Příjmy z pronájmu - strana 3

Zákon o daních z příjmů uvádí tři možné varianty zdanění příjmů fyzické osoby dosažených z pronájmu hmotného majetku (movité a nemovité věci). Jedná se o zdanění jako příjem ze samostatné činnosti podle § 7 zákona č. 586/1992 Sb. , o daních z příjmů (dále jen „ZDP “), zdanění jako příjem z nájmu podle § 9 ZDP a zdanění jako ostatní příjem dle § 10 ZDP . V textu se především zaměříme na rozdíly ve zdanění příjmů z nájmu dle § 7 a 9 ZDP . Rovněž si ukážeme rozdíly ve zdanění příjmů z nájmu a příjmů poskytovatelů ubytovacích služeb dle § 7 ZDP v souvislosti s informací GFŘ účinnou od 1. 1. 2023.

Jedná se o daňovou (ne)uznatelnost nákladů za pronájem bytu a nákladů za energie a služby s tím spojené. Stavební firma A má od října 2022 pronajatý byt 2+1, který by měl sloužit k ubytování pracovníků subdodavatele (na pracovní cestě). Jako subdodavatel pro ně měla od října 2022 pracovat firma (B), která zaměstnává Ukrajince. A tito Ukrajinci měli v tom bytě bydlet. Úhradu za nájem bytu, energie a služby s tím spojené bude hradit firma A. Ve smlouvě se subdodavatelem to není nijak ošetřeno. V nájemní smlouvě není uvedeno, že byt bude sloužit pro ubytování pracovníků subdodavatele na pracovní cestě. Ale firma B začala pracovat až od listopadu, takže v říjnu v tom bytě nikdo nebydlel, a v listopadu a prosinci jeden člověk (místo původně domluvených dvou). Co se týká roku 2023 tak bude byt minimálně leden, únor prázdný. Nájem bude i do budoucna hradit stále firma A. Mám k tomu dotaz: - V měsíci, kdy tam bydlí pracovníci subdodavatele, můžu dát nájem + úhradu za služby a energie do daňově uznaných nákladů u firmy A (i když to nemáme ve smlouvě se subdodavatelem ošetřeno)? - V měsíci, kdy tam nikdo nebydlí, tak lze nájem + úhrady za paušální služby dát do daňově uznaných nákladů u firmy A?

Občan pronajímá byt, který zdědil. Dědictví proběhlo v roce 2021 a od roku 2022 byt pronajímá. Může pro účely odpisů jako vstupní cenu využít cenu uvedenou v notářském zápisu z dědictví, nebo musí nechat zpracovat znalecký posudek?

Poplatník (FO) má příjmy z § 6 ZDP a příjmy z § 9 ZDP. Od roku 2021 pronajímá byt č. 1, má příjmy z nájmu tohoto bytu a uplatňuje skutečné výdaje. V roce 2023 koupil a zrekonstruoval druhý byt. Ten začne pronajímat až od roku 2024. Může si uplatnit za rok 2023 ve skutečných výdajích odpis bytu č. 2, i když nebude mít v tomto roce z tohoto bytu žádný příjem? Ten bude až v roce 2024.

Klient koupil v roce 2017 družstevní byt za cenu 3 007 000 Kč. Ještě v tomto roce byl byt převeden do osobního vlastnictví. Dle názoru finanční správy z roku 2017 nebylo možné při pronajímání tohoto bytu uplatnit odpisy: Ustanovení § 27 písm. j) ZDP, který říká, že „majetkem vyloučeným z odepisování je hmotný majetek nabytý darováním, plněním ze svěřenského fondu nebo z rodinné fundace, jehož nabytí bylo od daně z příjmů osvobozeno nebo nebylo předmětem daně.“ Příjmy z pronájmu jsme v roce zdaňovali dle § 9, ale odpisy jsme neuplatňovali žádné. Nyní jsem byla na školení, kde na stejný dotaz bylo odpovězeno, že byt lze odpisovat, že převod členských práv není darování. Je tedy možné uplatnit odpisy v roce 2022, můžeme odpisovat z ceny 3 0007 000 Kč jako první rok 1,4%, a pokud ano, je to těch 5 let od nabytí 1. rok 2018 – 5. rok 2022 - nebo se počítá 1. rok 2017 – 5. rok 2021 a musíme mít reprodukční cenu? 

