Nemovitosti

Česká s. r. o., IO, poskytuje službu na nemovitosti v DE, DE plátci DPH. Myslíme si, že budeme vystavovat fakturu v režimu RCH, místo plnění je v DE. Do jakého řádku v DPH zahrneme tuto službu a podává se i souhrnné hlášení?

Český plátce (s registrací pouze v ČR) uzavřel smlouvu s českým plátcem (s registrací jak v ČR tak na Slovensku) na poskytnutí služby dle § 10 ZDPH s místem plnění na Slovensku. Ve smlouvě je uvedeno, že pro fakturaci se použije slovenské DIČ a DPH bude v režimu reverse charge. Příjemce služby odvede daň na Slovensku. Příjemce služby má pouze českou adresu a slovenské DIČ. Nyní nastal problém při vystavení faktury. Pokud se snažím vystavit fakturu pro českého plátce s českou adresou a jen se slovenským DIČ, tak se mi nedaří fakturu uložit. Logická kontrola hlásí, že mám uvést slovenskou adresu, ale ta neexistuje. Má systém pravdu a jedná se o chybnou smlouvu, nebo to je správně a mám žádat o opravu SW výrobce systému? Pokud se jedná o chybnou smlouvu, jak DPH odvést správně?

Klientka OSVČ má k příjmům podle § 7 ZDP i příjmy podle § 9 ZDP. Do konce roku 2024 pronajímala část svého bytu, který má v osobním vlastnictví od roku března roku 2024 a od roku 2025 pronajímá celý byt. Tento byt pořídila s manželem do SJM v roce 2016 a od roku 2019 začali část bytu pronajímat. V březnu roku 2024 manžel daroval svojí část bytu klientce, která tak od 03/2024 vlastní celý byt. Do roku 2022 přiznával příjmy manžel klientky a uplatňoval vždy paušální výdaje. V roce 2023 přiznávala v přiznání již klientka (byt byl ještě v SJM) a pokračovala v uplatňování nákladů paušálem. Za rok 2024 vzhledem k tomu, že pronajímá ještě jeden byt pořízený v roce 2023 s pomocí úvěru, tak přešla na skutečné výdaje, přičemž dle jejího přiznání neuplatnila k tomuto bytu žádný náklad, protože nelze kombinovat paušální a skutečné v rámci dílčího základu podle § 9 ZDP a nechtěla zřejmě řešit poměrnou část odpisů. Od 1. 1. 2025 začala byt pronajímat celý a bude určitě zase uplatňovat skutečné náklady v rámci § 9 ZDP a má tyto dotazy: Vzhledem k tomu, že v případě, začátku nájmu do 5 let se bere jako odpisovaná cena kupní cena a nájem začal v roce 2019, tak se reálně bude odepisovat z ceny pořízení, i když až do roku 2023 se uplatňovali paušální výdaje a v roce 2024 sice skutečné, ale nulové? Jedná se o byt v Praze s pořizovací cenou 5 mil. a aktuální tržní nyní cca 13 mil.V případě, že ano, nastala v případě darování v roce 2024 nějaká změna v tom smyslu, že když se odepisovalo z původní pořizovací ceny, tak v případě darování 1/2 bytu, tak lze tuto nově vlastněnou část bytu odepisovat z tržní hodnoty k 03/2024?V případě, že tedy od roku 2025 de facto začne uplatňovat odpisy poprvé a bude odepisovat rovnoměrně, tak se jedná v roce 2025 o odpis 1,4% a další roky 3,4% a odepisuje 30 let od roku 2025 nebo se odpisy počítají již od začátku nájmu, i když se nevyužívaly, případně od roku 2024, kdy v rámci § 9 ZDP byly skutečné náklady, ale u tohoto bytu nulové?S tímto dotazem souvisí poslední a to, v případě, že by nějaký rok opět využila z nějakého důvodu paušální, tak se doba odepisování prodlužuje o dobu, kdy uplatňuje paušální namísto skutečných?

Daň z nemovitých věcí je jedinou daní, jejíž výnos je v celém svém rozsahu příjmem obce. S ohledem na tuto skutečnost je dána pravomoc obcím ovlivňovat výši této daně na svém území. Výši daně mohou ovlivnit buďto navýšením koeficientu podle počtu obyvatel dle § 6 nebo § 11 zákona č. 338/1992 Sb. , o dani z nemovitých věcí, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „zákon o dani z nemovitých věcí“) nebo zavedením místního koeficientu dle § 12 zákona o dani z nemovitých věcí . Stanovení místního koeficientu může mít zásadní vliv na výši daně z nemovitých věcí, a proto stojí za to jednotlivé možnosti stanovení tohoto koeficientu podrobně rozebrat.

