91/23.11.05 - Daňové a účetní aspekty převodu bytu z bytového družstva na nájemce (člena družstva)

Zákon č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, zavedl svoji novelou č. 370/2000 Sb. právní definici bytového družstva. Bytovým družstvem tak, v souladu s § 221 odst. 2 obchodního zákoníku v platném znění, je družstvo, které zajišťuje bytové potřeby svých členů. Existence bytových družstev však sahá daleko před zmiňovanou novelu. Historicky nejstaršími bytovými družstvy na našem území jsou lidová bytová družstva, která byla zakládána již v dobách Rakouska-Uherska, a dobře známá stavební bytová družstva vznikající od 50. let 20. století.¹⁾ V 90. letech pak nastala další etapa zakládání nových bytových družstev, a to jednak za účelem nové výstavby a jednak za účelem privatizace obecního (státního) bytového fondu (tato bytová družstva zakládaná za účelem převodu budov z majetku obce označuje literatura [4] jako „družstva nájemníků“). Dle platné legislativy je však přesnější označení „družstvo nájemců“, a proto bude dále v textu používán tento termín. Na základě tzv. transformačního zákona č. 42/1992 Sb., který uložil tehdejším bytovým družstvům povinnost přizpůsobit své právní poměry obchodnímu zákoníku, došlo k odstranění rozdílů mezi výše uvedenými druhy družstev.

V dalším textu bych se rád věnoval problematice družstev nájemců, tedy družstev zakládaných nájemci bytů za účelem koupě domu z obecního, resp. státního bytového fondu. Důležitým právním předpisem, který byl jedním z počátečních impulsů vedoucích k jejich vzniku, byl zákon č. 172/1991 Sb., o přechodu některých věcí z majetku ČR do vlastnictví obcí. Na jeho základě se staly obce největšími vlastníky bytů u nás. Obce pak začaly takto nabytý bytový fond prodávat. Je nasnadě, že obce preferují prodej celých budov před prodejem jednotlivých bytů, jelikož je to pro ně efektivnější a jednodušší. Převod budovy pak obce často podmiňovaly jednak souhlasem více než poloviny nájemců, jednak, z ryze praktických důvodů, založením právnické osoby, která bude zřízena z řad zájemců o koupi budovy. Variant existuje několik, ale praxe zatím ukazuje, že nejvhodnějším řešením je družstvo. Po splacení kupní ceny budovy pak může docházet postupem uvedeným v tzv. bytovém zákonu č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (