Ing. Jan Ployer - strana 7

V lednu 2021 jsme zařadili do dlouhodobého majetku technologii ve 2. odpisové skupině a použili mimořádné odpisy. V dubnu byla provedena na technologii úprava za cca 6 mil. Kč. Jedná se tedy o technické zhodnocení, a tudíž je nutné ho odpisovat samostatně vzhledem k mimořádným odpisům? Nebo se jedná o zvýšení původní ceny a můžeme pokračovat v odpisování na původní kartě, kdy dle zákona o daních z příjmů nejde v roce pořízení o technické zhodnocení, ale o zvýšení původní pořizovací ceny?

Do jaké odpisové skupiny zařadit tuto budovu? Dle katastru nemovitostí se jedná o tzv. budovu občaského vybavení. Jedná se o jednopodlažní zděnou budovu pevně spojenou se zemí. Cca 1/3 plochy tvoří byt, 2/3 plochy 2 kanceláře a šatny. 

Společnost s r. o. koupila v roce 2019 nový apartmán (po kolaudaci) - při nákupu neuplatnila DPH (to je součástí vstupní ceny). V průběhu roku 2020 nebyla vykázána žádná ekonomická činnost vztahující se k tomuto apartmánu (ani ubytování ani nájem). Letos bude s. r. o. tento apartmán prodávat - předpokládáme, že musí z prodejní ceny odvést DPH (necelé 2 roky po kolaudaci). Lze i v tomto případě uplatnit poměrnou část DPH (ř. 60 daňového přiznání)? Pokud ano, musí se v roce 2021 upravit o část uplatněné DPH vstupní cena? 

Fyzická osoba, plátce DPH vedoucí DE, vlastní nemovitost, zařazenou do svého majetku, pronajímá dle § 7 ZDP. V minulém roce nechal na své náklady opravit plot, který k nemovitosti patří. a) byla provedena oprava podezdívky kamenného plotu, jednalo se o vyzdění kamenného plotu do původního stavu, izolace apod., nebyl změněn účel stavby, částka nad 40 000 Kč, dáno jako oprava b) na tuto podezdívku byl namontován nový ocelový plot, zabetonování nových sloupků, původní sloupky ze stejného místa byly odstraněny, výplň tahokov,ocel - původní plot byl rámový s drátěným výpletem - je možno posoudit také jako opravu? c) k ocelovému plotu bude zhotovena nová ocelová pojezdová brána, původní brána byla klasická, železná, ručně otevírací - zde bych zadala jako TZ Prosím o posouzení zda se u jednotlivých bodu jedná o TZ či opravu. Doplním, že oplocení bohužel nebylo historicky před 20 lety zařazeno zvlášť při koupi tohoto majetku, ale vše bylo zaevidováno jako stavba v 5. odp. sk. 

Obchodní společnost bude pro Domov důchodců zajišťovat na základě smlouvy o dílo dodání a montáž nové kogenerační jednotky včetně projektových prací. Vše je součástí smlouvy o dílo a je ve smlouvě o dílo i samostatně oceněné - tzn. cena projekčních prací, cena kogenerační jednotky a montážní práce s ní související. Domov důchodců je dle § 48 odst. 5, písm e) zákona o DPH stavbou určenou pro použití zařízení sociálních služeb, kde se používá první snížená sazba DPH. Použije se tato první snížená sazba pro DPH, jak pro zdanitelná plnění, kde bude při fakturaci uvedena montáž a dodání kogenerační jednotky, tak i v případě, kdy budou dle platebního kalendáře na začátku plnění smlouvy o dílo fakturovány projekční práce, kterou jsou součástí smlouvy o dílo.

Fyzická osoba, která je zároveň plátcem DPH, vlastní byt, ve kterém bydlí. V tomto bytě je současně zapsané i sídlo jejího s. r. o. - také plátce DPH. Od roku 2021 chce tato fyzická osoba pronajmout svému s. r. o. v bytě vymezenou plochu jako kancelář. 1) Na základě jakých parametrů určit nájemné - postačí m2? 2) Nájemné musí být s DPH či může být bez DPH? 3) Na jakém řádku v daňovém přiznání bude vykazovat FO a s. r. o. nájemné v případě uplatněného DPH? 4) Případný jakýkoliv prodej bytu je osvobozen od DPH u této FO plátce DPH?