V dědickém řízení je nemovitost, kterou dle závěti dědí jedno dítě zůstavitele s povinností finančního vypořádání jednoho svého sourozence (50%). Druhý sourozenec dědice nemovitosti má povinnost se nároku na dědictví vzdát, protože již dostal darem za života zůstavitele jinou nemovitost. Dědic nemovitosti by se chtěl svého dědictví vzdát ve prospěch svého jednoho dítě s tím, že toto dítě vyplatí 50% podíl jeho sourozenci (povinnost ze závěti) a zároveň 25% podíl druhému dítěti dědice nemovitosti. Jakou formou provést takového vypořádání dědictví a jaké jsou daňové důsledy pro všechny zúčastněné?

Firma zakoupila pozemek v roce 2017, v roce 2025 nám byl vyměřen poplatek za odvod ze ZPF ve výši 600 000 Kč. Na něm nebude realizována žádná stavba, bude používán pouze pro nezemědělské účely. Můžeme poplatek za odvod ze ZPF dát celý do nákladů nebo vstoupí do pořizovací hodnoty pozemku účtu 031?

OSVČ, neplátce DPH, která vede daňovou evidenci má od roku 1998 vloženu v obchodním majetku nemovitost, kterou odpisuje, tuto nemovitost má ve svém výlučném vlastnictví. Letos v roce 2025 se OSVČ rozhodla nemovitost vyřadit z obchodního majetku do svého osobního majetku. V roce 2026 by paní následně chtěla tuto nemovitost darovat svému manželovi do jeho výlučného vlastnictví a nemovitost využívat pro podnikání na základě nájemní smlouvy, kterou by sepsala se svým manželem. Jaké jsou při těchto transakcích daňové dopady?

Firma, s.r.o, plátce DPH vykonává montážní práce, kde má zdanitelné plnění. Zároveň vlastní bytový dům, kde byty pronajímá občanům. Tyto nájmy jsou osvobozeny a v přiznání k DPH uváděny na ř. 50. Pokud této firmě vystaví fakturu za stavební práce jiná společnost, tak je automaticky v režimu přenesení. Pokud se však tyto stavební práce týkají výhradně bytového domu, kde si nemůže nárokovat DPH, jak se provádí doměření DPH? Dám jen na ř. 10 v DP a nedám na ř. 43? Bude to hlásit nesoulad. Nebo mi vystaví firma fakturu s běžným DPH (nikoliv přenesení) a já si ho neuplatním?

Může si manželka uplatnit v DPFO úroky z úvěru poskytnutého pro stavební účely, i když je v úvěru uvedený jako dlužník pouze její manžel (manželka ve smlouvě o úvěru vůbec nefiguruje)? Manžel úroky nevyužije. Úvěr byl poskytnut na bydlení manželů, v katastru nemovitostí je nemovitost zapsána na oba manžele spoluvlastnickým podílem 1/2.

Právnická osoba (s. r. o.) koupila před více než deseti lety nemovitost (výrobní halu a pozemky). Na jednom z pozemků vázne věcné břemeno ve prospěch třetí osoby (právo průjezdu). Obě strany se aktuálně dohodly na zrušení věcného břemene s tím, že s. r. o. vyplatí oprávněnému za zrušení věcného břemene 200 000 Kč. Bude se u s. r. o. jednat o jednorázový daňový náklad, nebo by mělo dojít ke zvýšení ceny nemovitosti a tato úplata by se tak stala součástí ceny pozemku? Věcné břemeno bylo zřízeno před koupí nemovitosti. 

V minulosti jsme technicky zhodnotili vlastní budovu tím, že jsme na betonovou podlahu ve výrobě namontovali podlahu nerezovou (cca 2,5 mil. Kč). Nyní chceme nerezovou podlahu odstranit. Odstraněním ale dojde k poškození betonové podlahy pod ní, tj. budeme muset tuto betonovou plochu opravit. Můžeme tyto práce účtovat do nákladů jako opravu (511), nebo půjde o technické zhodnocení majetku-budovy? V obou případech bychom snížili hodnotu majetku o demontované nerezové plechy.

Zaměstnanci české firmy byli na služební cestě v Bulharsku, kde se podíleli na opravě turbíny v elektrárně. Česká firma tuto práci fakturuje českému zákazníkovi (poskytl pouze české DIČ). Má se faktura vystavit s českou DPH nebo bez DPH a vykázat na řádku č. 21 v přiznání DPH?

