Osvobození od DPH bez nároku na odpočet

Fyzická osoba, nepodnikatel, pořídila nebytový prostor, sklad. Od 07/2026 jej začne pronajímat v částce 200 tis. Kč/ měsíčně. Stane se v tomto případě v budoucnu plátcem DPH, když roční nájemné se bude pohybovat ve výši cca 2,4 - 2,5 mi. Kč?

Ukončil jsem činnost vázaného zástupce k jedné pojišťovně a při ukončení mi pojišťovna zprostředkovala odkup pojistného kmene jinými zástupci. Částka celkem přesahovala 2 mil. Kč, a rozdělila se mezi dva nové zástupce. Já budu dál podnikat v jiném oboru, dosud jsem nebyl plátce DPH. Bude se tento prodej kmene počítat do obratu pro DPH, nebo se to jako jednorázový příjem nepočítá, nebo se to dá považovat za prodej obchodního závodu nepodléhající DPH? Pokud by se to počítalo do obratu, kdy je datum usk. zdanitelného plnění, když smlouva byla podepsána v prosinci 2025, v prosinci přišla také záloha 1 mil. Kč, ale k samotnému převodu kmene došlo až v lednu 2026 a také doplatek přišel až v lednu 2026? Pokud by prodej kmene podléhal režimu DPH, byl by osvobozeným plněním jakožto příjem z pojišťovacích činností §55 zákona o DPH? Pokud by odpovědi směřovaly k tomu, že bych v roce 2025 překročil obrat, ale pouze z osvobozených činností, ale v roce 2026, např. v únoru, bych začal poskytovat drobná zdanitelná plnění z jiného oboru, jaký by to mělo vliv na registraci k DPH?

Firma s. r. o. koupila v r. 2026 pozemky (ovocný sad a trvalý travní porost), na kterých hodlá provést zasíťování, pozemky rozdělit na jednotlivé parcely a jako stavební pozemky prodat. Pozemky budou pro s. r. o. zbožím. Jak to bude s DPH u nákladů na zasíťování, projekční činnost – osvobozené bez nároku na odpočet? Při prodeji půjde o stavební pozemky, tudíž DPH 21 %? Jak to bude s účtováním nákladů na zasíťování a projekční činnost?

Fyzická osoba, vlastník pozemku k zástavbě, je taky jediným společníkem a statutární osobou v a. s., s kterou uzavře smlouvu na výstavbu 2 domů (s účelem pro bydlení), za předem daných podmínek odprodeje domů zpět na FO. Smlouva mezi FO a a. s. stanovuje, že marže u a. s. bude při prodeji stanovena na 8 %, podle skutečně doložených faktur všech nákladů na realizaci (výstavbu). Při prodeji a. s. připočte pro FO aktuální sazbu DPH a zdaní svůj zisk z realizace (cca 8% marže). Může být smluvně daná prodejní cena mezi FO a a. s. (ve výši 8 % dle tohoto případu)? Fyzická osoba splnila časový test držby pozemku 10 let, po odkoupení stavby prvního domu od a. s. je tedy po prodeji domu s pozemkem osvobozena od daně z příjmu? Akciová společnost si uplatňovala DPH (v režimu PDP), v okamžiku, kdy by chtěla druhý dům prodat až po uplynutí 23 měsíců prodat (FO jako vlastníkovi pozemku), jaká se bude odvádět DPH? Na výstupu je osvobozena od DPH, ale může si stále uplatnit daň na vstupu (z PDP) nebo bude muset toto vrátit?Pokud by to mělo vliv na předchozí bod, může tento dům a. s. pronajímat? A je rozdíl mezi pronájmem FO (osvobozeno od DPH) a pronájmem PO (obě firmy se dobrovolně rozhodnout pro nájemné v režimu DPH)? Zajímá mě rozdíl v odvodu DPH po prodeji po 24 měsících v případě, že by se dům pronajímal. Která varianta z pohledu platby DPH je nejvýhodnější: prodej hned, prodej po 24 měsících, s pronájmem nebo bez pronájmu?

Určit správný režim zdanění u pozemků nebývá jednoduché, byť se novela zákona o dani z přidané hodnoty snažila nastavit mantinely jednoznačněji než dříve platné znění. Následující text analyzuje, jak při určování režimu zdanění postupovat, jak určit stavební pozemek nebo pozemek tvořící funkční celek se stavbou. Věnuje se i velké výzvě, kterou bývá smlouva o převodu, pokud zahrnuje větší počet parcel. V oblasti nájmu nemovitostí rozšířila novela okruh osob, které mohou dobrovolně pronajímat s daní nebo jim může být s daní pronajímáno, o osoby neusazené v tuzemsku.