OSVČ uplatňuje z podnikání v § 7 ZDP výdajový paušál 60 %. Dále má příjmy z pronájmu, u něho uplatňuje skutečné výdaje. Je možné do těchto skutečných výdajů zahrnout i paušál na dopravu na soukromé auto ve výši 5 000 Kč/měsíc? V případě daňové kontroly by dle platného znění zákona o daních z příjmů bylo důkazní břemeno, že poplatník skutečně uskutečnil cesty pro pronájem, na Finanční správě? Jakým způsobem v těchto případech FS postupuje?

Fyzická osoba mající příjmy z pronájmu dle § 9 ZDP si na střeše rodinného domu, který v plné míře slouží k příjmům z pronájmu, nechala postavit v roce 2022 FVE. Fyzická osoba má nemovitost v obchodním majetku již léta a uplatňuje z ní roční odpisy. Současně uplatňuje u příjmů z pronájmu skutečné výdaje. Solární elektrárna slouží primárně ke snížení spotřeby elektřiny v domě (nájemníci platí pronajímateli nájem i výdaje na energie paušálem, a tak je snížení spotřeby elektřiny v zájmu pronajímatele). Současně ale vznikají při provozu FVE přebytky elektřiny, které jsou prodávány dál. Pronajímatel za prodeje přebytků inkasuje příjmy.  Dotazy vzniklé v této souvislostí zní: - Rozdělí se pořízení FVE rozdělí na technologickou část, která se bude odpisovat samostatně 240 měsíců (panely, střídač) a konstrukce, rozvaděč, elektromateriál bude součástí technického zhodnocení budovy vložené do obchodního majetku? - Baterie (pořizovací hodnota baterie je cca 113 000 Kč) je součástí technologie FVE (tedy odpis 240 měsíců), nebo zařízení budovy, nebo se odpisuje samostatně v jiné odpisová skupině? - V případě, kdy následně dostane FO dotaci 205 000 Kč na vytvořenou FVE, sníží se o poskytnutou dotaci cena celkové FVE? Jak zaúčtovat výdaje na pořízení FVE, když poplatník dokončil FVE v roce 2022 (zprovozněná do sítě) ale dotace mu fyzicky došla až v roce 2023? Ve kterém roce snížím hodnotu majetku, tedy jednotlivých částí FVE? Následně vzniká zajímavá situace při prodeji přebytků, na kterou bych se chtěl zeptat: FO na prodej elektřiny nemá licenci (výkon FVE je 10 KWp). Podle mě dostupných informací by tedy příjmy z prodeje elektřiny měl zdaňovat v rámci příjmů dle § 10 ZDP – Ostatní příjmy. Je tomu tak i v tomto případě, kdy primárně FVE je v obchodním majetku dle § 9 ZDP a sloužila ke snížení výdajů FO dle § 9 ZDP. Neměl by tedy i příjem z prodeje přebytků být součástí příjmů dle § 9 ZDP? Pokud ne, tak jak prakticky nebude FO ošizena o část výdajů v případě, kdy příjmy z prodeje přebytků by zdanila v rámci § 10 ZDP, ale k těmto nelze uznat odpisy? Tedy výdaje na odpisy FVE by nemohla uplatnit vůbec, nebo by všechny výdaje na odpis FVE uplatnila v rámci skutečných výdajů dle § 9 ZDP (přeci jen mu FVE snižuje náklady dle § 9 ZDP) a v rámci § 10 ZDP by tedy zdanil příjmy z prodej přebytků, ale neuplatnil žádné výdaje? Koneckonců stejně pak dílčí základ daně dle § 9 i dle § 10 ZDP se pak sčítají v celkovém základu daně v daňovém přiznání. Jak je to v současnosti s tím, že dle původních starších článků šlo odpisovat FVE až 6 rokem (5 + 1) – platí to pořád, nebo už mohu začat odepisovat FVE hned po uvedení do provozu (připojení k síti)?

