Nemovitosti

Máme pro vás nový praktický materiál – příručku Nemovitosti a úvod do developerské problematiky, kterou si nyní můžete zcela zdarma stáhnout ve formátu PDF v aplikaci DAUČ.

Novela zákona o DPH účinná od 1. 7. 2025 nepřinesla jen změny týkající se pozemků a pronájmů (viz Změny v DPH u pozemků a nájmů nemovitostí), ale zasáhla i stavby. Došlo ke zkrácení doby povinného zdaňování dodání nemovitostí. Termín podstatná změna dostal zákonné vymezení. Zmírnila se pravidla, která musí splnit nemovitost, aby byla bytovým domem pro sociální bydlení. Některé přestavby se nově dostaly z režimu základní sazby do snížené sazby daně a jiné naopak. A po více než roce po schválení změn a více než půl rok od zahájení jejich účinnosti vydalo v polovině ledna Generální finanční ředitelství (GFŘ) podrobnou výkladovou Informaci k uplatňování DPH u nemovitých věcí od 1. 7. 2025. Dost důvodů se na změny v DPH u staveb podívat detailněji.

Poplatník A, fyzická osoba úplatně pořídil byt 1+1 v roce 2024 s tím, že se rozhodl tento byt směnit v roce 2025 za byt větší a to konkrétně byt 4+1 s poplatníkem B. Poplatník A doplatí rozdíl mezi hodnotou bytu 1+1 a 4+1 peněžní formou. Můj dotaz je na správné stanovení příjmu a výdaje v roce 2025 u Poplatníka A. Případně podle čeho stanovit doplatek většího bytu, aby vyšel základ daně 0 korun (pokud to vůbec jde)? Ptám se pro to, zda by poplatník A měl doplatit cenu tržní většího bytu nebo cenu zjištěnou? Na tuto odpověď pak navazuje doplňující dotaz ohledně stanovení příjmu a výdaje Poplatníka A, kdyby se následně rozhodl úplatně prodat byt 4+1 v roce 2026. Tedy co by byl pro poplatníka A příjem a výdaj v roce 2026 při následném prodeji bytu 4+1.

Finanční správa připomíná možnost zasílání údajů pro placení daně z nemovitých věcí prostřednictvím e-mailu. Tato služba poplatníkům přináší detailní přehled daně za jednotlivé nemovité věci tak, jak byly uvedeny v daňovém přiznání.

Kam zařadit samostatnou parkovací závoru, ke které dostanou zaměstnanci čipovou kartu? Závora je namontována na pozemku, který vlastní daná společnost. Pořizovací cena závory je cca 300 000 Kč. 

Prarodič daruje nemovitost (budovu) vnukovi v polovině roku a syn ji koncem roku zařadí do svého obchodního majetku, protože ji bude používat k podnikání a rekonstruovat ji. Jak se bude postupovat u vnuka? V okamžiku darování je dar osvobozen dle § 10 ZDP a poté, když je budova zařazena do podnikání v ceně dle znaleckého posudku, nebude moci vnuk tuto nemovitost daňově odpisovat? Následné technické zhodnocení již odepisovat bude moci?

Fyzická osoba koupí v roce 2025, zrekonstruuje ho a prodá. Dosáhne díky tomu určitého zisku (prodejní cena minus kupní cena minus náklady na rekonstrukci). Získané prostředky použije pro splacení svého hypotečního úvěru na byt, ve kterém prokazatelně bydlí. Svůj byt ale má již od roku 2023, stejně tak hypoteční úvěr na něj. V odpovědi na dotaz Splacení hypotéky a osvobození od daně z příjmů z roku 2023 se Ing. Děrgel vyjadřoval k obavám týkající se ustanovení § 4b dnešního odst. 2. Jde o to, zda to musí být „nově obstaraný byt“, nebo lze použít na splacení již svého stávajícího bydlení – opatřeného v roce 2023. 

Určit správný režim zdanění u pozemků nebývá jednoduché, byť se novela zákona o dani z přidané hodnoty snažila nastavit mantinely jednoznačněji než dříve platné znění. Následující text analyzuje, jak při určování režimu zdanění postupovat, jak určit stavební pozemek nebo pozemek tvořící funkční celek se stavbou. Věnuje se i velké výzvě, kterou bývá smlouva o převodu, pokud zahrnuje větší počet parcel. V oblasti nájmu nemovitostí rozšířila novela okruh osob, které mohou dobrovolně pronajímat s daní nebo jim může být s daní pronajímáno, o osoby neusazené v tuzemsku.

Povinnost podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí se každoročně týká statisíců poplatníků. Poslední den lhůty pro jeho podání letos připadá na pondělí 2. února. Finanční správa doporučuje využít portál MOJE daně, který umožňuje automatické předvyplnění formuláře.