Společnost A – plátce DPH, jejíž podnikání nesouvisí s výstavbou ani realitní činností, postavila nemovitost – RD, kterou původně zamýšlela jako sídlo společnosti, ale nyní se rozhodla pro prodej. V 5/2025 RD zkolaudovala a nyní tuto nemovitost nabízí k prodeji. Při výstavbě si uplatňovala DPH z materiálu a prací na nemovitosti. O nemovitost má zájem společnost B, která je také plátcem DPH. Společnost A by při prodeji uplatnila přenesenou daňovou povinnost (se souhlasem společnosti B). Je postup společnosti A v pořádku – Odvod DPH, případně přenesená DPH při prodeji plátci do 2 let od kolaudace? Pokud by společnost B při následném prodeji této nemovitosti již neměla povinnost odvést DPH z prodeje, jak by se řešilo DPH, které si uplatnila na vstupu? Respektive na vstupu byla přenesená daňová povinnost, jaké by z toho vyplývaly povinnosti pro společnost B?

Společnost s r. o., plátce DPH, hlavní činnost instalace vody, plynu, topení, pronajímá ve svém bytovém domě byty-osvobozené nájemné. Když byty nejsou obsazené, společnost hradí měsíčně zálohy na elektřinu a plyn, má nárok společnost na odpočet DPH v měsících, kdy byt není obsazen?

Prodáváme zdravotnícké pomůcky koncovým zákazníkům. Fakturujeme také dávky pojišťovnám. Zajímá nás jaká bude sazba DPH při dávce pro pojišťovnu a jaká bude sazba DPH když vystavuji fakturu koncovému zákazníkovi např. přes eshop. Třetí varianta je že zákazník platí jen část zboží a doplatek za něj nám uhradí pojišťovna. Jak rozdělit DPH? Na který řádek přiznání k DPH se budou uvádět faktury (dávkové) pro pojišťovny. Předpokládám ř. 50 a budeme sledovat krátící koeficient u nákladových položek.

Obchodní společnost vlastní sportoviště. Toto sportoviště si každý pracovní den od 14:00 do 19:00 pronajímá sportovní spolek pro svoje neziskové sportovní aktivity. Je možné vystavit fakturu za rok výše zmíněného pronájmu bez DPH dle § 56 ZDPH s tím, že to není řada krátkodobých pronájmů, ale jeden dlouhodobý?

Jak to bude s DPH, když FO bude prodávat byt v majetku, odpisuje ho, právnické osobě, také plátci DPH. Nový subjekt ho bude mít také v majetku a bude ho pronajímat. Jaká bude sazba DPH? Nejde o novostavbu. A po prodeji, při pronájmu fyzické osobě neplátci může normálně pronajímat bez DPH, i když si bude nárokovat DPH na vstupu?

Společnost s ručením omezeným bude uzavírat smlouvu s advokátní kanceláří na poskytování právních služeb ve věcech souvisejích s převodem podílu ve společnosti, s likvidací společnosti včetně zajištění notářských služeb. Může si společnost uplatnit fakturu za tyto služby jako daňově uznatelný náklad a nárokovat si z daňového dokladu advokátní kanceláře DPH?

Jak to bude s DPH a daní z příjmů fyzických osob, když fyzická osoba, neplátce DPH, nakoupila soukromě pozemky (stavební i nestavební) a chce je nyní prodat? Jak by to bylo v případě plátce DPH, který pozemky nemá v obchodním majetku? 

Pokud firma, plátce DPH, dlouhodobě pronajímá nemovitost fyzické osobě, neplátci DPH, má firma povinnost u těchto vydaných faktur přidat sníženou sazbu daně. Stejně jako u krátkodobých pronájmů, je to tak? Přijde mi to logické. Je to takto správně?

Společnost s r. o., plátce DPH, zkolaudovala v 2/2025 rodinný domek, má ho zařazený v majetku. Tento domek od 10/2025 bude pronajímat občanovi-neplátci. S. r. o. plánuje v budoucnosti domek prodat.Zakládá pronájem povinnost odvodu DPH a vrátit veškerý uplatněný odpočet DPH na stavbu v měsíci započetí nájmu, tj. za 10/2025?Při prodeji nemovitosti už bude prodej osvobozený a nebude se odvádět DPH? Domek byl postaven za 10,5 mil. Kč, prodej se předpokládá za 12,5 mil. Kč. DPH se neodvede ani z rozdílu mezi pořizovací a prodejní cenou, i když se bude jednat o prvý prodej uskutečněný např. 20 měsíc po kolaudaci?