Dva bratři zdědili byt po tetě, kdy podíl na bytu (a pozemku pod ním) zdědili rovným dílem - tzn. každý má 50% spoluvlastnického podílu. Byt je ponechán v pronájmu, kde zůstal i stejný, letitý nájemník - původně smluvený tetou. K příjmům z pronájmu tototo bytu, které je potřeba zdanit nyní bratři řeší, jaký daňový "výdajový režim" uplatnit, zda 30% výdajový paušál či skutečné výdaje (včetně odpisů). Může se každý z bratrů rozhodnout pro 30% výdajový paušál? Tzn. každý z bratrů uplatní výdaj 30% ze svého příjmu z pronájmu, kdy by v tomto případě byl u každého příjem 50% - tj. dle výše spoluvlastnického podílu? Lze takto postupovat bez ohledu na to, jaký režim uplatnění výdajů dříve volila teta? Domníváme se, že ano. Je však také v úvaze, že by jeden z bratrů inkasoval 80-100% příjmů z pronájmu (bratři se ještě smluví na přesné výši a dokonají tak i smluvně) - v tomto případě lze uplatňovat dle našeho mínění pouze skutečné výdaje (včetně odpisů), neboť nebude dodržen režim poměrů spoluvlastnického podílu dle reality (KN). Je tato úvaha správná? Lze i taková možnost, že jeden z bratrů v rámci svého DP uplatní 30% výdajový paušál a druhý z nich skutečné výdaje? Toto je dle nás možné pouze při dodržení správného poměru spoluvlastnických podílů při rozdělení příjmů z pronájmu (zde 50/50). Dále k odpisům bytu. Je stoprocentně zjištěno, že teta bratrů byt nikdy neodepisovala, nelze tedy pokračovat v odepisování po zemřelé. V takovém případě je údajně dědicům povoleno odepisování věci nemovité z ceny určené podle zvl. právního předpisu o oceňování majetku ke dni nabytí nemovitosti (dědici). Znalecký posudek pro určení vstupní ceny k odepisování bytu by se neměl shodovat se znal. posudkem z dědického řízení. Je to takto správně? Respektive jaký znalecký posudek (na jakou cenu) je od znalce třeba, aby byla správně určena vstupní cena pro odepisování ve shora popisovaném případě? Pro názornost - pokud za byt v rámci znaleckého posudku vyjde vstupní cena pro odepisování cca 8 mil., každý bratr bude odepisovat z výsledné, poloviční ceny, když má každý z bratrů 50% podíl na bytu? Tzn. vstupní cena bytu pro odepisování by byla pro každého z bratrů 4 mil.? A pokud jeden bratr přenechá příjem z pronájmu druhému bratrovi ve výši 100%, pak může tento druhý bratr odepisovat ze 100% vstupní ceny? Případně by jeden z bratrů odepisoval 80% a druhý 20% ze vstupní ceny bytu, pokud se tak smluvně dohodnou - je i takto možné? Pokud se rozhodnou bratři v rámci zdaňovacího období 2022 každý pro u platnění 30% výdajů a následně budou chtít přestoupit v rámci zdaňovacího období 2023 na skutečné výdaje - jaký bude postup? Např. co se týče zjištění vstupní ceny pro odepisování bytu, způsob jakým odepisování provést, příp. "dodanění" pohledávek a závazků,... Standardně by změna způsobu uplatnění výdajů možná být měla. Je ale povolena změna režimu uplatňování výdajů mezi různými daňovými obdobími, když byl byt zděděn? Je pravdivé tvrzení, že se má odepisovat věc nemovitá stále, bez ohledu na zvolený způsob uplatňování výdajů pokud se již jednou začala odepisovat? Předpokládáme, že postačí po celou dobu byt odepisovat daňově, nikoliv účetně, proto se shora uvedený text týká daňových odpisů.

