Nemovitosti a daně - strana 22

Fyzická osoba koupila pozemek v roce 2007. Datum nabytí pozemku je v roce 2007 (zápis do KN). Na pozemku vznikla rozestavěná stavba – před 1. 1. 2021. Nejedná se o obchodní majetek. V roce 2023 dojde k prodeji uvedené nemovitosti. Časový test pro osvobození posuzuji podle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP – lhůta 5 let. Před přijetím NOZ v roce 2012 bylo důležité u rozestavěné stavby datum zápisu rozestavěné stavby do KN, dům byl považován za samostatný objekt – se samostatným dnem nabytí. Nyní stavba přebírá lhůtu daného pozemku, není rozhodné, kdy byla stavba zapsána do KN. Bude při prodeji v roce 2023 osvobozen prodej i rozestavěné stavby, když k zápisu rozestavěné stavby do KN dojte v letech 2018 – 2020?

S naší společností (PO, plátce DPH) bylo z důvodu plánované výstavby provozní haly smluvně zřízeno s městem (v místě výstavby haly) věcné břemeno - služebnost na sjezd z dálnice. Věcné břemeno je na základě smlouvy zřízeno úplatně, na dobu neurčitou. Jedná se o jednorázový poplatek ve výši 10 000 Kč. Poplatek naše společnost městu uhradila. Předmětné věcné břemeno již také bylo zapsáno do KÚ. Jak toto věcné břemeno účtovat?

Koupili jsme lis LTC 250 v roce 2021, rok výroby 1992(do zahájení opravy byl lis v provozu). V roce 2022 jsme provedli opravu beranu lisu, stolní desky a zhotovení nového elektrorozvaděče. Žádná z těchto oprav nevedla k technickému zhodnocení, jednalo se pouze o odstranění fyzického opotřebení nebo výměně poškozených dílů. Samozřejmě, že na opravu byly použity jiné součástky a technologie než původní, ale nedošlo tím ke změně technických parametrů. Domnívám se správně, že se jedná o opravu a ne o technické zhodnocení?

Dodavatel provedl diamantové jádrové vrtání otvoru na kotvení stojanu vrtačky. Jedná se o otvory vyvrtané do podlahy nemovitosti, kterou máme v majetku. Jedná se o technické zhodnocení nebo opravu nemovitosti? 

Fyzická osoba zakoupila v červnu 2022 byt s příslušným spoluvlastnickým podílem na pozemku. Byt od 1. 11. 2022 pronajímá. Chce uplatňovat skutečné výdaje a v jejich rámci i odpisy. Víme, že ke dni zahájení pronájmu musí pronajímatel stanovit vstupní cenu dle § 29 ZDP. Byt nabyl v době kratší než 5 let před zahájením pronájmu, vstupní cenou je tedy kupní cena plus případné náklady na opravy a technické zhodnocení do doby zahájení pronájmu. Pozemek nelze odepisovat, proto si pronajímatel pro tyto účely nechá vyhotovit znalecký posudek. Znalec nabízí variantu, kdy stanoví pouze cenu pozemku bez bytu. Tuto cenu si pak odečteme od kupní ceny a dostaneme tak vstupní cenu bytu bez pozemku. Je tato varianta možná? Byli jsme zvyklí na variantu, kdy znalec určil cenu bytu i pozemku, poměr znaleckých cen byl pak použit pro rozdělení kupní ceny na byt a pozemek.

Pokud se poplatník rozhodne, že by přešel ze zdanění příjmů v pronájmu v § 9 do § 7 ZDP, co by to obnášelo?

Převzali jsme účetnictví a potřebujeme poradit s majetkem/odpisy. V 6/2020 společnost s.r.o. (plátce DPH) pořídila od svého jednatele/společníka (neplátce DPH) automobil. Ten je v s. r. o. užíván od roku 2020, silniční daň byla odváděna, náklady na provoz jsou zaúčtované. Účetnictví jsme převzali v roce 2022. Z převzatých dokumentů jsme však zjistili, že automobil v majetku firmy není, odpisy (účetní ani daňové) se neřešily, úhrada za nákup taky v účetnictví chybí. Nyní nám majitel donesl kupní smlouvu o pořízení automobilu z roku 2020, s tím že automobil byl pořízen za 190 000 Kč. Jakým způsobem vše napravit? Lze automobil vložit do majetku až v roce 2022 (názor bývalé účetní) v hodnotě 190 000 Kč? S tím, že se bude automobil odpisovat taky až od roku 2022 a částku 190 000 Kč uhradíme z pokladny? Je takové řešení možné? 

Zaměstnanci zpracovávám roční zúčtování daně z příjmu. Zaměstnanec si uplatňuje úroky z úvěru. Ve smlouvě o poskytnutí hypotečního úvěru ( jednalo se o refinancování) má uvedeno, že se úvěr poskytuje na financování úhrady jednorázově placeného úvěrového pojištění Cardif ve výši 36 000 Kč a na financování výstavby nemovitosti ve výši 1 200 000 Kč. Můžeme v ročním zúčtování uplatnit celou částku úroků nebo je třeba procentně rozlišit jen tu část, která se týkala výstavby nemovitosti?

