Nemovitosti a daně - strana 19

Fyzická osoba pronajímá nemovitost od r. 2013, ke koupi došlo 2008. Zatím neuplatňovala žádné výdaje, ani paušální. Do daňového základu vstupovala celá částka z utrženého nájemného. Nyní od roku 2022 chce zahájit odepisování bytu - tedy prokazovat skutečné výdaje, je nutné určit vstupní cenu nemovitosti. Otázka k jakému datu - zahájení odepisování tedy k 1. 1. 2022, nebo k zahájen pronájmu tedy k 1. 1. 2013? A bude rok 2022 první rok odepisování? Postačí tržní odhadní cena od realitní kanceláře? A prosím ještě doplňující otázku, je nutné oddělit cenu bytu od zastavěné plochy - pozemku, který je součástí bytu?

OSVČ chce v roce 2023 začít podnikat ve svém malinkém domečku se zahradou. Tento domek koupila v roce 2013 a nevyužívala ho. Pro svou podnikatelskou činnost využívá ke zdanitelným příjmům daňové skutečné výdaje (materiál, spotřeba atd.). Nyní by OSVČ chtěla začít ve svém domku podnikat a využívat tento prostor ke svému podnikání včetně přilehlého pozemku, a proto musí nechat domek a pozemek ocenit znalcem pro správné stanovení odpisů. Je nutné ve znaleckém posudku rozdělit nacenění na samotný pozemek (dle katastrálního úřadu se jedná o zastavěnou plochu a nádvoří a zahradu) a stavbu, tj. stavbu domku včetně pozemku pod ním (je jeden vlastník a byť tedy stavba dle NOZ splynula s pozemkem), tj. ve znaleckém posudku budou dvě nacenění a nacenění stavby včetně pozemku pod ním bude OSVČ odpisovat? Nebo se musí nacenit tři věci zvlášť, tj. pozemek okolo domu, samotná stavba - domek a pozemek pod domkem, tj. v nacenění by byly tři položky? Kde v zákoně nejdeme oporu, aby daňové odpisy byly stanoveny správně?

Klient koupil v roce 2017 družstevní byt za cenu 3 007 000 Kč. Ještě v tomto roce byl byt převeden do osobního vlastnictví. Dle názoru finanční správy z roku 2017 nebylo možné při pronajímání tohoto bytu uplatnit odpisy: Ustanovení § 27 písm. j) ZDP, který říká, že „majetkem vyloučeným z odepisování je hmotný majetek nabytý darováním, plněním ze svěřenského fondu nebo z rodinné fundace, jehož nabytí bylo od daně z příjmů osvobozeno nebo nebylo předmětem daně.“ Příjmy z pronájmu jsme v roce zdaňovali dle § 9, ale odpisy jsme neuplatňovali žádné. Nyní jsem byla na školení, kde na stejný dotaz bylo odpovězeno, že byt lze odpisovat, že převod členských práv není darování. Je tedy možné uplatnit odpisy v roce 2022, můžeme odpisovat z ceny 3 0007 000 Kč jako první rok 1,4%, a pokud ano, je to těch 5 let od nabytí 1. rok 2018 – 5. rok 2022 - nebo se počítá 1. rok 2017 – 5. rok 2021 a musíme mít reprodukční cenu? 

Nákup rekreační chaty v r. 2022 pro ubytování, chata je zděná, menší cca pro 4-6 osob s jednou kuchyní a příslušenstvím. Odhad je rozdělen na chatu včetně terasy, zahradní altán, který je dřevěný (pergola) a 3 pozemky. Do jaké odpisové skupiny mám zařadit chatu 5. odpis. skupina nebo 6. odpis. skupina? Kód CZ-CC bude 111022-chata pro rekreaci jednobytová nebo CZ-CC 121111-budovy ostatní pro krátkodobé ubytování? Zahradní altán bude zařazený v 2. odpis. skupině? Mám také zařadit oplocení (drátěný plot), který není nikde uvedený, ani v odhadu, ani v kupní smlouvě?

