DPH: Rozdělení bytového domu na jednotky a jejich prodej

Plné znění otázky

Klient, fyzická osoba, která je zároveň OSVČ (podniká v jiném nezúčastněném oboru), koupil v roce 2018 do svého osobního vlastnictví bytový dům. Nemovitost nikdy nebyla zahrnuta v obchodním majetku pro účely daně z příjmů ani pro účely DPH. Byty v domě klient dlouhodobě pronajímal (příjmy zdaňovány podle § 9 ZDP). V roce 2026 plánuje klient tento bytový dům prohlášením vlastníka rozdělit na samostatné bytové jednotky a ty následně prodat jednotlivým kupujícím. Z pohledu daně z příjmů fyzických osob je splněn časový test a prodej je osvobozen podle § 4 odst. 2 písm. b) ZDP (rozdělení na jednotky časový test nepřerušuje). Případný neosvobozený příjem by spadal pod § 10 ZDP.
Považuje se prodej jednotlivých bytových jednotek bezprostředně po jejich vymezení prohlášením vlastníka za první dodání vybrané nemovité věci, které je zdanitelným plněním (ve smyslu judikatury NSS, např. rozsudku č.j. 6 Afs 247/2021-62), nebo je toto dodání osvobozeno od DPH na základě skutečnosti, že původní bytový dům byl nabyt a užíván již v roce 2018?
Pokud by prodej jednotek představoval zdanitelné plnění (případně plnění osvobozené bez nároku na odpočet), započítává se hodnota těchto prodaných jednotek do obratu pro povinnou registraci k DPH podle § 4a zákona o DPH? Jedná se v tomto případě o prodej dlouhodobého majetku, který se podle § 4a odst. 2 zákona o DPH do obratu nezahrnuje, jestliže byly nemovitosti využívány k ekonomické činnosti (nájmu), ale prodej probíhá mimo obchodní majetek v režimu § 10 ZDP?