Technické zhodnocení nemovitosti provedené nájemcem částečně hrazené z dotace a vypořádání při ukončení nájmu. Nájemce provedl (a následně začal odpisovat) se souhlasem vlastníka technické zhodnocení pronajaté nemovitosti následovně: Cena technického zhodnocení = 30 mil. Kč Přijatá dotace = 20 mil. Kč Vstupní cena = 10 mil. Kč. Nyní dochází k ukončení nájemního vztahu. Pronajímatel a nájemce se chtějí dohodnout na finančním vypořádání technického zhodnocení. Je nutné vyhotovovat znalecký posudek nebo postačí, když se finanční vyrovnání porovná s daňovou zůstatkovou cenou při rovnoměrném odpisování (v souladu s ustanovením § 23 odst. 6 písm. a) bod 2.)? Pokud by se na finančním vypořádání nedohodli a nebylo by tedy žádné, může si pronajímatel - vlastník vybrat, zda zdaní nepeněžní příjem: a) ve výši dle znaleckého posudku, nebo b) ve výši zůstatkové ceny, kterou by měl majetek (rozumějme provedené technické zhodnocení) při rovnoměrném odpisování bez zvýšení odpisu v prvním roce odpisování? Bude daňová zůstatková cena při rovnoměrném odpisování v tomto případě počítána ze vstupní ceny technického zhodnocení 10 mil. Kč (tj. z hodnoty technického zhodnocení poníženého o dotaci).

Jak postupovat v účetnictví a zda je tu nějaký důvod pro zdanění příjmu u fyzické osoby. V loňském roce došlo k vystoupení jednoho společníka z v. o. s. a byl nahrazen jiným. Bylo rozhodnutu o tom, že na tohoto společníka, který vystoupil, bude převeden nemovitý majetek - hala a pozemek pod ní, které byly součástí majetku v. o. s. Na ostatních závazcích ke společníkům je naúčtovaná protihodnota, kdy před lety tyto nemovitosti do v. o. s. společníci vkládali s osobního vlastnictví. Při výstupu ze společnosti bych odúčtovala z majetku nemovitosti minusem a také bych o tuto částku snížila závazek vůči společníkovi. Je to účetně možné? V jaké ceně budu odpisovat závazek vůči společníkovi? Mohu použít zůstatkovou cenu, nebo musím vzít odhadní? V druhém případě by vznikl rozdíl mezi zůstatkovou cenou a odhadní cenou a ten šel do nákladů v. o. s. jako nedaňový náklad (nebo daňový)? Jak je to se zdaněním u fyzické osoby společníka, který vystoupil? Bude tento nepeněžitý příjem součástí daně z příjmu fyzické osoby, když ale proti tomu chci vymazat závazek vůči němu? 

Od 1. 1. 2021 novelou zákona o DPH nelze zatížit nájem bytu plátci sazbou DPH, ale jedná se vždy o plnění osvobozené. Jak pohlížet na služby související s nájmem - energie, lze nadále účtovat s platnou sazbou DPH? Pokud máme byt v nájmu a sami si uplatňujeme odpočty DPH z energií (plyn, elektrická energie, vodné) související s užíváním bytu máme nárok na odpočet DPH z těchto pořízených služeb? Uskutečňujeme plnění, která jsou ekonomickou činností neosvobozenou od DPH.

Jaké datum je určující pro zaúčtování předmětů z uskutečněné dražby. Jedná se o dražbu obchodního závodu, součástí závodu byly pouze movité věci a nemovitost. Dražba proběhla v prosinci 2020 a vydražitel má k dispozici protokol o vydražení, nicméně ještě by mělo následovat potvrzení o udělení příklepu a to závisí na úhradě předmětu dražby (předpokládaná úhrada v lednu 2021). Až bude udělen příklep, bude u nemovitosti provedený zápis do KN ke dni vydražení, tj. prosinec 2020. Zařadí se nemovitost + movité věci už v roce 2020 nebo až na základě úhrady + příklepu až v roce 2021? 