Společnost neplátce DPH překročí obrat 2 mil. Kč, vykonává pouze činnost dle §57 odst.1d) bod1. a 2. Společnost není zapsaná ve Školském rejstříku, ale má akreditované kurzy MŠMT na základě vydaných Rozhodnutí. Má společnost povinnost dle § 6 provést registraci k DPH a uskutečňovat osvobozenou činnost dle § 57 viz. výše? Nebo zůstává neplátce DPH? Na straně odběratele je většinou školské zařízení, pedagogický či nepedagogický pracovník, popř.občan. Předpokládám správně, že stačí splnit pouze jeden ze 4 bodů § 57 odst.1d) pro osvobozené plnění? Společnost má živnostenské oprávnění obor Mimoškolní výchova a vzdělávání, pořádání kurzů, školení, včetně lektorské činnosti.

Plátce daně z přidané hodnoty má řadu povinností, z nichž stěžejní je přiznání DPH z prodejů a její odvod do státní kasy. Naopak jeho prakticky jedinou, ale zásadní výhodou je možnost odpočtu (vrácení) DPH z nákupů od jiných plátců. Odpočet je jedinečné specifikum DPH, neznala jej předešlá daň z obratu a nemá obdobu v jiných daních. Je podmínkou neutrality DPH pro plátce v roli výběrčích daní od zákazníků, kteří nesou její tíhu, neboť nemají možnost odpočtu. Pravidla odpočtu upravuje 22 paragrafů zákona č. 235/2004 Sb. , o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů, které od 1. 1. 2025 postihlo 44 změnových bodů zákona č. 461/2024 Sb.

Dotaz Město, které je plátcem DPH, je vlastníkem kina, provozovatelem je ale Městem zřízená příspěvková organizace (také plátce DPH), které je kino svěřeno. Kino prochází komplikovanou výměnou střechy. Dočasně se musela vyrobit a zabudovat (provizorní) dřevěná střecha, resp. zakrytí střechy (Účet 042-Nedokončený dlouhodobý hmotný majetek). V měsíci srpnu 2025 bude tato provizorní střecha demontována a bude aktivován materiál na skladě v hodnotě materiálu (dřeva), který Město nabídne k prodeji jako řezivo. V průběhu stavebních prací Město přiznává daň v režimu přenesení (ř. 10), ale neuplatňuje si žádný nárok na odpočet daně, protože v souvislosti s kinem vykonává ekonomickou činnost příspěvková organizace, jiný plátce DPH. Konkrétně ve vztahu k provizorní dřevěné střeše Město přijalo dva daňové doklady na stavební práce (služby) a přiznalo na ř. 10 daň na výstupu bez nároku na odpočet daně. V jakém režimu by měl být uskutečněn případný prodej řeziva (zboží) po demontáži provizorní střechy, ke kterému může docházet od měsíce srpna 2025 a dále? Půjde o zdanitelné plnění (DPH na výstupu) v běžném režimu? Bude možné si pak uplatnit nějaký nárok na odpočet daně a v jaké hodnotě? A za jaké zdaňovací období? Město hodlá inzerovat nabídku prodeje řeziva. Která ustanovení zákona o DPH jsou v tomto případě relevantní? Nebo by bylo možno aplikovat § 62 odst. 1 zákona o DPH a prodeje řeziva považovat jako osvobozené plnění bez nároku na odpočet daně (ř. 50), protože při pořízení nemohl byt uplatněn nárok na odpočet daně? Zhoršilo by to sice koeficient z celkové ekonomické činnosti města, ale to by tak nevadilo. Uvažovali jsme o také o vyrovnání dle § 77 zákona o DPH , ale tam to první použití (dřeva) odpovídalo původnímu účelu, takže nelze zřejmě takto postupovat. Situaci navíc komplikuje skutečnost, že přijaty byly stavební práce, ale (pravděpodobně) dojde k prodeji řeziva(zboží), které ale zase na druhou stranu bylo součástí předmětných přijatých stavebních prací.