Fyzická osoba spoluvlastní již více než 15 let ideální 1/2 rodinného domu (a celý pozemek pod ním) a má zde bydliště rovněž po dobu více než 15 let. V dubnu 2022 dostal od druhého vlastníka darem druhou 1/2, takže se stal jediným vlastníkem celé nemovitosti. V březnu 2023 se rozhodl rodinný dům prodat. Bude celý příjem z prodeje osvobozen na základě § 4 odst. 1 písm. a), protože poplatník měl v tomto domě bydliště po dobu delší než dva roky? Nebo bude potřeba příjem z prodeje první nabyté poloviny a druhé nabyté poloviny posuzovat odděleně? Běží v případě druhé poloviny dvouletý časový test týkající se bydliště znovu od dubna 2022, nebo je pro osvobození dostačující, že i v této polovině domu bydlí více než 2 roky, přestože ji vlastní kratší dobu? (Stejnou situaci by zřejmě řešil nájemník, který v pronajatém bytě bydlí více než dva roky, byt od pronajímatele koupí, a v krátké době jej prodá - je pro osvobození dostačující podmínka bydlení po dobu delší než dva roky, nebo musí být nemovitost po tuto minimální dobu současně i vlastněna?)

Pokud jako fyzická osoba nepodnikatel koupím dům a následně ho prodám, kolikrát to můžu udělat za život, aby se to nepovažovalo za podnikání? 

Fyzická osobamá byt v osobním vlastnictví, který pronajímá. Uplatňuje skutečné výdaje při zdaňování příjmů z nájmu. SVJ platí mimo jiné pravidelně poplatky na správu domu a pozemku, který správce každý rok vyúčtovává. Vzniká tak buď přeplatek, nebo nedoplatek. Zahrnují se tyto přeplatky nebo nedoplatky do zdanitelných příjmů nebo výdajů za pronájem? 

Fyzická osoba mající příjmy z pronájmu dle § 9 ZDP si na střeše rodinného domu, který v plné míře slouží k příjmům z pronájmu, nechala postavit v roce 2022 FVE. Fyzická osoba má nemovitost v obchodním majetku již léta a uplatňuje z ní roční odpisy. Současně uplatňuje u příjmů z pronájmu skutečné výdaje. Solární elektrárna slouží primárně ke snížení spotřeby elektřiny v domě (nájemníci platí pronajímateli nájem i výdaje na energie paušálem, a tak je snížení spotřeby elektřiny v zájmu pronajímatele). Současně ale vznikají při provozu FVE přebytky elektřiny, které jsou prodávány dál. Pronajímatel za prodeje přebytků inkasuje příjmy.  Dotazy vzniklé v této souvislostí zní: - Rozdělí se pořízení FVE rozdělí na technologickou část, která se bude odpisovat samostatně 240 měsíců (panely, střídač) a konstrukce, rozvaděč, elektromateriál bude součástí technického zhodnocení budovy vložené do obchodního majetku? - Baterie (pořizovací hodnota baterie je cca 113 000 Kč) je součástí technologie FVE (tedy odpis 240 měsíců), nebo zařízení budovy, nebo se odpisuje samostatně v jiné odpisová skupině? - V případě, kdy následně dostane FO dotaci 205 000 Kč na vytvořenou FVE, sníží se o poskytnutou dotaci cena celkové FVE? Jak zaúčtovat výdaje na pořízení FVE, když poplatník dokončil FVE v roce 2022 (zprovozněná do sítě) ale dotace mu fyzicky došla až v roce 2023? Ve kterém roce snížím hodnotu majetku, tedy jednotlivých částí FVE? Následně vzniká zajímavá situace při prodeji přebytků, na kterou bych se chtěl zeptat: FO na prodej elektřiny nemá licenci (výkon FVE je 10 KWp). Podle mě dostupných informací by tedy příjmy z prodeje elektřiny měl zdaňovat v rámci příjmů dle § 10 ZDP – Ostatní příjmy. Je tomu tak i v tomto případě, kdy primárně FVE je v obchodním majetku dle § 9 ZDP a sloužila ke snížení výdajů FO dle § 9 ZDP. Neměl by tedy i příjem z prodeje přebytků být součástí příjmů dle § 9 ZDP? Pokud ne, tak jak prakticky nebude FO ošizena o část výdajů v případě, kdy příjmy z prodeje přebytků by zdanila v rámci § 10 ZDP, ale k těmto nelze uznat odpisy? Tedy výdaje na odpisy FVE by nemohla uplatnit vůbec, nebo by všechny výdaje na odpis FVE uplatnila v rámci skutečných výdajů dle § 9 ZDP (přeci jen mu FVE snižuje náklady dle § 9 ZDP) a v rámci § 10 ZDP by tedy zdanil příjmy z prodej přebytků, ale neuplatnil žádné výdaje? Koneckonců stejně pak dílčí základ daně dle § 9 i dle § 10 ZDP se pak sčítají v celkovém základu daně v daňovém přiznání. Jak je to v současnosti s tím, že dle původních starších článků šlo odpisovat FVE až 6 rokem (5 + 1) – platí to pořád, nebo už mohu začat odepisovat FVE hned po uvedení do provozu (připojení k síti)?