OSVČ pronajímá přes portál booking.cz apartmán v Itálii. Je daňový rezident ČR. Příjem z pronájmu bude danit v Itálii podle místní legislativy, která krátkodobý pronájem z nemovitostí neřadí do příjmů z podnikání. Jak má k tomuto příjmu ale přistupovat v daňovém přiznání v České republice, zahrne jako celosvětový příjem a bude k němu přistupovat jako k příjmu z podnikání, dle naší legislativy, nebo příjmu podle § 9 ZDP? Stane se dnem přijetí služby od společnosti booking.cz osobou identifikovanou k dani, i když pronájem neposkytovala na IČ? 

Fyzická osoba podnikající na IČ je v režimu paušální daně. Je majitelem 5/6 nemovitosti, která se v roce 2023 začne pronajímat. Zbylou 1/6 vlastní majitel, který je jenom zaměstnanec. Oba majitelé se dohodli, že příjem z nájmu dá do svého daňového přiznání majitel 1/6. Tím by neměl být dotčen režim paušální daně u druhého majitele. Lze to takto udělat?

Otec pronajímá synovi byt, který za něj platí nájem. Současně na tento byt otec platí hypotéku. Je možné, aby otec (vlastník bytu) uplatňoval tyto úroky dle § 15 odst. 3 a 4 ZDP nebo je může dát jen jako výdaj do § 9?

Zaměstnanec přinesl po provedeném ročním zúčtování daně potvrzení o zdanitelných příjmech dle § 9 zákona 586/92 o daních příjmů, ve znění pozdějších předpisů za r. 2022. Jedná se o podíl zdanitelných příjmů z pronájmu střechy související s osobním vlastnictvím bytu v bytovém domě. Potvrzení vystavilo společenství vlastníků. Potvrzení zároveň obsahuje větu: slouží jako doklad ke zpracování daňového přiznání. Jedná se o částku nižší než 6 000 Kč. Dá se tento příjem považovat za příjem z příležitostné činnosti? Má zaměstnanec povinnost podat si daňové přiznání?

Poplatník začal od 01/2022 pronajímat byt, který pořídil v roce 2015 za 3 mil. Kč. V průběhu roku 2016-2021 v bytě provedl úpravy za 500 000 Kč, které měly charakter oprav i technického zhodnocení. V roce 2022 by chtěl poplatník uplatňovat skutečné výdaje. Může si jako náklad uplatnit odpis bytu ve výši 1/30 z pořizovací ceny (tedy 3 mil. Kč)? Nebo z jaké ceny může stanovit odpis (z ceny 3,5 mil. nebo musí mít znalce)?

Zaměstnanec má kromě příjmu ze zaměstnání § 6 ZDP, také příjmy z nájmu bytu. V rámci § 9 ZDP (nájmu) by chtěl uplatňovat skutečné výdaje. Lze uplatnit jako daňový náklad poplatek do fondu oprav, který každý měsíc platí a krácený paušál za použití soukromého vozidla (12 měsíců x 4 000 Kč)? Lze podat daňové přiznání v papírové formě, když není evidován jako podnikatel?

