jiném oboru. Manžel vlastní nemovitost, která je psaná na něj a byla darováno přímo mu před 3 lety od otce. Manžel nevložil darovanou nemovitost do obchodního majetku. Manželé nemají rozdělení SJM. Manželka nyní začala podnikat jako fyzická osoba v dané nemovitosti. Měl by, nebo může manžel fakturovat nájemné dané nemovitosti manželce ve výši ceny obvyklé, nebo není možné nájemné mezi manželi fakturovat?

Manželé investovali peněžní prostředky, které měli ve společném jmění manželů do cenných papírů, dluhopisů a akcií, a část prostředků také půjčili v tuzemsku na realizaci různých startupových projektů. Za rok 2024 jim tak plynuly příjmy z dividend, úrokové příjmy z kupónových dluhopisů a ze zápůjček úrokové příjmy. Vedle toho mají příjmy z pronájmu a jeden z nich i za závislé činnosti. Dividendy z akcií ze zahraničí mohou zdanit v samostatném základu daně pro zdanění 15% sazbou daně, mají tam ale i velké příjmy, které musí danit v dílčím základu daně § 8 ZDP. Protože celkové příjmy zdaňované v základu daně překračují hranici pro zdanění 23 % sazbou daně, uvažují o tom, že by si příjmy rozhodili, tak aby optimalizovali celkové daňové zatížení rodiny. Podle § 8 odst. 7 ZDP se příjem (jednotné číslo) podle odst. 1 nebo odst. 2 plynoucí do SJM zdaňuje jen u jednoho z nich. Obdobně to platí i u příjmů z pronájmu v § 9 odst. 2 ZDP. U příjmů z pronájmu zákon používá množné číslo a termín „ze“ SJM. K příjmům z pronájmu však existuje i výklad finanční správy publikovaný v pokynu GFŘ D-59, K § 9 odst. 2 podle něhož se příjmy z nájmu plynoucí manželům ze společného jmění manželů, zdaňují jen u jednoho z manželů, a to i v případě, že plynou z více pronajatých nemovitých věcí nebo movitých věcí, a to i rozdílného charakteru (např. dům, byt, chata, garáž, pozemek). K § 8 ZDP však pokyn GFŘ nic takového neuvádí. Otázkou tedy je, zda se musí použít stejný postup, tj.:i) všechny kapitálové příjmy podle § 8 plynoucí do SJM se musí zdanit jen u jednoho z nich anebo ii) si mohou vybrat např. podle druhů příjmů v odst. 1 anebo 2 např. že by dividendy a úroky z dluhopisů zdaňoval jeden z manželů [jde o příjmy podle § 8 odst. 1 písm. a)] a úroky ze všech zápůjček (příjmy podle § 8 odst. 1 písm. g)] zdaňoval druhý anebo iii) si mohou rozhodit už jednotlivé příjmy, jak je libo, tj. např. jeden z nich by danil dividendy a jiný úroky z dluhopisů a příjmy z půjček by si rozhodili také, jak budou potřebovat (úroky z jedné zápůjčky manžel a úroky z druhé zápůjčky druhý z manželů) apod.?Která varianta je podle vás správná a proč?