Vedu daňovou evidenci podnikateli, fyzické osobě. Ten nyní bude kupovat pozemek, na jehož nákup si plánuje zvít půjčku od syna, s kterým chce sepsat smlouvu o půjčce a platit mu úrok. Když se pozemek neodpisuje, lze ho jiným způsobem dostat do daňových výdajů? Jsou úroky z půjčky, která byla sepsaná se synem, daňově uzatelné? Jaký je úrok obvyklý?

Dva bratři zdědili byt po tetě, kdy podíl na bytu (a pozemku pod ním) zdědili rovným dílem - tzn. každý má 50% spoluvlastnického podílu. Byt je ponechán v pronájmu, kde zůstal i stejný, letitý nájemník - původně smluvený tetou. K příjmům z pronájmu tototo bytu, které je potřeba zdanit nyní bratři řeší, jaký daňový "výdajový režim" uplatnit, zda 30% výdajový paušál či skutečné výdaje (včetně odpisů). Může se každý z bratrů rozhodnout pro 30% výdajový paušál? Tzn. každý z bratrů uplatní výdaj 30% ze svého příjmu z pronájmu, kdy by v tomto případě byl u každého příjem 50% - tj. dle výše spoluvlastnického podílu? Lze takto postupovat bez ohledu na to, jaký režim uplatnění výdajů dříve volila teta? Domníváme se, že ano. Je však také v úvaze, že by jeden z bratrů inkasoval 80-100% příjmů z pronájmu (bratři se ještě smluví na přesné výši a dokonají tak i smluvně) - v tomto případě lze uplatňovat dle našeho mínění pouze skutečné výdaje (včetně odpisů), neboť nebude dodržen režim poměrů spoluvlastnického podílu dle reality (KN). Je tato úvaha správná? Lze i taková možnost, že jeden z bratrů v rámci svého DP uplatní 30% výdajový paušál a druhý z nich skutečné výdaje? Toto je dle nás možné pouze při dodržení správného poměru spoluvlastnických podílů při rozdělení příjmů z pronájmu (zde 50/50). Dále k odpisům bytu. Je stoprocentně zjištěno, že teta bratrů byt nikdy neodepisovala, nelze tedy pokračovat v odepisování po zemřelé. V takovém případě je údajně dědicům povoleno odepisování věci nemovité z ceny určené podle zvl. právního předpisu o oceňování majetku ke dni nabytí nemovitosti (dědici). Znalecký posudek pro určení vstupní ceny k odepisování bytu by se neměl shodovat se znal. posudkem z dědického řízení. Je to takto správně? Respektive jaký znalecký posudek (na jakou cenu) je od znalce třeba, aby byla správně určena vstupní cena pro odepisování ve shora popisovaném případě? Pro názornost - pokud za byt v rámci znaleckého posudku vyjde vstupní cena pro odepisování cca 8 mil., každý bratr bude odepisovat z výsledné, poloviční ceny, když má každý z bratrů 50% podíl na bytu? Tzn. vstupní cena bytu pro odepisování by byla pro každého z bratrů 4 mil.? A pokud jeden bratr přenechá příjem z pronájmu druhému bratrovi ve výši 100%, pak může tento druhý bratr odepisovat ze 100% vstupní ceny? Případně by jeden z bratrů odepisoval 80% a druhý 20% ze vstupní ceny bytu, pokud se tak smluvně dohodnou - je i takto možné? Pokud se rozhodnou bratři v rámci zdaňovacího období 2022 každý pro u platnění 30% výdajů a následně budou chtít přestoupit v rámci zdaňovacího období 2023 na skutečné výdaje - jaký bude postup? Např. co se týče zjištění vstupní ceny pro odepisování bytu, způsob jakým odepisování provést, příp. "dodanění" pohledávek a závazků,... Standardně by změna způsobu uplatnění výdajů možná být měla. Je ale povolena změna režimu uplatňování výdajů mezi různými daňovými obdobími, když byl byt zděděn? Je pravdivé tvrzení, že se má odepisovat věc nemovitá stále, bez ohledu na zvolený způsob uplatňování výdajů pokud se již jednou začala odepisovat? Předpokládáme, že postačí po celou dobu byt odepisovat daňově, nikoliv účetně, proto se shora uvedený text týká daňových odpisů.