Dne 25. 12. 2022 (právní účinky vkladu do katastru nemovitostí k 30. 12. 2022) jsem prodal dceři nemovitost (vlastněnou více než 5 let), kterou jsem pronajímal dle § 9 společnosti s. r.o., a uplatňoval rovnoměrné odpisy. Nájemní smlouva ukončena k 25. 12. 2022. Mohu ještě použít celý roční odpis za rok 2022 do nákladů? Bude daň z příjmů bude osvobozena? Dcera bude nadále pronajímat nemovitost rovněž dle § 9 stejné společnosti od 26. 12. 2022. Kupní cena byla stanovena znalcem a bude použita na stanovení výše rovnoměrných odpisů. Může dcera uplatnit celý roční odpis rovněž i za rok 2022? 

Akciová společnost, vlastník nemovitostí fakturuje spojené osobě (s. r. o.) nájemné v cenách obvyklých (dle znaleckého posudku). V roce 2022 a.s. snížila nájemné v souvislosti s masivním poklesem hospodářského výsledku s.r.o vlivem Covidových opatření a zvýšení cen vstupních surovin na polovinu. Od roku 2023 bude již dále fakturovat nájem v běžných cenách. Je nutné dodaňovat daní z příjmů právnických osob rozdíl mezi obvyklým a sjednaným nájemným?

Česká firma s. r. o., plátce DPH v ČR, dostala fakturu ze Slovenska za ubytování svého zaměstnance na služební cestě na Slovensku. Dodavatel (poskytovatel ubytovacích služeb) je registrován k DPH na Slovensku. Na faktuře není slovenská DPH vyčíslena (resp. je v sazbě 0 %) a je uvedeno "Dodanie je oslobodené od dane". Jak máme řešit DPH tady v ČR? Je místo plnění na Slovensku a měla být vyčíslena DPH tam, nebo musíme my použít reverse-charge? Nebo se DPH nebude tady řešit vůbec?

Podnikatel, fyzická osoba, plátce DPH zakoupil v r. 2010 nemovitost, kterou zařadil do obchodního majetku a používá k podnikatelské činnosti. Od roku 2011 začal provádět na nemovitosti technické zhodnocení, které provádí doposud a stále nemá dokončeno a tudíž ani zkolaudováno. U technického zhodnocení si od r. 2011 doposud uplatňuje odpočet DPH. Podnikatel předpokládá, že v r. 2023 již jeho obrat nedosáhne 2 milionů korun povinných k registraci k DPH. Proto by chtěl po 12 po sobě jdoucích měsících, kdy nedosáhne obratu 2 milionu korun zažádat o zrušení registrace k DPH. Bude se tato problematika nějak dotýkat daně z příjmů, pokud přestane být plátcem DPH? Pokud by se rozhodl nemovitost včetně nedokončeného technického zhodnocení po ukončení plátcovství DPH vyřadit z obchodního majetku, bude se to dotýkat nějakým způsobem daně z příjmů? Pokud by se po ukončení plátcovství DPH rozhodl vyřadit nemovitost z obchodního majetku a následně se rozhodl věnovat tuto nemovitost dceři, bude se to nějakým způsobem dotýkat daně z příjmů?

Společnost s r. o., neplátce DPH  pořídila pozemek v roce 2019 na kterém stála budova určená k demolici. Demolice v hodnotě 1 mil. proběhla v roce 2022. Jak správně fakturu zaúčtovat? Jedná se o zvýšení ceny stávajícího pozemku?

Pokud nepodnikající fyzická osoba, neplátce DPH, uplatňuje u nájmů skutečné výdaje, může si do výdajů dát PHM paušálem ve výši 4 000 Kč měsíčně, když jezdí nájmy vybírat v hotovosti? A pokud ano, jak se potom postupuje při prodeji vozidla? 

Fyzická osoba v roce 2023 prodala 2 nemovitosti na základě 2 samostatných kupních smluv. Nemovitosti nebyly zařazeny v obchodním majetku, zároveň ani v jednom případě nebyl splněn test pro osvobození, tj. zdanění obou prodejů bude v §10 ZDP. Smlouva A: nabývací cena 1,5 mil. Kč, prodejní cena 1 mil. Kč, tj. ztráta 0,5 mil. Kč, cena uhrazena jednorázově v roce 2023. Smlouva B: nabývací cena 2 mil. Kč, prodejní cena 4 mil. Kč, zisk z prodeje 2 mil. Kč, prodejní cena u smlouvy B bude uhrazena ve 2 splátkách, první splátka ve výši 2 mil. Kč v roce 2023 a druhá splátka ve výši 2 mil. Kč v roce 2024. Celkem tedy z obou prodejů bude realizován zisk ve výši 1,5 mil. Kč. Jaký bude základ daně dle § 10 v roce 2023 a 2024? Příjem dle smlouvy B bude realizován jak v roce 2023 (2 mil. Kč), tak i v roce 2024 (2 mil. Kč). Je možné k příjmům ze smlouvy B v jednotlivých letech uplatnit nabývací cenu ve stejném poměru, v jakém budou vykázány příjmy?