Společnost s r. o. vlastní bytový dům, který koupila v roce 2016 bez DPH, byl od počátku používán jako kanceláře a sklady společnosti k její ekonomické činnosti - zdanitelná plnění. Vlastní obchodní činnost nicméně probíhá v jiné nebytové nemovitosti, bytový dům slouží jako zázemí a sklady. V průběhu let je nemovitost průběžně opravována, uplatňován plný odpočet DPH. V roce 2020 byla společnost zasažena pandemií, došlo k propadu tržeb, proto z užívaného prostoru upravila jednu bytovou jednotku s podílem 20 % na celkové podlahové ploše nemovitosti a pronajmula ji k trvalému bydlení neplátci DPH jako osvobozené plnění. Z minulého roku koeficient 99%, tedy plný nárok, proto ke krácení plnění na vstupu nedošlo. K 31.12.2020 vyjde za celou ekonomickou činnost společnosti koeficient ve výši 97%. Je správné do konce roku 2020 postupovat tak, že všechna plnění společnosti se posoudí společně, tedy její obchodní činnost a pronájem, uplatní nárok na DPH v plné výši a případný rozdíl vypočtený dle § 76 se uvede na ř. 52, vypočtený koeficient se převezme jako zálohový pro rok 2021? Nebo je nutné posuzovat činnost v bytovém domě jako samostatnou činnost a posoudit nárok na odpočet u přijatých plnění vztahujících se k této nemovitosti v poměru 20% bez nároku (osvobozený nájem) a 80% s nárokem (plnění zdanitelná)? Od roku 2021 bude možný i nadále tento režim nebo bude nutné provést úpravu odpočtu a 1/10 uplatněných odpočtů DPH z provedených oprav a TZ vypořádat na řádku 60 za 12/2021%, a to až do roku 2025? 

Je možno u pronájmu zděděného bytu uplatňovat odpisy z ceny bytu stanovené pro dědické řízení? Pronájem byl zahájen půl roku po ukončení dědického řízení.

Společnost s r. o. zakoupila byt dne 3. 1. 2018, byla prvním majitelem, a ihned byt začala pronajímat občanovi, takže si DPH nemohla nárokovat. Nyní uvažuje o jeho prodeji současnému nájemci-občanovi. Jak se stanoví prodejní cena, jaká sazba DPH a na co by si měl dát pozor prodejce, aby neporušil zákony? Jak se počítá časový test? 1) prodá ho před uplynutím časového testu, tj. do 5 let, 2) prodá ho po uplynutí časového testu, tj. po 5 letech?

Tuzemská společnost s ručením omezených nakoupila pozemky a provedla jejich zasíťování a poté tyto zasíťované pozemky postupně prodává. Jak správně účtovat pořízení sítí - vodovod, kanalizace, komunikace, veřejné osvětlení,... účtuje se na zásoby nebo na účet 042. Jak řešit daňově, když např. pozemky jsou již prodány, avšak sítě jsou sice zkolaudovány, ale zatím nepředány obci, vodárnám apod.. Výdaje na pořízení sítí se uplatní v nákladech až v momentě předání sítí a výnosy z prodeje zasíťovaných pozemků jsou např. již v předcházejícím zdaňovacím období - lze řešit časovým rozlišením výnosů?

OSVČ, plátce DPH, vedoucí účetnictví pořídila v roce 1998 nemovitost – dílnu, tuto technicky zhodnotila v letech 2003, pak 2012 a naposledy ve 2016. Nyní chce nemovitost převést z obchodního majetku do osobního vlastnictví. Technické zhodnocení bylo provedeno s odpočtem DPH, kromě toho byla nemovitost průběžně opravována s odpočtem DPH, ale žádná oprava nepřesáhla 200 000 Kč. Od kolaudace uplynulo víc než 5 let, od posledního technického zhodnocení neuplynulo víc než 10 let. Jak má nyní OSVČ vypořádat DPH při převodu této nemovitosti z obchodního majetku do osobního vlastnictví? 