Maminka a dcera vlastní každá 1/2 rodinného domu včetně souvisejícího pozemku. Tento RD, resp. 1/2 vydražila v roce 2010 maminka. Druhou polovinu koupila dcera v roce 2013. Od roku 2016 maminka začala pronajímat garáž za 500 Kč měsíčně a tuto částku dala v příjmech dle § 9 zákona o daních z příjmů a k příjmům uplatňovala paušální výdaje ve výši 30 %. V roce 2022 započala rekonstrukce domu, která skončí v červnu 2023. Od 1. 7. 2023 bude dcera celý RD pronajímat. Je možné, aby dcera, která vlastní 1/2 domu celý RD pronajala a inkasované příjmy danila pouze ona? Chtěla by však uplatňovat skutečné výdaje včetně odpisů RD. Ohledně odpisu RD se musí brát na zřetel, kdy byl RD pořízen a kdy začal nájem, ale v daném případě byl dům pořízen na dvakrát, tj. první polovina v roce 2010 a druhá v roce 2013 a nájem začal v roce 2016. K jakému datu se posuzuje 5letá lhůta? Bude znalec oceňovat RD k datu zahájení nájmu (2016) ačkoliv šlo pouze o částečný pronájem (pouze garáž) nebo znalec ocení dům k 1. 7. 2023 kdy započte pronájem celého RD? Jakým způsobem stanový znalec cenu? Je několik metod a to např. výnosová, nákladová atd. Znalec nám nabídl několik možností ocenění a musíme mu konkrétně upřesnit, jakou metodu ke stanovení správné vstupní ceny potřebujeme.

Postupuji správně, když v případně příjmů z pronájmů zdaňuji celý příjem, v nájemní smlouvě je uveden celkový nájem vč. energií např. 10 000 Kč. Energie platí pronajímatel a dále již nic nevyúčtovává. Do příjmů dle § 9 ZDP zahrnuji celých 10 000 Kč (za rok 120 000 Kč). Do výdajů si pouze v tomto případně dávám výdaje na energie, úroky z hypotečního úvěru, dále pak pojištění bytu, daň z nemovitosti, drobné opravy a výdaje na údržbu,odpisy a paušální výdaj na dopravu (za rok 48 000 Kč, nájem trvá celý rok), je to takto možné, odděleně vedu evidenci příjmů a výdajů.

Dvoučlenné s.r.o. má pronajatou nemovitost, ve které podniká, od jednoho společníka - fyzické osoby, neplátce DPH. Z důvodu zhoršených hospodářských výsledků se společník rozhodl, že odpustí společnosti nájem za 2. pololetí roku 2022. Nájemní smlouva bude dále pokračovat. Jaké daňové důsledky bude tato skutečnost mít: 1. u společníka při zpracování DPFO? 2. u společnosti při zpracování DPPO? 3. u společnosti z důvodu uznatelnosti nákladů na opravy a údržbu nemovitosti? Jaké by byly daňové důsledky, pokud by společník snížil nájemné na úroveň, která nedosahuje ceny obvyklé nájmu?

V roce 2022 jsem uzavřela nájemní smlouvu na byt, ve kterém zároveň mám v podnájmu podnájemníka, se souhlasem pronajímatele. Příjmy z nájmu (i podnájmu) podléhají zdanění. Mohu si oproti příjmům z podnájmu zahrnout do výdajů výši hrazeného nájemného?

Vlastník bytu pronajímá byt jiné fyzické osobě. Po skončení nájmu fyzická osoba nezaplatí pronajímateli nedoplatek na službách. Může si pronajímatel tento nedoplatek uplatnit v daních jako výdaj? Během pronájmu služby neuvádí v příjmech ani výdajích, jen je vyúčtovává nájemci.

Jsem fyzická nepodnikající osoba. Mým hlavním zdrojem příjmů jsou příjmy ze zaměstnání. Koupil jsem si byt, který pronajímám. Příjmy z nájmu budu danit podle § 9 zákona o daních z příjmů č. 568/1992 Sb. Příjmy z pronájmu chci optimalizovat skutečnými výdaji. Mohu: a) využít paušál na dopravu - krácený 4 000Kč/měsíčně, protože vozidlo využívám také k osobní potřebě, ale zároveň nemám povinnost platit silniční daň? b) uplatnit úroky z hypotečního úvěru, který jsem uzavřel v roce 2020 za účelem koupě bytové jednotky, kterou momentálně pronajímám? c) uplatnit do výdajů příspěvky do fondu oprav (přesný název v evidenčním listu bytu je dlouhodobá záloha na opravy), náklady na správu SVJ, odměny členům výboru SVJ? d) uplatnit zaplacenou daň z nemovitosti a pojištění bytu?