Zaměstnanec k nám nastoupil v průběhu roku 2022. Je možné uplatnit mu v ročním zúčtování záloh na daň odečet ze zaplacených úroků z hypotečního úvěru, pokud je účelem úvěru převod družstevního podílu v bytovém družstvu, přičemž od roku 2019 je zaměstnanec již vlastníkem bytové jednotky, na kterou se hypoteční úvěr z roku 2018 vztahuje a užívá byt k vlastnímu trvalému bydlení. To znamená, že mezičasem si zaměstnanec družstevní byt odkoupil do osobního vlastnictví za vlastní finanční zdroje a hypoteční úvěr na převod družstevního podílu v bytovém družstvu stále splácí. Je v tomto případě překážkou fakt, že zaměstnanec byt už vlastní a nejedná se o družstevní byt? 

Pronajímám nemovitost zařazenou v 5. odpisové skupině dle § 9 ZDP. Za rok 2022 neuplatním možný 1. odpis u této nemovitosti. Mohu za rok 2023 uplatnit odpis za 2. rok odpisování? Kam započítám neuplatněný 1. odpis z roku 2022? Jak mohu obecně použít zůstatek z neuplatněného odpisu - rozpočítám ho do zbylých let nebo ho zařadím za poslední rok odepisování? 

Budu zpracovávat daňové přiznání pro klienta, jehož hlavní předmět podnikání je pojišťovnictví. Mimo jiné mi přinesl i doklady na nákup a prodej bytů. V roce 2022 prodal 5 bytů. Může být zdaněno podle § 10 zákona o daních z příjmů, nebo se už jedná o podnikání? Byty nakoupil pro rodinu, ale z důvodu špatné finanční situace opět prodal. Doba mezi nabytím a prodejem je kratší než 5 let. Všechny byty prodal přes realitní kancelář. 

Fyzická osoba je vlastníkem bytového domu a příjmy z pronájmů bytů zdaňuje v § 9 jako příjmy z pronájmů. Výdaje v předcházejících letech uplatňovala ve skutečné výši. Pokud by se za rok 2022 rozhodla uplatnit výdaje procentem z příjmů 30 %, bude nutné i u § 9 provést při změně uplatňování výdajů stejné úpravy jako u § 7 (příjmy z podnikání)? Jedná se nám o dodanění nezaplacených pohledávek - vznikly z titulu dlužného nájemného.

Rodinný dům vlastní již několik let (9 let) dvě osoby - maminka a dcera (každá má polovinu rodinného domu). Nyní se rozhodli, že celý dům pronajmou. Ve smlouvě je uveden jako pronajímatel maminka i dcera. Datum zahájení nájmu je k 1. 5. 2023. 1) Je možné nechat nacenit RD k 1. 4. a využít tak odpisy (odpisy na 30 let)? 2) Ve smlouvě je uveden účet maminky, tj. na něj budou chodit peníze z nájmu, ale všechny peníze by chtěla zdanit ve svém přiznání dcera - je to možné (maminka dceři peníze za nájem předá)? 3) Je možné využít ke zdanění pouze přijatý nájem a k tomu do výdajů pouze odpisy (jiný náklady jako energie - ty budou zúčtovány) nebudou, možná až v budoucnu malé opravy, vymalování atd.? 4) Pokud by odpisy přesáhly příjmy, pak se využije nižší sazba u rovnoměrných odpisů, tj. dcera by nechtěla jít do daňové ztráty a bude minimalizovat svůj základ daně z nájmu - je toto v pořádku?