Vlastníme administrativní budovu zařazenou do odpisové skupiny 6. Provedli jsme rekonstrukci této budovy a změnili její užívání na bytový dům. Máme po zařazení do užívání změnit odpisovou skupinu na 5 u daňových i účetních odpisů?

Společnost koupila v r. 2006 starší budovu a začala ji odpisovat. Daňové i účetní odpisy byly stanoveny na 30 let, tj. do roku 2036. Letos se provádí technické zhodnocení za 10 mil. Kč. Je možné změnit účetní odpisy a prodloužit dobu odepisování do roku 2046 nebo i déle? Pokud ano, co je k tomu potřeba? Jak by to bylo s daňovými odpisy, kdyby se udělalo technické zhodnocení na budově, která už je odepsaná?

Klient vlastní nebytovou nemovitost s číslem popisným, kterou odpisuje. Část této nemovitosti v roce 2025 přestavěl na bytové jednotky. Přestavěné části bylo přiděleno samostatné číslo popisné a byla zapsána do katastru nemovitostí jako samostatná stavba. Jaký je postup v účetnictví, pokud by chtěl tuto novou část vést jako samostatný dlouhodobý majetek? Lze ponížit zůstatkovou cenu původní nemovitosti poměrem plochy a tuto část zůstatkové ceny zaúčtovat jako pořizovací cenu nové části? 

V expertní odpovědi ze dne 8. 9. 2025 Podstatná změna stavby, OaO ID 54629 jsem se dočetla následující: „Podstatnou změnou dokončené vybrané nemovité věci se podle § 56 odst. 5 ZDPH účinného od 1. 7. 2025 rozumí takový zásah provedený na dané věci, jehož cílem je změna jejího využití nebo změna podmínek jejího obývání, a současně náklady na tuto změnu bez daně přesáhnou 30 % základu daně při následném dodání.“ Pokud je tedy situace, kdy byla společností (neplátce DPH) v ČR nakoupena budova, která byla podle katastru nemovitostí vedena jako ubytovací zařízení a nyní se tato budova rekonstruovala (pouze vnitřní prostory, přičemž tato rekonstrukce nepodléhala kolaudaci a hodnota rekonstrukce je vyšší než 30 % základu daně při následném dodání) a rozdělila na apartmány, které se prodají fyzickým osobám za účelem bydlení, bude se jednat o změnu využití nemovitosti? Pokud ano, bude tedy již první prodej apartmánu podléhat DPH?

Je výplata pojistného plnění za náhradu škody na nemovitosti zahrnuta do obratu DPH u pronajímatele nemovitostí dle § 4a zákona o DPH? 

K 1. červenci 2025 vstoupila v platnost novela zákona o DPH, která zásadně mění pravidla zdanění nemovitých věcí. Stáhněte si zdarma naši PDF příručku a buďte v obraze! Změny se týkají zejména oblasti novostaveb, definice stavebního pozemku nebo podstatné změny stavby. Nově byly upraveny i postupy vůči zahraničním osobám. Cílem je sjednotit výklad podle judikatury Soudního dvora EU a zvýšit právní jistotu v transakcích s nemovitostmi.  Co v příručce najdete? Nový režim zdanění novostaveb Podstatná změna dokončené stavby – kdy je dodání nutné znovu zdanit? Dodání pozemků – nová definice stavebního pozemku Sazby DPH a stavby pro (sociální) bydlení – nové vymezení To vše ilustrujeme na praktických příkladech Ve spolupráci se společností BDO jsme pro vás připravili praktickou PDF příručku na toto téma, kterou si mohou zdarma stáhnout všichni uživatelé zaregistrovaní v aplikaci DAUČ.

Podnikatel, fyzická osoba, plátce DPH, má v majetku nemovitost-byt a chtěl by ji převést do osobního užívání. Jaké daňové dopady jak z hlediska daně z příjmů, tak z hlediska DPH by měl tento převod? 

Byla uzavřena podpachtovní smlouva – zemědělský pacht – mezi fyzickou osobou a s. r. o. Fyzická osoba má právo hospodařit na zemědělském pozemku, který je ve vlastnictví státu. Tento pozemek dává dále k dispozici k provozování zemědělské výroby obchodní společnosti s. r. o. na základě uvedené smlouvy. Ve smlouvě je řešeno pouze pachtovné, nikoliv platba daně z nemovitých věcí. S. r. o. zaplatila Finančnímu úřadu daň z nemovitých věcí za fyzickou osobu. Je tato platba za jiného poplatníka daňově uznatelným výdajem – z pohledu daně z příjmu právnických osob?