Fyzická osoba pořídila byt v roce 2015, který pronajímala a zdaňovala podle §9 zákona o daních z příjmů. Uplatňovala výdaje paušálem ve výši 30 % k příjmům z pronájmu. V roce 2023 byt prodala. Je prodej osvobozený podle §4 zákona o daních z příjmů? V § 9 ZDP není obchodní majetek, tedy předpokládám, že neposuzuji lhůtu pěti let od vyřazení z obchodního majetku

Společnost A – plátce DPH, jejíž podnikání nesouvisí s výstavbou ani realitní činností, postavila nemovitost – RD, kterou původně zamýšlela jako sídlo společnosti, ale nyní se rozhodla pro prodej. V 5/2025 RD zkolaudovala a nyní tuto nemovitost nabízí k prodeji. Při výstavbě si uplatňovala DPH z materiálu a prací na nemovitosti. O nemovitost má zájem společnost B, která je také plátcem DPH. Společnost A by při prodeji uplatnila přenesenou daňovou povinnost (se souhlasem společnosti B). Je postup společnosti A v pořádku – Odvod DPH, případně přenesená DPH při prodeji plátci do 2 let od kolaudace? Pokud by společnost B při následném prodeji této nemovitosti již neměla povinnost odvést DPH z prodeje, jak by se řešilo DPH, které si uplatnila na vstupu? Respektive na vstupu byla přenesená daňová povinnost, jaké by z toho vyplývaly povinnosti pro společnost B?

Generální finanční ředitelství vydává Informaci k uplatňování DPH u nemovitých věcí od 1. 7. 2025, která prakticky vysvětluje klíčové změny v porovnání s úpravou účinnou do 30. 6. 2025. 

Montáž zabezpečovacího systému Jablotron v penzionu. Ústředna LAN s rádiových modulem, akumulátor, detektor pohybu. cca za 100 000 Kč. Celé je to TZ budovy, nebo jsou součástí budovy jen dráty a ústředna, modul, detektor, vnitřní siréna do zásuvky, bezdrátovy přístupový modul je SMV?

Podnikatel, FO, vlastní budovu, kterou nemá zahrnutou v obchodním majetku, ale používá ji k podnikání. Nyní ji bude rekonstruovat a žádat o investiční dotaci. Je nutné budovu zahrnout do OM, nebo by bylo možné TZ evidovat jako samostatný dl.majetek a budovu nechat v osobním vlastnictví?

Je v současné době možné zařadit stavbu rodinného domu: dřevostavba na betonové základové desce do položky 4-1 ve 4. odpisové skupině? Nebude toto zařazení do budoucna rozporováno správcem daně s tím, že tato stavba náleží do 5. odpisové skupiny? 

Mezi dvěma stávajícími budovami je přístavba přemostění automatické dopravy palet. Jedná se vlastně o dopravník palet, který je 6 metrů nad zemí, v tubusu, a spojuje výrobní halu se skladem. Podle určení je hlavní strojní zařízení – dopravník. Jak je to se zatříděním tohoto objektu? Jedná se o technické zhodnocení stávajících budov – pak bude polovina vynaložených prostředků jako technické zhodnocení jedné budovy a druhá polovina technické zhodnocení druhé budovy? Každá z budov je samostatným dlouhodobým majetkem. Nebo se jedná o strojní zařízení, na které bude založena samostatná inventární karta? A výdaje na vybudování tubusu, který je pevně připojen k budovám bude díky své vedlejší funkci součástí tohoto dlouhodobého majetku?

Developerské projekty patří k nejkomplexnějším oblastem účetnictví a daní. Každý krok — od pořízení pozemku, přes projektovou přípravu a výstavbu, až po finální prodej či pronájem — s sebou nese specifické účetní postupy i daňové dopady. Tato příručka poskytuje srozumitelný úvod do základních principů účtování a zdanění nemovitostí, upozorňuje na nejčastější úskalí a vysvětluje rozdíly mezi zařazením nemovitosti jako zásoby či dlouhodobého majetku. Stáhněte si zdarma náš praktický materiál jako základ pro orientaci v legislativě i pro nastavování interních metodik! Co v příručce najdete? Základní pojmy z oblasti nemovitostíPrávo stavby, věcná břemena a stavební pozemek dle nové definice účinné od 1. 7. 2025, nemovitost jako zásoba vs. dlouhodobý hmotný majetek OceňováníCo vše vstupuje/nevstupuje do pořizovací ceny a hodnoty majetku Účetní postupy u developerské výstavbyAktivace nákladů do nedokončené výroby, účtování stavebních prací, převod hotové stavby na účet výrobků a účtování prodeje Úroky a test nízké kapitalizaceKdy lze úroky z úvěru zahrnout do ocenění zásob či DHM a kdy podléhají daňovým testům Účetní a daňové odpisyJak správně nastavit odpisový plán a kdy zvolit zrychlené či rovnoměrné odpisování Praktická doporučení pro developerské společnostiJak nastavit interní směrnice, jak zajistit věrný a poctivý obraz, jak postupovat při dlouhodobých projektech a eliminovat rizika při daňové kontrole Registrujte se a čtěte zdarma! Ve spolupráci se společností BDO jsme pro vás připravili praktickou PDF příručku na toto téma, kterou si mohou zdarma stáhnout všichni uživatelé zaregistrovaní v aplikaci DAUČ.

Stavby pro sociální bydlení mají specifické rozměry a splňují zvláštní podmínky pro sociální účely.