Chtěl bych Vás požádat o odpověď na několik nejasností souvisejících s prodejem nezkolaudované stavby RD: a) Považuje se pro účely DPH také prodej dosud nezkolaudované stavby rodinného domu splňující podmínky stavby pro sociální bydlení za dodání stavby pro sociální bydlení podle § 49 odst. 3 ZDPH? b) Developerská společnost vede nezkolaudovanou stavbu jako zásobu. Může při jejím prodeji uplatnit sníženou sazbu DPH pokud podle projektové dokumentace splňuje podmínky pro sociální bydlení? c) V rodinném domě jsou vyčleněny 2 jednotky (již po kolaudaci), které jsou prodávány samostatně. Rodinný dům stojí na pozemku (zahrada), na kterém je také garáž. Je možné považovat i v tomto případě pozemek a garáž za funkční celek pro sníženou sazbu DPH podle příslušných ustanovení § 48 ZDPH?

Dvoučlenné s.r.o. má pronajatou nemovitost, ve které podniká, od jednoho společníka - fyzické osoby, neplátce DPH. Z důvodu zhoršených hospodářských výsledků se společník rozhodl, že odpustí společnosti nájem za 2. pololetí roku 2022. Nájemní smlouva bude dále pokračovat. Jaké daňové důsledky bude tato skutečnost mít: 1. u společníka při zpracování DPFO? 2. u společnosti při zpracování DPPO? 3. u společnosti z důvodu uznatelnosti nákladů na opravy a údržbu nemovitosti? Jaké by byly daňové důsledky, pokud by společník snížil nájemné na úroveň, která nedosahuje ceny obvyklé nájmu?

FO podnikající (účetnictví) přešla k 1. 1. 2023 dle OR na PO společnost s. r. o. Notářský zápis o přeměně společnosti byl sepsán 1. 12. 2022. Dle notářského zápisu se společník podílí na základním kapitálu společnosti vkladem 1 mil., který je nepeněžitý. Obchodní závod zakladatele tvoří nepeněžitý vklad do základního kapitálu dle ocenění majetku. Ocenění majetku je ve výši 13,5 mil a na vklad společníka je započítán 1 mil. Zbytek 12,5 mil má být vkladové ážio. Jak bude o těchto vkladech, pohybech účtováno u FO a u PO? Koncové stavy RZV k 31.12 FO budou počáteční stavy RZV PO. Jak bude účtováno o základním kapitálu-vkladu společníka a vkladovém ážio. V majetku FO jsou NA automobily, které by měly přejít v rámci vkladu do majetku nové právnické osoby, s. r. o., zápis v obchodním rejstříku je od 1. 1. 2023. Kdy dochází tedy k jejich nabytí - zápisem do OR nebo přepisem v registru (do 31. 1. 2023 stále nejsou převedeny)? Zajímá mne od kdy a kdo bude platit silniční daň, náklady za vozidla, PHM, opravy. Zda bude probíhat mezi firmami přefakturace? Stejný problém s nemovitostmi - od kdy se bere rozhodný okamžik - s ohledem na daň z nemovitosti - zápis do OR nebo až změnou v katastru - do této doby 31. 1. 2023 nezměněno?

OSVČ fyzická osoba má nově zřízenou datovou schránku ze zákona. Musí podávat daňové přiznání daně z nemovitých věcí výhradně elektronicky přes svou datovou schránku, když v roce 2022 prodala nemovitost, ve které nepodniká, ve které bydlela a kterou nemá zařazenou v obchodním majetku? Jinak má již za dobu podnikání více nemovitostí, které jí slouží k podnikání, ale které se v roce 2022 nezměnily. Předpokládáme, že kdyby prodala cokoliv z nemovitostí, které jí sloužily k podnikání, musí podávat daňové přiznání výhradně elektronicky.

Rakouská společnost registrovaná k DPH pouze v Rakousku poskytne dílčí službu (stavební práce) na nemovitosti v Česku. Svoje služby fakturuje jiné rakouské společnosti registrované k DPH pouze v Rakousku, která nemá pobočku v Česku. Až tato druhá firma potom fakturuje kompletní služby odběrateli (majiteli nemovitosti) v ČR. Místo plnění je podle nemovitosti ČR. První otázka - kdo se má registrovat k DPH v ČR a odvést daň v ČR? A druhá otázka - je možné použít v tomto případě OSS?