Provedli jsme technické zhodnocení se souhlasem vlastníka na najaté nemovitosti. Mimo jiné byl také instalován kamerový systém, klimatizace, kotel. Veškeré rozvody těchto systémů jsou přičteny v rámci TZ a budou odepisovány, kamery, klimatizace a kotel jsou vedeny jako samostatný majetek a odepisovány samostatně. Setkali jsme se teď s názorem, že dle § 506 odst. 1 občanského zákoníku jsou také tyto samostatné věci ve vlastnictví vlastníka budovy, protože jsou spjaty s budovou a tvoří s ní jeden celek. Nemáme prý nárok ani na odpisy, protože odpisovat může jen vlastník. Bylo by prý možné využít § 508 občanského zákoníku a zapsat výhradu k těmto věcem do katastru. Setkali jste se prosím s podobným problémem a je tomu skutečně tak, že i když jsme veškerou techniku financovali, tak na ni nemáme okamžikem spojení s cizí nemovitostí vlastnické právo? 

Fyzická osoba nepodnikající pořídila v roce 2016 (listopad) pozemky, s úmyslem budoucí výstavby RD, v roce 2020 ( březen) se rozhodla k odprodání části pozemků a obdržela zálohu na budoucí prodej pozemků, do konce roku 2020 nenastanou žádné další skutečnosti, prosím o sdělení, zda se záloha na budoucí prodej považuje za zdanitelný příjem dle § 10, v případě, že ano jaká výše ze vstupní ceny prodávaných pozemků je nákladem oproti záloze a jak je to z osvobozením z prodeje.

Společnost (plátce) si pronajímá pro podnikatelské účely nebytový prostor od pronajímatele - fyzické osoby. Na tomto prostoru chce v souladu s písemným souhlasem pronajímatele uskutečnit technické zhodnocení (stavba kuchyňky, sociálky) v hodnotě cca 300 tis. Kč. Technické zhodnocení by dodal jiný plátce DPH v režimu reverse charge, společnost (plátce) by DPH odvedla i uplatnila v plné výši. Co by nastalo v případě, že by pronájem skončil a technické zhodnocení by ještě nebylo odepsané? A stalo by se to v období do 10 let od zařazení technického zhodnocení? Uvažuji správně, že pokud by společnost technické zhodnocení v zůstatkové hodnotě "prodala" pronajímateli (a ten by s tím souhlasil) a z této zůstatkové hodnoty by odvedla DPH, že už by nemusela řešit úprava odpočtu daně na vstupu?

Jsme zemědělská firma. Máme pronajaté pozemky od majitelů. S nimi máme sepsanou pachtovní smlouvu s desetiletou výpovědní dobou. Tyto pozemky jsou v průmyslové zóně, kraj se rozhodl pozemky od majitelů vykoupit na výstavbu v roce 2019. Jelikož se vše zdrželo, tyto pozemky nám následně kraj pronajal. Současně se zavázal nám vyplatit odstupné - cituji: "Smluvní strany se dohodly tak, že závazkový vztah založený smlouvou bude nejpozději k 30. 9. 2020 ze strany kraje zrušen a zanikne tak, a to zaplacením odstupného ve prospěch Firmy, ve výši XXX Kč. Kraj se zavazuje, že odstupné ve výši XXX Kč vyplatí v termínu nejpozději do 30. 9. 2020 ve prospěch firmy." Finance již máme na učtu. Na pozemcích dále hospodaříme, jelikož výstavba průmyslové zóny je ve zdržení. Podléhá odstupné DPH? Kdy zaúčtovat odstupné do tržeb (nejedná se o zanedbatelnou částku)? K vydání pozemků tedy ještě nedošlo, dle ukončených smluv od lidí máme vyčíslený ušlý zisk na jednotlivé roky. 

Firma provádí rekonstrukci garáže a zámkové dlažby u rodinného domu. Garáž je od domu půdorysně oddělená, je s domem spojená jen plastovou stříškou. Může se uplatnit u rekonstrukce garáže a zámkové dlažby 15 % DPH?