V roce 2022 jsem koupil lázeňský dům, který je zároveň kulturní památkou. Do jakéodpisové skupiny ho mám zatřídit, když lázeňský dům je v 5. odpisové skupině a kulturní památka v 6. V § 30 odst. 1 se konstatuje, že stavební dílo se zařazuje do odpisové skupiny podle jeho hlavního užívání v souladu se zvláštním předpisem.

Developer postavil bytový dům. Bývalá účetní účtovala na účet 042, v účtování jsem musela pokračovat i já. Kolaudace bytů A proběhla 21. 12. 2022. Tři byty byly prodány 30. 12. 2022, ostatní budou prodány v roce 2023. Jeden byt nám zatím zůstane, ten jsem zařadila do majetku k 1. 2. 2023, kdy bylo zřejmé, že se neprodá. Jak mám postupovat v účtování zboží: 1. ke dni kolaudace všechny byty převést na sklad MD 132/D 042 - má to být 21 .12. nebo 22. 12. po kolaudaci; 2. nebo převést na sklad jen byty, které se budou prodávat, a zbytek převést na MD 021/D 042 (bez odpisu) do majetku firmy a pak účtovat o prodeji majetku? 

Jsme vlastníky nemovitosti, na jejíž adrese současně máme i sídlo. Část prostor se pronajímá jako nebytové prostory, taktéž společnosti s. r. o, se kterou máme smlouvu o nájmu nebytových prostor, ve které jsou vyměřené i zálohy na energie (elektřina, voda, plyn). Jak je to s přefakturací energií? Lze přefakturovat poměrově vše z vyúčtovací faktury k energiím (daň z elektřiny nebo plynu, platba za příkon, poplatky za distribuci, případně tzv. srážky u vody)? Nebo můžeme jako právnická osoba právnické osobě přefakturovat čistě jen spotřebu dané energie? 

OSVČ byla v r. 2022 v režimu paušální daně. V tom samém roce prodala byt, který nesplňoval časový limit a zároveň v tom samém roce zakoupila v jiném městě jiný byt pro svou těžce nemocnou maminku, o kterou se střídavě s bratrem stará. Tzn. že v roce 2022 bydlela 1/2 roku ve svém pražském bytě a 1/2 roku s maminkou. Prodejní cena bytu byla 3.400.000 Kč, kupní cena bytu byla 2.850.000 Kč. Předpokládám, že bude muset podat daňové přiznání, protože porušila režim paušální daně (DPFO bude podávat v 4/2023 elektronicky) a zároveň do 3. 4. odešle na FÚ oznámení o příjmu z prodeje nemovitosti použitém na bytové potřeby. Je správná domněnka, že uvede v § 7 ZDP příjmy z OSVČ a k tomu může využít výdaje procentem? Zároveň do kolonky zaplacených záloh zapíše částku 12 × 500 Kč, což byla daň zahrnutá v paušální dani? Do § 10 ZDP uvede do příjmů celou prodejní cenu a do výdajů kupní cenu nového bytu? I v případě, že kvůli prodeji bytu v r. 2022 odešle DPFO, je na FÚ stále vedena pro r. 2023 jako OSVČ v paušálním režimu, protože se z něj neodhlásila, což znamená, že se k ní nemusí znovu přihlašovat? Musí podávat přehled pro SP a ZP, kde uvede údaje z § 7 ZDP s tím, že jako zálohy uvede částku pro ZP 12 × 2.627 Kč a pro SP 12 × 3.267 Kč? Jsou ještě nějaká specifika související s daňovým přiznáním a přehledy pro SP a ZP za této situace, kdy po celý rok byla OSVČ v paušálním režimu a nyní podává přiznání? Oznámení o použití získaných prostředků pro bytové potřeby může OSVČ odnést do podatelny FÚ, nebo ho musí odeslat přes datovou schránku OSVČ?

Česká s. r. o, neplátce DPH, vlastní rodinný dům (v katastru nemovitostí je tato nemovitost zapsána jako objekt k bydlení) a tento pronajímá fyzické osobě, která dům užívá výhradně k bydlení. V jaké sazbě budou společnosti účtovány: a) stavební práce (rekonstrukce kuchyň, koupelna, podlahy), b) montáž tepelného čerpadla a FVE. Protože společnost není plátce DPH, předpokládáme správně, že nebude použit systém reverse charge?