Od 1. 7. 2025 nabyly účinnosti některé změny zákona č. 235/2004 Sb. , o dani z přidané hodnoty, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o DPH “), které byly provedeny zákonem č. 461/2024 Sb. , jenž byl schválen koncem roku 2024. Většina změn, které přinesla tato novela, nabyla účinnosti od 1. 1. 2025, ale u změn, které se týkají uplatňování DPH u nemovitých věcí, byla účinnost záměrně odložena až na 1. 7. 2025. Při uplatňování DPH při dodání nemovitých věcí je třeba od 1. 7. 2025 postupovat podle příslušných ustanovení zákona o DPH , které navazují terminologicky na zákon č. 89/2012 Sb. , občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „občanský zákoník“) a zákon č. 283/2021 Sb. , stavební zákon (dále jen „stavební zákon “). Při dodání nemovitých věcí se za stanovených podmínek uplatní osvobození od daně bez nároku na odpočet daně. Tyto podmínky se s účinností od 1. 7. 2025 oproti dřívějšímu znění zákona o DPH významně změnily. Novelou zákona o DPH byl s účinností od 1. 7. 2025 dřívější § 56 zákona o DPH , který upravoval podmínky pro osvobození od daně při dodání nemovitých věcí, rozdělen na § 55a a § 56 zákona o DPH . Z nového § 55a zákona o DPH od tohoto data vyplývají pravidla pro osvobození od daně při dodání pozemku a z novelizovaného § 56 zákona o DPH nová pravidla pro osvobození od daně při dodání vybraných nemovitých věcí. Úprava pravidel pro osvobození od daně při dodání pozemků a vybraných nemovitých věcí je odůvodňována harmonizací s pravidly stanovenými směrnicí Rady 2006/112/ES o společném systému daně z přidané hodnoty (dále je „směrnice o DPH “) a přesnější návazností použitých pojmů na nový stavební zákon .

Společnost je plátce DPH a mimo svou ekonomickou činnost poskytla dvěma společníkům, kteří jsou právnické osoby, úročenou zápůjčku. Jedná se o příležitostnou nepravidelnou činnost, ale mám dotaz, zda i jako taková je předmětem DPH a je osvobozená bez nároku na odpočet nebo není vůbec předmětem DPH? A pokud je předmětem a je osvobozená bez nároku na odpočet, ale podle §76 odst. 4 se nezapočítává jako příležitostná do koeficientu, tak jak velký je problém, když toto osvobozené plnění nebylo uvedeno v přiznání k dani z příjmů za měsíc, kdy byly úroky vyčísleny? Společnost má jako účetní období hospodářský rok končící 30.6. a k tomu datu vyčíslila úroky. Doporučujete v případě, že má být uvedeno v přiznání k DPH podat za červen opravné nebo přiznat např. až nyní za srpen nebo je problém nepřiznat vůbec, když reálně na daňovou povinnost toto plnění nemá žádný dopad? 

1 ) Má kupující (plátce DPH) při koupi nemovitosti určeného k bydlení (bytové jednotky po kolaudaci ve stavu Shell & Core, tedy hrubé stavby bez dokončeného interiéru) ve všech případech nárok na odpočet DPH, tedy i v případě, že bude nemovitost následně pronajímána bez DPH tedy dle § 56a? 2) Má kupující nárok na odpočet DPH i z přijatých plnění souvisejících s dokončením projektu bytové jednotky do obyvatelného stavu za předpokladu, že bude následně nemovitost pronajímat neplátci tedy jako osvobozené plnění (bez DPH) 3) Pronájem předmětné nemovitosti je vždy dle § 56a vždy osvobozen od DPH viz § 56a odst.3)? a tedy musí být vždy uskutečněné plnění (nájemné) fakturováno bez DPH resp. jako osvobozené plnění? 4) Při prodeji nemovitosti po více jak 23 měs. od kolaudace (po novele zákona o DPH) je tento prodej osvobozen od DPH? 5) Má nějaké daňové dopady (povinnost úpravy odpočtu daně) skutečnost, že byl při koupi bytové jednotky uplatněn nárok na odpočet ve 100% a následně byla jednotka pronajímána bez DPH (osvobozené plnění) = 100% příjmů osvobozených ? -> tedy je např. potřeba provést úpravu odpočtu každý rok viz. článek https://portal.pohoda.cz/dane-ucetnictvi-mzdy/dph/odpocet-dph-a-korekcni-mechanismy-4-cast/